В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья "скидывает долю" на постройку дома.

Это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

• установочный капитал должен быть полностью оплачен;
• застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
• должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
• застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона - своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

• Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
• Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
• Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

• право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
• формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
• разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года. На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком. Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта. Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире. В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте ().

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме. В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков. Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами ().

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную ().

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей ().

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика. Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей. Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ().

Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи». И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора ().

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора. Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ ().

Данный вывод основан на содержании : закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется . В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома. Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе ().

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться , в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика. У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры. А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве ().

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара. По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры ().

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в . В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике ().

Выводы

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

Текст: Александр Смирнов Фото: Александр Никольский

Очередная, и весьма жесткая по отношению к бизнесу, версия 214-ФЗ на этот раз способна кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья и поставить на долевом строительстве крест. Надежд, что законодатель одумается, остается все меньше.

В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты. Судя по высказываниям экспертов и участников рынка (), строительное сообщество до сих пор не оправилось от неожиданности: ответ на вопрос, можно ли успешно работать в рамках нового закона, пока отрицательный.

Отрегулировали до конца

Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», рожденного в конце 2004 года. Как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла чуть не в ежегодном ритме. В последний раз (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и т. п.) вносились летом 2016-го и также вызывали острую критику строительного сообщества.

Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

Если коротко, то законодатель ввел (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других).

Как отмечают юристы, среди других рисков для участников рынка - полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств от дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.

Но самая губительная для строительного рынка норма - это принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство - один земельный участок».

Невозможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка ставит крест на всех проектах комплексного освоения территорий (а также уже реализуемых - их с 1 июля 2018 года придется завершать по новым правилам).

Более того, как отмечают юристы, оно делает невозможным и любое строительное начинание в центральной части Петербурга, с его многочисленными объектами культурного наследия. Как правило, такого рода проект имеет два разрешения на строительство - на создание нового объекта и реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.

Защитили до основанья

В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Альтернатива - уходить от долевки и концентрироваться исключительно на продаже готового жилья.

Некоторые гарантии для дольщиков в новом законе дает только положение о компенсационном фонде долевого строительства, появление которого было анонсировано еще в прошлогоднем пакете поправок. Но, как не раз говорилось, речь идет о защите будущих дольщиков. Права существующих пострадавших вкладчиков здесь ни при чем.

Примечательно, что новый закон, как утверждают эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков - разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что в Петербурге, как и во многих других регионах, альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик - одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.

Чиновники на местах уже начали высказывать опасения, что пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которого в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.

В последний вагон

От первого шока профильные бизнес-сообщества оправились довольно быстро и с помощью юристов крупнейших строительных компаний выдали на-гора подробный анализ всех предложенных законодателем новшеств (см. ниже).

Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке сразу по 24 позициям сейчас направлены в Совет Федерации - единственный орган госвласти, который на сегодня выразил готовность вступить в диалог со строителями. По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все драконовские требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель, столь основательно подготовивший реформу долевки, - риторический. Хотя некоторые застройщики верят, что здравый смысл возобладает: многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка.

Нет сомнений, что рынок ждет очередная гонка - в преддверии новых правил (большинство новаций касаются разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года) застройщики начнут делать запасы «укомплектованных» всей разрешительной документацией участков, как это уже было не раз. Надзорные и контролирующие органы ждет большая согласовательная работа, а рынок новостроек - новые рекорды вывода жилья в продажу.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы «Эталон»:

Начиная с 1 июля 2018 года все крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то удивительные схемы, либо приостанавливать свою деятельность, либо продавать готовое жилье. Мы внимательно проанализировали все требования 218-ФЗ, которые связаны с финансовой нагрузкой, с ограничениями деятельности застройщика как юрлица и пр. И если разом применить все эти положения «ЛенСпецСМУ», то строить по 214-ФЗ с 1 июля 2018 года холдинг просто не сможет. Нужно убирать все эти непонятные ограничения. Все наши предложения мы также направили в Совет Федерации.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

Сейчас мы находимся в режиме ожидания и ждем отклика от Минстроя и АИЖК на все сформулированные сообществом замечания. По большому счету сейчас от нас ничего не зависит. Но нужно понимать, что помимо критики необходим конструктив. Если мы предложим вернуть всё назад, то нас просто не поймут и не услышат. Поэтому строительному сообществу нужно предлагать механизмы решения тех задач, которые законодатель пытается решить с помощью 218-ФЗ. При этом наши механизмы не должны быть столь болезненными для бизнеса. Нужно искать компромиссы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

Выскажу свое частное мнение: этот закон, скорее всего, пролоббирован банковской системой - мимо банков проплывает более 2,5 трлн руб., которые собирают строительные компании. И по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков. Предположим, обслуживание эскроу-счетов будет хотя бы на полпроцента дешевле, чем банковское сопровождение проектов или отчисления в фонд помощи обманутых дольщиков, - тогда все застройщики будут переходить на эскроу-счета. И, как уже прогнозировалось, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость жилья на 15-30%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ирина Топталова, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:

Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет, и нам придется выдумывать разные схемы. Если наш законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не рубить кошке хвост частями. Давайте выдвинем своих юристов и, как это уже было не раз, сядем писать такие поправки в ФЗ-214, по которым мы сможем работать.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI:

Декларируемая цель для предотвращения появления обманутых дольщиков - ограничить переброску денег, но это, по сути, установление дополнительных инструментов контроля и ограничений в бизнесе для застройщика. Мы имеем дело с закручиванием гаек.
Но коррупционный фактор возможен и при работе застройщика со своим уполномоченным банком. Нам можно выкручивать руки при каждом очередном платеже, а мы будем каждый раз доказывать инспекторам банка, что это происходит в рамках целевого расходования средств.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры»:

У меня достаточно пессимистические прогнозы в отношении того, удастся ли внести все подготовленные профсообществом предложения в течение этого предвыборного или следующего года. У закона политические мотивы, и в данном случае в приоритете не застройщики, а дольщики. Поэтому уже сейчас застройщикам целесообразно оптимизировать риски на будущее и подготовить свои земельные банки таким образом, чтобы максимально долгое время оставаться работать по старым правилам.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Михаил Макаров, вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб»:

Этот закон будет меняться хотя бы потому, что в нем заложены внутренние ошибки и противоречия, которые должны быть устранены. Очевидно, что кто-то очень сильно захотел усложнить долевое строительство. Но когда ситуация усложняется настолько, это только подталкивает, наоборот, выходить из «белой» сферы и искать пути обхода новых требований. В целом я полагаю, что работать по новому закону со временем будет можно. Хотя сейчас досконально выстроить модель оперирования бизнесом такого специализированного застройщика достаточно сложно.

проблемы, возникшие в связи с принятием 218-ФЗ

1. Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство.

Расходование денежных средств на строительство инженерных сетей социальных и транспортных объектов допускается Законом только в рамках одного разрешения на строительство. Такие затраты по Закону нельзя разделить пропорционально между несколькими объектами, строящимися по разным разрешениям, даже если они расположены в границах одного элемента планировочной структуры. Строить такие объекты можно только при условии единого разрешения на строительство, в едином комплексе с жилым зданием, в рамках одного земельного участка и одного комплекта проектной документации.

Как правило, такие элементы планировочной инфраструктуры, как кварталы, микрорайоны, застраиваются поэтапно. Сооружение объектов в них производится по разным разрешениям на строительство. Земельные участки выделяются под каждый объект до получения разрешения на строительство с целью последующего оформления прав собственности. Бремя финансирования расходов по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в таких проектах, как правило, ложится на застройщика и распределяется на все запланированные к продаже жилые и коммерческие помещения.

Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство.

Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство. читать все скрыть

2. Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территории (КРТ), в том числе на частных землях, с использованием механизмов долевого строительства будет невозможна.

Реализация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ) невозможна в рамках одного разрешения на строительство. Застройщики, которые выиграли аукционы КОТ, РЗТ, КРТ со сроками завершения проектов после 2018 года, не смогут завершить такие проекты в случае, если планировалось частичное или полное привлечение средств граждан по ДДУ. Комплексный подход к развитию территорий не сможет быть реализован и на частных землях. читать все скрыть

3. Установленные Законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно.

Установленные Законом финансовые нормативы - 10% собственных средств для начала привлечения средств дольщиков; 10% накладных расходов и фонда оплаты труда застройщика; 1% обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков; 30% авансирования - не применимы к застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами, не соответствуют сложившейся практике работы добросовестных застройщиков и приведут к невозможности финансирования проектов по строительству многоквартирных домов.

Перечень направлений использования средств застройщика, установленный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно. Например, приобретение прав на земельные участки, строительство объектов общего пользования и расходы по их подключению к сетям инженерной инфраструктуры. читать все скрыть

4. Необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет профессии, запрет участия в НКО.

Закон устанавливает запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения (продажа или залог построенных ранее квартир и т. д.).

Установлен запрет на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства (а значит, сокращает его темпы) и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика.

Установлен запрет профессии для руководителя и главного бухгалтера застройщика, если они ранее владели долей в уставном капитале застройщика-банкрота, даже в случаях, когда такой застройщик не привлекал денежные средства по ДДУ или исполнил все обязательства перед дольщиками.

Закон устанавливает невозможность участия застройщика в обществах взаимного страхования ответственности застройщиков, в некоммерческих объединениях застройщиков и строителей (застройщик не сможет стать участником создания строительной СРО). читать все скрыть

5. Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»).

Отказ одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры, в том числе по надуманным основаниям или объективным причинам (спор о вступлении в наследство), может парализовать работу застройщика (невозможно использовать прибыль от текущего проекта и невозможно начать новый проект по строительству многоквартирного дома). читать все скрыть

6. Неприемлемые риски осуществления предпринимательской деятельности для застройщиков в рамках требований Закона. Презумпция виновности застройщика.

Наличие у застройщика недоимки по налогам и сборам, даже непреднамеренной и незначительной, автоматически делает деятельность застройщика неправомерной.

Право на привлечение денежных средств граждан по Закону утрачивается застройщиком с момента возникновения недоимки по налогам. Сложившаяся практика работы органов ФНС предполагает, что недоимка выявляется спустя длительное время после ее возникновения. В этой связи по уже заключенным ДДУ гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему ранее средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы использования этих средств и возмещения причиненных убытков за период, в течение которого застройщик добросовестно осуществлял строительство. Возникновение недоимки также влечет действия со стороны контролирующего органа по уведомлению Росреестра, который останавливает регистрацию новых ДДУ.

Федеральный закон 218-ФЗ ликвидировал для застройщиков возможность нахождения в иной стадии, кроме конкурсного производства. Таким образом, суд, принимая решение о начале процедуры банкротства, сразу же переводит ее в стадию конкурсного производства, которая предполагает внешнее управление компанией. В том числе и в случае, когда имеются лишь признаки неплатежеспособности (субъективный анализ цифр из отчетности, представленной в суд фондом, а также сведения банка о попытках совершения нецелевых платежей, которые также могут быть субъективными), но не установлен факт неплатежеспособности.

Практика рассмотрения исков о банкротстве действующих застройщиков показывает, что введение стадии «наблюдение» в большинстве случаев завершается прекращением производства по делу. читать все скрыть

7. Закон нарушает сложившуюся практику решения проблем уже существующих обманутых дольщиков: достройка проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты становится невозможной.

Принятые во многих субъектах РФ законы о достройке проблемных объектов через реализацию «масштабных инвестиционных проектов» (МаИП) должны быть отменены. Это один из немногих действующих механизмов помощи гражданам, уже пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. МаИП предполагает, что альтернативный застройщик получает на конкурсе безвозмездно новый земельный участок и обязательство по достройке проблемного объекта. Альтернативного механизма Закон не предлагает. читать все скрыть

8. Отсутствует механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам.

После завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир гражданам возникают гарантийные обязательства застройщика. Однако Закон препятствует их исполнению: отсутствует соответствующее направление целевого расходования. Если совокупный размер требований по гарантийным обязательствам превысит 1% от стоимости строительства нового проекта, то такие требования станут препятствием для его начала.

Кроме того, если после завершения строительства застройщик начал новый проект, то в рамках его исполнения предъявленные к застройщику требования по уже введенному дому не могут быть исполнены в силу прямого запрета на осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства нового объекта.
читать все скрыть

9. Противоречия с имеющимися долгосрочными обязательствами, в том числе вытекающими из ранее заключенных контрактов на строительство для государственных или муниципальных нужд.

Многие добросовестные застройщики имеют заключенные ранее государственные контракты на выполнение подрядных работ. Указанные контракты заключены на торгах и не допускают замену исполнителя. Сроки исполнения таких контрактов могут превышать срок вступления в силу ограничений, накладываемых на застройщика по Закону (1 июля 2018 года).

Указанные застройщики также могут иметь заключенные договоры комплексного освоения территории (КОТ). Такие договоры также заключены на торгах и не допускают замены застройщика иным лицом.

При наличии государственного контракта на подрядные работы и/или договора КОТ добросовестный застройщик попадает в неразрешимую юридическую западню. Не прекратив исполнение государственного контракта (договора КОТ), застройщик попадает под запрет привлечения средств граждан в соответствии с требованиями Закона. В случае одностороннего прекращения исполнения госконтракта (договора КОТ), застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков, что означает также запрет на привлечение средств граждан.

Кроме того, застройщик для исполнения требований Закона должен досрочно погасить долгосрочные кредиты и займы, в том числе полученные под залог имущества застройщика. Погасить облигации.

Большинство таких застройщиков не смогут осуществлять деятельность по строительству с привлечением средств граждан после 01.07.2018. читать все скрыть

10. Увеличение стоимости строительства в связи с увеличением налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний - застройщиков.

Закон приведет к возникновению НДС по платежам между юридическими лицами в результате запрета застройщику осуществлять производство стройматериалов.

Возможно также возникновение НДС на доходы застройщика в связи с тем, что Законом не предусмотрена существующая в настоящее время возможность выделения в цене на квартиру стоимости услуг застройщика (которые НДС не облагаются).

Увеличивается налоговая нагрузка на застройщиков по налогу на прибыль в результате невозможности в налоговом учете совместить убытки от строительства социально значимых (убыточных) объектов и коммерчески успешных (прибыльных) объектов из-за введения принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство».
читать все скрыть

11. Ограничения прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Ограничения возврата уплаченных взносов в компенсационный фонд. Проблемы в банковском секторе. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу.

Требования, установленные Законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Застройщик не сможет сменить банк при том, что размер комиссии банка Законом не ограничен. Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля - даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.

Можно констатировать отсутствие достаточного количества специалистов по строительному контролю в банковском секторе. Отсутствие сроков проверки уполномоченным банком целевого назначения платежей. Отсутствие ответственности уполномоченного банка за ошибки, допущенные при проверке целевого расходования платежей и возникающие негативные последствия для застройщика.

Список уполномоченных банков может не совпадать со списком банков, имеющих право работать с застройщиками по схеме счетов эскроу. Обязанность застройщика открыть расчетный счет в уполномоченном банке сохранена даже при работе с эскроу. Вследствие этого возникнет двойной банковский контроль. При этом уполномоченный банк будет контролировать целевое расходование кредитных средств, выданных другим банком.
читать все скрыть

12. Предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.

Закон устанавливает возможность привлечения средств дольщиков исключительно только хозяйственными обществами (ПАО, АО, ООО). В отдельных субъектах РФ до 20% долевого строительства осуществляется фондами, ФГУП, МУП, учреждениями, казенными предприятиями.
читать все скрыть

13. Дублирование предоставления информации в Единую информационную систему жилищного строительства, фонд, орган контроля, размещение на сайте застройщика.

Согласно требованиям Закона застройщик обязан размещать в Единой информационной системе ту же информацию, которую он обязан размещать на своем сайте. Таким образом, одна и та же информация будет дублироваться в двух источниках. При этом установлены штрафы за непредоставление информации или ее недостоверность, как для размещения на сайте, так и для информации, направляемой в ЕИС. Таким образом, штрафы «задвоены».

Согласно Закону по запросу фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и неограниченный объем документов, подтверждающих достоверность данных. При этом право на аналогичный запрос имеют органы контроля за долевым строительством. Место для представления информации должно быть единым.
читать все скрыть

14. Закон устанавливает чрезвычайно короткие сроки составления и раскрытия бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщиков.

Законом установлена обязанность застройщиков по составлению и раскрытию промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Такой срок не соответствует требованиям законодательства о бухгалтерском учете: срок для составления, опубликования и/или направления в уполномоченные органы промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности составляет 30 дней.
читать все скрыть

15. Прогнозируются негативные социальные последствия для работников отрасли.

Формула «один застройщик - одно юридическое лицо»; требования о разделении видов деятельности для застройщиков, которые являются многопрофильными предприятиями; риски неожиданной остановки деятельности добросовестных застройщиков в результате субъективных оценок со стороны банков, фонда, контролирующего органа, незначительных недоимок означает, помимо прочего, прекращение трудовых отношений с сотрудниками в рамках одного юридического лица, а также трудоустройство в нескольких юридических лицах по совместительству. Возникает социальная незащищенность сотрудников, работающих в строительной отрасли.
читать все скрыть

16. Закон не учитывает масштабы компаний, занимающихся строительством домов блокированной застройки.

Требование 10 000 кв. м площади невыполнимо для подтверждения соответствия требованиям застройщика, осуществляющего строительство домов блокированной застройки (таунхаусы).
читать все скрыть

17. Выявлены возможные схемы злоупотребления при создании «специализированного застройщика» в соответствии с требованиями, изложенными в Законе.

Федеральный закон № 218-ФЗ ввел понятие «специализированный застройщик», однако для указания слов «специализированный застройщик» в наименовании достаточно внести изменения в учредительные документы.

Прогнозируется возможность создания с минимальными затратами компании, которая присвоит себе статус «специализированный застройщик» и начнет привлекать средства граждан, не имея цели осуществлять строительство. Основными учредителями такой компании могут выступить организации, не имеющие достаточного опыта в строительстве (фирмы-однодневки).

Требования закона могут быть исполнены формально путем включения в состав учредителей с минимальной долей застройщика, обладающего соответствующим опытом. Опытный застройщик не будет нести ответственность по обязательствам вновь созданного «специализированного застройщика». Средства граждан и учредителей из такой компании могут быть выведены через авансы по договорам подряда.

Появляется новая ниша незаконной предпринимательской деятельности - торговля фирмами, формально соответствующими требованиям к «специализированным застройщикам».

Что меняют для инвесторов поправки в закон 2014 ФЗ

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

• Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
• Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
• Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и . По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с применением ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Сегодня более половины жилья возводится с привлечением средств дольщиков. Некоторые компании, особенно небольшие, полностью финансируют строительство через «долёвку». Им сложнее получить корпоративный кредит, чем крупным девелоперским группам.

Инвестирование на первичном рынке недвижимости — потенциально более доходная операция, чем приобретение готового жилья. Разница в стоимости квадрата может составлять от 15 до 40%. Однако такие инвестиции сопряжены с высокими коммерческими рисками. Неслучайно неохотно выдают девелоперам финансовые гарантии, а страховые компании применяют к ним повышенные тарифы. Доля проблемных ДДУ или так называемых обманутых дольщиков не более 3%. За 2017 год – это 122 000 человек, не получивших свою недвижимость в срок. Но каждый такой случай – это потерянный инвестдоход, замороженные надолго деньги, а иногда – сломанные судьбы. Поэтому подобные эпизоды всегда получают большой общественный резонанс, а может стать и фактором социальной напряженности. Проблема в том, что большинство крупных девелоперов занимаются не только строительством, но и производством материалов, логистикой, инвестированием. Часто это группа компаний, многопрофильный холдинг. Сегодня у них есть возможность направить собранные взносы на различные цели своего бизнеса. В президентских майских указах 2018 поставлена задача к 2024 году полностью отказаться от долевого строительства.

Часть изменений в законе 214 ФЗ уже вступили в силу. С ноября 2017 функционирует компенсационный фонд, работающий по принципу (агентство страхования вкладов), и куда перечисляются 1.2% от каждого заключенного ДДУ. Это снижает риски инвесторов, которые рискуют оказаться в положении обманутых дольщиков. Правда, компенсировано может быть не более 120 кв. м. жилья. А вот для владельцев нежилых помещений, в число которых входят , система инвестиционных гарантий пока не выработана. Их интересы, возможно, будут учтены в законе позже.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

• Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
• Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
• Запрет на новые выпуски корпоративных (на акции застройщиков запрет не распространяется);
• Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
• Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
• Строительным компаниям запрещено иметь налоговую ;
• Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
• Контроль банка за движением средств под общим надзором .

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы. У таких застройщиков них всегда есть возможность просто отложить запуск новых проектов и привести свою финансовую деятельность в соответствии с данным законом. Во всяком случае, из-за этого у них не будут отзывать лицензию.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк. Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик». Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19). По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета. При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

• Монополизация рынка крупными игроками;
• Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
• Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях уменьшения конкуренции;
• Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансированием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве. Строителям придется выстраивать новые каналы получения , банкирам – пересматривать правила предоставления кредитов – как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам. Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет штормить и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, девелоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.

Обязательные резервы в размере 10% должны быть на счете застройщика уже до начала строительства, использовать их будет нельзя. Счет эскроу, куда станут поступать инвестиции дольщиков, замораживается до окончания строительства. Девелопер получит деньги только после передачи квартир покупателям. Чтобы финансировать строительство, застройщику придется брать кредит в коммерческом банке и платить по нему проценты. Все это будет дополнительной финансовой нагрузкой на строителей и повлияет на цену квадратного метра.

Некоторые эксперты предсказывают удорожание новых объектов после 1 июля на 10–15%. По моим прогнозам, рост цен может составить от 2 до 5% и связан он будет прежде всего с увеличением административных издержек. Действительно, объекты, разрешение на которые будет получено после 1 июля, по идее должны стоить дороже. Но рыночная конкуренция и слабый платежеспособный спрос населения не позволят росту цен стать заметным. Есть и еще один фактор снижения цен. Квартиры с долевым участием распродаются постепенно и задолго до сдачи объекта. При проектном финансировании большие объекты будут сдаваться одномоментно, что может давить на стоимость, особенно на малоликвидных региональных рынках.

Резкого роста или падения цен я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому девелоперы стараются прикупить как можно больше и заложить котлован, ведь после 1 июля сделать это на деньги дольщиков уже станет сложнее. Есть некоторый риск затоваривания рынка накануне вступления закона из-за стремления застройщиков запустить максимальное количество объектов. Но это время заканчивается, и объема, который рынок не смог бы переварить, ждать не стоит. О нововведениях объявлено еще год назад, и участники рынка готовились к ним. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать нет смысла.

Возможно некоторое падение объемов строительства в первые год-полтора после введения поправок. Но постепенно выжившие участники рынка адаптируются к новым требованиям, выстроят схемы взаимодействия с банками. Стабилизирующим фактором является также рост ипотечного кредитования. В 2017 году ипотеки было оформлено на 30% больше, чем годом ранее.

Посмотрим на проблему со стороны инвесторов. В 1 полугодии 2018 года статистика фиксирует рост инвестиционного спроса на первичном рынке жилья. Преобладает мнение, что те, кто вкладывал средства на стадии котлована до 1 июля, окажутся в плюсе. Параллельно растет и объем предложения по привлекательным ценам: застройщики торопятся ввести в строй и продать объекты по старым правилам. Очевидно, такой рост объемов носит временный характер и после 1 июля приостановится.

Доля ушедших с рынка застройщиков распределится между крупными игроками, такими как ГК ПИК, ЛСР, Setl Group, СУ 155, Самолет Девелопмент, Главстрой и др. Конкуренция между ними никуда не денется. Ключевым фактором цены остается спрос, а он в последние 4–5 лет не растет.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была на блоге. Альтернативой могут стать также почти забытые (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос.

Эта статья начинает серию статей о первичном рынке жилья. И начать хочется с юридической основы продажи квартир в новостройках - 214 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года , регламентирующего взаимоотношения сторон относительно привлечения денег на строительство и возникновения прав на квартиры у дольщиков. В данной статье разберемся в ключевых моментах этого закона и способах обхода положений данного закона застройщиками.

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строить, едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. При этом квартиры начинали продавать с самых ранних стадий строительства, т.к. требовалось финансирование на постройку дома. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и очень рисковым.

Нередки были случаи, когда какая-нибудь фирма Рога и копыта огораживала для вида строительную площадку, и имитировала на ней бурную строительную деятельность по раскопке котлована и заливу фундамента. На этом этапе продавалось по-максимуму квартир, а некоторые и дважды и трижды, а потом стройка заморживалась, фирма банкротилась, и дольщики оставались и без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».

Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели написали Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сейчас разберемся с его основными положениями (полный текст можно загрузить здесь).

Итак, переведем с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ:

1. Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1).

Все остальные схемы (вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого. Серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта!

2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:

1) получено разрешение на строительство,

3) пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Некоторые застройщики до выполнения этих условий начинают привлекать средства по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Подписанный сторонами, но не прошедший регистрации договор, заключенным не считается. Иногда застройщик предлагает подписать договор и отложить его у себя, пока не накопится пул договоров, которые будут сдавать на регистрацию одновременно. Как Вы понимаете, и это от лукавого.

Принимать деньги по договору застройщик имеет право также только после заключения (т.е. государственной регистрации) договора долевого участия, хотя большая часть застройщиков поступает наоборот.

4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:

1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику (строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),

2) срок передачи объекта дольщику,

3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,

4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

При отсутствии хотя бы одного пункта, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договор предусматривает такую возможность, а также случаи и условия изменения.

На практике самый распространенный случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика (чаще всего), либо возврат дольщику (крайне редко). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.

6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре (ст.7,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.7. Однако передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию (ст.8, ч.2).

На практике в договоре долевого участия зачастую застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта указывает срок передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает срок передачи в принципе неопределенным.

7. Передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. После подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными.

8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.

На практике оформляет такую уступку чаще всего сам застройщик, услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.

9. Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.