Как происходит передача денег при продаже и покупке квартиры: способы, правильная процедура и безопасность. Схемы передач денег при покупке квартиры

После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия ). Пора нам теперь готовить деньги .

Надеемся, что Продавец не забыл, как мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры - мы договаривались с ним об этом еще на этапе .

Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты .

Передача денег за квартиру на происходит, обычно, наличным способом. Наиболее распространенный и безопасный вариант передачи наличных денег Продавцу в обмен на передачу - это расчеты через .

Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.

Ячейку арендует Покупатель, а доступ к ней Продавца четко прописывается в условиях допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки ), выполнение которых и отслеживают сотрудники банка.

Другие типы наличных взаиморасчетов за квартиру , как то - расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, т.к. это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.

Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку , нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам . Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет - это дает нам дополнительную защиту от возможного по основанию неоплаты (или неполной оплаты ) договора.

Благоразумнее будет подготовить шаблон этой Расписки заранее, т.к. это в интересах Покупателя. Сама Расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки , и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки .

Итак, ячейку мы арендовали, допсоглашение подписали, расписку подготовили, деньги пересчитали, в ячейку заложили - теперь банк будет их охранять. А мы пойдем подписывать договор.

Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:

• Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
• Признание сделки недействительной:
  • «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
  • 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
• Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.

Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.

Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.

○ Применяемые формы расчетов.

Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.

○ «Из рук в руки».

Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.

К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:

• Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
• Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.

В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.

Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.

✔ Обязательные условия.

Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.

✔ Риск для покупателя.

Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т.д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.

○ Аренда депозитарной ячейки.

Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.

• «Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
• По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
• Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».

✔ Участники процесса.

В аренде банковской ячейки участвуют:

• Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
• Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
• Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.

✔ Преимущества способа.

Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.

Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.

Другие преимущества:

• Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
• Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
• Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
• Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.

✔ Ключи от ячейки.

Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.

✔ Недостатки этого способа.

Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:

• В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
• Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.

○ Аккредитив.

• «При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
• К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.

В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.

✔ Заключение договора и действия сторон.

После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:

• Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
• На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
• Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
• В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
• Стороны подают документы для оформления права собственности.

✔ Хранение ключей.

Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.

Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.

✔ Плюсы и минусы этого способа.

Открытие аккредитива имеет много преимуществ:

• Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
• Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
• Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.

При этом у данного способа есть только два минуса:

• Необходимость в сборе большого количества документов (полный перечень устанавливается банком).
• Расходы на обслуживание счет.

Как правильно осуществить передачу денег от покупателя продавцу?

Один из самых ответственных и рискованных этапов сделок с недвижимостью – передача денег от покупателя продавцу. Многочисленные схемы расчетов, существующие на рынке недвижимости, позволяют выбрать наиболее подходящую форму оплаты как для покупателя, так и для продавца. Как правильно передать деньги, чтобы не оказаться обманутым, об этом – в сегодняшнем выпуске "Справочного бюро".
Когда приходит "час X"
Время произвести взаиморасчеты, как правило, наступает перед самым выходом на сделку. То есть в промежутке между подписанием договора купли-продажи и сдачей его на государственную регистрацию сделки и переходом права собственности.
Еще на этапе заключения авансового договора стороны оговаривают вариант, место и порядок передачи денег.
Существуют такие формы расчета:
1. Сейфинг. Осуществляется через депозитарную банковскую ячейку, арендованную совместно покупателем и продавцом недвижимости.
2. Безналичный расчет через банковский аккредитив – перечисление средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца.
3. Наличный расчет – из рук в руки.
4. Через нотариуса.
1. Ячейка, где деньги хранятся
Самый популярный способ расчета. Стороны еще на этапе внесения задатка, заключения авансового (предварительного) договора оговаривают, в каком именно банке будут происходить взаиморасчеты и на каких условиях открываться банковская ячейка. Это может быть оговорено устно, но должно быть зафиксировано в самом договоре по аренде банковской ячейки и дополнительном соглашении к нему. (Если стороны еще не решили, как будет проходить передача денег, в авансовом договоре необходимо указать условия взаиморасчетов, их согласование будет происходить в день сделки. Но эта недоговоренность может поставить под угрозу срыва всю сделку).
Стороны заключают с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописываются условия допуска клиентов к сейфу, на которых она будет вскрываться – либо продавцом, либо покупателем. В нем обязательно содержатся адрес продаваемого объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, сведения о продавцах и покупателях. И та, и другая стороны только при наступлении определенных обстоятельств вправе вскрыть "хранилище" и получить доступ к деньгам.
В приложении к банковскому договору аренды ячейки стороны оговаривают, какие документы должен предъявить продавец, чтобы забрать причитающуюся ему сумму. Как правило, это: оригинал зарегистрированного договора купли-продажи, копия свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности.
Банковская ячейка арендуется на одну из сторон, чаще всего – покупателя.
Срок аренды должен составлять не менее одного месяца, так как один месяц – именно такой срок по законодательству отводится на регистрацию сделки.
По истечении этого времени продавец является в банк, предъявляет банковскому служащему документы, подтверждающие факт совершения сделки и после этого допускается к сейфовой ячейке, в которой хранятся деньги. В банке все строго по правилам.
Плюсы. Сам механизм передачи средств обеспечивает целостность и сохранность средств. Во время между заключением договора купли-продажи и оформлением недвижимости в органах регистрации можно, как говорится, спать спокойно: деньги в надежном месте. Многие банки при необходимости предоставляют услуги по проверке подлинности и подсчету денежных средств. Кассир банка после пересчета и проверки денежных знаков передает их участникам сделки. Сама закладка средств в ячейку происходит в присутствии обеих сторон. Перед закладкой продавец сам может проверить количество и подлинность купюр и убедиться воочию, что это реальные деньги, а не фантики или завернутая в газетку селедка. Еще один неоспоримый плюс: если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений сможет забрать свои деньги обратно – в соответствии с условиями договора.
Минусы. Приходится иметь дело с наличными деньгами, а это не всегда безопасно. Не исключается риск шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру кому-то еще. А потом требует денег за то, чтобы покупатель в его присутствии смог вернуть из сейфа свои средства. К минусам также можно отнести то, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа.
Внимание! Банк несет ответственность за сохранность самой ячейки и правильный доступ к ней, а не ее содержимого. По существующему законодательству содержимое ячейки является банковской тайной, и клиент может хранить в ней все, что угодно, хотя ограничения все же существуют. Запрещается использовать индивидуальную банковскую ячейку для хранения оружия, наркотиков, взрывчатых и токсических веществ, а также других предметов, опасных для жизни. Так что, в особых случаях менеджер банка имеет право вести наблюдение за процессом закладки предметов в сейф.
Ключ с правом передачи
Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще – покупателя. С него берется либо расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при наступлении определенных обстоятельств, передает его той или другой стороне. Участники сделки заранее договариваются, у кого этот ключ оставить.
Почем банковское спокойствие?
Аренда ячейки плюс дополнительное соглашение обойдутся в среднем около 3 тыс. руб. Кто будет оплачивать, оговаривается в предварительном договоре. Чаще всего это делает покупатель. Либо "сбрасываются" пополам.
2. Банковские аккредитивы или – безналичная форма оплаты
Суть схемы: в банке открывается счет в рублях или в валюте на имя покупателя квартиры. Средства блокируются до момента окончательного оформления сделки. Условия доступа к банковскому счету те же, что и к ячейке – зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового владельца. Только после предъявления оговоренных документов, деньги со счета покупателя продавец может получить наличными либо перевести на заранее открытый счет. При открытии счета в банке покупателем присутствие продавца обязательно.
! Получая деньги в банковской упаковке, обязательно пересчитайте их, не отходя от кассы.
Плюсы. Платежи осуществляются безналичным путем. Безопасно и удобно.
Минусы. Если продавцу квартиры понадобятся наличные деньги, на которые он намерен приобрести что-то другое, то придется заплатить некоторую сумму банку за обналичку. А сумма немаленькая. И сам перевод стоит денег. Кроме того, можно понести реальные потери на разнице в курсе валют: рубля к доллару. Предположим, вы продали квартиру за определенную сумму в долларах, но поскольку курс скачет, получите гораздо меньшую сумму, чем рассчитывали. Еще один недостаток: в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя "зависают" и получить их с блокированного счета он сможет только через суд. Надо учитывать и то, что при использовании безналичной схемы сумма должна быть одинаковой – как в договоре купли-продажи, так и на счету. Иначе у продавца могут возникнуть проблемы с налоговиками. Банк обязан информировать налоговую службу обо всех открытых счетах. Тех участников сделки с недвижимостью, которые не хотят "светить" свои доходы, такая форма расчетов вряд ли устроит.
3. Из рук в руки
Это способ, когда до сделки деньги за квартиру передаются из рук покупателя в руки продавца.
Плюсы.
– Оперативность,
– возможность расчета в валюте.
– возможность сокрытия фактической стоимости проданного имущества, а значит, и части дохода.
– Исключение обязанности по предоставлению информации об источниках дохода для покупки.
Минусы. Надо учесть, что некоторые преимущества могут обернуться минусами, потому как являются нарушением закона и преследуются государством.
Кроме того, это самый экстремальный и рискованный способ. Покупатель отдал деньги продавцу, а назавтра его ищи-свищи. Или: он может заявить, что у него нет никаких денег: потерял, украли и знать ничего не знает. Риск есть даже, если участники сделки вполне добросовестные. Вдруг по какой-то причине сделку не зарегистрируют, а продавец, получив деньги, успел уехать в неизвестном направлении.
Передача денег нередко происходит в не очень подходящем для этого месте. Быстро и без ошибок пересчитать их в машине, подъезде, на улице или где-то еще – задача непростая. И где гарантия, что удастся профессионально отличить подлинные купюры от фальшивок? Кроме того, продавец, принимая наличные, может легко нарваться на "куклу". Наличный расчет небезопасен для участников сделки. Их могут выследить грабители и похитить сумку с деньгами, например, при транспортировке или в момент передачи.
4. Поручается нотариусу
Суть: нотариусу поручается проведение расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства вносятся на депозит нотариуса. То есть он играет роль той самой банковской ячейки, в которую закладываются деньги и при определенных обстоятельствах передаются другой стороне.
Плюсы. Такой способ вполне надежен. Нотариус может удостоверить сделку и гарантировать взаиморасчеты.
Минусы. Услуга стоит довольно дорого: нотариус берет примерно 1,5 процента от суммы сделки.
О рисках
Главный операционный юрист одной из компаний Максим Бородыня:
– При всем разнообразии схем расчетов между продавцом и покупателем абсолютно надежных и безопасных вариантов, к сожалению, нет.
При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.
Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя – на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги. Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.
Очень важно выбрать правильный банк – известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.
До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца. Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.
Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.
Из рук в руки. Здесь больше всего рисков, в результате легко вообще остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому совет первый: обязательно получите от продавца недвижимости расписку о том, что он принял деньги за квартиру. В ней надо указать Ф.И.О. покупателя и продавца, паспортные данные, прописку, дату и место составления расписки, полную сумму переданных денег в рублях, адрес и параметры продаваемого объекта. Лучше указать и фамилии свидетелей, хотя это и не обязательно.
Передавайте деньги при свидетелях (желательно, чтобы их было не менее двух).
Покупателю не помешает проверить психическое состояние продавца – не состоит ли он на учете в ПНД. Если, к примеру, болен шизофренией, то возврат сделки гарантирован на 100 процентов.
Банковские аккредитивы. Безналичный расчет пока не пользуется особой популярностью. Причин несколько. Например, дороговизна такой услуги, а самое главное, стороны не всегда указывают реальную стоимость продаваемой недвижимости в договоре купли-продажи и следовательно разница в договоре купли-продажи и имеющихся денег на счету может заинтересовать соответствующие органы.
О расписке. Всегда берите расписку. После передачи денег, (какой бы вы не выбрали способ, обязательно нужно получить письменное доказательство, что деньги действительно получены), никаких претензий ни к купюрам, ни к сделке не имеется. В суде, в случае расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца расписка сыграет роль доказательства того, что все было исполнено надлежащим образом, в том числе и передача денежных средств. Это очень важный документ, которым не стоит пренебрегать, когда одна сторона передает деньги другой.
Материал подготовлен при содействии коммерческого директора бюро недвижимости "Агент 002" Валерия Барнинца.

Продавец, передовая свое право собственности на жилой объект посредством соглашения о купли – продажи, заинтересован в получении денежных средств от покупателя. В связи с этим необходимо разобраться, какие способы безопасного получения больших денежных сумм существуют и как лучше получить деньги, без риска быть обманутым.

Как безопасно получить деньги при продаже квартиры

Продажа объекта недвижимости происходит в несколько этапов. Стороны еще на начальном этапе оформления сделки стараются обезопасить себя от различных неблагоприятных правовых последствий.

В соглашении следует указать не только сумму, получаемую от покупателя, но и форму в которой будет, происходит расчет, а также подробный порядок.

Стороны должны согласовать условие о внесении авансового платежа, а также процедуру выплаты средств, в случае наличия положения о рассрочке.

Обратите внимание на то, что в последнем случае, стороны должны составить дополнительный документ, в котором укажут сумму платежей и периодичность их внесения.

Способы получения средств

Итак, возвращаемся к вопросу, как передаются деньги при продаже квартиры?

В настоящий момент передача денежных средств по договору купли продажи осуществляется несколькими способами:

1. Наиболее распространенным способом получения средств в результате сделки в отношении прав на квартиру - банковская ячейка . Смысл такого способа заключается в том, что денежные средства будут перечислены только в случае полного соблюдения и исполнения всех условий заключенного соглашения. Обратите внимание на то, что все расходы по общему правилу по оформлению соглашения с банковской организацией берет на себя покупатель.
2. Банковский аккредитив. При сделке с недвижимостью такой способ получения денежных средств считается наиболее безопасным, существенные риски отсутствуют. Аккредитивом считается соглашение, посредством которого покупатель обязуется внести денежные средства на банковский счет, который специально для этого открывается в случае подготовки продавцом всех требуемых документов. Помните, что покупатель самостоятельно в одностороннем порядке не может отказаться от передачи средств. Алгоритм данного способа следующий:

• Банк открывает специальный счет, на который перечисляются средства.
• После того, как средства поступили. Кредитное учреждение сообщает о зачислении продавцу.
• Продавец подготавливает все требующиеся документы и предоставляет их.
• Далее банк предоставляет доступ к денежным средствам. Когда документы не представляются в указанный срок, деньги возвращаются покупателю.

1. На сегодняшний день еще одним способом получения средств при продаже жилого объекта - обращение в специальные центры . Как правило, в такие организации обращаются в случае передаче средств в наличной форме. В присутствии сотрудников, составляется договор о передаче денег. Такой документ должен иметь три экземпляра, и подписан каждой из сторон. Особо внимание следует уделить переданным купюрам, поскольку следует проверить деньги на подлинность.
2. Эскро – службы. Такими службами именуются подразделения агентств недвижимости, которые обеспечивают документальное сопровождение соглашений, а также берут обязанности по контролю расчетов между сторонами. Такие службы контролируют сроки передачи денег, а также проверяют подлинность купюр. Однако стоит отметить тот факт, что в случае обращения в такую службу сами стороны не смогут проверить надежность организации.

Получение денег через нотариуса

Когда отдают деньги при покупке квартиры, стороны могут обратиться к нотариусу.

Передача денег через нотариуса с 2015 года осуществляется официально.

Возможность использования такого способа, закреплена ГК РФ (ст. 327).

Для того чтобы использовать такую форму получения средств, необходимо согласие самого нотариуса. При его наличии, он до регистрации соглашения получает на свой банковский счет средства, перечисленные покупателем. Далее после того, как сделка завершена, нотариус осуществляет перечисление со своего счета денежных средств продавцу.

Обратите внимание на то, что использование данного метода, подразумевает заключение дополнительного соглашения о денежных расчетах, которое подтверждает юридический факт того, что нотариус контролирует не только документальное оформление соглашения, но и выступает гарантом передачи средств.

Стоимость такой услуги составляет примерно 1 500 рублей.

Помните, в соглашении необходимо наиболее подробно установить основание для того, чтобы покупатель смог отозвать свои средства со счета нотариуса.

Банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Необходимо знать, как безопасно получить деньги в тех случаях, когда квартира находиться в ипотечном займе.

Перечисление средств происходит следующим образом:

• Продавец и покупателю оформляют предварительный договор купли – продажи объекта;
• Покупатель представляет свои документы банковской организации, которая их рассматривает и в случае одобрения, заключает с покупателем соглашение;
• Далее продавцу банковская организация перечисляет денежные средства, в той сумме, которая обозначена в договоре;
• Покупатель получает права на квартиру.

Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу, то он берет на себя обязанность по контролю над сроками передачи средств, и соблюдению иных положений, касающихся процедуры.

Как проверить деньги при продаже квартиры

Поскольку продавец квартиры заинтересован в получении подлинных денежных средств, то он может их проверить следующими способами:

• Стороны могут обратиться к нотариусу. Помните, что такое обращение может быть реализовано в любую нотариальную контору.
• Продавец может самостоятельно приобрести механизм, с помощью которого можно проверить подлинность денег.
• Стороны могут обратиться в любую банковскую организацию, которая проверит подлинность средств, после того, как будут оплачены услуги.

О проверке банкнот на подлинность см. видео:

Как оформить получение денег

Продавец должен знать не только, как правильно получить деньги, но и как правильно оформить факт получения средств от покупателя.

Если вы продаете квартиру по ипотеке

В случае возмездной передачи права собственности на квартиру, которая находится в ипотеке, стороны могут использовать два варианта перечисления денежных средств:

1. Кредитная организация перечисляет денежные средства покупатель, который после этого обязуется перечислить средства продавцу;
2. Банковская организация, после заключения соглашения с покупателем об ипотечном кредитовании, осуществляет самостоятельное перечисление средств на открытый счет продавца.

Как правило, используется второй вариант. В этом случае продавец полностью безопасен от действия мошенников.

Расписка в получении денежных средств по договору, акт

Расписка один из распространенных документов, которые составляются при получении денежных средств.

Расписка в получении денежных средств составляется продавцом в письменном виде. Документ должен соответствовать определенным требованиям, которые к нему предъявляются.

В первую очередь это касается содержания.

В документе необходимо написать:

• Персональные денные лица, которое получило денежные средства, а также данные лица от кого получены деньги. Сведения должны быть указаны в соответствии с документами, подтверждающими личность обеих сторон.
• Далее указывается сумма средств, которая передана. Указывается как прописью, так и цифрами. Важный момент заключается в том, что продавец должен указать в связи, с чем от покупателя поступили денежные средства.

На сегодняшний день, на законодательном уровне не установлен бланк расписки. В связи с этим стороны вольны самостоятельно составить документ или скачать образец из Интернета.

Посмотреть образец расписки можно ниже.

Документом, который схож с распиской, является акт о получении средств. В нем должны быть указаны:

• Данные о соглашении купле – продаже, на основании которого передаются средства;
• Сведения о сторонах;
• Сведения о том, что средства переданы, их размер;
• Сведения о том, что продавец не имеет претензий в к покупателю.

Заключение

Таким образом, на сегодняшний день существует множество вариантов передачи денежных средств таким образом, что бы продавец обязательно их получил. Какой именно вариант выбрать стороны должны решить самостоятельно.

Передача денег при продаже квартиры может происходить несколькими способами, в зависимости от метода оплаты недвижимости. Существуют разные способы внесения стоимости - первоначальный взнос, оплата наличными или через банковскую ячейку, безналичный перевод или при помощи риелтора.

Наличный способ оплаты недвижимости: нюансы и особенности

Если рассматривать типовой вопрос о наличном расчете, стоит учесть ряд требований к оформлению сделки купли-продажи. Есть три варианта оплаты недвижимости:

1. Способ №1. Оплата вносится до подписания договора о продаже квартиры и нотариальной заверки документов. Пример - деньги переданы еще настоящему владельцу, а договор не подписан. Риски - покупатель может потерять финансы и недвижимость при недобросовестном исполнении обязательств.
2. Способ №2. Оплата после подписания договоров о продаже. Пример - документы подписаны, деньги еще не переданы. В таком случае рискует продавец.
3. Способ №3. Оплата после подписания договора, но до нотариальной заверки. Когда документ подписан, но не имеет юридической силы, производится передача денег. После этого договор заверяется юристом, который должен присутствовать на сделке. В качестве страховки могут быть и свидетели, чьи данные указаны в договоре.

Проверка подлинности денег

Все купюры должны быть проверены на подлинность. Об этом нужно позаботиться заранее продавцу, это его прямая обязанность. В противном случае после принятия оплаты никто не несет ответственности за подлинность купюр.

При самостоятельной проверке можно:

• обратиться в нотариальную контору - у них есть детектор;
• купить детектор самостоятельно;
• взять детектор у посредника;
• проверить подлинность в банке (потребуется дополнительная оплата).

После того, как продавец убедился в подлинности денег, стороны подписывают договор, либо, подписав его накануне, происходит передача документов и ключей от квартиры новому владельцу.

Также за наличные можно приобрести квартиру через банк. В этом случае все договора составляются исключительно в банке. При сотрудниках подписывается договор о передаче прав собственника, далее происходит расчет. Дополнительной заверки документы не требуют, проверка денег осуществляется по желанию продавца. Если же в банке проводится лишь проверка денег, а сама покупка квартиры и подписание документов - в конторе, то продавец вместе с покупателем должен сначала:

1. составить договора у нотариуса;
2. затем отправиться в банк для передачи денег;
3. без денег вернуться в контору для подписания бумаг;
4. бумаги, запечатанные с деньгами в конверты, отправляются на проверку банком;
5. стороны ожидают проверки, после чего приезжают в банк;
6. затем производится передача прав собственности на недвижимость.

Такой способ слишком сложен и рискован - вряд ли продавец и покупатель захотят ездить несколько раз с большой суммой денег по городу (или за его пределы).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Безналичный расчет - железные гарантии или минусы и риски?

При безналичном расчете оплата недвижимости проводится только в национальной валюте со счета покупателя. Он может иметь несколько счетов в разных банках или городах. Списание средств между корреспондентами одного банка - дешевле, если счета открыты в разных банках, комиссию оплачивает покупатель.

Банк выступает, как посредник. Между сторонами заключается трехсторонний контракт - третьей стороной является само финансовое учреждение. По составленному договору деньги списываются со счета покупателя и переводятся на счет продавца после предоставления всех подписанных и заверенных документов. Риски в таком случае исключены.

Если по какой-то причине продавец откажется оплачивать сделку, то банк аннулирует операцию, и договор признают недействительным. Это позволит избежать форс-мажорных обстоятельств продавцу.

Продавец также должен предоставить банку в момент совершения платежа выписку из квартиры. Таким образом защищаются права покупателя. В противном случае банк не несет ответственности за дальнейшие действия с недвижимостью. Покупатель может отказаться оплачивать недвижимость, если таковых справок не имеется, а может совершить оплату на свой страх и риск.

Возможные риски для продавца и покупателя

Если сделка «срывается» накануне оплаты по необъяснимым причинам после подписания договоров, деньги со своего счета покупатель может вернуть себе через суд, предоставив объяснения и аргументы, почему произошла такая ситуация. Суд может расценить обстоятельство, как возможную аферу. Следует также понимать, что работая с банком, обе стороны вынуждены будут оплатить дополнительные расходы.

Имеются риски и для обеих сторон - если банк вдруг объявит себя банкротом, то деньги на счету покупателя будут заморожены до тех пор, пока финансовое учреждение не решит проблему. В лучшем случае, как показывает практика, деньги можно получить назад лишь спустя несколько лет.

​Самый распространенный способ передачи денег при продаже квартиры. Покупатель расстается со своими деньгами после подписания договоров. Банк проверяет финансы на соответствие заявленной суммы продавцом. Пока документы не будут подписаны, все деньги будут храниться на ячейке покупателя. Как только документы получены покупателем, банк по уведомлению обеих сторон переводит сумму на ячейку или счет продавца. Он уже самостоятельно проверяет подлинность купюр после вступления договора в силу.

Если сделка не состоялась, покупатель вправе забрать всю сумму денег из своей ячейки, несмотря на волеизъявления продавца. В этом случае ни одна из сторон не обязана отчитываться, почему сделка «сорвалась». Банк выступает в роли независимого официального посредника.

Продажа недвижимости с помощью аккредитива

Операция похожа на ту, которая проводится через ячейку банка, но в этом случае все расходы отражаются только перед участниками банка. То есть, покупатель перечисляет сумму денег продавцу, затем подписывается договор. Если сделка переносится, то продавец не может снять деньги, они заблокированы по счету до тех пор, пока не аннулируется контракт. Если продавец не в состоянии получить и проверить деньги, а покупатель готов ждать, деньги остаются на счету покупателя заблокированными.

Как только по решению договора покупатель становится собственником жилья, продавец получает деньги. Справку о недвижимости нужно предоставить в банк для размораживания счета и перечисления суммы.

Оплата недвижимости при требовании залога

При требовании залога со стороны банка продавца, покупатель обязан использовать такие способы передачи денег, как:

• аккредитив продавца;
• ячейка покупателя с переводом средств только на счет продавца.

Залог должен быть оформлен в день оформления всех документов и приобретения квартиры. То есть, покупатель оставляет залог и вносит сумму денег, а взамен получает квартиру. Как только покупатель становится владельцем, квартира попадает в список банковских задолженностей до тех пор, пока вся сумма денег не будет передана продавцу. Банк будет отслеживать вносы покупателя, а также счет продавца на наличие пополнений.

Риск продать квартиру за неполную стоимость с использованием залога - минимален. Но есть нюанс - способ получения денег продавец выбирает сам.

Покупатель, который недоволен предложенными вариантами оплаты, может подыскать себе другую квартиру для покупки. Банк не имеет права менять способы оплаты, на которые согласен продавец.

Продажа первичной и вторичной недвижимости

Все вышеописанные способы оплаты недвижимости подходят для покупки квартиры вторичного рынка. Если покупатель желает приобрести недвижимость у застройщика (юридического лица), то все финансовые операции и сделки проводятся через агентство компании или банк.

1. Если квартира покупается в рассрочку - покупатель может частично внести первый взнос наличными на счет компании в одном из агентств или касс. Остальные расчеты производятся через банковский счет фирмы.
2. Если квартира покупается за полную стоимость - все деньги перечисляются безналичным расчетом, но уже на специальный счет агентства, которое подписывает договор с покупателем. Застройщик потом получает свою долю от продажи недвижимости.

С 2017 года предусмотрен еще один способ оплаты квартир в новостройках - через счета эскроу, которые защищают долевые взносы всех участников сделки. Если дом не будет сдан в эксплуатацию, строительство заморожено, то теперь будущие жильцы смогут получить свои сбережения обратно без потерь.

В целом, все сделки на первичном рынке принято совершать через безналичный расчет, на вторичном - наличными, но допускаются альтернативные варианты в силу безопасности и сохранности всех операций.