Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием. Изменения в закон о долевом строительстве приняты в первом чтении Новые правила строительства в году

В 2018 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. О самых главных документах "Российской газете" рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства, которая, по мнению участников рынка, может привести к коллапсу в отрасли.

Запрет на распоряжение участком, границы которого не размежеваны

С 2017 года для кадастрового учета дачных домов стало обязательным предоставление технического плана объекта капительного строительства. Суть этих изменений в том, что дачный дом должен стоять в границах контура строения на плане. Продолжением этого стал запрет, который вступил в силу с 1 января 2018 года - вы больше не сможете распоряжаться земельными участками, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Для этого участок должен пройти процедуру межевания у кадастрового инженера. Вы не сможете ни продать, ни подарить участок, даже имея на руках свидетельство о собственности. По сути, вы становитесь пользователем, а не собственником объекта.

Изменения внесены на основании Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Цель этих изменений - постепенное уточнение границ земельных участков. Сейчас на практике очень много споров в сфере земельных отношений как раз касаются случаев, когда сложно понять, где заканчиваются границы одного участка и начинаются границы другого. Властям это выгодно и для увеличения налогооблагаемой базы, так как количество неузаконенных участков станет намного меньше.

Дачная амнистия станет недоступна

Заканчивается дачная амнистия для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Об этом говорится в федеральном законе от 30.06.2006 N 93-ФЗ . Главное изменение - для регистрации права на жилищное строение с 1 марта 2018 года потребуется предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если вы успеете зарегистрировать право до этой даты, то применяться будет упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия".

Это нововведение было вполне ожидаемо, так как сейчас власти держат курс на постепенное прекращение упрощенного порядка регистрации земельных участков и ИЖС, на них расположенных.

Другая часть амнистии касается упрощенного порядка оформления в собственность земельных участков. Этот порядок пока сохраняет свое действие до 2020 года. Изначально дачная амнистия вводилась для того, чтобы сократить огромное количество неучтенных строений и участков и повысить налогооблагаемую базу. По большей части проект свою задачу выполнил, поэтому власти вводят постепенный отказ от упрощенного подхода к оформлению дачной и садовой недвижимости.

Новые требования в долевом строительстве

С 1 января 2018 года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Требования к деятельности застройщиков стали намного жестче. Во-первых, это касается финансовой деятельности застройщиков. Компании должны будут иметь один банковский счет для совершения всех операций. Застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет об усилении контроля со стороны кредитных организаций над средствами строительных компаний. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Второй момент - увеличение требований к строительной организации и разрешительной документации. Вводится принцип "одно разрешение - одно строительство".

Строить несколько домов по одному разрешению можно, но вести деятельность по нескольким разрешениям будет запрещено. Сам застройщик должен обладать стажем в строительстве многоквартирных домов (общая площадь от 10 000 кв. м) не менее 3 лет. Об этом говорится в поправках к федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Иметь собственное жилье - это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.

Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве.

Задача нашей статьи – рассказать вам основные моменты, которые нужно знать про закон 214-ФЗ. У нас вы также можете скачать полный текст закона в его актуальной редакции (под текстом материала, в конце страницы).

Зачем и кому это нужно

Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.

Пример 1

С рождением близнецов ютиться в одной комнате семье Бенедиктовых стало сложновато. Поэтому было решено продать малосемейку, добавить деньги, отложенные на машину, и купить новую трешку в строящемся доме. 214 закон о долевом строительстве супруги не читали, но по договору с фирмой-застройщиком дом должны были сдать через полгода.

На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 - так значилось в его договоре, - то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками. Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.

Пример 2

Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.

Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве - 2018 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.

Что нужно знать дольщикам

Текст закона достаточно сложный и рассчитан больше на профессионалов, но некоторые моменты стоит запомнить каждому человеку, который решит принять участие в долевом строительстве:

• 214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи , т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
• предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию ;
• сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок .

На что еще обратить внимание

Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых договоров долевого участия . Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.

О надежности застройщика и качестве его работы можно судить и по судебным искам, которые к нему предъявляются. Споры с участием организаций рассматривают арбитражные суды: такие дела можно найти на их официальном сайте. Об исках, предъявленных к застройщику гражданами, и вынесенных по ним решениях можно узнать на портале ГАС «Правосудие».

Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.

Внесенные новшества в закон долевого участия

С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.

Наличие уставного капитала

Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.

Единая регистрация строительных компаний

Законом с 2019 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.

Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.

Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.

Эскроу-счет

Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.

Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.

Компенсационный фонд

Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.

Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2019 года.

Предоставление льгот для долевого строительства

Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:

• физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
• некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.

Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.

Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.

Новые требования к застройщикам

Как указано в законодательстве 2019 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:

• На оплату труда;
• Оплату банковского сервиса;
• Услуги руководящей фирмы;
• На рекламирование;
• На оплату коммунальных услуг;
• Связь;
• Аренду.

По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.

Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.

Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:

• разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
• на ведение стройки;
• заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
• экспертная оценка проектных документов;
• свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
• подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
• проект ДДУ;
• выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
• договор об поручительстве (при его наличии);
• фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).

Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.

Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.

Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.

А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. «Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты», - беспокоятся в компании «БФА–Девелопмент». Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», - поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Внимание

Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Инфо

При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз.

А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.

Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

Долевое строительство: вопрос выживания

Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году? В чем суть основных изменений? Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).

Важно

Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты.

Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству.

Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Стоит ли ждать отмены долевого строительства в 2018 году?

Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций.
Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье.

Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.

К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.

Несколько лет назад это пыталась делать СК «Темп», но со временем перешла на долевку.

» Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли.

Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке

АСВ. Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются.

В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.

Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок.

Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.

И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные.

Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп» На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли.

Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации.
А может, без долевки? Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки. «Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта.

Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства.

Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков.

Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд.

Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе.

На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ.

Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.

В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дольщики В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дыра в бюджете рынка Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной.

По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см.

«Основные новации…»).