Какие есть нюансы и подводные камни ипотеки в Сбербанке? Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит.

Казалось бы, условия кредитования по приобретению жилья и так достаточно строгие, но банкиры люди предприимчивые, и заемщику стоит знать основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других банках, чтобы не остаться без денег и без жилья.

Пару слов об ипотеке

Для тех, кто не совсем понимает, что такое ипотечное кредитование стоит в нескольких словах напомнить основные его черты.

1. Это долгосрочный кредит до 30 лет на погашение.
2. Объемы средств довольно большие.
3. При покупке квартиры, если она готова, то она становится залогом.
4. Процентная ставка несколько ниже, чем для потребительского кредита.
5. Платежи необходимо вносить регулярно.

Важно! Подводные камни всегда у ипотеки разные. Но есть набор самых распространенных ухищрений и уловок банка. Большинство из них направлены на получение максимальной выгоды для финучреждения.

Следим за расходами

Конечно кредитование – это всегда дорого, но если нет возможности за собственные ресурсы купить квартиру, приходится прибегать к услугам банка. При этом финансовое учреждение совершенно не стесняется и активно зарабатывает на каждом ипотечном заемщике. Самые распространенные комиссии:

• Рассмотрение заявки и выдача кредита.
• Обмен валюты.
• Перевод денег с одно счета на второй.
• Выпуск банковской карты.

Зачастую этим грешат небольшие банки. Но в любом случае наличие этих комиссий и дополнительных сборов можно уточнить заранее, еще до подачи заявки.

Справка о доходах

Все кредитные организации и банки требуют справки о доходах. Причем они как бы просят, только цифру дохода, но место работы также придется озвучивать. Кроме того, банк будет перепроверять правдивые ли данные, если что-то будет неточно, то возникнут последствия. При обнаружении обмана банк сразу вносить такого заемщика в черный список, это чревато тем, что кредит вообще получить не удастся и в другом банке.

Оценка имущества и страхование

Такие уловки также очень любят банки. Подводный камень оценки недвижимости, которую заемщик желает купить – это аккредитация. То есть банк настаивает на том, чтобы человек проводил оценку в той компании, которой он якобы доверяет и именно ее результатам, а не какой-то другой он поверит.

Читайте также Оформление ипотеки сотрудниками полиции в 2019 году

В результате, человеку приходится переплачивать за услуги оценки, которые и так далеко не дешевые. При этом, если возникнет желание перекредитоваться, то оценку придется проводить заново и естественно вновь за нее платить. По утверждению банкиров это очень важно для них как гарантия снижения риска.

Страхование предлагают все банки и при любых операциях, что уж говорит об ипотечном кредитовании, тут уж грех не нажиться. Предлагают вносить регулярные (каждый год) платеж за:

1. Страхование жизни, здоровья, трудоспособности.
2. Страхование имущества, то есть квартиры, которая покупается и находится в залоге у банка.
3. Страхование рисков о нарушения заемщиком условий кредитования. Платит естественно заемщик.

Конечно же, все страховки идут в защиту банка. При этом происходит увеличение ежегодного платежа на 0,5-1,5% от суммы кредита. Если же отказаться от всех платежей, то можно сразу же приплюсовывать к годовой ставке от 1 до 3%.

Пункты договора

Ипотека имеет подводные камни в пунктах договора. Так, стандартными являются ограничения по продаже, дарению или другим операциям с залоговым имуществом. Также нельзя осуществлять перепланировку.

Еще могут быть хитрости и уловки направленные на постановку заемщика в зависимое положение. В этом случае все намного серьезней, в частности – запрет на погашение долга раньше срока. Банки могут прописывать такое условие – как возможность смены ставки без согласования с заемщиком.

Особую опасность имеет зависимости от курса валюты, которую в принципе с точностью на такой долгосрочный период предугадать, не получиться. Для того, чтобы этого избежать, необходимо брать рублевый кредит, такой более безопасный.

Плюс к этому необходимо подписывать договор на кредит с фиксированной, а не плавающей ставкой.

Внимательно нужно относиться к требованиям банка о досрочном погашении кредита. Это должно быть прописано в договоре, если нет, то банк может поступать как угодно, варианты:

• Просрочка больше трех раз за год.
• Если клиент отказывается от страховки или о ее пролонгации.
• Нарушение клиентом условий кредитования – в частности перепланировка, сдача в аренду третьему лицу и т.д.

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: « », « », « », « ».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них. К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Ипотека — одно из самых крупных финансовых решений в жизни семьи. Поэтому так важно выбрать лучший вариант. В данной статье я расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.

16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом

Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, т.к. скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком. В тему: .

15. Не пытайтесь никого впечатлить

Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.

14. Не берите ипотеку в том месте, где не планируете прожить более 5 лет

Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) все-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит)

13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках)

Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, т.к. суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.

12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни / здоровья / кредита!

Называться такая страховка может как угодно — суть ее в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объеме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу? В тему:

11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы

Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом. В тему: .

10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%

Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч. , и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.

Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100,000 руб (или ~$1,500), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25,000 руб в месяц.

9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке

Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.

Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса

Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро всеми доступными способами и 2) увеличивать . В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках

Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию

Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году

Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:

1. С внесением первоначального взноса.
2. При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке. Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог. Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Если деньги для оплаты по кредиту передавались без свидетелей, доказать, кто именно оплачивал заем, будет сложно. Этот вопрос часто поднимается между сожителями, которые не состояли в браке.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Страховка для получения ипотечного кредита

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

У клиента нет права на возврат полной суммы, если договор с организацией, которая оформила страховой полис, вступил в силу. В этом случае можно рассчитывать на часть уплаченной суммы.

Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни

Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.