Покупка квартиры в процедура и документы. Какие документы нужно подготовить при покупке квартиры: документы со стороны покупателя и справки со стороны продавца

Продажа квартиры является ответственным шагом для каждой семьи, ведь в этот период нужно подготовить недвижимость для осмотра покупателями, подобрать вариант, где вы будете проживать сами, а также собрать комплект необходимых документов. Выполнение последнего пункта в перечне регламентировано нормативными актами, без наличия бумаг у вас на руках сделку осуществить не удастся.

Поэтому прежде чем искать заинтересованного покупателя, позаботьтесь о сборе документов, чтобы не затягивать осуществление сделки. Квартиры с полным комплектом справок вызывают больше доверия и охотней приобретаются.

Рис 1. Документы для продажи квартиры

Пакет документов, который обязательно нужно подготовить

Заранее займитесь сбором документов, делать это следует не тогда, когда покупатель найдет и готов подписать договор, а хотя бы за несколько недель до планируемой сделки. Для оформления некоторых бумаг придется подождать, за это время даже терпеливый клиент сможет найти другой вариант.

Видео 1. Продажа квартиры документы и порядок сделки 2018

Какие же бумаги должны быть у вас, чтобы «не спугнуть» покупателя и провести сделку грамотно с юридической точки зрения?

• Паспорт собственника, либо документы доверенного лица, которые удостоверят личность. Для несовершеннолетних граждан требуется еще и свидетельство о рождении;
• Свидетельство о регистрации, оформленное в Росреестре или БТИ (до 2000 года);
• Документ на право распоряжения собственностью – он подтверждает, каким способом квартира стала вашей. Это может быть ДКП с бывшим хозяином, договор дарения или иной документ;
• Свидетельство о браке с письменным разрешением супруга, заверенным у нотариуса, если жилье является совместно нажитым;
• Технический паспорт – выдается в БТИ, имеет срок действия 5 лет, если это время уже прошло, придется снова обратиться в Бюро;
• Выписка из домовой книги – подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади людей;
• Для несовершеннолетних собственников нужно разрешение органов опеки, которые подтвердят, что сделка не ущемит права ребенка, а вырученные деньги, к примеру, будут потрачены на лечение или покупку квартиры большей площади;
• Три экземпляра договора – для Росреестра и сторон сделки;
• Выписка из Налоговой инспекции , подтверждающая отсутствие долгов – нужна при оформлении недвижимости, полученной в дар и по завещанию.

Рис 2.

Достаточно собрать такой пакет документов, чтобы покупатель охотней согласился на сделку, ведь ждать, пока вы обойдете все инстанции, никто не захочет. Так что запаситесь терпением, соберите хотя бы основные бумаги, которые нужны для осуществления продажи.

Проверка чистоты сделки на основании документов

Для покупателя, который решил оформить квартиру в собственность, важно изучить юридическую чистоту недвижимости. Если какой-то момент будет упущен, сумма потерь окажется весьма значительной. На основании каких документов удастся проверить безопасность сделки?

• Расширенная выписка из ЕГРП – позволяет отслеживать абсолютно все сделки, которые проводились с недвижимостью;
• Выписка из домовой книги – в ней должна содержаться информация, что в квартире отсутствуют зарегистрированные жильцы. Если кто-то останется прописанным, он сможет претендовать на совместное проживание с вами.

Видео 2. Как избежать обмана при покупке квартиры?

Видео 3. МОШЕННИЧЕСТВО на рынке недвижимости или КАК БЕЗОПАСНО купить - продать квартиру

Бесспорно, полностью обезопасить себя от мошеннических действий нельзя, дополнительно рекомендуется обратиться к сайту ФССП, чтобы проверить продавца на наличие долгов. Открытое исполнительное производство и огромная сумма задолженности по непогашенному кредиту должны вызывать подозрение.

Дополнительные бумаги, которые может запросить покупатель

В определенных ситуациях могут потребоваться и иные документы, которые обезопасят стороны от мошеннических действий и возможного оспаривания сделки в будущем. Что еще может потребоваться покупателю?

• Справка о дееспособности физического лица – собственника, полученная в психоневрологическом диспансере. Необходима, если продавец является пожилым человеком;
• Документ о смерти супруга хозяина, если таковой был, а позже скончался;
• Если покупка осуществлялась с привлечением средств материнского капитала, нужно взять справку из органов опеки, подтвердив, что права ребенка не будут ущемлены;
• Справка из ЖЭК или Управляющей компании об отсутствии задолженности по услугам;
• ДКП, оформленный с предыдущим владельцем квартиры.

Рис 3.

Именно на основании этого комплекта документов и стоит принимать решение о покупке. Если продавец по каким-либо причинам отказывается представить справки, нужно задуматься: от вас что-то скрывают.

Видео 4. Проверка квартиры. Юридическая проверка квартиры при покупке

Помните, что в безопасной и законной сделке заинтересованы обе стороны. Чтобы максимально защитить себя от мошеннических действий, потери денег и времени, рекомендуется тщательно изучить все представленные бумаги, убедиться в их подлинности, а сделку осуществлять с участием нотариуса.

Сделка купли-продажи квартиры — это сложный процесс, в котором задействовано множество документов, имеющих отношение к объекту недвижимости, выступающему предметом договора.

Это не удивительно, ведь заключая его, обе стороны хотят быть уверены, что такая сделка соответствует закону, что не возникнет каких-либо проблем с ее исполнением. С этой целью и нужно подготовить значительное количество документов.

Для продажи или покупки жилого помещения нужно пройти два этапа:

• Подписать договор купли-продажи жилого помещения.
• Пройти регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Для каждой из этих стадий необходимы определенные документы.

К основным можно отнести:

1. — пожалуй, важнейший документ, который согласно закону заключается в письменной форме. В нем должны содержаться характеристики предмета сделки, чтобы его можно было идентифицировать. В частности, необходимо отразить точный адрес жилого помещения. Кроме того, следует указать стоимость квартиры - или всей, или за один квадратный метр, а также ее площадь.
2. Передаточный акт. Он свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю. Передаточный акт может быть составлен как отдельный документ либо в договоре должна быть отметка о том, что жилое помещение передано покупателю.
3. Правоустанавливающие документы. Перед тем, как приобрести жилое помещение, покупатель должен убедиться, что оно действительно находится в собственности продавца и тот имеет право распоряжения им. Доказательством данного права может выступать договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность по приватизации, судебное решение, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство. Помимо данных документов, собственник должен предоставить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, подтверждающее факт наличия у него прав на недвижимое имущество.
4. Техническая документация (технический план и кадастровый паспорт). Из этих документов покупатель сможет получить точные сведения о площади жилого помещения, а также была ли в квартире проведена перепланировка, и узаконена ли она. В техническом плане указываются все существенные особенности жилого помещения. Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости. У него имеется приложение, содержащее внутреннюю планировку квартиры.

Указанный перечень документов обязательно должен присутствовать в распоряжении покупателя при подписании договора купли-продажи жилого помещения.

• Финансовые документы. Они свидетельствуют об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. В качестве таковых может выступать копия финансово-лицевого счета или справка об отсутствии долгов, выданная управляющей организацией.
• Лицевой счет понадобится для того, чтобы выяснить, не прописан ли в квартире кто-либо, кроме продавца.
• Документы , содержащие сведения об обременениях в отношении квартиры. Речь идет о выписке из реестра недвижимости, ведь именно из нее можно получить информацию о том, не находится ли квартира в залоге (например, у банка по договору ипотечного кредитования), не наложен ли на нее арест. Зная это, покупателю будет легче принять решение о приобретении недвижимости.
• Согласие органов опеки и попечительства. Понадобится оно для совершения сделки в том случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин. Такое согласие будет дано, если после продажи квартиры такие лица будут обеспечены иным жильем.
• Согласие второго супруга на отчуждение имущества. Когда квартира отнесена к общей совместной собственности супругов, то один из них, на которого оформлено право собственности, не может отчуждать ее без разрешения другого. Если один из супругов планирует заключить договор купли-продажи, он должен предоставить покупателю нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки. Без выполнения этого условия договор может быть признан недействительным.

Все указанные документы покупателю следует запросить у продавца до заключения сделки и внимательно ознакомиться с ними во избежание в дальнейшем каких-либо споров по поводу заключенного договора купли-продажи.

Регистрация перехода права собственности на квартиру представляет собой важный процесс, необходимый для того, чтобы сведения о новом владельце квартиры были внесены в государственный реестр недвижимости.

Необходимые документы для продажи квартиры следует представить в Управление Росреестра по месту нахождения жилья либо в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ).

Для регистрации перехода права собственности на квартиру понадобятся:

1. Паспорта или иные документы, которые удостоверяют личность продавца и покупателя квартиры, и их копии. Если же сторон договора представляют по доверенности другие лица, необходимо приложить нотариально заверенную доверенность (оригинал, а не копия), где указаны полномочия на представление интересов при регистрации сделок. Кроме того, доверенным лицом должен был предъявлен и документ, удостоверяющий его личность и его копия.
2. Заявление продавца и покупателя о регистрации перехода права собственности. Обычно это заявление составляется специалистами Росреестра или МФЦ, а стороны сделки подписывают его. Если стороной сделки выступает лицо в возрасте до 14 лет или недееспособный гражданин, от его имени выступают законные представители, доверенности на это не требуется. Лица в возрасте от 14 до 18 лет имеют право подавать в Росреестр заявление о регистрации сами, но с предоставлением письменного согласия своих законных представителей.
3. Договор купли-продажи и передаточный акт . Оригинал договора необходимо представить в трех экземплярах. Акт приема-передачи должен быть представлен в регистрирующий орган в том случае, если он был составлен сторонами.
4. Квитанция об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации. Размер госпошлины для физических лиц — 2000 рублей.
5. Правоустанавливающий документ , свидетельствующий о праве собственности продавца на квартиру. Обычно имеется в виду свидетельство о регистрации права собственности.
6. Кадастровый паспорт . Это документ, в котором указаны технические характеристики жилого помещения. Оформляется он в БТИ по месту расположения недвижимости. Сам паспорт при регистрации права сдавать не обязательно, как следует из разъяснений регистрирующего органа. Однако специалисты Росреестра будут проверять, есть ли информация о квартире в государственном кадастре недвижимости. Так что можно представить копию кадастрового паспорта, это будет нелишним и упростит процесс регистрации. Если же его ранее сдавали в Росреестр, то в реестре уже есть технические данные о жилом помещении, и повторно сдавать его не нужно. Стоит учитывать, что характеристики квартиры в кадастровом паспорте и в договоре купли-продажи должны быть идентичными.

Документы, которые также могут потребоваться в зависимости от ситуации:

• При перепланировке жилого помещения надо предоставить документ, которым она узаконена. Это может быть решение суда или новый технический план квартиры.
• При реализации недвижимого имущества, одним из собственников которого является несовершеннолетний, потребуется представить разрешение органа опеки и попечительства.
• Если продается доля в праве собственности на квартиру, продавец обязан предъявить документы, свидетельствующие об исполнении им требований закона о предоставлении преимущественного права покупки этой доли другим собственникам квартиры. В частности, это может быть заявление таких лиц об отказе от покупки доли либо документ, который доказывает, что сособственники были уведомлены о ее продаже.
• Если квартира находится в собственности супругов, то необходимо согласие второго супруга, оформленное у нотариуса. Оно не нужно, если недвижимость принадлежала одному из них еще до брака, подарена ему или унаследована им.
• Если жилое помещение находится в залоге у банка по причине заключения договора ипотечного кредитования, то требуется также письменное согласие банка на заключение сделки. При этом в договоре купли-продажи должна быть указана информация о наличии обременения в виде залога.

Стоит иметь в виду, что документы, представленные на регистрацию прав, должны быть составлены разборчиво. ФИО физических лиц, их адреса обязательно надо указывать полностью. Не принимаются Росреестром документы с подчистками, приписками, зачеркиваниями или иными исправлениями, написанные карандашом, и имеющие повреждения, в результате которых сведения в них нельзя верно истолковать.

После того, как документы сданы в регистрирующий орган, заявитель получает расписку об их получении с указанием даты и времени принятия заявления. Если с целью прохождения процедуры регистрации гражданин обратился в МФЦ, то указанную расписку он при желании сможет получить почтовым отправлением, предварительно уведомив об этом в поданном заявлении.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

Продажа квартиры только на первый взгляд кажется простой сделкой. Между тем может содержать множество подводных камней.

Самым трудоемким является процесс сбора и подготовки документов . Существует обязательный перечень документов, без которых сделку провести не удастся. Этот перечень достаточно широк и в зависимости от нюансов, связанных с конкретной сделкой.

В случае если продавец квартиры решает сэкономить на услугах юриста или риэлтора и принимается за дело самостоятельно, он должен быть готов затратить на это много времени и сил, поскольку придется обойти не одну организацию .

После того как все документы будут собраны и квартира готова к продаже, необходимо пройти государственную нового владельца. На этом этапе и выяснится на сколько грамотно и правильно составлены документы.

Перечень документов

Для заключения сделки по купля-продаже квартиры нужно совершить ряд предварительных действий. На первом этапе следует определить какие документы нужны для .

Правильно подготовленные документы - залог успеха совершения сделки.

Поскольку от правильно собранного пакета документов зависит ее исход, то лучше, если лицо, планирующее продать свою недвижимость, обратится за помощью к специалисту. Безусловно, он должен обладать необходимыми познаниями в юридических вопросах сделки - это может быть риэлтор или юрист .

В список обязательных документов входят:

Данный перечень является открытым , поскольку он может меняться (дополняться) в зависимости от ситуации. Для регистрации права предоставляется как оригинал документа, так и его копия.

Договор купли-продажи квартиры

Очень важно грамотно составить договор купли-продажи квартиры. Этот документ должен в обязательном порядке соответствовать требованиям законодательства РФ , иначе он может быть признан недействительным. А именно при его составлении должны соблюдаться требования § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Договором купли-продажи признается сделка , которая выражается в документальном соглашении сторон, отражает намерение одной стороны передать в собственность другой стороне недвижимость, которая в свою очередь обязуется принять ее и оплатить.

Такое соглашение сторон в 2017 году не требует обязательного нотариального заверения , однако переход права собственности состоится только после его государственной регистрации в Росреестре. При составлении данного документа требуется обратить внимание на ряд моментов, а именно:

1. Формы договора должна быть письменной . В противном случае договор будет считаться недействительным.
2. В тексте договора нужно четко прописать предмет . Договор должен содержать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его индивидуально определить (наименование объекта, назначение, площадь и т.д.). Также должно быть указано ее местоположение.
3. Обязательно должны быть прописаны условия о цене договора. Считается, что цена, прописанная в договоре, является окончательной и согласованной сторонами. Кроме того, следует указать порядок расчетов , то есть когда будут переданы деньги (например, во время подписания договора обеими сторонами или после регистрации права нового владельца на недвижимость и т.д.).
4. Необходимо указать лиц, имеющих право пользования жилым помещением после его продажи. Однако, такой пункт в договоре не всегда приемлем для стороны покупателя. Ведь не каждая сторона согласится, на такого рода, обременение. Но если оно имеется и покупатель согласен с тем, что в его квартире после перехода права собственности к нему будет проживать (или будут зарегистрированы) посторонние ему люди, значит, такие условия считаются согласованными сторонами.
5. Между сторонами обязательно подписывается передаточный акт . Он является приложением к договору. Согласно ему, продавец передает, а покупатель принимает недвижимость. В нем также указывается предмет, подлежащий передаче продавцом и приему покупателем.
6. Если квартира находится в (залог, ипотека и др.), то покупатель должен об этом знать. Об этом также делается отметка в договоре. Если продавец квартиры скроет этот момент, и покупатель узнает об этом только после совершения сделки, то такую сделку можно признать недействительной.

В обязательном порядке договор должен иметь наименование , из которого будет явно прослеживаться цель сделки, наименование сторон (их персональные данные).

Он должен составляться минимум в трех аутентичных экземплярах - по экземпляру должно достаться у каждой из сторон, и один остается в Росреестре. Договор должен быть подписан с обеих сторон. Этим они выражают свое согласие заключить договор условиях, прописанных в договоре.

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру

Основным и самым главным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, до 15 июля 2016 года являлось свидетельство о государственной регистрации права . Данное свидетельство выдавалось на основании правоустанавливающих документов, таких как:

1. Договоры купли продажи, дарения, мены и др.;
2. Свидетельство о праве на наследство;
3. Решение суда;
4. Договор о приватизации и другие.

Правоустанавливающие документы, указывались в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве основания выдачи и зависят от способа приобретения жилого помещения. На документе, который является основанием для регистрации права, также ставится штамп Росреестра .

В случае совершения сделки с недвижимостью (например, купли-продажи) понадобятся как правоподтверждающие документы, так и правоустанавливающие.

Таким образом, с 2016 года свидетельство о государственной регистрации права в привычной форме для данного документа больше не выдается. Отличие заключается в том, что документ выдавали листе бумаги формата А4 с печатью Росреестра без голографической защиты и иных элементов. Образец свидетельства о праве собственности на квартиру выглядел таким образом:

С 2017 года при совершении сделок с недвижимостью выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости , от части дополняющая данные об объекте недвижимости, которые ранее содержались в свидетельстве:

Выписка из ЕГРН

Сразу стоить обратить внимание на то, что , которые нашли отражение в новом федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним из самых важных является очередная замена документа , подтверждающего право собственности на объект недвижимости, то есть выписка из ЕГРП заменена документом такого же характера, но из ЕГРН - поменялось наименование реестра , в котором содержатся данные о недвижимых объектах в связи со слиянием Росреестра и кадастровой палаты.

В выписке из ЕГРН указываются актуальные на момент ее выдачи данные о праве собственности определенного лица на конкретный объект недвижимости, в частности на квартиру. Принцип ее действия такой же, как и у свидетельства о государственной регистрации права, которое выдавалось ранее.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ , запись о государственной регистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Данный документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде.

Также выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы покупатель мог удостовериться в том, что жилье не имеет обременений (например, не находится в залоге) и принадлежит конкретному лицу.

Для получения этого документа нужно обратиться с заявлением в Управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней с момента принятия заявления.

Технический паспорт жилого помещения

Технический паспорт жилого помещения является документом, содержащим все его технические характеристики и данные. В нем имеется подробное описание помещения, а именно:

• когда построено и введено в эксплуатацию;
• этажность;
• материал, из которого оно построено;
• площадь каждого помещения в квартире и в целом, и иное.

В техническом паспорте также указывается инвентаризационная стоимость квартиры, которая рассчитывается в соответствии с законодательством по специальной формуле.

Официально технический паспорт в 2017 году числится в списке требуемых документов при продаже квартиры, но фактически он нужен при наличии претензий от покупателя.

При этом техпаспорт обязательно нужен при продаже квартиры в 2017 году через ипотеку . В банках имеется требование к сроку его оформления - если он больше 5 лет, то документ необходимо поменять для совершения сделки.

В отличие от кадастрового паспорта, который действителен в течение 5 лет, срок действия при продаже не ограничен, если только не была проведена перепланировка.

Заказать и получить его можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для его получения необходимо подать заявление и необходимые документы (паспорт, свидетельство о государственной регистрации (выписка из ЕГРН) и др.), а также оплатить госпошлину. Срок изготовления - от 9 до 14 дней.

По заявлению собственника или его представителя на квартиру приедут инженеры из БТИ и сделают замеры всех помещений, входящих в ее состав.

При покупке квартиры покупателю следует обратить внимание на то, что должен полностью соответствовать реальной планировке квартиры. В нем должны быть отмечены все перепланировки , если таковые имелись. В противном случае в регистрации могут отказать. Если выявлены несоответствия, то собственнику необходимо узаконить имеющиеся изменения - после чего возможно совершить сделку.

Согласие супруга на продажу

В случае, когда продаже подлежит жилье, находящееся в совместной собственности супругов нужно получить согласие одного из супругов на продажу квартиры. При этом недвижимость может быть зарегистрирована на одного их супругов, но приобретена по возмездной сделке во время брачных отношений.

Для составления этого документа необходимо обратиться к нотариусу, поскольку оно должно быть им заверено . Для этого нужно предъявить нотариусу: паспорт, свидетельство о браке, документы на квартиру.

В согласии супруга должно быть отражены:

• объект продажи, который является совместной собственностью супругов (квартира);
• паспортные данные супругов;
• данные свидетельства о браке;
• срок его действия.

Нотариусом или одним из супругов может быть предложено внесение дополнительных пунктов, например, данные о покупателе квартиры.

Дополнительный перечень документов для продажи квартиры

Помимо указанного перечня при оформлении купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы от обеих ее сторон.

Связано это с тем, что каждая сделка уникальна, и стандартного пакета документов может быть недостаточно. Их список может дополняться в зависимости от разных обстоятельств :

• на квартиру;
• возраста и дееспособности участвующих в сделке лиц;
• наличия обременений и ограничений на квартиру;
• порядка или способа расчета с продавцом.

Разрешение от органов опеки и попечительства

Права ребенка в России защищаются законом и не в коем случае не могут ущемляться. В связи с этим при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Родители должны в письменной форме уведомить органы опеки и попечительства о предстоящей продаже квартиры, а также предоставить все документы. При этом нужно практически одновременно совершить покупку новой квартиры. В органы предоставляются документы, как на продаваемую квартиру, так и на вновь приобретаемую.

Исключением является: покупка новой квартиры в другом городе. В этой ситуации родители должны положить деньги, вырученные с продажи квартиры, собственником которой является ребенок на депозитный счет .

В соответствии со ст. 37 ГК РФ не должны совершаться сделки, которые будут уменьшать имущество несовершеннолетнего.

Это значит, что органы опеки дадут свое разрешение на продажу жилья только в том случае, если взамен будет приобретаться равнозначное по площади жилое помещение.

Для рассмотрения заявления , родителей (опекунов), а также ребенка, которому исполнилось 14 лет пригласят на беседу. На беседе необходимо привести аргументы для продажи квартиры и доказать, что права и интересы ребенка не нарушаются.

Такая же ситуация обстоит, если на месте ребенка находится недееспособное лицо . Его права и интересы также находятся под защитой государства.

Рассматривается такое заявление в течении одного месяца . По результату рассмотрения получается отказ или разрешение на продажу недвижимости.

Справки

Для совершения сделки купли-продажи могут понадобиться различного рода справки, а именно:

1. Об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании или у председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае, если имеется задолженность необходимо ее погасить, иначе сделка не будет совершена.
2. Об отсутствии зарегистрированных лиц (или выписка из домовой книги). Для продажи квартиры в 2017 г. такая выписка (справка) нужна в полном объеме, то есть с самого начала существования многоквартирного дома. Нужно обратиться в управляющую компанию или в ТСЖ с заявлением о необходимости такой справки.

Ее обязаны выдать в течении 3 рабочих дней. Единственный минус - срок действительности данной справки составляет 14 дней , в связи с чем ее стоит брать непосредственно перед сделкой.

3. О лицевом счете квартиры. На основании этого документа видно по каким параметрам происходит начисление коммунальных платежей. Получить такой документ можно обратившись в МФЦ.
4. Из налоговой инспекции . Эта справка является подтверждением того, что уплачен .
5. Из психоневрологического и наркологического диспансеров . Такие справки, как правило, не присутствуют в обязательном перечне документов. Они нужны в том случае, когда покупатель сомневается в адекватности действий продавца. Они платные и их можно заказать в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Доверенность на продажу квартиры

Когда сделка, в том числе и сбор документов для нее, будет осуществляться через доверенное лицо (представителя), также нужно предоставить доверенность . В ней должны быть прописаны полномочия доверенного лица от имени доверителя осуществлять определенные действия.

Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом.

Доверенность понадобиться в том случае, если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке лично или не может часто отлучаться с работы для сбора документов. При этом возможно выдать доверенность на любые действия с недвижимостью и не только, то есть генеральную , а можно только на конкретную сделку с конкретной квартирой - разовую .

Документы для регистрации права собственности на квартиру

С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с жилыми помещениями, в связи с чем договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.

Для того, чтобы произошел переход права собственности нужно обратиться в Росреестр с заявлением и всеми вышеперечисленными документами. Подать документы можно также через МФЦ. Это можно сделать:

• лично;
• в электронной форме;
• направив документы по почте.

При этом, если документы направляются почтой, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом , иначе в регистрации будет отказано. А также сама сделка должна быть удостоверена нотариусом. При подаче заявления и документов в электронной форме подпись должна быть электронной.

Данный порядок предусмотрен ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Когда все документы поданы и соответствуют обязательным требованиям законодательства, сделка будет зарегистрирована в течение 10 дней . В том случае, когда она удостоверена нотариусом , этот срок сократится до трех дней . После проведения государственной регистрации выдается выписка из ЕГРН.

Заключение

Для сделки купли-продажи, заключаемой в 2017 году, необходимо собрать большой пакет документов. Это можно осуществить собственными силами или доверить это более опытным лицам. Но все же при совершении любой сделки с недвижимостью лучше обратиться к специалистам, обладающим специальными познаниями в данной области.

В случае самостоятельного решения данного вопроса, надо быть готовым к тому, что он отнимет очень много времени и сил. Чтобы новый собственник мог зарегистрировать право на себя, нужно проверить все документы на соответствие обязательным требованиям.

Помимо этого, надо помнить о том, что некоторые документы имеют свой срок действия. Если сдать на регистрацию просроченный документ, безусловно, в регистрации права будет отказано.

Вопрос

В течение какого срока требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры?

Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры, которая приобреталась в браке по договору купли-продажи, если с момента расторжения брака прошло около 10 лет?

Ответ

Продажа квартиры, хоть и распространенная, но довольно сложная процедура, требующая достаточно большого внимания собственников. Во избежание проблем при заключении сделки либо после нее, необходимо ознакомиться с требованиями законодательства и подготовиться к продаже еще до подачи объявления о продаже. Если покупатель найдется очень быстро, из-за неучтенных нюансов, процедура продажи может продлиться надолго.

Кто имеет право продавать квартиру

Право распоряжения любым имуществом, не запрещенным к свободному обороту, принадлежит собственнику.

В случае с квартирой, собственником является лицо, которое отмечено в одном из нижеследующих документов:

• в свидетельстве о правомочии собственности, выдаваемом нотариусами;
• в различных гражданско-правовых соглашениях;
• в свидетельстве об учете права собственности, выдаваемом Росреестром.

Однако это не означает, что фактическая продажа квартиры, заключение сделки должно осуществляться непосредственно самим собственником.

Существующая практика показывает, что от лица собственника для продажи недвижимости могут быть уполномочены:

• любое лицо согласно нотариальной доверенности;
• риелторская организация согласно договору;
• родители собственника, если он является несовершеннолетним лицом, не достигшим 14 летнего возраста;
• опекуны и попечители лица, признанного недееспособным.

По общему правилу решение о продаже принимается собственником, а продажа осуществляется исключительно в добровольном порядке. Однако в законодательстве существуют нормы, устанавливающие порядок принудительной продажи квартиры .

В данном случае продажа осуществляется уполномоченными органами либо заинтересованными лицами согласно решению суда.

При передоверии права продажи другому лицу нужно помнить, что данное лицо может злоупотребить доверенностью и осуществить действия в угоду себе. Так что при выборе недобросовестного представителя, собственник рискует потерять квартиру.

Какие документы нужны для продажи квартиры - основной пакет

Какие документы нужны для реализации квартиры? Для продажи квартиры собственнику нужно иметь на руках достаточно большой перечень документов.

Основной пакет представлен следующим перечнем документации:

1. Копия паспорта собственника, а также его представителя (разумеется с доверенностью (). Если собственником является несовершеннолетнее лицо, то необходимо свидетельство о его рождении.
2. При продаже квартиры, являющейся совместным имуществом супругов, необходимо письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга ().
3. Документ (договор, свидетельство) на квартиру, а также свидетельство, полученное в Росреестре при постановке своего права на учет.
4. Техническая документация из БТИ, срок которой составляет не более 5 лет. Если этому документу исполнилось 4,5 года, то следует обратить в БТИ снова и освежить документ. При условии, что были внесены определенные изменения в планировку квартиры, необходимо узаконить эти изменения.
5. Непосредственно после того, как покупатель был найден, нужно получить выписку из жилищной организации о перечне лиц, прописанных в квартире (трехступенчатая справка для продажи квартиры). У данного документа срок действия составляет месяц, так что с его получением не стоит спешить сразу после подачи объявления «продаю».
6. Когда собственником квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то необходимо разрешение органов опеки. Его выдает участковый инспектор.
7. При условии, что квартира была подарена и оставлено в наследство, необходимо получить справки из налоговой службы об отсутствии долгов.
8. Нужно получить справку из коммунальной службы об отсутствии долгов по платежам коммуналки.

Многие полагают, что при продаже в необходимый пакет включается кадастровый паспорт квартиры. Однако он не входит в перечень обязательных документов. Он может понадобиться по требованию покупателя и для оформления его права в Росреестре. Данный документ находится в открытом доступе в ГКН, и получить его может любое лицо и в любое время. Многие покупатели перед заключением сделки так и поступают.

При наличии на руках всего указанного комплекта документов продать квартиру можно заметно быстрее. Ведь большинство покупателей, особенно те, которые для покупки используют средства из материнского капитала либо заемные средства очень спешат оформить сделку и в таких случаях они требуются срочно.

Перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет

При продаже квартире за наличный расчет, помимо указанных выше документов, непосредственно при продаже составляются следующая документация (в скобках, ссылки на бланки и образцы):

• сделка о купле-продаже ();
• акт приема-передачи ();
• расписка о получении денег ().

При перечислении средств банковским переводом или оплате через пластиковую карту могут понадобиться банковские реквизиты.

Желательно, чтобы они отражались в выписке из банка, а не указывались продавцом самостоятельно. Таким образом, можно обезопасить себя от последствий ошибочного банковского перевода и потери денег.

Документы для ПРОДАЖИ квартиры в ипотеку

Продажа жилья в ипотеку осуществляется при участии банка. Соответственно могут понадобиться документы для продажи квартиры, требуемые банком.

Так, для банка необходимо включить в указанный обязательный перечень следующие документы:

• кадастровая выписка, где отражается стоимость квартиры либо заключение частного оценщика;
• заключение БТИ о соответствии фактического плана квартиры данным, отраженным в технической документации;
• экспликация, также из БТИ;
• трехсторонняя сделка о купле-продаже, где третьим участником указывается банк ();
• акт приема-передачи квартиры;
• выписка из банка о выдаче денежных средств продавцу.

Лишь после того, как банк осуществит выплату, покупатель сможет зарегистрировать имущество на свое имя. По этой причине продажа жилья в ипотеку, хоть и является хлопотной, считается одним из безопасных способов продажи.

Какие документы подтверждают чистоту сделки

Что нужно для продажи, чтобы подтвердить ее законность? На практике часто встречаются случаи мошенничества. По этой причине некоторые покупатели достаточно дотошно изучают квартиру перед тем, как купить.

Для проверки в основном используются следующие документы, в зависимости от того, что требуется проверить:

1. Выписка из Росреестра – в ней отражаются вся информация о прошлом квартире и о сделках, когда-либо совершенных с момента учета в реестре.
2. Выписка из домовой книги – для проверки наличия лиц, прописанных в квартире. Так как в прописанные лица сохраняют право проживания даже после продажи, так что нужно удостовериться в том, что они выпишутся.
3. Справка из психиатрического диспансера – подтверждает дееспособность продавца, что позволяет избежать признания сделки в дальнейшем недействительной. Обычно требуется при продаже квартиры людьми в преклонном возрасте.
4. Разрешение органа опеки – при условии, что собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, данный документ удостоверяет законность сделки.
5. Решение суда о разделе имущества – удостоверяет факто того, что после развода квартира полностью принадлежит продавцу, что позволяет избежать претензий со стороны его бывшего супруга в последующем.
6. Согласие супруга на продажу – удостоверяет вышеуказанное обстоятельство, когда имущество настоящих или даже бывших супругов не было разделено.

Это не ограниченный перечень документов, удостоверяющих законность сделки. В зависимости от ситуации для изучения статуса квартиры могут понадобиться иные документы.

Документы из БТИ для продажи квартиры

Документом из БТИ, включенным в основной пакет для продажи квартиры, является технический план.

Однако, по требованию продавца, банка при ипотеке, могут понадобиться следующие документы из данного учреждения:

• справка согласно форме 1а;
• поэтажная планировка помещения;
• техпаспорт;
• заключение об стоимости инвентаризационного характера;
• экспликация;
• справка о соответствии фактического адреса документальному.

Пожалуй, самыми непонятными документами по названию из этого ряда являются справка 1а и экспликация.

Рассмотрим их подробнее:

1. Справка 1а является выпиской из технического паспорта, где указываются запрашиваемые сведения из БТИ.
2. Экспликация представляет собой обычную таблицу, в которой поочередно указываются помещения в квартире, в том числе нежилые. Рядом с каждым помещением отражается его площадь.

Также нужно знать, что при перепланировке квартиры необходимо оформить, узаконить и ее. Иначе покупатель может оказаться от сделки или потребовать снижения стоимости, так как официальная не оформленная перепланировка влечет наложение санкций.

Список документов для гос. регистрации перехода права собственности

Список документов, который необходим для постановки на учет правомочия собственности, несколько отличается от всех отмеченных выше пакетов документации.

Так, для регистрации прав на недвижимость необходимо представить в Росреестр следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• доверенность (если подается через представителя);
• документы, удостоверяющие право продавца на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• сделка о купле-продаже;
• акт приема-передачи.

Данный перечень является исчерпывающим и сотрудники Росреестра не могут требовать иных документов, за исключением случаев, когда для продажи требуется согласие третьего лица либо государственного органа. В таких случаях необходим один из документов указанных выше, подтверждающий данное согласие.

Сроки для постановки на учет своего права в отношении квартиры зависят от того, каким является сделка.

Так, Росреестр выдает соответствующее свидетельство:

• в течение 10 суток – по стандартной сделке о купле-продаже без нотариального удостоверения;
• 5-10 дней – по сделкам о покупке доли в кооперативе;
• 3 дня – для нотариально удостоверенных сделок;
• 5 дней – при покупке по ипотеке.

В случаях, когда заявление подается через отделение МФЦ, указанные сроки нужно сдвинуть еще на 5 дней.

Дополнительные документы, которые может затребовать покупатель

Законодательство не ограничивает покупателя в правомочии требовать те или иные документы, что нужны при продаже квартиры.

В зависимости от случая покупателю могут быть интересны следующие документы:

• разрешение кредитора, заверенное нотариально, если квартира находится в залоге;
• отказ от права преимущественной покупки, если квартира находится в долевой собственности;
• согласие совладельцев на продажу, если имеет место распоряжение их долями;
• заключения органов пожарного надзора, СЭС по итогам последней проверки;
• договор на обслуживание с управляющей компанией;
• последний счет по коммунальным платежам и т.д.

Таким образом, дополнительный пакет документов для купли-продажи полностью зависит от желания покупателя. Но в целях скорейшей продажи жилья нужно собрать и хранить все возможные документы, касающиеся квартиры.

Пошаговая инструкция отчуждения недвижимости предусматривает первоначальным этапом сбор документов. Начинать готовить документацию следует заблаговременно. Вопрос, какие документы нужны продавцу для продажи квартиры в 2017 году, необходимо детально изучить. Правильный комплект обеспечит качество сделки и ускорит процесс.

Кроме этого, существуют обязательные условия отчуждения ипотечной недвижимости, коммунальной квартиры и доли в совместной собственности. Важно также перед продажей квартиры иметь представление кто может быть продавцом недвижимости и, какие нюансы ждут.

Кто может быть продавцом квартиры

Продавцом недвижимости выступает владелец жилья. Если собственник жилья поручает по доверенности подготовить сделку доверенному лицу, то заверяют ее у нотариуса. В некоторых законом предусмотренных случаях инициатором продажи выступает банк при ипотечном кредитовании, органы юстиции по исполнению решения суда.

Собственник жилья владеет недвижимостью на основании право устанавливающих документов, договора купли-продажи, дарственной, свидетельства о завещании, о праве владения. Иногда собственниками квартиры могут быть несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет. В этом случае их интересы представляют родители либо опекун.

При достижении возраста 18 лет это полная дееспособность, а 14 лет ограниченная.

В возрасте 14 лет ребенок получает ограниченную дееспособность, он может принять решение о продаже жилья, но только с предварительного согласия родителей или опекунов. С момента рождения любое лицо обладает гражданской правоспособностью и может продавать, дарить и завещать.

Если собственник недееспособное лицо

Но продажа доли жилья предусматривает одно важное условие. Владелец части недвижимости должен предложить купить часть жилой площади другим совладельцам. При этом это должно быть зафиксировано в письменном виде. Необходимо направить письменное уведомление с предложением купить часть квартиры с указанием цены.

Совладельцам дается месячный срок для рассмотрения предложения. Если они проигнорируют уведомление или откажутся, только тогда можно подавать объявление о продаже и только по той цене, которая была предложена ранее.

Если не соблюсти эти положения, то это дает возможность совладельцам оспорить продажу долевой жилплощади.

Можно также продать часть жилой площади в одной комнате, если она выделена в натуре. Кончено, посторонние люди не пожелают такое соседство на одних квадратах, но, например, бывшие муж или жена не захотят оставаться вместе на одних квадратах и с удовольствием купят долю.

Особенности продажи коммунальной квартиры

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, в которых проживают отдельно лица и семьи, общей кухни, ванной комнаты и санузла.

При отчуждении комнаты в коммунальной квартире владельцы могут столкнуться со сложностями. Во-первых , первоочередное право на приобретение может предоставляться жильцам коммунальной квартиры, и это отражено в законе. Для этого необходимо предложить остальным соседям по коммуналке комнату. Только после их отказа можно давать объявление о продаже жилья, но только по той стоимости, которая предлагалась соседям.

Второй момент - это получение согласия на отчуждение комнаты. Такое разрешение дают только владельцы коммунального жилья. Если владельцем является муниципалитет, то разрешение берется в жилищном комитете. Соблюдение должного порядка отчуждение части жилплощади избавит от лишних проблем в будущем.

Продажа квартиры по ипотеке

Особенностью отчуждения жилья по ипотеке является то, что, кроме продавца и покупателя, присутствует третья сторона банк. С финансовой организацией необходимо будет согласовывать практически все вопросы от подписания договора до его регистрации. Таким образом, это будет трехступенчатая процедура.

Сложность продажи такого жилья заключается в том, что обычно покупатели неохотно связываются с ипотечной недвижимостью. Но продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого есть два варианта решения проблемы:

• покупатель полностью погашает ипотечную задолженность;
• покупатель оформляет на себя залоговое обременение и выплачивает денежные взносы по кредиту через банковскую ячейку или аккредитив.

Примечательно в ипотечной недвижимости то, что можно купить недвижимость, вложив материнский капитал.

Передача полномочий по продаже

Отчуждение жилья может осуществляться по доверенности уполномоченного лица. Составление документа требует нотариального заверения. Данный документ прилагается к соглашению купли-продажи и делается пометка, что сделка осуществлялась по доверенности. Продавец может выбрать в качестве доверителя любое лицо.

Отчет о доходах при продаже квартиры в налоговые органы

С
2016 года внесены изменения НК РФ и оформление декларации о доходах, и теперь все продавцы делятся на две категории от даты приобретения собственности. Те, кто владели собственностью в течение трех лет до конца 2016 года, никаких налогов платить не будут. Те собственники, которые приобрели жильё после 2016 года, обязаны будут платить НДФЛ либо ждать пять лет, чтобы избежать налогов.

Но существуют законные способы уменьшения налоговых вычетов. Уменьшить налог можно воспользовавшись одной из двух льгот:

1. Налоговый вычет 1 млн. рублей.
2. Документально подтверждаются расходы на приобретение недвижимости.

Первый способ используют, когда квартира была подарена или перешла по наследству. В этом случае не было затрат на ее приобретение. Также , если стоимость недвижимости меньше 1 млн. рублей, то налоговый вычет в этом случае покроет полученную прибыль.

Второй способ применяют, когда сохранилась документация на приобретение недвижимости у владельца. Когда происходит реализация жилья по стоимости меньше, чем приобреталась, то прибыли нет. Если объект недвижимости продается дороже, чем приобретался, то налог 13% следует уплатить с разницы.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт это официальный государственный документ, который свидетельствует о том, что какой-то конкретно-определенный объект имущества существует и имеет индивидуальность и определенность . В нем указываются следующие данные:

• регистрационный номер;
• дата регистрации объекта жилья;
• техническая характеристика и расположение объекта;
• графическое изображение и масштабность;
• информация о владельце.

Заключение

Для регистрации в Регпалате следует подготовить следующую документацию:

1. Идентифицирующий документ личности.
2. Договор купли-продажи.
3. Ходатайство о регистрации.
4. Кадастровый паспорт.

Заявление можно направить в Регистрационный орган через МФЦ .

Сколько времени потребуется, чтобы собрать документацию зависит от владельца. Важно отметить, что некоторые справки имеют срок действия. Покупатель может произвести оплату продавцу по договору наличными через отделение Сбербанка.