Что такое ипотечный кредит. После одобрения потребуется

Термин “ипотека” хотя бы один раз слышал практически каждый человек. Однако, не все до конца понимают его значение и отличие от классического кредита, в т.ч. потребительского.

Ипотека – история возникновения

Термин “ипотека” является одним из немногих понятий, которые прошли сквозь время и прочно обосновались в современном языке, сохранив при этом свое лексическое значение. Ипотека как вид имущественно-денежных взаимоотношений берет свое начало еще во времена Древней Греции (ориентировочно в VI в. до н. э.). Ранее, при невозможности вернуть денежный кредит, заемщик сам переходил в собственность кредитора, становясь т.о. рабом.

Переход от личной зависимости к имущественной ознаменовало появление ипотеки. Теперь уже, при невозможности выплатить предоставленный займ, кредитору в собственность переходило земельное владение заемщика. При этом на участке устанавливался специальный столб, который по-гречески звучит как hypotheka (ипотека). Наличие сооружения говорило о том, что владение находится в залоге.

Ипотека – определение понятия

В современном мире понятие “ипотека” также характеризует вид займа денежных средств, обеспечением которого является залог. Финансы предоставляются чаще всего банковскими учреждениями. В качестве залога выступает недвижимое имущество. Т.о. ипотека (или ипотечный кредит) – это вид займа, при котором обязательно присутствует недвижимый залог.

Особенности ипотечного кредита

В современном обществе понятие “ипотека” или “ипотечный кредит” нередко отождествляют с долгосрочным целевым кредитом на приобретение недвижимости, при котором приобретаемая недвижимость и является собственно залогом. Это не совсем верно. Данный пример является частным случаем ипотечного кредитования, но не исчерпывающим вариантом данного вида займа. Денежный займ может быть также предоставлен на:

• Оплату обучения.
• Приобретение автомобиля.
• Погашения стоимости лечения.
• Приобретение прочих товаров и услуг.

Ключевым моментом, определяющим данный вид денежного кредита среди прочих видов займа, является присутствие в качестве залога недвижимости заемщика. Если речь идет о приобретении или строительстве дома или квартиры, обеспечением предоставленных банком средств может выступать как приобретаемое недвижимое имущество, так и прочая недвижимая собственность заемщика – жилой дом, квартира или комната, гараж или дача, помещения, используемые для коммерческой деятельности.

Если наступает период неплатежеспособности заемщика, банк имеет право реализовать заложенное имущество или оформить его в свою собственность.

Параметры и сроки ипотеки

Несмотря на отличие ипотеки от прочих видов кредита, данный вид займа имеет и общие с другими видами кредитования черты. К ним относятся:

• Определение процентной ставки по займу.
• Установка срока кредитования.
• Определяется размер первоначального взноса.
• Оговаривается тип выплат по кредиту – дифференцированный или аннуитетный (равными суммами) платеж.

Как и в случае любого другого кредита, при оформлении ипотеки работает правило – чем ниже ставка процентов и короче срок выплат, тем выгоднее ипотека. При оформлении ипотечного кредита оформляется 2 вида договора – кредитный (займ денежных средств) и ипотечный (передача имущества под залог).

Срок ипотеки устанавливается индивидуально (от нескольких месяцев), но не превышает 30 лет. Процентные ставки по данному виду займа чаще всего ниже, нежели в случае традиционного (беззалогового) кредитования. Для получения положительного решения по ипотеки недостаточно только лишь предложить недвижимость в качестве обеспечения. Заемщик также должен обладать достаточным доходом, чтобы на погашение ежемесячного платежа (включая проценты по кредиту), уходило не более 40% заработка. При наличии отрицательной кредитной истории также велика вероятность получения отказа.

Многие мечтают о собственном жилье. А вот выложить всю стоимость квартиры или дома единовременно могут позволить себе единицы. Тем же, кому повезло меньше, остаётся ждать и копить.

Или воспользоваться возможностями ипотеки. У этой услуги есть свои плюсы и минусы. У неё – свои сторонники и противники, но для того чтобы решить, обращаться в банк или нет, разумно сначала разобраться, что скрывается под этим понятием.

В статье мы расскажем, что значит ипотека, что нужно для её оформления, и на что обращать внимание в ипотечном договоре.

Что такое ипотека и ипотечный кредит?

Это близкие, но не тождественные понятия.

Ипотека – залог недвижимого имущества, при котором оно остаётся во владении должника. При невыполнении условий договора кредитор имеет право вернуть свои деньги за счёт его продажи.

А ипотечное кредитование – форма целевого долгосрочного кредита на приобретение недвижимости. В нем деньги выдаются под залог этого или другого недвижимого имущества. В качестве которого могут выступать жилые здания, квартиры или отдельные помещения, дачи и садовые коттеджи, гаражи, коммерческие строения и земля.

Когда человек берет кредит для покупки, например, квартиры, эта квартира переходит в ипотеку, что значит, она становиться залогом погашения обязательств перед банком. Но ипотекой (залогом) жилье или земля могут выступать и не только при целевом назначении, но и без него – в случае потребительских программ.

Плюсы и минусы ипотеки

К основным недостаткам этого способа приобретения квартиры можно отнести:

• Сложность оформления. Из-за условий, выдвигаемых кредитором, необходимо доказать свою платёжеспособность, собрать и оформить множество бумаг, пройти банковскую проверку и, возможно, долго ждать решения от кредитной организации. Все это потребует времени, сил и определённых трат.

• Стоимость. Несмотря на то что ставки по ипотечным займам ниже, чем в других банковских программах, первоначальный взнос и проценты остаются на довольно высоком уровне. И до европейского уровня в 3–4% годовых им далеко.

• Риск потерять жильё. Если по каким-то причинам – например, из-за болезни или потери работы – гражданин своевременно не выплачивает долг, банк имеет право изъять квартиру по решению суда в счёт погашения займа.

• Изменение прав собственника. Без согласия банка хозяин квартиры не может продать или её сдать в аренду. Часто в договоре прописываются ограничения по регистрации в ней.

Но и плюсы у этой программы тоже есть. И тоже существенные.

• Покупка квартиры. Вы максимально быстро улучшите свои жилищные условия. Вам больше не будет нужно платить за аренду, или пытаться накопить большие суммы.

• Экономия. Как ни странно, но ипотека позволяет и экономить. Особенно это касается льготных категорий граждан (военные, молодые семьи и другие), которым полагаются субсидии или более низкие процентные ставки. Есть возможность оплатить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала.

• Инфляция. Деньги постепенно обесцениваются, цены и зарплаты растут. А процентная ставка остаётся на одном и том же уровне. И с изрядной вероятностью сумма, казавшаяся большой в начале выплат, уже через несколько лет будет необременительной.

• Инвестирование. Фактически покупая квартиру по ипотеке, вы инвестируете в недвижимость. С годами ценность может вырасти, и вы сможете с выгодой её продать.

Фото с сайта thenounproject.com

Что нужно, чтобы взять ипотеку на квартиру?

Итак, вы хотите купить квартиру в ипотеку и думаете, с чего начать.
В первую очередь нужно определиться с банком и кредитной программой.

Для начала стоит оценить собственные возможности и определиться со следующими факторами:

• Суммой первоначального взноса.

• Примерной ценой квартиры, её видом (новострой или вторичка) и примерным расположением.

• Размером посильных ежемесячных отчислений. Вы должны определить какую сумму без сильного дискомфорта можете выделять из бюджета.

И имея представление о своих желаниях и материальной базе, можно приступать к выбору банка.

Здесь при выборе важны следующие характеристики:

• Размер самого кредита и используемая валюта.
• Ставка. Она зависит от банка, суммы первоначального взноса и желаемой суммы.
• Условия выдачи, сопровождения и обеспечения.
• Длительность займа.
• Страхование.
• Наличие штрафных санкций за преждевременное погашение.

При ипотечном кредитовании к заёмщику предъявляется немало условий и ограничений:

• Постоянная регистрация на территории, определяемой банком.
• Стаж работы: общий и на нынешнем месте.
• Кредитная история.
• Отсутствие проблем с законом.
• Отсутствие параллельных кредитов.
• Возраст и дееспособность.
• Наличие созаемщиков.

Мужчинам важно наличие военного билета.

Кредитная история нужна того, чтобы представители банка могли оценить вашу ответственность по отношению к займам. Поэтому полное её отсутствие немного осложнит процесс.

Если отправить документы в несколько банков сразу, можно получить возможность сравнить конкретные предложения и требования.

Особенности выбора недвижимости для ипотеки

В случае со вторичным жильём требования обычно просты и логичны. Покупаемая вами собственность должна:

• Быть отдельной квартирой.
• Подпадать под ипотечное кредитование.
• Соответствовать всем необходимым нормам. Сюда входят как сантехнические требования, так и запрет на покупку ветхих или аварийных помещений.

Когда речь идёт о коттедже или частном доме, то условия следующие:

• Расположение в зоне, определённой банком.
• Иметь возможность круглогодичного доступа.
• Пригодность к постоянному проживанию.
• Соответствие санитарно-техническим требованиям и нормам.
• Прохождение кадастрового учёта (о том, где можно посмотреть информацию о кадастровом номере участкам читайте ).

В ситуации, когда вы хотите квартиру в новом доме, ваш банк предложит здание из базы аккредитованных строительных фирм. Вы, конечно, можете выбрать новостройку самостоятельно, но в этом случае нужно, чтобы застройщик соответствовал всем условиям кредитной организации.

• Работал на рынке строительства не менее 5 лет.
• Отвечал требованиям финансовой устойчивости.
• Не имел задержек в сдаче объектов.
• Не начинал процедуру банкротства и многие другие.

Для качественной помощи в выборе и уверенности в чистоте приобретаемого жилья и сделки в целом кредиторы предлагают воспользоваться услугами проверенных агентств недвижимости.

(О том, как можно проверить юридическую чистоту квартиры читайте ).

После того как вы определились с покупкой, банком проводиться оценка квартиры или дома.

Фото с сайта thenounproject.com

На что обратить внимание в договоре ипотеки?

Читайте внимательно все. Особенно – написанное мелким шрифтом. С его помощью обычно расшифровываются значения отдельных понятий и терминов в сносках. В процессе не стесняйтесь уточнять непонятное у сотрудников кредитной организации.

• Проверьте процентную ставку и условия её изменения, размер платежа и наличие дополнительных расходов по ипотеке.

Договор не должен содержать никаких дополнительных платежей: комиссий за выдачу и обслуживание займа, оплаты ячейки в банке, за пересчёт средств, за заверение у нотариуса и т. д.

Также важна стоимость услуг по рефинансированию кредита. Обычно эта цена небольшая – около 100 долларов, что если сумма в договоре значительно выше, вам стоит подумать, нужно ли брать ипотеку в этом банке.

• Ознакомьтесь со сведениями по досрочному погашению.

Кредитная организация не может запрещать вам выплатить заём досрочно. Однако, такое погашение банку невыгодно, поэтому некоторые банки устанавливают ограничения по размеру такого платежа. И если сумма существенная – задумайтесь.

Часто кредиторы требуют предупреждения перед досрочным погашением. Порядок этой процедуры лучше выяснить для себя заранее.

• Уточните график платежей.

Он должен прилагаться к соглашению. Иначе вы можете ошибиться со временем и суммой выплат. В лучшем случае это вам будет стоить небольшого штрафа. В худшем – иметь значительно более серьёзные последствия.

• Обратите внимание на нефинансовые обязательства.

Например, по страховке. И заранее уточните у сотрудников банка, что именно вам можно делать с вашей квартирой.

Лучше всего попросить экземпляр договора для ознакомления за день перед подписанием, и спокойно и тщательно изучить его.

Какие документы нужны для ипотечного кредита?

У каждого банка свой перечень необходимой документации. Но наиболее распространённым является следующий список:

• Заявление на получение ипотеки.
• Паспорт и его ксерокопия.
• Копия трудовой книжки, заверенная у нотариуса.
• Справка о доходах.
• СНИЛС и ИНН.
• Документы о среднем и высшем образовании.
• Документы по имеющимся или погашенным кредитам.

Также при получении ипотеки могут быть нужны и другие документы, например, справки о семейном положении, свидетельства рождения детей или подтверждение дополнительных регулярных доходов.

А для покупаемой квартиры:

• Ксерокопия паспортов прежних владельцев недвижимости.
• Правоустанавливающие договора, акты и т.д.
• Технический или кадастровый паспорт.

Фото с сайта thenounproject.com

Что будет, если не платить ипотечный кредит?

Просрочки по кредитам организации тоже невыгодны. И процесс работы с неплательщиками постоянно совершенствуется.

Если денежные сложности должника носят срочный характер, банк может изменить условия кредита:

• Пересмотреть график выплат.
• Продлить срок кредитования.
• Изменить процентную ставку.

Кредитор проясняет причины проблем в ходе выплаты займа, шлёт извещения должнику, пытается вести переговоры. Если меры не дают результата, возможно обращение в судебные инстанции.

Задолженности по займу лучше выплачивать добровольно, так как уклонение от обязательств – уголовно наказуемо.

При длительной просрочке сотрудники организации начинают звонить и напоминать о необходимости выплаты. Если и это не помогает банк высылает извещение с требованием оплаты долга в течение 10 дней. После чего он вправе обращаться в суд.

После решения суда о взыскании, квартира или дом продаются на торгах по залоговой цене. Эта сумма ниже рыночной. Должник в этом случае получает лишь выплаченные им деньги (если они останутся) за вычетом процентной ставки банка и штрафа за нарушение. В итоге неплательщик обычно теряет все: и жилье, и уплаченные им деньги по кредиту.

Что делать после погашения ипотечного кредита?

Итак, вы выплатили последний взнос. Долг полностью погашен. Но остались последние процедуры.

Ипотечным договором на покупаемую квартиру или дом накладывалось запрет на передачу, аренду или продажу без согласия банка – так называемое обременение. Оно фиксируется в Росреестре, и после погашения долга его нужно будет снять.

Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок при погашении, возьмите в банке выписку по кредитному счету. После чего получите у бывшего кредитора письмо о том, что все обязательства выполнены, и он претензий к вам не имеет.

В Росреестр, помимо этого письма, вам будет нужно подать:

• Заявление о снятии обременения.
• Копии уставных документов банка, заверенные нотариусом.
• Договор купли-продажи квартиры или дома.
• Закладная с отметкой о погашении долга.

В процессе договор купли-продажи (свидетельство о праве собственности) у вас заменят. Эта операция требует оплаты госпошлины в размере 200 рублей.

После выполнения всех формальностей обременение будет снято, и вы станете полноценным владельцем своего дома или квартиры.

Надеемся, наша статья была вам полезна.

Слово «ипотека» сегодня на устах практически у всех наших соотечественников. Это вполне объяснимо, ведь жилищный вопрос год от года в России становится только острее. Но все-таки, каков максимально краткий и исчерпывающий ответ на вопрос, что такое ипотека? Ответ таков: это приобретение на взятые в долг денежные средства жилой или нежилой недвижимости (и только недвижимости) с условием залога этой самой недвижимости лицу, которое согласилось дать заем. Ипотека всегда сопряжена с залогом (но не всякий залог – это ипотека, разумеется!), а вышеупомянутым лицом в 99,9% всех финансовых операций выступает банк.

Определение ипотеки прописывает взаимоотношения в паре должник – кредитор.

Ипотека – это форма залога, которая гарантирует кредитору возврат заемных средств. Для владельца имущества залог означает сохраненное за ним право пользоваться закладываемой недвижимостью. Если заемщик по каким-либо причинам не выполняет обязательств, кредитная организация получает право на реализацию заложенной собственности для покрытия долга.

Термин ипотека и ипотечное кредитование имеют разное значение. Понятие ипотеки предполагает наличие собственности. При ипотечном кредитовании на покупку недвижимости, купленная собственность становится ипотекой (залогом) для кредитора.

В России кредиты выдают на потребительские, жилищные и коммерческие нужды. И в каждом случае бенефициар хочет получить гарантии не только возврата выданных денежных средств в полном объеме, но и гарантию получения процентной прибыли в качестве платы за услугу выдачи денег. Поскольку ипотека находится в секторе крупных займов, одного стабильного среднего дохода клиента будет мало. Что здесь сделать проще всего? А проще всего поставить условие – купленную на выданные деньги недвижимость клиент тут же закладывает банку.

Как работает ипотека

В случае нарушения договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, тем самым возвращая себе свои деньги. Если учесть, что недвижимость со временем становится только дороже, то убытки покрываются с лихвой. Вот тот «костяк», вокруг которого строится весь ипотечный бизнес в России (за рубежом есть несколько особых моментов, о которых здесь говорить не имеет смысла).

Основные ветви ипотечного бизнеса

Дальше идут два крупных ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. По количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что выдается для приобретения производственных, торговых и прочих нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в России уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариаций (ипотечных программ). Кредит на жилье, в свою очередь, можно разделить на четыре крупные ветви:

• стандартные ипотечные программы;
• социальные ипотечные программы;
• специальный сегмент жилищного кредитования – «Молодая семья»;
• обычный жилищный кредит.

Стандартных ипотек больше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т. е. имеют стабильный средний доход. И, вероятнее всего, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько успешно погашенных потребительских кредитов). Несмотря на разнообразие предлагаемых условий, обычные жилищные кредиты объединяет ряд особенностей.

1. Стоимость квадратного метра жилья, а значит, и размер ипотеки, определяется из объективного анализа местного рынка недвижимости на данный момент.
2. Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Более высокие ставки обеспечат большую прибыль и, следовательно, большую выживаемость.
3. Работает довольно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Клиент по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
4. Можно выделить усредненный, т. н. типичный набор критериев типичной ипотеки: 14-15% годовых, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заемщика минимум в два раза больше ежемесячного платежа.

Социальная ипотека

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищенные, наиболее уязвимые слои населения. Далеко не все люди в состоянии потянуть требования стандартного займа на квартиру. Это означает, что воспользоваться такой сможет отнюдь не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее крупные и известные финансовые организации России поддерживают. Во-вторых, жилплощадь, на которой официально прописан заемщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст. № 50 Жилищного кодекса России, общей для всех россиян минимальной нормой в перспективе постоянного проживания является цифра 12 кв. метров на человека. Семья из двух человек вправе рассчитывать на минимальные 42 кв. метра жилой площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учет в администрации по месту прописки. Тогда заемщик официально может быть признан нуждающимся в дополнительной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с ее льготными условиями – 7% годовых, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Ипотека для молодой семьи

Фактически является подпрограммой социальной ипотеки, направленной специально на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой . Материнский капитал чаще всего используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия может иметь место при нехватке минимального метража. Так, семья из двух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребенка минимальный метраж увеличивается до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Военная ипотека

Название говорит само за себя. Военнослужащие-контрактники могут позаботиться о внесении своей персоны в программу ипотечного кредитования военных. Тогда на имя соискателя будет открыт персональный счет, куда в течение всего срока службы по контракту от государства регулярно будут приходить индексируемые денежные суммы. После окончания срока контракта военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести квартиру в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Сбор необходимых и желательных документов

Как говорится, есть из чего выбирать. Но прежде чем вообще что-либо выбирать, рекомендуется как можно скорее избавиться от главной головной боли – сбора документов. На самом деле до непосредственного визита в выбранный банк и общения с тамошними специалистами никто не скажет абсолютно точно, какие именно понадобятся документы. Но одно следует сказать: в вопросе получения выгодного кредитного предложения много их не бывает. Поэтому здесь представлен достаточно полный список тех бумажек, от наличия и содержания которых зависит судьба заемщика.

Обязательные документы личного профиля

Надо отметить, что если заемщиком выступает семья, то супруги автоматически считаются созаемщиками. Поэтому каждый из супругов предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т. д. Плюс в том, что банк учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки обоих супругов – другое дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка все равно надо иметь при себе оригиналы всех документов.

Документы, определяющие материальный статус заемщика

Здесь подразумевается не обязательный, стабильный доход в виде з/п, а какие-то дополнительные материальные ресурсы, коими обладает заемщик:

• если в собственности уже есть какая-то недвижимость, то понадобятся копия и оригинал документа, подтверждающего право владения (купчая, дарственная, приватизационный сертификат и т. п.);
• на любое дорогое имущество также следует предъявить документацию, если таковая предусмотрена, конечно. Например, на автомобиль, мотоцикл, автобус по законам России предусмотрено подтверждение права собственника, а на дорогой компьютер – нет;
• это маловероятно, но если заемщик имеет в собственности акции и другие ЦБ, то выписка из реестра владельцев ЦБ необходима;
• точно так же потребуются документы о любых банковских счетах и депозитах, если таковые имеются;
• очень желательно иметь хотя бы небольшую и хорошую кредитную историю (потребительский кредит на бытовую технику, автокредит).

Выписку-подтверждение можно взять в том банке, где был заключен кредитный договор. Еще лучше, если хорошая кредитная история имеет место как раз в том банке, где заемщик собрался брать ипотеку. Тогда сотрудники сами найдут нужную кредитную информацию, а уровень доверия сразу повысится.

Документы для индивидуального предпринимателя

Если заемщик работает как ИП, то документации будет в два раза больше, но и шансы на положительный ответ от банка тоже значительно вырастут:

• свидетельство о регистрации;
• квитанции о своевременной выплате налогов;
• бухучет, отражающий прибыльность дела;
• копии договоров об аренде, коммерческой ипотеке и т. п., что докажет надежность и рентабельность бизнеса.

Документы на само ипотечное жилье:

• правоустанавливающая документация;
• технический и кадастровый паспорта;
• две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жилье.

Основные критерии ипотечного кредитования

Здесь было упомянуто много документов, но даже этот список не полный. Какому-то банку некоторые бумаги не понадобятся, а другой запросит дополнительно что-то еще. В начале статьи был дан ответ на вопрос, что такое ипотека. Но ответ заключал в себе только смысл, определение. Отвечая на данный вопрос, следует дополнить, что такое ипотека на жилье – это и набор взаимосвязанных между собой условий: процентная ставка, первоначальный взнос, сроки кредита и его размер. Конечно, полный список условий будет куда шире – обязательное страхование приобретаемого имущества, обязательная оценка квартиры и т. д. Но перечисленные четыре пункта составляют основу любого ипотечного кредитования. Именно анализ этих 4 пунктов помогает определить, какой именно ипотечный заем выбрать.

Для кого-то определяющим критерием будет процентная ставка, ее минимальный уровень. Для других – минимальный первоначальный взнос. Третьим потребуется оптимальное сочетание всех факторов. Но чтобы трезво анализировать ипотечные предложения, надо понимать, как эти критерии между собой взаимосвязаны. По классической схеме выходят следующие закономерности:

1. Чем ниже процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. И наоборот.
2. Большие и маленькие кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние.
3. Кратковременные и долговременные кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние по срокам.
4. Долговременный вариант ипотеки (свыше 15 лет) подразумевает относительно низкий первоначальный взнос.

Особенности процентной ставки

Процентная ставка объективно является ключевым критерием. Ведь она определяет размер переплаты. Например, ипотека в 1 млн рублей при 15% годовых значит, что заемщик каждый год, помимо суммы на погашения основного долга, будет доплачивать 150 тыс. рублей (15% от 1 млн рублей). Это считается непосредственной платой за услугу, которую банк оказал заемщику. Обычно сумма годовых процентов равномерно распределяется на 12 месяцев. Это значит, что клиент к ежемесячному платежу на погашения основного долга должен будет прибавлять еще 12 500 рублей.

Причем надо всегда внимательно изучать тип и характеристику ставки. Она бывает фиксированной или плавающей. Фиксированные ставки банк не имеет права менять на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Плавающие могут меняться. Однако сейчас практически везде ставки зафиксированы, что дает клиенту некоторое ощущение стабильности и финансовой безопасности. Правда, из-за этого же ежемесячные платежи только аннуитетные, т. е. неизменяемые. В то время как дифференцированные платежи по мере выплаты кредита становятся все меньше. Но на такие уступки банки России не идут. Ставка может быть декурсивной и антисипативной. Разница между ними заключается только в сроках выплаты процентов банку. При декурсивной ставке заемщик платит проценты в течение всего срока погашения ипотеки.

Основные минусы и финальный вывод

При антисипативной ставке банк сразу удерживает все свои положенные проценты, просто выдавая клиенту меньшую сумму денег. Но в ипотечной сфере антисипативная ставка не применяется. Почему? Замечательный вопрос, связанный с главным, большим и лютым минусом ипотеки РФ – гигантской переплатой. Как удержать сразу всю сумму процентов за весь срок кредитования, когда из-за этих самых процентов переплата в итоге составляет 100-120% от рыночной стоимости жилья? При антисипативной ставке заемщик тогда просто-напросто ничего бы и не получил на руки. Такая переплата обусловлена высокими ставками в России. Для сравнения – в США этот критерий не превышает 3%. Второй крупный минус – это риск потери жилья при уже затраченных средствах. Так, если заемщик больше не в состоянии полноценно оплачивать кредит, банк заберет у него взятое в ипотеку жилье.

Причем независимо от того, сколько времени до этого клиент исправно платил свой долг. Третий минус заключается в том, что заемщику придется иметь дело не только с банком, но и со многими другими сторонними лицами – страховыми компаниями, оценочными фирмами, риелторами и т. д. Все их услуги заемщик также должен будет оплачивать из своего кармана. Данная статья и была написана с той целью, чтобы каждый человек, каждая семья перед тем, как взять ипотеку, взвесили все за и против. А для этого потребовалось разобрать смысл и структуру такого финансового, экономического и социального явления, как ипотека на жилье. Необходимо было разобраться, что такое ипотека и как она работает. Информация в статье рекомендована к прочтению всем, кто собирается ипотекой осчастливить и обременить себя одновременно.

Недвижимого имущества. Ипотечный кредит, очень часто называют ипотекой, но это не так. Ипотека – это залог, который в случае не уплаты долга заемщиком переходит в собственность кредитора. Последний имеет право его реализовать и таким образом удовлетворить свои финансовые претензии. Залогом служит недвижимое имущество, которое на время кредитования остается в пользовании заемщика. А ипотечный кредит – это форма финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, служит гарантией возврата заемщиком денежных средств кредитору.

Многие ошибочно думают, что ипотечный кредит берется только для покупки недвижимости. Это не так. Такой кредит можно взять для любых целей – покупки автомобиля, оплаты учебы или лечения, приобретения предметов роскоши. Главной особенностью ипотечного кредитования – является не цель, для которой оформляется заем, а то, что кредит оформляется под залог недвижимости. Например, оформляет кредит на приобретение квартиры и в качестве гарантий уплаты долга оставляет банку эту квартиру в залог. Это стандартный ипотечный кредит. А если банк предоставит ему , то даже если денежные средства будут потрачены на приобретение недвижимости, данный вид кредитования не считается ипотечным.

Слово ипотека приходится слышать каждому из нас довольно часто, ведь данный вид кредитования приобрел огромный спрос в последнее время. В нашей стране купить жилье без заемных средств крайне сложно, стоимость объекта недвижимости во много раз превосходит средний ежемесячный заработок россиянина. Для многих из нас ипотека ассоциируется с многолетним тяжелым бременем, которые приходится нести по 20-30 лет. Рассмотрим, что такое ипотека и как она работает, способы оформления и нюансы жилищного кредитования.

Что такое ипотека и ипотечный кредит

Многие из нас полагают, что ипотека – это вид кредитования, с помощью которого можно приобрести только недвижимое имущество. Но это ошибочное мнение, потому что ипотека – это форма залога, при которой приобретаемый за счет заемных средств объект находится в полном распоряжении заемщика, а банк получает право на его реализацию только в том варианте, если должник не справился с возложенными на него обязательствами по выплате кредита.

Если говорить простыми словами, то понятие ипотека применимо лишь к тому виду кредитования, в котором приобретаемые за счет банковских средств имущество не попадает в собственность заемщика в полной мере. Фактически он может пользоваться объектом, но и здесь его права ограничены, он не может совершать сделки с ним переделывать или перестраивать объект недвижимости и производить любые действия, вследствие которых может снизиться его стоимость.

Ипотечный кредит – это денежные займы с залогом приобретаемого недвижимого имущества . Если говорить простыми словами, то ипотека, которая выдается в банке это и есть целевой кредит на недвижимость с обеспечением, которым выступает приобретаемое имущество.

Кстати, не стоит путать ипотеку и жилищный займ, это совершенно два разных вида кредитования, ведь во втором варианте средства предоставляются без обеспечения залогом.

Итак, продолжим изучение термина ипотека. Что это такое простыми словами? Слово ипотека было заимствовано из греческого языка, значение его «Залог». Причем в законодательстве нашей страны ипотека выдается строго под залог недвижимого имущества, хотя об этом чуть позже. Итак, если речь идет об ипотеке в банке, то заемщик должен понимать, что он фактически приобретает за счет заемных средств объект недвижимости, но вступает в права собственности только после исполнения своих обязательств перед кредитором.

Как работает ипотека

На самом деле схема ипотечного кредитования довольно простая. Рассмотрим ее:

1. Потенциальный заемщик выбирает банк и подает заявление на оформление ипотечного кредита.
2. Кредитно-финансовая организация проводит анализ заявления, оценивает платежеспособность заемщика, а также свои риски, и выносят решение.
3. В случае положительного решения у заемщика есть от 30 до 120 дней для подбора объекта недвижимости.
4. После того как заемщик определится с объектом, он подает документы в банк на оформление ипотеки, предоставляет документы на недвижимость и свои документы для получения денежного кредита.
5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре, при этом на объект накладывается обременение, или запрет на регистрационные действия.
6. После завершения регистрационных действий продавец получает денежные средства путем перевода на банковский счет, а покупатель становится заемщиком.
7. Именно по такой схеме работает большинство коммерческих банков России.

Но на самом деле условия договора и порядок предоставления денежных средств в долг в каждой банке могут немного различаться. Ведь с целью повышения выгоды, банки вводят некоторые коррективы в условия ипотечного кредитования. Например, есть такие два понятия, как ипотека в силу закона и в силу договора, согласно законодательству объектом залога выступает приобретаемая недвижимость, хотя по договору банк может предоставить денежный займ под залог иного недвижимого имущества, находящиеся в собственности заемщика.

Обратите внимание, что в России отношения между кредитором и заемщиком по ипотечному кредитованию регламентированы статьей 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости.

Риски кредитора и заемщика при ипотечном кредитовании

Опять вернемся к вопросу, что значит ипотека, как уже было сказано выше это в первую очередь залог. Поэтому стоит внимательно рассмотреть, какие риски несет потенциальный заемщик при оформлении ипотечного кредита. Основной риск заемщика это потеря приобретаемого в кредит объекта недвижимости, ведь в случае неплатежеспособности, снижение заработной платы, потери здоровья, или иных форс-мажорных обстоятельств, предмет залога, безусловно, переходит в распоряжение к кредитору.

Причем банки при выдаче ипотечного кредита практически ничем не рискуют, но это только в теории. На практике все намного сложнее. Ведь если заемщик не справляется со своими обязательствами, то банк дает ему порядка 90 дней для решения финансовых трудностей и оплаты просроченной задолженности. Если быть точнее, то именно в течение трех месяцев банк не предпринимает решительных действий по отношению к должнику. По пришествию данного срока банк дает должнику выбор: продать объект недвижимости и расплатиться по кредиту либо подает в суд, в случае если консенсуса мирным путем достигнуть не удалось.

Кстати, по закону банк имеет полное право продать объект недвижимости находящейся у него в залоге, но перед этим ему нужно расторгнуть договор с заемщиком сделать он может это с помощью переговоров или по решению суда. Впоследствии банк все же вернет утраченную прибыль, заемщик, если говорить простыми словами, остается без крыши над головой.

В чем же здесь риск? Во-первых, за тот срок, когда платежи не поступали на кредитный счет, банк не получал ожидаемую прибыль. Во-вторых, судебные издержки – это дополнительные расходы для кредитно-финансовой организации. В-третьих, стоимость залогового имущества на 20-30% ниже рыночной, хотя даже в том случае, если вырученных средств не хватает для полного погашения кредита, заемщик не освобождается от своих кредитных обязательств до тех пор, пока долг не будет погашен полностью.

Важно! При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк оценивает: доход заемщика за вычетом выплаты по ипотечному кредиту, доход за вычетом расходов по другим обязательствам, размер запрашиваемой суммы по отношению к оценочной стоимости объекта недвижимости, сумму займа по отношению к минимальной стоимости жилья на рынке.

На что берут ипотеку

Чтобы понять, на что можно взять ипотеку, обратимся к законодательству. В законе об ипотеке, а именно в пятой статье, указано, что предметом ипотечного кредитования может быть только недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если говорить простыми словами, то предметом залога может выступать дом или квартира, а также земельный участок гараж, производственные помещения, комнаты, и иные объекты недвижимости.

Зная, что такое ипотека на жилье, многие потенциальные заемщики наверняка сомневаются: стоит ли брать такой вид кредита или нет. Ведь риски слишком велики по нескольким причинам. Во-первых, срок выплаты ипотечного кредита может достигать 30 лет, а за это время может многое измениться, в том числе и в финансовом положении заемщика. Во-вторых, если посчитать переплату по ипотеке, то этих средств хватит для покупки одного или двух аналогичных объектов недвижимости.

Тем не менее, для многих это единственный вариант для покупки собственного жилья, а именно оформление ипотечного кредита. Действительно, накопить на собственное жилье практически невозможно, даже при заработке выше среднего. Но не стоит бояться таких долгосрочных обязательств, нужно руководствоваться лишь некоторыми советами:

1. Берите в ипотеку только ту сумму, платежи по которой вы можете вносить без большого ущерба для своего бюджета.
2. Не стоит оформлять кредит на длительный срок, чем меньше срок, тем меньше переплата.
3. Чтобы получить минимальный процент по ипотеке внимательно изучить рынок предложений и постарайтесь максимально соответствовать требованиям кредитора.
4. При оформлении ипотеки нужно всегда иметь запас средств, которые вы в будущем можете внести в счет оплаты ипотеки, если в жизни случится непредвиденное обстоятельство.

Обратите внимание, если вы не сможете вносить платежи по кредиту и не справляетесь со своими обязательствами, обязательно постарайтесь решить вопрос с банком мирно и не сопротивляетесь продаже залогового имущества.

Подведем итог, что ипотека – это, в нашем понимании, кредит на приобретение недвижимого имущества. Сегодня практически каждому из нас предоставлена возможность купить собственное жилье с помощью заемных средств банка. Кстати, если вы решились на оформление ипотечного кредита, то обязательно стоит учитывать, что государство предоставляет возможность оформить ипотеку молодым семьям на льготных условиях по специализированной программе, а также вернуть подоходный налог от стоимости объекта и процент по ипотеке, если воспользоваться всеми предложениями, то можно значительно снизить кредитную нагрузку.