Профессиональный девелопмент недвижимости. Национальные девелоперские компании

Девелопмент объектов жилой недвижимости

Понятием и сущность девелопмента жилых объектов, классификация объектов жилой недвижимости

Мы изучили и исследовали все аспекты девелопмента объекта жилой недвижимости. И начнем с самого мало: Что же такое недвижимость?

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым .

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

По материальному фактору недвижимость разделяется.:

2. объекты недвижимости:

3. сооружения;

4. (помещения для постоянного или временного нахождения людей, гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные строения туристической структуры);

5. в многосемейных коммунальных квартирах;

6. квартиры;

7. дачные домики и иные объекты дачной садовой инфраструктуры отличные от земли;

8. индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах.

Так же недвижимость делится на рынке, не жилу и жилую.

Таб.1. Сегменты рынка недвижимости

Для нашего исследования нужна жилая недвижимость, и мы будем рассматривать жилые здания.

Жилая недвижимость

Жилой недвижимостью являются строения, которые пригодны для проживания, соответствуют установленным санитарным нормам и требованиям страны в которой данная недвижимость находится . Риэлторы называют следующие виды объектов жилой недвижимости: квартиры в много квартирных домах, дачи, дома, коммерческая недвижимость, элитная недвижимость.

Виды жилой недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например: предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Недвижимость, которая находится в жилищной сфере включает в себя: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно, недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Термин "жилое помещение" имеет несколько значений.

Жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей; жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания:

Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки).

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если необходима оценка именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в классификации, которая позволяла бы учитывать основные "товарные" свойства объекта. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.

Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

1. первичное жилье - место постоянного проживания;

2. вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

3. третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье. К нему обычно предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции); кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде);наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др. Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств.

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая: дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период; дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

"Сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Все это заранее учитывается и просчитывается при запланированном строительстве здания. Выбирается свободный участок, не чем не обремененный, и более выгодный по месторасположения. Разрабатывается план по строительству, привлекаются инвесторы, и начинается реализация участка.

Все это идет по пристальным взглядом девелопера или девелоперской компании.

Начнем с самого понятии, что жен такое девелопмент?

Деве́лопмент (также деве́лопментнедви́жимости; от англ. realestatedevelopment «совершенствование, развитие недвижимости») - это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант - development, имеющий то же значение.К объектам девелопмента в общем случае относятся не только объект недвижимости но и например информационные технологий.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность,

долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Девелопмент является экономически важным процессом современной жизни. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования. В конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляется в двух основных аспектах:

· Косвенном
Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента.Как такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог, а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». Для этого создаются инвестиционные проекты для того что бы привлечь потенциальных инвесторов для вложения, свои свободные инвестиции. Они предоставляются в презентации будущему инвестору.

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения полезного эффекта.

Исходя, из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект - сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии. Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер, делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта.

1. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

2. Проектирование и оценка проекта

3. Заключение контрактов и строительство

4. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмента представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.
Именно это существенно для понимания девелопмента - прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод - одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмента», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Девелопмента является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой. Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы дохода бюджета, социальные отношения.

Схема 1.2 Эффективность проекта девелопмента

1. Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом и будет предметом специального рассмотрения. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий.

Девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмента» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночной» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты - выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.

Этапы девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.
Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект - это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».
Исходяиз приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта:

«Инвестиционный проект - сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода»

В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить напод процессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
Содержание и количество таких под процессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.
В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам схема девелопмента

Схема.1.2.Фазы девелопмента

Концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

С учетом последнего замечания более развернутым является подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1.1 Разработка концепций и предварительное рассмотрение проекта

1.2 Постановка целей девелопмента и алгоритм и достижений

1.3 Определение основной стратегии девелопмента

1.4 Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта

1.5 Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

1.6 Анализ спроса и физической возможности реализации проекта

1.7 Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования

1.8 Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон определение вероятности получения финансов.

Проектирование и оценка проекта:

1.1 Формирование команды девелопера

1.2 подготовка бизнес-плана проекта

1.3 Проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта

1.4 Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

1.5 Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений

Заключение контрактов и строительство:

1.1 Выбор подрядчика и заключения контракта с ним

1.2 Создание системы взаимодействия между участками реализации проекта

1.3 Создание системы контроля за проектом

1.4 Маркетинг, управление и распоряжение результатами

1.5 Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками.

По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые под процессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Условия на участке

В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

Характеристики проекта

Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м 8 , отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

1. информационно- маркетинговое обеспечение

2. презетанционной и выставочное-ярмарочное деятельности

3. оказание экспертных услуг

4. инновационное-технического обеспечения

5. подготовки специалистов в сфере предпринимательства

удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услуг

Исходя из этих данных мы можем рассмотреть краткое содержание всех этапов девелопмента.

.
Инициирование проекта девелопмента

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона.

Оценка инициативы

Девелопмент недвижимости - это многоэтапный процесс, который может быть рискованным, длительным и сложным в современных условиях. Существует много препятствий, которые могут появиться на пути развития недвижимости. Такой процесс может занять годы для того, чтобы довести проект от начальной стадии планирования до стадии завершения строительства. Проекты по девелопменту недвижимости также могут быть весьма прибыльными инвестиционными возможностями.

Понятие

В последние годы появилась новая концепция в экономической терминологии - деятельность в области девелопмента объектов недвижимости. Развитие данной отрасли относится к предпринимательской деятельности, которая связана с изменениями в существующих зданиях, структурах или земельных участках, что ведет к увеличению их рыночной стоимости.

Девелопмент - это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией либо изменением имеющегося объекта собственности либо земли в сфере строительства многоэтажных домов, торговых, офисных, производственных и складских помещений, в целях получения дохода от роста их цены.

Концепция

Трудность улучшения развития строительной отрасли привела к расширению научных и прикладных исследовательских работ в области разработки и внедрения новых форм, способов и систем управления объектами недвижимости в целях увеличения конкурентоспособности и продуктивности их деятельности.

Одной из таких форм является девелопмент. Развитие девелопмента в Российской Федерации - это относительно новый вид бизнеса, появившийся в результате тенденций рыночной экономики из смежных областей бизнеса в сфере недвижимого имущества, инвестиций и строительства.

Как считают деятели российской экономической науки Мазура И. И., Шапиро В. Д., которые занимались исследовательскими работами в области управления и развития недвижимым имуществом, девелопмент - это особенный процесс и тип профессиональной деятельности (бизнеса), который связан с высококачественной трансформацией недвижимого имущества с целью прироста его стоимости.

Девелопмент - это процесс, посредством которого достигается высококачественное изменение недвижимого имущества.

В итоге главными признаками развития являются конкретные качественные показатели, т. е. базовая трансформация и повышение цены недвижимого объекта, а также продуктивность и рентабельность инвестиций.

С другой стороны, развитие также выступает в качестве системы управления процессом создания и развития недвижимого имущества, в результате чего изменяются его физические, финансовые и юридические характеристики.

Изменение объекта недвижимого имущества во время разработки происходит таким образом, что его цена возрастает в несколько раз.

В итоге физические процессы развития обеспечивают возникновение новых потребительских свойств объекта, которые соответствуют меняющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными, так и не особо видимыми снаружи. Однако они постоянно являются необходимым признаком развития, нужным условием для увеличения финансового эффекта использования недвижимости.

Объекты имущества меняются во времени в процессе разработки таким образом, чтобы соответствовать требованиям общества.

Финансовые процессы развития реализуются в виде роста цены собственности в результате внесенных физических изменений. Одновременно повышение цены не обеспечивается никакими физическими изменениями, а лишь теми, которые отвечают требованиям рынка и потребностям его клиентов.

Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, и тем выше эффективность развития.

Продуктивность развития станет выше, если она будет соответствовать потребностям клиентов.

По своей структуре компания может быть многопрофильным инвестиционно-строительным концерном или холдингом, имеющим сложную развитую систему, которая состоит из нескольких организаций, любая из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свою собственную цель.

Необходимо подчеркнуть, что не все организации, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционного и строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании.

Они могут быть муниципальными и частными компаниями, которые участвуют на определенных этапах осуществления проекта. Но чем больше они будут включены в данный инвестиционно-строительный холдинг и подпадать под общее управление компанией по развитию, тем продуктивнее будет работать эта компания. При этом данные фирмы будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и т. д.

Девелопмент представляет собой новый тип предпринимательской деятельности, связанный с реставрационными, инженерными, строительными и другими работами. После завершения этих работ происходит качественное изменение свойства и увеличивается стоимость объекта недвижимости.

Отличия российского от зарубежного девелопмента

Главное отличие заключается в том, что западное развитие основано на схеме необходимости создания объекта недвижимости, которая строилась на маркетинговых исследованиях. В нашем государстве инвестиционный проект разрабатывается для определенного земельного участка, который доступен для проекта.

Девелопмент недвижимости в России подразумевает, что наши компании еще пока не могут соперничать с зарубежными, но эта доктрина становится все более популярной из-за развивающейся системы городского планирования и европеизации современного общества. Роль девелоперов становится все более осязаемой. Они могут организовывать основополагающие изменения. Преобразования производятся по-различному. Девелоперы - это бизнесмены и специалисты широкого профиля: в области права, денег и строительства. В России их немного, а цена их услуг достаточно высока.

Задачи девелопмента

Центральной задачей девелопмента и управления недвижимостью является максимизация дохода по объекту недвижимости. Источником этого дохода является добавленная стоимость, которая была создана в процессе осуществления проекта как разница между стоимостью объекта и стоимостью проекта.

Тут деятельность девелопера обязана быть ориентирована ​​на максимизацию ценности выполненного объекта и минимизацию издержек.

Главные цели профессионального девелопмента недвижимости:

1. Эффективная организация процесса утверждения проекта с госструктурами.
2. Эффективная организация работы с подрядными организациями, а также привлечение надежных подрядных организаций с минимизацией цен и временем осуществления проекта при помощи контрактных торгов. Одним из принципиальных инструментов совершенствования управления строительной частью (реализацией) проектов развития является привлечение профессиональных менеджеров проектов со знанием строительных технологий.
3. Эффективная организация проектного финансирования средств - формирование экономически действенного и отлаженного механизма выделения финансовых ресурсов, который включает сочетание разных источников поступления средств и изменение соотношения между ними по мере продвижения проекта.

Источниками денежных ресурсов для проектов девелопмента являются: собственный капитал, прямые финансирования, заемные средства (включая банковские кредиты, фонды).

Любой из этих источников имеет свои достоинства и недостатки. В итоге собственные средства девелопера обычно составляют наименьшую долю в общем объеме выделения финансовых средств на проект.

Главным источником выделения финансовых средств проекта на этапе строительства являются заемные средства и средства от прямых источников финансирования, при всем этом доля последнего увеличивается по мере окончания проекта. Девелопер обязан уметь сочетать эти источники по мере продвижения проекта, избегая лишней зависимости проекта от выделения финансовых средств из кредитных средств и минимизируя плату за привлеченные денежные ресурсы.

4. Эффективная организация продажи (сдачи в аренду) объекта, которая создается с привлечением специализированных брокерских компаний. Повышение возможностей работы отделов продаж за счет использования разных способов организации продаж включает: работа через Интернет, применение социальных сетей, продажа на местах.

Принципы

Одним из главных принципов основ девелопмента недвижимости является создание мощной команды консультантов, которые будут работать на различных этапах проекта - от маркетинговых работ до реализации этапа эксплуатации объектов строительства. Привлечение таких профессионалов недешевое, но, как показывает опыт, оно выгодно.

На каждом шаге разработки проекта следует выделить главные моменты, с удачной реализацией которых можно ждать успешного результата всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

• в каком секторе рынка сейчас есть незаполненные ниши и будут ли они сохраняться в будущем;
• какой более возможный уровень цен на продажу построенной площади;
• какой прогноз рентабельности проекта;
• какой уровень конкурентной борьбы в определенном секторе;
• вероятные риски и методы их сокращения.

Исследование рынка недвижимого имущества позволяет найти имеющийся баланс спроса и предложения в разных секторах и тем самым выявить незаполненные ниши, в которых имеется недостаток определенных областей.

Изучение цены реализации и цены строительства позволяет найти сектора, в которых эффективность осуществления проекта развития будет максимальной.

Огромное внимание в исследовании следует уделить прогнозам этих характеристик, так как положение дел на рынке постоянно меняется. Исследование также должно содержать изучение работы конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон.

Виды

Обычно принято различать два главных типа девелопмента: fee-development и speculative development.

Fee-development - это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является обладателем объекта, который строится, а только занимается чистым девелопментом без инвестиционных функций. Такой вид девелопмента несет наименьший риск.

Традиционное развитие на современном российском строительном рынке предполагает непременное участие девелоперских средств в инвестиционном и строительном аспектах.

Доля роли строительной компании в инвестиционных проектах колеблется в размере от 100 до 35-40 процентов.

Спекулятивный девелопмент является более трудным, чем первый вариант. Девелопер строит коммерческую недвижимость, предпринимая действия как основатель проекта. Финансовая схема больших проектов развития - это сложное сочетание собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций: банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками в случае отказа проекта. Спекулятивный девелопмент - это самая непростая форма отношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимого имущества, так как в одном проекте смешиваются недвижимость, строительный процесс, дизайн и чрезвычайно трудные банковские операции.

Кто такой девелопер?

Девелопер - это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер - это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Этапы проекта

Проект девелопмента жилой недвижимости можно разделить на три этапа:

1. Ранняя стадия: на начальном этапе проект ориентирован на экспертизу, исследования и разрешения. Обычно это самая непостоянная по продолжительности часть. Инвестирование на данном этапе несет самые большие и разнообразные риски, потому что есть много неизвестных факторов. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают следующие процедуры:

• экологическая оценка;
• обследования;
• анализ рынка и технико-экономическое обоснование;
• приобретение земли или обеспечение прав на покупку земли;
• планы площадки, планы развития и планы строительства;
• организация финансирования строительства;
• улучшения инфраструктуры.

2. Средний этап (этап строительства): включает в себя строительство и улучшения построек. Так как предпроектные работы уже завершены, риски проекта на данном этапе значительно снижены, но окончательно не устранены. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают процедуры:

• привлечение финансирования строительства;
• маркетинг проектов;
• предварительный лизинг;
• организация управления недвижимостью (если это не сделано во время предварительной разработки).

3. Заключительный этап (эксплуатация): является первым этапом жизненного цикла здания. Хотя риски, связанные с предварительной разработкой и строительством, могут быть устранены к этому моменту, состояние арендаторов по-прежнему находится под угрозой. Некоторые мероприятия на заключительном этапе включают следующие процедуры:

• поиск покупателя, если это не сделано ранее;
• постоянный маркетинг и лизинг;
• определение стратегии удержания;
• укрепление управления недвижимостью;
• достижение стабилизации.

А если имеем дело с коммерческой недвижимостью?

Для того чтобы инвестиция принесла ожидаемую прибыль, нужно побеспокоиться о ее соответствующем размещении и продвижении на рынке. На данный момент в России задача осложняется тем, что конкуренция на данном рынке чрезвычайно высока. По данной причине развитие коммерческого недвижимого имущества более актуально, чем когда-либо.

Девелопмент коммерческой недвижимости имеет много преимуществ для финансиста. Главные из них:

• поэтапное повышение цены торговых площадей, что позволяет им в скором времени перепродавать площади по более высокой стоимости;
• возможность получать пассивную прибыль от аренды;
• надежные инвестиции с наименьшим риском.

При любом варианте сам объект имеет некое значение, потому как по мере необходимости в любое время можно получить средства от его реализации.

Применение девелопмента в торговле

Принимая во внимание развитие девелопмента торговой недвижимости, можно выделить главные задачи, которые ставятся перед инвестором в данном случае.

Они включают:

• маркетинговое изучение рынка для выявления конкурентов и поиска наилучших вариантов привлечения клиентов в торгово-развлекательный комплекс;
• поиск оптимального участка для расположения торгового либо бизнес-центра с учетом потока людей;
• разработка предполагаемого плана расположения торговых площадей (разделение на зоны).

Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и от ее местонахождения - те точки, которые размещены поближе к входу либо в местах огромных толп людей, будут стоить дороже.

Время от времени также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в стройку.

Складская недвижимость

Складская недвижимость сегодня является одним из привлекательных сегментов рынка российского девелопмента. До насыщения рынка еще далеко. Предложения качественных объектов незначительны. Спрос значительный. Доходность инвестиций составляет около 15-17%, а срок окупаемости - в пределах 4-5 лет. Реализацией проектов в девелопменте складской недвижимости занимаются как крупные девелоперы, так и средние.

Заключение

Таким образом, девелопмент - система экономических, организационных, правовых и физических отношений на рынке недвижимости. Реализация проекта в данной сфере есть возможность применения инноваций и получения доходности на основе их вложения.

Само слово девелопмент - development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).

Девелопмент означает развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

приобретателя земельного участка под застройку;

организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости);

финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.

Девелопер - это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения - в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Девелопмент - это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

В мире уже давно признано, что управление проектами - особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Проект - это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.

Управление проектами - это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Девелопмент недвижимости – относительно новый вид деятельности, без которого невозможно представить себе современный инвестиционно-строительный проект. Под девелопментом (от англ. development – развитие) сегодня понимается любая хозяйственная деятельность, связанная с преобразованием существующего объекта недвижимости и сопутствующим увеличением его стоимости. Говоря простым языком, девелоперские компании обеспечивают опережающий рост стоимости актива по сравнению с объёмом инвестиций в проект путём его физического преобразования. Профессиональный девелопмент включает в себя управление инвестиционно-строительным проектом на всех этапах его жизненного цикла.

С начала девяностых, когда нынешний строй и рынок недвижимости только начинал формироваться, существенно возросла конкуренция, а многие ранее свободные ниши уже переполнены готовыми объектами. Это требует от квалифицированного инвестора намного более серьёзного подхода при подготовке новых проектов, чтобы выйти на нужные показатели рентабельности и минимизировать возможные риски. Помощь профессионального девелопера позволяет не только грамотно спланировать, но и организовать процесс строительства , реализовать проект на практике и обеспечить его эффективную эксплуатацию в дальнейшем.

Таким образом, в команду специалистов, занимающихся девелопментом недвижимости всегда входят эксперты из совершенно разных областей: квалифицированные юристы, финансисты, менеджеры, строители, эксплуатационщики, маркетологи, экономисты. Управление и координация их работы осуществляется опытными управленцами, нередко при помощи информационных систем класса Project Management (PM). Ключевая задача, которую решают эти люди – повышение эффективности капиталовложений на всех этапах проекта, ведь в противном случае он может утратить конкурентоспособность и не достичь установленных инвестором показателей.

Строительный девелопмент как вид деятельности включает в себя следующие услуги:

• детальная разработка концепции проекта;
• проведение маркетинговых исследований, экономических расчётов;
• выбор и подготовка объекта недвижимости для нужд конкретного проекта;
• подготовка документов и получение согласований на проект;
• технико-экономическое планирование;
• организация финансирования проекта;
• подготовка проектной и рабочей документации;
• планирование ресурсной базы;
• организация и контроль строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ;
• управление и эксплуатация готовых объектов недвижимости.

Очевидно, что без девелопмента недвижимости не обойтись не только при застройке новых территорий и развитии технопарков, но и в ходе реновации отдельных объектов недвижимости и целых городских кварталов, перепрофилировании земельных участков. Подобные услуги оказываются при сопровождении проектов по возведению или модернизации объектов жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, развитию земельных участков под дальнейшую застройку.

«ТехноСтройПроект» обладает значительным опытом в сфере девелопмента объектов недвижимого имущества различного профиля. Компания давно и хорошо известна на рынке, имеет собственную нишу и определённый круг постоянных заказчиков из числа крупных инвесторов в девелоперские проекты в Москве и других регионах России. Узнать более подробную информацию об услугах и конкурентных преимуществах компании «ТехноСтройПроект» можно по телефону или непосредственно в нашем офисе.

В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер» , а также «девелоперская деятельность» .

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов .

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.