Строительство на земле сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования для ведения Крестьянского (Фермерского) Хозяйства в нашей стране регламентируется законодательством РФ. Варианты постройки зданий, сооружений, в том числе и жилых домов могут быть разными: от элитных многоуровневых капитальных построек премиум-класса (усадьбы, особняки, родовые поместья) и до эконом - домов, на которые получение разрешения вообще не требуется.

Разрешение на строительство

Некапитальные же строения и сооружения (домик фермера, хозяйственная постройка, бытовка, сарай, навес, лисья нора, и т.п.), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам «вспомогательного использования» (баня, погреб, туалет) - возводятся без получения разрешений на строите­ль­с­тво. (п.3ч.17ст.51ГрКРФ). Оформление таких построек в регистрационной палате является добровольным. Действующим законодательством не установлены какие-либо особые режимы или условия, ограничивающие строительство на фермерской земле.

Практически нет ограничений по площади – как например, в случае с земельными участками для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство), с/х производства или садоводства. Например, на земельных участках для ведения садоводства не допускается строительство более одной постройки с одним видом использования. Т.е. можно построить только 1 садовый домик (жилой дом можно строить, только если участок находится на землях населенных пунктов), 1 баню, 1 сарай и т.д.

На фермерской же земле нет ограничений ни по количеству строений, ни по площади участка.

Само собой, необходимо соблюдать все градостроительные, пожарные, санитарные, гигиенические и другие нормативы, поскольку в ином случае, могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (в частности, обозначенных в статье 42 ЗК РФ).

Начало строительства

Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", устанавливает новые правила регистрации по месту жительства членов крестьянских (фермерских) хозяйств в индивидуальных жилых домах на землях сельскохозяйственного назначения.

В связи с тем, что строительство зданий и сооружений, необходимых для крестьянского фермерского хозяйства, на земельных участках из категории «сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» не распространено, существует ошибочная точка зрения о незаконности такого строительства. На практике проблемы возникают скорее не с законностью строительства, а с неосведомленностью местных органов власти и отсутствия у них практики выдачи разрешения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 40. ЗК РФ Собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество...

Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: «1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами».

В статье 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ говорится: "1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество."

Далее в Статье 11 этого же Закона: " Состав имущества фермерского хозяйства: 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий."

Статья 77 ЗК РФ предусматривает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Таким образом, исходя из формулировок закона можно сделать вывод, что запрета на строительство зданий, строений, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения нет. Единственным обязательным условием является использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Главное условие строительства зданий, строений, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения– это их необходимость для осуществления деятельности фермерского хозяйства и регистрация собственника как фермера крестьянского фермерского хозяйства.

Из содержания ст. 79 ч. 3, в которой говориться, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости, для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Но каких-либо ограничений по качеству земель на которые возможно строительство и ввод в эксплуатацию зданий, строений и сооружений, необходимых для целей крестьянского фермерского хозяйства, законом не предусмотрено.

Строительство объекта может быть осуществлено на земельном участке собственника с соблюдением требований подпункта 2 пункта 1 ст. 40 и ст. 41 Земельного кодекса РФ, а также на земельном участке, приобретенном на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п. 2 ст. 30 и ст. 38 Земельного кодекса РФ. В этих случаях достаточно получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 61 и 62 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.

Для строительства зданий и строений необходимо получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления - необходимо получить постановление, подписанное главой района о разрешении на строительство. Как правило, в разрешении на строительство указывается срок, в течение которого необходимо приступить к строительству, обычно - 3 года. Считается, что по истечении этого срока собственник обязан зарегистрировать хотя бы незавершенное строительство, например, фундамент, после чего у собственника возникает обязанность по оплате налога на имущество, что логичным образом стимулирует собственника к завершению строительства и оформлению документов на дом.

Для того, чтобы облегчить получение разрешения на строительство, необходимо, в соответствии с назначением участка, зарегистрировать крестьянское фермерское хозяйство, указав в перечне видов деятельности такие виды, которые требуют постоянного и непосредственного присутствия на территории участка участников хозяйства, например, кролиководство или птицеводство. В таких случаях жилые строения становятся «необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства». По такому пути и идут те, кто желает, чтобы строения и сооружения были построены с получением разрешения на строительство и надлежащим образом учтены. Разумеется, в реальной жизни собственники участков для ведения КФХ застраивают их и без получения разрешений, уже по факту занимаясь узакониванием строений или переводя участки в другие категории или согласовывая иные виды разрешенного использования – те же «дачное строительство» или «садоводство».

Безусловными преимуществами такого варианта строительства можно считать: отсутствие необходимости перевода земельного участка из категории «земель сельскохозяйственного назначения» в другие категории (например, «земли населенных пунктов») или изменения вида разрешенного использования, что позволит снизить как финансовые затраты (т.к. перевод земель дорогостоящая процедура), так и временные (процесс получения согласия путем проведения публичных слушаний требует значительного времени); небольшие затраты на соблюдение условий законодательства и получение разрешения на строительство; низкая ставка земельного налога на земли категории сельскохозяйственного назначения.

К минусам варианта такого получения жилого строения на землях сельскохозяйственного назначения относятся: наличие обязательных условий, предусмотренных законодательством (которые соблюдаются без особых проблем); обязанности, связанные со статусом индивидуального предпринимателя – фермера, в том числе и налоговая отчетность.

Варианты постройки зданий, в том числе и жилых домов могут быть разными: от капитальных построек (ограничения ст. 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрены для членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений) до эконом - проектов домов «типа Лисьих нор», на которые получение разрешения вообще не требуется.

Желаем всем владельцам участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства воспользоваться замечательными достоинствами и успешно производить развитие своего хозяйства!

Электричество

Действующая программа электрификации фермерских хозяйств Подмосковья, предусматривает льготное подключение (всего 550 руб.). От момента подачи заявления в местные электросети на тех.условия, до момента подключения в дома, проходит от 6 до 14 месяцев, в зависимости от местонахождения участка.

Для полноценной жизни в родовом поместье семье необходим жилой дом. К сожалению, законодательство в нашей стране исходит из того, что земля, предназначенная для сельского хозяйства, имеет строго ограниченные способы использования, связанные исключительно с сельхоз деятельностью и производством.

В глазах чиновника и любого судьи земля сельскохозяйственного назначения должна выглядеть как гадко вспаханное поле. С большой неохотой чиновники соглашаются с тем, что ряд построек для сельхоз деятельности все же необходим. Но вот с необходимостью жилого дома для фермера, который на этой земле живет и ее обрабатывает, законодатель ну никак согласиться не может. Нет, он в принципе допускает, что дом фермеру, наверное, нужен, но только не рядом с его хозяйством, а например, где-нибудь в ближайшем населенном пункте. В связи, с чем земли у нас разделены четко на те, где можно жилые постройки строить и те, где нельзя.

Часто приходится слышать мнение, что закон о крестьянских (фермерских) хозяйствах позволяет строить жилой дом. Вопрос этот очень спорный, ниже я расскажу почему.

Вообще законодательство в целом не знает такого особого статуса недвижимости как Дом фермера. Единственный документ, который упоминает о доме фермера – это Санитарные правила 30-102-99. В частности, в соответствии с пунктом 5.2.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», в городских, пригородных и сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Вот и все, что законодатель нашел нужным сказать о доме фермера – это дом лица, ведущего индивидуальную трудовую деятельность. Почему для фермера нужен особый дом и что такого особенного этот дом будет включать, вышеуказанный документ не упоминает.

Фермеры руководствуются Федеральным законом от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» N 74-ФЗ, где в ст. 6 указано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки , мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Фермеры считают, что жилой дом является «иной постройкой» и возведение их на землях сельхоз назначения правомерно.

При этом часто упоминается, что статьей 10 старого Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года гражданам, ведущим фермерское хозяйство, было предоставлено право на выделенном для ведения хозяйства земельном участке, возводить жилые строения и сооружения, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

Однако в новом законе никакого упоминания о жилых постройках нет, в связи с чем суды «завалены» делами о жилых постройках на землях для КФХ, так как спор о том, можно ли строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, возникает постоянно: и в отношениях с местной администрацией и в отношениях с регистрирующими органами.

Суды однозначно считают, что ни Земельный кодекс, ни Закон о КФХ не дает право фермеру строить жилой дом на землях сельхоз назначения, при этом ссылка на ст. 6 ФЗ о КФХ отметается: жилой дом – это не иная постройка, это не средство производства! Для жилого дома нужна определенная категория земли. (Смотрите, например, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу № 33-2150/2013, постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2012 г. по делу N А08-5333/2011 , Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 N 1586-О)

Итак, рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при строительстве жилого дома на землях сельхоз назначения:

1. Практически невозможно получить разрешение на строительство именного жилого дома (хотя некоторые местные органы такое разрешение дают)
2. Невозможно зарегистрировать право собственности на жилой дом даже при наличии разрешения на строительство
3. Невозможно присвоить адрес жилому дому
4. Возможен снос дома как самовольной постройки
5. Штраф за не целевое использование земли

1. Получение разрешения на строительство

Жилой дом является капитальной постройкой в том случае, если он прочно связан с землей, и его никак нельзя переместить, не причинив ему вреда. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любых капитальных построек возможно только при условии получения разрешения на строительство. При этом к капитальным постройкам не относятся сараи, бытовки, беседки, навесы, срубы без фундамента или на сваевом фундаменте, то есть то, что можно демонтировать и перевезти при необходимости. Разрешение на строительство подсобных построек вспомогательного характера также не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Вид постройки, на которую можно получить разрешение на строительство, зависит от вида разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования земли и примерный перечень капитальных построек, которые могут быть построены на тех или иных землях определены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Для земель сельхоз назначения возможность возведения жилых домов перечень не содержит.

В связи с этим при обращении за разрешением на строительство жилого дома на сельхоз землях компетентные органы выдают отказ. Бывали случаи, когда разрешение на строительство жилого дома все-таки выдавалось, например, если фермер обращался за разрешением до 2003 года, то есть когда действовал старый закон о КФХ, либо, если фермер указывал Дом фермера в качестве вспомогательной постройки.

Однако заставить местные органы выдать разрешение на строительство именно жилого дома через суд нельзя, поэтому если ваша администрация придерживается мнения, что жилой дом на землях сельхоз назначения строить нельзя, то суды ее поддержат (смотрите, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2150/2013, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28 мая 2013 г. по делу N 33-4139/2013).

2. Регистрация права собственности

Многие фермеры обращаются в суд с требованием обязать регистрационную службу зарегистрировать уже построенный на землях КФХ дом. Как правило, суды отказывают в данном требовании и в том случае, когда разрешение на строительство не было получено и даже в том случае, когда было.

В первом случае основание для отказа следующее: постройка, на которую требуется разрешения на строительство, может быть зарегистрировано без такого разрешения, только в случае, если собственник постройки ранее обращался за разрешением на строительство и ему отказали (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010)

При этом обращение за разрешением на строительство должно быть оформлено надлежащим образом и иметь правовые основания, то есть подать формальную просьбу о выдаче разрешения на строительство дома, а потом идти в суд и оспаривать отказ, нельзя (смотрите, постановления ФАС Московского округа от 04.03.2015 N Ф05-16429/2014 по делу N А40-88546/13, ФАС Северо-Западного Округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А56-75499/2009 и Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2011 N Ф09-5141/11 по делу N А60-45779/2010).

Мне удалось найти только одно дело, когда фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд, не получив на него разрешение на строительство. При этом он неоднократно обращался за разрешением на строительство жилого дома, ему отказывали, он внес изменения в назначение постройки, обозначил ее как административно-складское помещение, ему все равно отказали, и только при таких условиях суд признал его право собственности на эту постройку и обязал регслужбу зарегистрировать это право собственности. (смотрите, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012)

Однако даже при наличии разрешения местной администрации на строительство жилого дома на землях сельхоз назначения не гарантирует, что вам удастся постройку зарегистрировать как жилой дом. Например, по мнению Московского областного суда, такой дом по факту не является жилой постройкой, так как жилые постройки можно строить только в рамках земель, относящихся к землям населенных пунктов и специально для этого предназначенных. Поэтому такая постройка, даже если в разрешении на строительство написано «жилой дом», является нежилым помещением, предназначенным для сельхоз производства, а следовательно, для регистрации права собственности на него требует акта ввода его в эксплуатацию, как на любое нежилое помещение. (смотрите, апелляционное определение Московского Областного Суда от 22 сентября 2014 г. по делу N 33-18780/2014).

Президиум Ленинградского областного суда также считает, что даже наличие разрешения на строительство жилого дома на землях, предназначенных для КФХ и расположенных за пределами населенных пунктов, не позволяет строить жилой дом фермеру как самостоятельный объект, только как составную часть имущественного комплекса фермера производственного назначения. Зарегистрировать право собственности на жилой дом нельзя (смотрите, постановление Президиума Ленинградского Областного Суда от 26 мая 2015 г. N 44г-9/2015)

Еще один дом фермера, построенный при наличии разрешения на строительство и даже акта ввода его в эксплуатацию, находится в Приморском крае. Зарегистрировать на него право собственности как на жилой дом фермеру не удалось. Суд Приморского края считает, что жилой дом на землях сельхоз назначения не может существовать в принципе (смотрите, определение Приморского краевого суда от 20 июля 2015 г. по делу N 33-6057)

Пермский краевой суд также отказал фермеру в регистрации права собственности на дом, в котором он проживает круглогодично вместе с семьей и работниками. Суд считает, что факт проживания людей в доме не наделяет их правом называть этот дом жилым, так как признание его жилым повлечет изменение категории земли (смотрите апелляционное определение Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11842)

3. Адрес

Если вы захотите дать название улице в своем поселении и официально присвоить адрес вашему жилому дому, например, ул. Южная д. 5, то и здесь столкнетесь с трудностями. По мнению судов адреса – это прерогатива земель населенных пунктов, к землям сельхоз назначения эта прерогатива не относится. (Смотрите, например, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-6430/2014)

4. Требование о сносе самовольной постройки

Построенный на землях сельхоз назначения дом без соответствующего разрешения на строительство может быть признан самовольной постройкой в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Чем это грозит?

Самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ при соблюдении ряда обстоятельств подлежит сносу. Постараюсь коротко разъяснить, когда можно снести самовольную постройку:

1. При отсутствии разрешения на строительство, когда оно необходимо .
2. Когда постройка построена на земельном участке, который по виду разрешенного использования вообще не допускает строительство построек , например, если разрешенное использование участка – пашня. К землям КФХ и землям с разрешенным использованием «Сельскохозяйственное производство» данный пункт не относится.
3. Если постройка нарушает требование санитарных или противопожарных норм , угрожает жизни или здоровью граждан.
4. С требованием в суд о сносе постройки обратилось надлежащее лицо . Сам по себе факт признания постройки самовольной еще ничем не грозит. Построил фермер на своей земле какое-то здание, ну и что. Если оно никаких санитарных и противопожарных норм не нарушает, не создает угрозу окружающим, то снести его просто так нельзя. Тут надо понять, кому это здание может реально помешать.

Высшие суды считают, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка , субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, прокурор либо орган, наделенный таким правом законом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Изучение судебной практики в отношении жилых домов, построенных на землях сельхоз назначения, показало, что суды отказывают местной администрации, если она заявляет требование о сносе постройки, так как такая постройка сама по себе не нарушает права местной администрации. Данное утверждение справедливо только для случаев, когда земля у фермера в собственности, а дом построен на землях КФХ с соблюдением санитарных и противопожарных норм. (смотрите, например, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 8 июня 2015 г. по делу N 33-2940/2015)

Постройка на арендованной земле может быть снесена по иску собственника земли (арендодателя).

Постройка дома в зоне «красных линий» например, в непосредственно близости от газопровода (менее 250 метров), повлечет также снос такой постройки. (Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу N 33-12960/2015)

Вообще самовольные постройки тема очень интересная и сама по себе очень обширная. Не будем ее пока развивать и пойдем дальше.

5. Штраф за не целевое использование земли

За не целевое использование земли предусмотрена административная ответственность статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. При этом есть общая норма за не целевое использование любой земли (штраф 10000 рублей) и есть специальная норма за неиспользование сельхоз земли для ведения сельхоз производства (штраф 3000 рублей). Под неиспользованием земли для сельхоз производства понимаются следующие виды бездействия (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369):

— на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

— на сенокосах не производится сенокошение;

— на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

— на пастбищах не производится выпас скота;

— на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

— залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

— залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Если же вы активно осваиваете землю в направлении сельхозпроизводства, в том числе выращиваете плодовый сад, содержите питомник, занимаетесь аквакультурой и иными видами сельхоз деятельности, привлечь Вас к административной ответственности будет тяжело. При этом наличие жилого дома роли особой не сыграет, конечно, при условии, что жилой дом не занимает большую часть участка.

Для себя я сделала такой вывод: называть дом жилым домом ни в коем случае нельзя, обязательно следует получить разрешение на строительство, например, административно-бытового здания или административно-складского здания. Вводить его в эксплуатацию и регистрировать не спешите, пока у вас не появится острая необходимость начать платить налог или продать его.

Житель ПРП Долина радости

адвокат Мартынова Г.В.

Согласно ст. 78, 81 Земельного Кодекса РФ Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на 7 категорий. Ведение крестьянско-фермеского хозяйства, - одна из категорий земель сельскохозяйственного назначения.

Можно ли строить на землях КФХ?

Согласно ст. 263 ГК РФ и ст. 403 ЗК РФ Собственник любого земельного участка имеет право на его застройку.

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или не возведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка.

Единственный запрет на строительство на землях сельскохозяйственного назначения описан в п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07 2003г. № 112 - ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", - это земли полей используемые для производства сельскохозяйственной продукции.

При этом в Свидетельстве о государственной регистрации права вносится запись "без права возведения на ней зданий и строений".

Можно ли прописаться в доме, построенном на землях КФХ?

Можно, для этого нужно получить паспорт БТИ на дом, и зарегистрировать дом как объект собственности.

Могут ли обязать собственника земельного участка, снести построенный им дом, если у него нет разрешения на строительство?

Не могут, если дом построен собственником, на его земельном участке, с соблюдением строительных норм и правил, и возведённый дом не наносит ущерба третьим лицам. (т.е. не находится в охранной зоне водоёма, не стоит на магистральной газовой трубе или в охранной зоне кабеля и т.п.)

Можно ли в дальнейшем продать или подарить земельный участок с домом?

В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, отдать в залог, внести в уставной капитал юридического лица, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок или долю.

Если я приобрёл земельный участок для ведения КФХ, обязательно ли мне становиться фермером?

Согласно существующему законодательству, нет ни каких нормативных актов и статей, обязывающих собственника земельного участка, приобретённого для ведения КФХ, осуществлять регистрацию самого КФХ в налоговых органах, если он не планирует продавать продукцию со своего земельного участка. Согласно существующему порядку, на сегодняшний день регистрация КФХ осуществляется по свободной воле собственника.

Может ли земельный участок для ведения КФХ быть изъят у собственника?

Право частной собственности гарантируется п. 1 ст. 36 Конституции РФ. Земельный Кодекс (ст. 42 ЗК РФ) и ст. 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" требует использовать земельные участки в соответствии с категорией земли, назначением и разрешённым видом использования, способами, которые не должны наносить вред земле, как природному объекту в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы или иным негативным (вредным воздействиям). Только в этом случае возможно принудительное изъятие земельного участка. Если вы посадили на своём участке пару деревьев, цветочки и не используете его для разлива химических смесей или складирования радиоактивных отходов, земельный участок изъять у вас невозможно. В судебной практике не встречается изъятия земельного участка по причине его не использования.

Возможно, ли перевести земельный участок для ведения КФХ в категорию земель поселений?

Да, это возможно. Вам только нужно сформировать необходимый для этого пакет документов и в районной администрации перерегистрировать его. Но земельный налог при этом увеличится в 5 раз, а преимуществ от этого особых нет. На землях КФХ Вы точно так же можете построить дом, зарегистрировать его и прописаться в нём.

В нашей стране почти все земельные активы, не занятые под лесами и водоемами, причислены к категории земель сельхозназначения. Приобретая участок, вы, скорее всего, столкнетесь с проблемой законности возведения дома или усадьбы на земле такой категории. Знать законодательные акты, касающиеся загородной недвижимости, важно, чтобы грамотно подобрать земельный надел для жилищного строительства.

Дом в деревне: плюсы и минусы

Приобретение дома в границах сельского населенного пункта имеет свои положительные и отрицательные стороны: не каждая деревня имеет хорошо развитую транспортную и социальную инфраструктуру (электричество и мобильную связь, газ и стационарный телефон), только в некоторых больших селах есть магазины, больницы, аптеки, школы, детские сады и библиотеки. Весомый момент — наличие дорог общего пользования, общественного транспорта, ухоженность земель, негативный — ограниченность выбора участков в пределах деревни, причем, без перспективы расширения территории, дом нельзя надолго оставлять без присмотра, а соседи могут быть не всегда дружелюбны.

Деревенские коммуникации значительно отличаются в разных областях и районах, зависят от расстояний до ближайших крупных населенных пунктов или интересных рекреационных объектов. И все же, на землях любых населенных пунктов можно без проблем строить частные дома (торговые точки, гостиницы, базы отдыха), вести личное подсобное хозяйство, в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, или просто использовать участок как дачу (или жить в сельском доме постоянно). Дом в деревне дает возможность получить там регистрацию (прописку).

Приобретать дом в деревне следует только в том случае, если вы соглашаетесь на тот уровень жизни, который там существует (например, магазин, работающий три раза в неделю). Ведь особняк в два-три этажа будет смотреться нелепо среди десятка старых обветшалых построек деревенской улицы. Исключение составляют лишь деревни, расположенные вблизи привлекательных водных объектов, где вслед за одним коттеджем может появиться множество других.

Если расстояние до крупного населенного пункта достаточно близкое, и вы в состоянии каждый день добираться туда на работу (отвозить детей в садик, школу), если вы готовы проживать в деревенском доме постоянно, если вам нужен небольшой земельный участок под огород и дачу, тогда смело начинайте поиски. Подойдут все ближайшие деревни вокруг вашего города. Землю и дом можно купить как у частных лиц, так и приватизировать (выкупить) земельный участок, принадлежащий органам местной власти.

Для желающих приобрести (построить) загородную недвижимость, но жить не в традиционной русской деревне, есть два кардинально противоположных варианта:

• дом, коттедж, дача, таунхаус в обустроенном новом коттеджном (дачном) поселке с охраной, дорогами и объектами социальной инфраструктуры в зависимости от масштабов поселка и его расстояния до крупного населенного пункта;

• уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов, в живописной местности, на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий.

Эти варианты подразумевают строительство на землях из категории земель сельскохозяйственного назначения (исключение, когда коттеджный поселок строится в границах уже существующего населенного пункта).

Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – это все земли за пределами населенных пунктов, которые не относятся к землям лесного или водного фонда, землям энергетики и промышленности, землям запаса или особо охраняемым территориям. По правовому режиму они делятся , в соответствии со ст.1 федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. , на две категории :

• земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

• земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Земельным кодексом, Градостроительным кодексом , законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В соответствии с разрешенным использованием, на таких землях предусматривается гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, возведение зданий, строений, сооружений.

На земельных участках первой категории , для которых обычно устанавливаются виды разрешенного использования по новому классификатору с кодами 1.0-1.18 , строительство жилых зданий не разрешено. Единственными видами построек, которые могут быть размещены на таких землях, являются здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом, если земельные участки отнесены к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, то изменение вида их разрешенного использования или перевод в другую категорию земель не допускается. На земельных участках второй категории строительство разрешено (в частности, дачные земельные участки) .

Строительство коттеджей на сельскохозяйственной земле

Несмотря на широкое строительство коттеджей и коттеджных поселков, в данный момент эти понятия не получили законодательного разъяснения. По сути, такая застройка — дачное некоммерческое объединение граждан, регулируемое законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04. 98 г. . Основные правила строительства коттеджей на сельскохозяйственной земле основаны на положениях данного закона и Градостроительного кодекса РФ.

Коттедж – это одно-, полутора- или двухэтажный дом, жилой площадью до 100-150 кв. м, с небольшим приусадебным участком, предназначенный для проживания одной семьи. Данный вид строительства соответствует виду разрешенного использования земли (ВРИ) с кодом 2.1: «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)». Она не предназначена для раздела на квартиры. На земельном участке можно выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые, декоративные сельхозкультуры, размещать гаражи и подсобные сооружения. Данный вид разрешенного использования земли чаще всего устанавливается для дачных земельных участков.

В соответствии с законом № 66-ФЗ, дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха. На таком участке разрешено возводить жилое строение (без права регистрации в нем) или жилой дом высотой не больше трех этажей (с правом регистрации проживания), хозяйственные постройки, выращивать (или не выращивать) сельскохозяйственные культуры. При этом очень важно, чтобы земельный участок, в соответствии с зонированием территории, имел нужный вид разрешенного использования — код 2.1 «Малоэтажная жилая застройка».

При этом, на практике нельзя получить дачный земельный участок за пределами территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан. Проект планировки и проект межевания территории (в соответствии с ГК РФ) должны быть согласованы на общем собрании членов объединения, а затем утверждены органом местного самоуправления. Строительство зданий можно начинать, пользуясь градостроительным регламентом, лишь после утверждения этих проектов. Коттеджный поселок – это всегда организованная застройка, организатором которой выступает обычно девелоперская компания или действительное некоммерческое объединение граждан во главе с органами управления.

Если вы обладаете достаточным капиталом и опытом в строительной сфере, то можете самостоятельно выбрать участок для организации и застройки коттеджного поселка , в том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Земля под застройку приобретается у частных физических лиц (компаний) или через процедуру приватизации (за плату или бесплатно), получения в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

1. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ .
3. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
5. О крестьянском фермерском хозяйстве / Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168304/#p30 .