Предварительный договор при покупке квартиры образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств - скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) - это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель - готовность купить недвижимость в установленный срок.
2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца , поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Оформление договора регулируется ст. 429 ГК РФ . Согласно закону, он должен содержать те же условия, которые будут в Основном договоре. Преддоговор отражает готовность купить квартиру по указанной цене в установленный период времени.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны - договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год , после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости - заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях - в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре - обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств - аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ , это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Если произошло нарушение договоренностей, внесение задатка несет угрозу материальных потерь для обеих сторон.

Согласно ст. 381 ГК РФ , если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки - заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Пример. Продавец получил аванс - 10% от стоимости квартиры и частично истратил деньги на оформление документов для продажи. Супруга разубедила покупателя приобретать квартиру, поэтому продавец вернул покупателю только остаток от аванса.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора - задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если , значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП - пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства - договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

При покупке квартиры на первичном рынке ПДКП можно оформлять только при условии, что физически квартира уже существует, застройщик является собственником и намерен ее продать. При инвестировании в строительство нужно заключать только ДДУ. Также не стоит доверять застройщику, предлагающему заключить Предварительный договор долевого участия, поскольку он не несет правовых последствий, аналогичных ДДУ.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

• самостоятельно;
• с помощью нотариуса;
• в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Оформление ПДКП - дело добровольное. Если продавец не хочет оформлять соглашение о намерении совершить сделку, он может «потерять» покупателя, которому такой документ необходим. Дело в том, что при выдаче ипотеки покупатель должен предоставить банку письменное обязательство купить объект, под который выдается крупная сумма денег. Именно ПДКП позволяет заключить кредитный договор.

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ . По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как только Основной договор заключен, предварительный теряет юридическую силу.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:

• в документе должен быть четко определен предмет договора;
• пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.

Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.

В договоре выделяют существенные и дополнительные условия.

К существенным условиям причисляют:

• Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
• Предмет договора - это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
• Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение - повод для отказа от сделки.
• Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
• Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
• Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
• Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
• Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее:
• Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Эти пункты должны обязательно фигурировать в договоре, но на свое усмотрение стороны могут детализировать соглашение, дополнив его дополнительными пунктами.

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.

Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:

1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Нельзя недооценивать юридическую силу предварительного договора. Его заключение и расторжение регулируется законодательством. В судебной практике немало случаев, когда владельца принуждали к продаже квартиры, если у него не оказывалось средств для возврата задатка.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

Операция купли-продажи недвижимости — довольно распространённый вид сделок между гражданами России. Несмотря на кажущуюся простоту совершения операции, без оформления предварительного договора-купли продажи квартиры она несет в себе множество внешне не выраженных рисков. Даже не рассматривая опасности, связанные с возможным мошенничеством одной из принимающих участие в сделке сторон, существует риск финансовых убытков в результате отказа покупателя (продавца) от покупки (продажи) квартиры по какой-либо личной причине.

Если под предполагаемую сделку был взят кредит или потенциальный покупатель на момент отказа продавца уже продал ранее занимаемое жилье, он, безусловно, понесет убытки, связанные с выплатой процентных начислений банку по нереализованному кредиту, или в связи с незапланированными тратами на финансирование временного проживания. Некоторые банки требуют обязательного предъявления предварительного договора для оформления ипотечного кредитования.

В целях приобретения уверенности в легитимности предстоящего соглашения стороны разрабатывают предварительный договор купли-продажи квартиры. Целесообразность оформления такого документа не только в снижении вероятности финансовых затрат одной из сторон, но и по ряду иных причин:

• в целях придания юридической силы ранее заключенной устной договоренности между покупателем и продавцом;
• для гарантированного утверждения принятой сторонами цены объекта недвижимости (имеется в виду гарантия неизменности суммы на всем протяжении совершения сделки), особенно актуально это при привлечении покупателем части или полной суммы заемными средствами;
• для определения обоюдно устраивающей стороны даты передачи квартиры новым собственникам (освобождения объекта недвижимости прежними владельцами);
• определение фактического состояния квартиры, которое прежний владелец обязан поддерживать (реализовать) к моменту завершения операции приема-передачи собственности;
• финансовый размер , передаваемого покупателем продавцу в целях подтверждения серьезности своих намерений. При совершении сделки с участием задатка документ подлежит заверению нотариусом по месту регистрации договора. К слову, аналогичные юридические операции с основным оговором не требуются в связи с удостоверением личностей покупателя и продавца недвижимости сотрудниками Росреестра;
• с целью определить порядок возврата задатка покупателю при возникновении обстоятельств, не позволяющих выполнить сторонами полный перечень или часть отраженных в предварительном договоре обязательств.

Это лишь примерный список наиболее актуальной информации, отражаемой в договоре купли-продажи квартиры в подавляющем большинстве случаев. По взаимной договоренности участвующих в сделке сторон предварительный договор может быть дополнен любым обоснованным пунктом.

Передача задатка

Задатком является установленная продавцом часть стоимости объекта жилого помещения (как правило, пять процентов), передаваемая потенциальным покупателем продавцу квартиры, как фактор, повышающий достоверность намерений и гарантию успешности совершения будущей сделки.

Задаток передается продавцу (собственнику) квартиры наличными средствами в присутствии нотариуса с одновременным подписанием сторонами соглашения — предварительного договора переоформления квартиры. В последнее время с распространением безналичных способов оплаты стоимости товаров и услуг по желанию одной из сторон (обоюдному желанию) сумма оговоренного в предварительном договоре задатка может быть переведена собственнику квартиры на счет в банке любым из доступных покупателю методов.

Детальные условия передачи (получения) и возврата (невозврата) суммы задатка в обязательном порядке отражаются одним из пунктов договора купли-продажи. При совершении в 2020 году операций по договору с задатком принято считать, что если сделка сорвалась по вине (инициативе, создании условий, предпосылок и т.д.) покупателя, то он не может претендовать на возврат ранее выплаченного задатка за квартиру. В свою очередь, при осознанном расторжении условий договора (одностороннем выходе из сделки) продавцом недвижимости (квартиры), сумма полученного ранее задатка возвращается им покупателю в размере, вдвое превышающем начальную сумму.

Образец подготовленного документа, учитывающего нюансы приобретения жилья с задатком в 2019 году, можно скачать по .

Приобретение квартиры по ипотеке

Покупка недвижимости с привлечением заемных средств (в ипотеку) имеет ряд отличительных особенностей от сделки без таковой:

1. Первое отличие заключается в том, что банк-кредитор в обязательном порядке становится участником (одной из сторон договора) сделки.
2. Второе отличие касается приобретения жилья на первичном рынке (в новостройке). В качестве продавца в таких сделках выступает представитель юридического лица – застройщика, что накладывает неисключительные ограничения на совершения сделки и влечет за собой внесение ряда дополнительных пунктов в договор купли-продажи.
3. Банк принимает на себя обязательства гаранта предстоящего совершения сделки вне зависимости от статуса реализатора квартиры.
4. При покупке квартиры у строительной фирмы именно она диктует основополагающие условия заключения договоров всех видов оформления.
5. Договор ипотечного кредитования заключается с покупателем на полную стоимость приобретаемой квартиры, не учитывая сумму задаточных средств. Фирма-застройщик может не требовать обязательное перечисление задатка, если речь не идет о квартирах, пользующихся стабильно повышенным спросом. Сумма задатка варьируется от пяти до десяти процентов кадастровой стоимости предмета совершения сделки.

Предварительный договор купли-продажи доли квартиры

Операция приобретения доли в квартире (ином жилом помещении) не принципиально отличается от покупки объекта недвижимости в целом. Основное отличие в структуре предварительного (основного) договора заключается в детализированном изложении в тексте документа точных геометрических данных, размера, стоимости, процентного соотношения и иных однозначно идентифицирующих приобретаемую долю данных.

Стоимость во всех случаях указывается в рублях. При рассмотрении объекта недвижимости, оцененного продавцом в любой иной валюте иностранных государств, в договор купли-продажи вносится стоимость, пересчитанная на рубли по курсу Центробанка на день подписания (нотариальной регистрации) договора.

В случае с покупкой долей обязанность в проведении проверочных мероприятий согласия владельцев иных частей жилого помещения на реализацию основным продавцом своей доли лежит на продавце. Покупка доли — намного более проблемная операция в сравнении с приобретением квартиры на вторичном рынке недвижимости. К примеру, при одном только несоблюдении требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации «О праве преимущественного приобретения» суд может признать недействительной операцию купли-продажи и отменить первоначальное соглашение, не смотря на безупречно оформленный и заверенный у нотариуса договор.

Купля-продажа на первичном рынке

Приобретение квартиры в новостройке (от застройщика) не накладывает дополнительных ограничений на оформление договоров. Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется с юридическим лицом в качестве продавца в штатном порядке.

В отличие от договоров долевого участия, где покупатель становится полноправным собственником жилья еще до завершения его строительства и сдачи в эксплуатацию, приобретение новостройки по предварительному договору купли-продажи накладывает на продавца обязательства ограниченного характера. При долевом участии в строительстве жилого помещения оформление дополнительных договорных соглашений не несет в себе элементов целесообразности. Фирма-застройщик не сможет реализовать квартиру без письменного согласия физического (юридического) лица, выступившего финансовым спонсором ее постройки, а все взаимоотношения сторон регламентируются специальными условиями участия в долевом строительстве.

Структура договора

Предварительный договор не имеет законодательно установленного бланка, составляется на листе стандартного формата А4 и при необходимости дополняется пунктами, необходимыми по соглашению сторон. Примерный можно скачать по данной ссылке.

Но, несмотря на свободную форму составления документа, он заверяется нотариусом и в обязательном порядке отражает информацию:

• о текущей календарной дате разработки и подписания предварительного договора;
• о географическом положении на момент подписания (как правило, указывается просто город оформления);
• полностью написанные (без сокращений) фамилии, имена и отчества всех участников договорных отношений, в простейшем случае – собственника квартиры и потенциального покупателя, их собственноручные подписи;
• сведения, примерно ориентирующие дату (период, промежуток времени) подписания сторонами основного договора. Как правило, указывается месяц или квартал ориентировочной готовности сторон;
• санкционные меры ответственности, применяемые к стороне, не выполняющей (уклоняющейся от выполнения) условий подписанного договора;
• метод и особенности процедуры получения продавцом денежных средств (при совершении сделки с расчетом по безналичному принципу дополнительно указываются финансовые реквизиты сторон);
• географические координаты (при наличии технической возможности) и адрес на местности покупаемой квартиры;
• основные технические особенности квартиры, которые предыдущий собственник обязан поддерживать до момента официальной передачи жилого помещения;
• точная дата (допускается указание примерного промежутка временного интервала) окончательной передачи квартиры от прежнего собственника к настоящему;
• разрешительный или запрещающий пункт о внесении дополнительных условий одной из сторон в уже подписанный договор;
• цена квартиры в цифровом варианте и прописью, размер задатка и условия его передачи (как правило, выбирают кабинеты юристов или нотариусов).

Срок действия документа

Юридически документ утрачивает силу после выполнения сторонами всех пунктов (условий), отраженных в теле документа. Сила договора может быть утрачена также при доказанном невыполнении одним из участников условий сделки и судебном расторжении договора.

Также время легитимности договора может быть ограничено пунктом текста самого документа, в этом есть эффективное рациональное ядро. Если конкретные сроки выполнения обязательств сторон (указывается крайняя из возможных дат) не указаны, в дальнейшем это может повлечь дополнительные проблемы – ухудшение финансового положения одной из сторон сделки и попытка на этом фоне получить более выгодные условия, наступление обстоятельств непреодолимой силы – пожар, землетрясение, боевые действия и т.д.

Заключение

Устная договоренность даже между хорошими знакомыми и близкими родственниками не несет гарантии безусловно положительного завершения сделки, в особенности при фигурировании крупных финансовых сумм. Несмотря на то, что нотариальное заверение предварительного договора обязательно, сам он разрабатывается и заключается исключительно по взаимному желанию лиц, выступающих заинтересованными в совершении покупки сторонами (за исключением условий, когда бланк предъявляется кредитной организации, например, банку).

Грамотно разработанный документ, предшествующий подписанию основного договора купли-продажи квартиры, является эффективной юридически значимой мерой предупреждения противоправных действий, а также действий, связанных с попытками ухода от ответственности при невыполнении условий устной договоренности.

Вконтакте

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.">ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

1. Предварительный договор , по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму );
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при , по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка );
3. Предварительный договор , который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе ).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем ), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон , и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру . В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа .

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа» ).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП .

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214 .

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства ), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности ) выдачу Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора , который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса ;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит ;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями );
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки ) на квартиру сразу после

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

• Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
• Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
• Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
• Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .

Задаток

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

1. Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, (далее – «Основной договор»), квартиры принадлежащей Продавцу по праву собственности на основании . Вышеуказанная квартира состоит из жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь кв.м., общую площадь без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений кв.м., в том числе кв.м. жилой площади.
2. Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в простой письменной форме в срок до «» года.
3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.
4. В квартире на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: за которыми в соответствии со ст.292 ГК РФ сохраняется право пользования квартирой до их снятия с регистрационного учета. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета вышеперечисленных лиц не позднее дней после государственной регистрации Основного договора.
5. Квартира должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену не позднее дней после государственной регистрации Основного договора и передана Покупателю по Акту приема-передачи не позднее дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.
6. Цена квартиры составляет рублей. При подписании настоящего Договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере: рублей. Указанная сумма является авансом за покупаемую квартиру и учитывается Сторонами при взаиморасчетах в день подписания Основного Договора.
7. Оплату всех расходов по сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода права по нему, а также расходы по подготовке проекта Основного договора осуществляет Продавец. Оплата расходов, связанных с государственной регистрацией Основного договора и перехода права по нему, производится солидарно Покупателем и Продавцом. В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.
8. В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору или отказа от подписания Основного Договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает Продавцу штраф в размере эквивалентном % внесенного аванса. Факт наступления указанных обстоятельств должен быть подтвержден Актом, составляемым Продавцом и Покупателем. В день составления указанного Акта Договор считается прекращенным в связи с невозможностью исполнения.
9. Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .
10. Стороны обязуются информировать друг друга о возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства Сторон, а также невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.
11. Договор заключен на срок включительно до даты, указанной в п.2.1 Договора.
12. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме, в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.