Что такое ДДУ? Суть и оформление договора долевого участия. Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке - ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье - расскажем в статье.

Что такое ДДУ

ДДУ - договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится - они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан - в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК - договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком - вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше - решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ : как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию - застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании - если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства - не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс - чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть - из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет - откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой - у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта - план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты - стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон - название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства - чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации - другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс - застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор - не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину - ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности - паспорт гражданина РФ - от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины - реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство - застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию - застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ - застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика , размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы - не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре - как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например - составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию - его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату - сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ - что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо - право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор - цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований - ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов - предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем - данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Оформление ДДУ в настоящее время предлагают многие строительные предприятия. Покупатель жилья в новостройке должен четко понимать, в чем суть такого сотрудничества, чтобы не оказаться, как рассказывается в известной сказке, у разбитого корыта. Зачастую предложения с таким юридическим оформлением стоят существенно доступнее, нежели покупка готового жилья, но и рисков, как говорят специалисты, больше. Попробуем разобраться в этом детальнее.

Зачем это нужно?

Причин заключения договоренностей с покупателями именно по такой форме немало. Строители могут раньше начать старт продаж - не требуется получать специальную документацию, подтверждающую возможность возведения здания. Как говорят агенты по недвижимости, иногда в оформлении ДДУ заинтересованы такие застройщики, деятельность которых не слишком прозрачная. Сотрудничество по указанному типу договора помогает оставить теневые стороны без внимания. Конечно, для самого предприятия это выгодно, а вот для покупателя - нет. Заключая договоренность такого плана, нужно внимательно проанализировать, насколько велики связанные с этим риски.

Две стороны одной медали

Рассматривая, что такое ДДУ, необходимо отличать:

• предварительный ДДУ;
• ДДУ (договор долевого участия).

Первый предполагает официальную декларацию обязательств сторон в будущем заключить ДДУ. Условия, на которых будет заключаться такая договоренность, указаны в ПДДУ. То есть фактически бумага декларирует намерение в будущем подписать основной договор. ДДУ, в свою очередь, представляет официальный регистрируемый федеральным реестром договор, указывающий все условия взаимодействия застройщика и покупателя. Права, взятые на себя обязательства - все записывается в ДДУ. Корректным будет договор, заключенный с учетом нормативов, декларированных 214 ФЗ.

Предварительный: а зачем?

В основном застройщики, предлагающие клиентам заключить предварительную договоренность, сразу объявляют, по какой причине организован такой подход к юридической стороне вопроса. Чаще всего причина в отсутствии разрешения на строительство - а его оформление является одним из базовых требований к ДДУ. Не всегда в затягивании сроков виновно предприятие, возможно, причина в местной администрации, у которой могут быть свои мотивы.

Разбирая, что такое ДДУ, ПДДУ, как велики риски, необходимо в первую очередь проанализировать репутацию предприятия, с которым можно сотрудничать. Если разрешения нет, возможно, причина вовсе не в затягивании сроков виновниками, а в многочисленных проблемах, которые фирма скрывает от общественности. Известно много случаев, когда причина была в отсутствии прав на землю, пренебрежении экспертизами, техническими условиями. Если предприятие не исправит эти недочеты, разрешения не будет выдано вообще, и тогда дольщики окажутся в крайне неприятной ситуации.

Некоторые особенности

Некоторые предприятия практикуют так называемые технические предварительные ДДУ. Что такое заключается в этой ситуации? Застройщик, как правило, располагает всей необходимой документацией, но по личным причинам заинтересован в получении денег покупателей, не регистрируя договоренность установленным порядком. Предположить, что компания предлагает ПДДУ такого плана, можно, если указаны небольшие сроки для подписания основной договоренности - в пределах трех месяцев. Эксперты по недвижимости заверяют, что опасаться в такой ситуации нечего, рисков нет.

Как видно из рыночной статистики, предварительные ДДУ - документы, которые оформляют и крупные предприятия, и совсем небольшие застройщики. Первые точно уверены, что могут вовремя сделать положенную документацию, а значит, стоит начать продажи как можно раньше. У небольших застройщиков поначалу недостаточно денег, поэтому ранний старт продаж позволяет с большей уверенностью говорить об успешном окончании проекта.

ДДУ: суть договоренности

Это такой документ, в котором указано, кто строит жилье, кто выступает ее будущим владельцем. Клиент и строитель заключают соглашение, по которому первый оплачивает расходы на возведение жилья, второй берет на себя все работы и по итогам передает заказчику готовое место обитания. Федеральное законодательство с 2004 года содержит базовый нормативный акт (уже упомянутый под номером 214), четко и детально регламентирующий все особенности подобного взаимодействия.

Обязательным условием является письменное заключение соглашения. Клиент и застройщик подписывают его, предприятие заверяет своими печатями, после чего направляет на регистрацию в федеральный реестр таких договоренностей. Тем самым клиент получает на государственном уровне защиту от повторной продажи той же жилплощади другому лицу. Перед заключением договоренности от лица компании в адрес потенциального клиента предоставляется образец ДДУ. Если предприятие не готово представить заинтересованному лицу такой документ, сотрудничать с ней категорически не рекомендовано. Чтобы удостовериться в правильности, можно отнести образец на экспертизу к юристам.

Пример, как может выглядеть ДДУ:

Как это работает?

Фактически, что такое ДДУ? Это превращение частных лиц в соинвесторов для возведения некоторого дома. Тем самым заинтересованный человек приобретает квартиру, а строитель получает необходимые ему средства на завершение возведения проекта. У дольщика есть точно такие же права, как и у всех остальных, кто подписался на условия по этому же зданию. Все инвесторы направляют свои средства в адрес строительного предприятия, финансируя тем самым работы по созданию жилища.

Важные тонкости

Чтобы не сомневаться в корректности договоренности, нужно знать, как проверить ДДУ. Перед заключением предприятие передает заказчику проект для детального исследования. Его можно отнести в юридическую компанию для профессионального анализа и проверки. Специалисты, основываясь на своем опыте, знаниях, образовании, проанализируют все формулировки, обратят внимание клиента на сложные или спорные детали. Возможно, по итогам они скажут, что договор типовой и никаких тонкостей в нем вовсе нет.

Можно, конечно, проверять документ и своими силами, но такое рекомендовано только лицам с юридическим образованием. В противном случае высока вероятность пропустить какую-нибудь важную формулировку, которая в будущем разочарует в сотрудничестве по ДДУ. Собственность клиент, конечно, получит (наверное, ведь никто не может быть уверен в том, что новостройку завершат), но вот впечатления могут быть подпорчены, если на этапе заключения договора проглядеть какое-нибудь важное условие.

Особенности официальных бумаг

Если хочется ознакомиться с документацией, которую застройщик предлагает к заключению, заранее, можно зайти на официальный сайт компании. Надежные фирмы публикуют образец договоренности, куда впоследствии просто вписывают реквизиты каждой из сторон и конкретные суммы. Не нужно даже идти в офис: это удобно, позволяет сэкономить время.

Кстати говоря, если планируется брать ипотеку для ДДУ, то такой образец лучше распечатать и вместе с ним сходить в банк. Менеджеры проанализируют бумагу, возможно, возьмут некоторое время на рассмотрение ситуации, после чего официально решат, насколько предложение надежно. Если такие крупные банки, как, к примеру, Сбербанк, признают программу безопасной, можно смело в ней участвовать.

Что содержится в бумагах?

В любом договоре обязательно прописываются все особенности конкретного жилья. Это адрес с указанием расположения на этаже, этажном плане. Кстати говоря, не стоит слишком надеяться, что номер квартиры в конечном счете будет именно такой, какой указан в бумагах - это зависит от работы экспертов в момент принятия здания. Поэтому проектная нумерация - условная, используется самим застройщиком.

Кроме того, в договоре указывают площадь жилья, число комнат, особенности планировки. Если предполагается балкон, лоджия, этот факт также прописывают. Корректное оформление пригодится в будущем покупателю на этапе регистрации права собственности. ДДУ придется предоставить в ответственные за процедуру госинстанции, где производится сверка реального жилища и указанного в бумагах.

Что с датами?

Пожалуй, именно эта тема традиционно волнует покупателя больше всего: когда наконец жилье будет готово, а ключи - переданы ему в руки. В договоренности указывается четкая дата, и застройщик обязуется передать ключи не позднее этого числа. В некоторых случаях компания упоминает более размытые сроки - например, в пределах полугодия с момента передачи строения в эксплуатацию.

При заключении ДДУ важно внимательно знакомиться с этим пунктом, чтобы в будущем не разочароваться. Необходимо понимать, что передача квартиры и сдача строения в эксплуатацию - это два разных понятия. Почему-то многие их путают.

Обязательства: я плачу, ты строишь

В ДДУ четко прописывается цена договора. Здесь будут присутствовать указания на сроки, в течение которых покупатель обязан расплатиться, а также порядок перечисления сумм в адрес предприятия. Обязательно указывают, по какой цене за квадратный метр предложение было реализовано. В момент передачи здания в эксплуатацию всю построенную жилплощадь обмеряют ответственные за это специалист. Если квартира окажется меньше запланированного, предприятие должно будет вернуть деньги. Если метраж будет больше, покупателю придется доплатить. Для вычисления этих сумм и пригодится информация о цене за квадратный метр.

В ДДУ также прописываются гарантийные обязательства. В норме срок гарантии - пятилетие на квартиру в целом, до трех лет длятся гарантийные обязательства на трубы, отопительную и вентиляционную системы.

Дополнительная информация

В норме в ДДУ прописывают кадастровую нумерацию отведенного под дом земельного участка, программу страхования проекта, точные идентификационные данные предприятия и частного лица, приобретающего жилье. Должен быть указан строительный адрес здания.

Нередко покупатели сталкиваются с тем, что реквизиты смущают, а условия не до конца ясны. В таком случае вписываться в договор в срочном порядке не нужно. Сперва следует запросить объяснения у самого застройщика, затем проконсультироваться у юриста. Это поможет снизить возможные риски. Лишь если удалось выяснить все спорные моменты, прийти ко взаимовыгодному решению, можно ставить на договоре свою подпись и переводить установленные суммы.

Как заключить ДДУ

Никакой особенной сложности в моменте подписания договоренности нет. Необходимо обратить внимание, кто из представителей компании-застройщика ставит подпись на документе. В норме это должен быть генеральный директор. Права на заключение такой договоренности обусловлены Уставом предприятия. В некоторых случаях подпись может поставить другой работник компании. Это возможно лишь при предварительном оформлении доверенности. Факт подписи по доверенности обязательно отражается в документации, в противном случае она не будет иметь силы.

Прежде чем ставить свою подпись, нужно еще раз внимательно проверить условия бумаги на наличие непредсказуемых изменений, а также прочитать доверенность лица, подписывающего документ от имени компании. Если указано, что данный человек может заключать ДДУ, тогда сомнений нет. Если такой информации нет, необходимо потребовать разъяснения и, возможно, отказаться от скоропалительного решения по подписанию бумаг. Задача ответственного покупателя - прочитать оригинал доверенности и запросить копию этого документа для себя, в будущем хранить ее вместе с прочими бумагами на приобретенную жилплощадь в новостройке.