Правовая проверка документов на недвижимость. Проверка юридической чистоты квартиры - пошаговая инструкция

Юридическая проверка квартиры при покупке. Где осуществляется юридическая проверка квартиры, для чего она необходима и как наиболее быстро ее провести.

Проверка юридической чистоты квартиры является важным этапом заключения сделки при покупке имущества. Как правильно его осуществить?

Юридическая проверка квартиры при покупке – на что обратить внимание

При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.

Юридическая чистот а – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.

Для этого требуется:

проверить права продавца на недвижимость;

посмотреть, кто прописан в имуществе;

удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;

осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Юридическая проверка квартиры – где осуществлять

Перед совершением купли-продажи недвижимости (например, квартиры), потенциальный покупатель должен удостовериться в чистоте сделки. Проверку имущества предлагается провести через:

- «Госуслуги»;

Сайт Росреестра;

Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.

Официальный сайт Госреестра и юридическая проверка квартиры

Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей .

Действовать при проверке квартиры на юридическую чистоту требуется так:

1. Открыть сервис.

2. Заполнить форму.

3. Оплатить услугу.

Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.

Ему необходимо подготовить:

квитанцию об плате пошлины;

свидетельство о праве на имущество.

Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до , а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

• Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
• В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
• Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

• Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
• Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
• Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

• На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
• Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

Вконтакте

Существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить "чистоту" квартиры самостоятельно. Главное - избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке "чистоту" квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

Первые шаги

Первое - подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую "чистоту" нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

Новостройка и "вторичка"

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической "чистоты" недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая "чистота" при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Документы

Юридическую "чистоту" квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

1. Начинать ознакомление с документацией лучше всего со права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
2. Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
3. Третий шаг - выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
4. Справка - также из МФЦ - ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
5. Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры - это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу "Обременение" в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, - не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его "чистоты" в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников - собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное - не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с "начинкой". В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем - получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

Приобретение квартиры на вторичном рынке удобно тем, что в неё можно въехать почти сразу. Отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. В то же время покупка готового жилья также сопряжена с рисками. Например, может выясниться, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения, а продаёт её лицо, не имеющее на это права.

Обращение к юристам или риелторам может снизить эти риски. Но при наличии времени и желания разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. При этом основными правилами при самостоятельной проверке должны стать консервативность и осторожность. Другими словами, при возникновении минимальных сомнений стоит обратиться к профессионалам и не рисковать. С помощью юриста The Village разобрался, как проверить «чистоту» продаваемой квартиры.

1. Выбор квартиры

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец. Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений. И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

2. Проверка правоустанавливающих документов

Если результаты осмотра и проверки соответствия планировки квартиры документам БТИ вас удовлетворяют, следует перейти к изучению и проверке правоустанавливающих документов на недвижимость.

Ярослав Петрык: Наиболее часто такими документами являются договоры купли-продажи, мены, дарения, договоры о приватизации. Право собственности может возникать также на основании вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство, договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты). Реже встречаются случаи, когда право возникает, например, на основании акта органа местного самоуправления.

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. Должны отсутствовать признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного неоговорённого изменения их содержания.

Также важно обратить внимание на условия договоров. Предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, неисполнение которого влечёт за собой возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ от договора или на его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника (продавца квартиры) документы, подтверждающие выполнение им этого пункта договора.

Особое внимание следует обратить на случаи, когда продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника. В этом случае возможен спор между продавцом и родственниками предыдущего собственника о праве на квартиру. Если такой собственник пытается продать жильё почти сразу после регистрации своего права на неё, необходимо проявить особую осторожность.

3. Проверка истории квартиры

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним. Стоит проследить историю сделок с квартирой с момента её постройки или с момента создания ЕГРП в 1998 году.

Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки. Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела. Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

4. Проверка полномочий продавца

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис . Однако информация на нём носит справочный характер. Официальные сведения можно получить, обратившись в подразделение ФМС.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

5. Проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.