Формирование доходной части бюджета Из каких частей состоят доходы бюджета
Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с...
Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.
Второй повод насторожиться - продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.
Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.
Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.
Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.
Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.
Ошибки при продаже квартирыКстати, в моем городе компания «Строймастер» имеет собственных юристов по недвижимости, которые помогают с продажей квартир в Липецке . Поэтому продажа квартир здесь очень выгодна, а сделки с недвижимостью оформляются быстро!
Ошибки при продаже квартиры
Если вы решили продать свою квартиру и хотите заняться продажей самостоятельно, то эти 10 полезных советов, помогут вам продать квартиру быстрее, выгоднее и безопаснее.
Если ваша квартира не приватизирована, то ее обязательно нужно приватизировать перед продажей. Это займет время, но повысит ее стоимость и вероятность продажи. Продажа неприватизированных квартир через схемы обмена весьма рискованное занятие, потому что в этом случае жилец квартиры пытается получить деньги за имущество, которое принадлежит не ему, а государству.
Перед продажей необходимо сразу подготовить все необходимые справки, чтобы они были у вас на руках к моменту нахождения покупателя. Это позволит быстро выйти на сделку, если появится покупатель, заинтересованный в срочной покупке. Плюс, необходимо проверить правильность оформления всех справок иначе сделка может неожиданно сорваться в момент регистрации. Любая неточность, даже неправильно поставленная запятая может иметь роковые последствия.
Начинайте продажу своей квартиры со слегка завышенной цены, но в процессе плавно понижайте ее и будьте готовы к торгу. Торг — неотъемлемая часть любой сделки.
При оценке квартиры будьте объективны. Посмотрите цены по газете на аналогичные квартиры. Примите во внимание, что отсутствие телефона, балкона, удаленность от остановок более 10 мин транспортом и крайние этажи — являются довольно серьезными недостатками. Если они присутствуют в вашей квартире, то при оценке учтите это в цене.
ЧЕТВЕРТОЕ:
СЕДЬМОЕ:
При показах квартиры будьте в квартире не одни. Это очень важно из соображений безопасности. Грабителям очень просто будет попасть к вам в квартиру под предлогом просмотра.
ВОСЬМОЕ:
Если вы нашли покупателя, у него нужно взять аванс. Для этого нужно написать не просто расписку, а заранее составить соглашение, в которое нужно включить как можно больше условий, чтобы потом перед сделкой не возникло недоразумений кто за что и сколько платит и так далее. Плюс необходимо обезопасить себя от внесения фальшивых купюр. Покупатель может сделать это случайно, но потом в случае обнаружения этого факта задним числом, конечно, назад их взять откажется.
ДЕВЯТОЕ:
Заранее необходимо выбрать хорошего нотариуса, который специализируется на недвижимости, он при составлении договора учтет все нюансы, и договор будет более грамотный, вас не завернут с регистрацией и не заставят переделывать его заново. При желании вы можете составить Договор купли-продажи без помощи нотариуса, в простой письменной форме. Обе формы договора имеют одинаковую юридическую силу.
ДЕСЯТОЕ:
Нужно обеспечить безопасную передачу денег через надежный банк. Это очень важно. Ни в коем случае не соглашайтесь на передачу денег из рук в руки. Только через банковскую ячейку. При выборе банка обратите особое внимание на условия доступа к ячейке, в которую будут заложены деньги.
Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».
Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.
Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:
Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.
Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.
Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Планируете продажу квартиры? Внимание! 11 Ошибок продавцов недвижимости!
Неумение адекватно оценить свою недвижимость – это самая распространенная ошибка среди продавцов.
Предпродажный ремонт
Ошибочным является расчет продавца на то, чтобы сделать капитальный ремонт и продать квартиру дороже.
Многие собственники считают, что такой ремонт серьезно увеличивает стоимость квартиры. Сделав качественное улучшение в виде дорогостоящего ремонта, продавцы как минимум пытаются приплюсовать расходы на ремонт к стоимости самой квартиры. Это глубокое заблуждение. (Если только у вас не 200 кв.м. жилья в Арбатских переулках и вы готовы вложить в ремонт и обстановку пару миллионов долларов).
Несомненно, наличие современного интерьера делает квартиру более конкурентоспособной на рынке аналогичного жилья, и выставляет её в более выгодном свете. Стоимость квартиры не увеличится, а вложенные средства не окупятся и на половину.
Понятно желание продавца сделать ремонт в продаваемой квартире. Непрезентабельный вид квартиры существенно затрудняет ее реализацию. Такой вид жилого помещения наносит удар как по стоимости, так и по ликвидности. Мелкий косметический ремонт позволит намного быстрее продать квартиру и по более выгодной цене.
Квартира должна быть:
Запомните:
Ваш покупатель рассчитывает свои расходы, опираясь на состояние и предложение рынка. А рынок опирается на оценку квадратных метров жилья, а не на качество его состояния. Покупатель за свои деньги предпочитает купить больше квадратных метров, чем оплатить сделанный продавцом ремонт. А ремонт сделает в дальнейшем сам, сообразуясь со своими потребностями.
Продажа с квартирантами
Сдаете квартиру в аренду? Искать покупателя будете долго…
Чрезмерная жадность может стать губительной для продавца. Некоторые владельцы квартир одновременно и сдают, и продают одну и ту же квартиру, желая получить максимально возможную прибыль от своей собственности. Так еще и доверяют своему квартиросъемщику осуществлять показы квартиры потенциальным покупателям. Временный жилец меньше всего заинтересован в продаже квартиры. Он не планировал менять жилье и поэтому может всячески препятствовать продаже - занижать достоинства квартиры, оговаривать хозяев и просто срывать просмотры.
Поэтому правильным шагом продавца квартиры будет освобождение её от квартирантов перед выставлением на продажу.
Неправильная презентация
Готовим презентацию:
Иногда складывается ситуация, когда и цена приемлемая, и квартира ухоженная, но покупателей нет. Ошибка может заключаться в том, что при разговоре с покупателем продавец неправильно ведет диалог, упускает важные детали или неправильно описываете все достоинства продаваемой квартиры.
Правда и ничего кроме правды!
Не надо обманывать покупателя.
Та информация, какую продавец предоставляет покупателю в рекламе, по телефону или при показе, не должна отличаться от полученных данных в дальнейшем. Любое расхождение относительно площади квартир или комнат, количества владельцев и прописанных лиц, состояния квартиры и т.д. вызывает дальнейшие подозрения у покупателя и настраивает его враждебно к продавцу.
Цены на квартиры подлежат обсуждению. Покупатели торгуются. И к торгу надо быть готовым.
Внимательно относитесь к торгу. Если покупатель торгуется – он показывает интерес к покупке квартиры.
Почему покупатели торгуются:
Запомните основные правила:
Если вы заметили, что потенциальный покупатель заинтересовался вашей квартирой, но заключить договор мешает небольшая разница между его и вашей ценой, - принимайте положительное решение. Такой клиент может больше не появиться.
В большинстве случаев та стоимость, к которой стороны пришли в результате торга, и есть рыночная цена вашей квартиры.
Если ваша цель обмен или разъезд – правильно оценивайте возможность снижения стоимости квартиры. У вас может оказаться недостаточно средств для приобретения нового жилья.
И ещё:
Запомните: цена – это то, что мы платим, а стоимость – то, что мы получаем.
Как часто оправдываются наши ожидания от покупки? Ответив на этот вопрос, легко убедиться в наличии отличий между ценой и стоимостью.
Помочь покупателю понять эту разницу – главная цель продавца. Говорить не цене, а о ценности, не о цене приобретения, а о стоимости владения. Это то, что называется мышлением инвестора. Такой подход легко преодолевает барьеры ценовых возражений.
Принятие аванса
Подтверждением серьезности намерений покупателя приобрести квартиру является передача покупателем продавцу . Запомните: покупатель на квартиру считается найденным только после подписания соответствующего соглашения и передачи средств продавцу.
Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки.
Задаток это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток выполняет три функции: платежную, удостоверительную и обеспечительную.
В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка (продавца) – сумма задатка должна быть возвращена покупателю в двойном размере.
Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения.
Когда сделка не происходит в случае аванса – он возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по соглашению об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели штрафные санкции.
Перед заключением соглашения об авансе (задатке) обязательно проведите переговоры по поводу условий проведения сделки. Чтобы избежать в дальнейшем срыва сделки зафиксируйте в соглашении следующие ключевые моменты:
Если сделка проводится сразу с несколькими объектами недвижимости – условия проведения сделки необходимо согласовывать со всеми участниками.
По результатам всех этих обсуждений у вас должна быть сформирована четкая картина того, что и как будет происходить на сделке. Причем картина эта должна быть не общей, а со всеми подробностями.
После принятия аванса не снимайте квартиру с рекламы. Если найден покупатель после снижения стоимости, то это может означать, что вы вошли в рыночный коридор. И существует большая вероятность нахождения другого покупателя по более высокой цене.
И тем более нет оснований снимать квартиру с рекламы только после положительного устного решения потенциального покупателя.
Финансовая халатность
Необходимо обратить особое внимание на способ передачи денег от покупателя продавцу.
Неправильно организованный процесс передачи наличных денег грозит серьезными неприятностями: получение меньшей суммы, вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей. В худшем случае – это потеря и квартиры и денег.
Коротко:
Продавец всегда заинтересован в получении денег до регистрации перехода права на недвижимость, а покупатель заинтересован передать деньги продавцу после регистрации перехода права.
Денежная сумма резервируется в банковской ячейке на срок государственной регистрации. В день подписания договора купли-продажи покупатель кладет в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче продавцу. Перед резервированием указанной суммы продавец проверяет все купюры на количество и качество. Ведь именно эти купюры он получит после регистрации перехода права собственности на покупателя.
Условия доступа сторон к ячейке, а также специальные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки и контролируются банком. По условиям доступа рекомендую заранее проконсультироваться со специалистом.
На заметку:
Будьте внимательны – некоторые риэлторы практикуют "скрытые комиссии". Речь может идти о нескольких десятках тысяч рублей, которые риэлтор может дополнительно положить себе в карман. Не позволяйте себя обмануть! Размер комиссии риэлтора должен быть вам известен до сделки. При проведении расчетов за квартиру с покупателем контролируйте размер вознаграждения риэлтора.
Сам себе юрист?
Ошибкой является решение провести сделку при полном или частичном незнании юридической стороны вопроса.
В наше время стоит лишь набрать в строке запроса любой поисковой системы: "Как продать квартиру?" и получишь исчерпывающую информацию. И кажется, что все понятно, все просто. И уже продавец знает все!
А опыт где? Одних знаний недостаточно. Знания без опыта и навыков ничего не стоят.
Ведь что такое опыт? Это набор решений при возникновении определенной ситуации.
Трезво оценивайте свои возможности. Обратитесь за помощью к юристу или специалисту по недвижимости на этапе подписания авансового соглашения. Экономить на риэлторе или на юридическом сопровождении сделки и консультировании не стоит. Тем более, что такая услуга – от 30 до 45 тыс. рублей.
Где взять риэлтора?
Как выбрать агентство недвижимости...
Какие критерии выбора? Да нет никаких критериев.
По запросу "Как выбрать агентство недвижимости?" в Интернете вы получите набор стандартных советов: время работы на рынке, размер компании, членство в профессиональных объединениях риэлторов, офис компании, обширность рекламы, наличие разнообразных наград. А кто дает эти советы – крупные риэлторские компании с целью привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг.
Надо понимать, что люди обращаются в агентство – но работают с агентом. Именно от профессионализма агента зависит успех проведения операции с недвижимостью. А в каком агентстве он работает – решающего значения не имеет. Поэтому выбирайте агента и агентство недвижимости, основываясь на рекомендациях ваших друзей и знакомых, которые уже решили свои жилищные проблемы через рекомендуемого риэлтора.
Если знакомые не смогли помочь, то не стоит подписывать документы о сотрудничестве с первым агентством. Составьте список агентств недвижимости, которые привлекли ваше внимание. Загляните в Интернет. Посетите офисы агентств. Пообщайтесь с риэлторами и руководителями отделов. Изучите договорную базу. Обратите внимание на размер вознаграждения. И . По крайней мере, в случае неудачного выбора вам не в чем себя будет упрекнуть.
На заметку:
Одна из самых распространенных ошибок - люди при выборе агентства отталкиваются от называемой им стоимости недвижимости. Выбирают, естественно, тех риэлторов, которые предлагают максимальную. Но надо понимать, что заключение договора с агентством недвижимости на продажу квартиры не дает вам никаких гарантий, что квартира будет продана по названной агентством стоимости.
Что дальше? Отсутствие покупателей и как следствие, снижение стоимости квартиры по рекомендации риэлтора. В результате вам найдут покупателя. Но скорее всего по цене ниже рынка. Но вы потеряете время. И получите за квартиру сумму меньшую, чем можно было бы получить при правильном позиционировании квартиры на рынке.
Доверяй, но проверяй!
В процессе совершения операций с недвижимостью возникает вопрос: нужно ли человеку, обратившемуся за помощью в агентство недвижимости знать основы риэлторской деятельности, законодательства и технологии проведения сделки? Ответ: знания необходимы, чтобы совместно с риэлтором совершить сделку без ошибок и накладок. Некоторые возразят: если с клиентом работает профессиональный риэлтор, то зачем забивать свою голову таким большим количеством информации да еще платить комиссионные…
Конечно, помощь профессионала при операциях с недвижимостью необходима. Но за агентствами и агентами, даже самыми лучшими, нужен глаз да глаз, потому что их интересы далеко не всегда совпадают с интересами продавца.
Субъектами сделки являются продавец и покупатель. Риэлтор выступает только в роли помощника. Ответственность за исполнение договора и риски, связанные с проведением сделки полностью ложатся на продавца и покупателя. Ответственность риэлтора в лучшем случае ограничивается размером его комиссии. Поэтому неразумно и опасно выпускать из-под контроля процесс продажи недвижимости. А действенный контроль возможен при наличии определенных знаний и навыков.
С другой стороны в природе человека – стремление к знаниям, нежелание действовать вслепую, желание осознавать свои действия. Знания дают уверенность при принятии решения, чувство спокойствия. "Больше знаешь – крепче спишь!"
Важно иметь представление, что происходит. Вам не требуются глубокие знания технологии продаж и проведения сделки. Но иметь общее представление о процессе считаю необходимым. Действия риэлтора не должны быть откровением для вас. И вам будет проще находить с риэлтором общий язык. А риэлтору будет комфортней работать с вами, что положительно скажется на процессе проведения операции с недвижимостью в целом.
Если соответствующие знания даются с трудом, есть непонимание ситуации, вопросы по действиям риэлтора – рекомендую независимого специалиста. Затраты себя окупят.
Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.
Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.
Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%. Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка - на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей. И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.
Игорь Прах
Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.
Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей - стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.
Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это - неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.
Наталья Девкина
Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.
Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку. Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке. Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас - от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.
Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера - прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.
На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.
Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.
Для покупателя это - риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.
Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.
В Екатеринбурге все продают на условии «утром - деньги, вечером - стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней. Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.
Анна Микушина
Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено - все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста
Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них - проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать ).
Второй метод - проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.
Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.
Алексей Пузырев
брокер по недвижимости АН «Линк»
Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи - благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.
Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.
Ирина Сангалова
начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху - на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.
Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.
Дмитрий Гусев
генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка»
Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты... Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.
Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.
Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», - Прим. ред. ), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные - это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.
Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.
Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.
Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.
Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: