Как взять ипотеку на долевое строительство? Нюансы ипотеки под долевое строительство.

Юрий Кормош , исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н
Анастасия Буркова , научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

• участие в финансировании застройщика;
• участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, предоставляемых банком;
• уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

• до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
• после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Статья 353 Гражданского кодекса РФ.

Долевая ипотека пользуется популярностью у российских граждан, поскольку обходится дешевле стандартного жилья. Преимущество квартиры от застройщика – это возможность самостоятельно выбирать ее планировку и отделку, а также наличие новых коммуникаций. Все нюансы ипотеки, процедура оформления, образец договора участия содержатся в статье.*

Чтобы стать обладателем новой квартиры, выберите надежного застройщика и выгодную программу кредитования . Денежные средства дольщиков обычно привлекаются при строительстве помещений, которые:

• находятся в многоквартирных домах;
• передаются застройщиком владельцу после сдачи жилья в эксплуатацию.

Дольщики оформляют в банке кредит, подписывают договор участия и становятся основными инвесторами строительства. Квартиры переходят в их собственность после сдачи готовых объектов в эксплуатацию.

Банки предоставляют ипотеку с долевым участиемпод залог:

• имеющейся в собственности клиента квартиры;
• прав по долевому участию.

Условия стандартной программы кредитования следующие:

• требуется первоначальный взнос – 20% и выше от стоимости жилья;
• ставка – от 14,0%, после получения заемщиком прав собственности на жилье и оформления его в качестве залога банк предлагает пониженную ставку;
• максимальный срок кредитования – 30 лет;
• страхование залога – обязательно.

Также банки предлагают льготную ипотечную программу с государственной субсидией. Она предусматривает финансирование строящегося или готового жилья, приобретаемого у застройщика – юридического лица. Льготная программа отличается:

• пониженной процентной ставкой – до 12,0%, которая фиксируется на весь ипотечный период;
• максимальной кредитной суммой – 8 млн р. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн р. – для остальных регионов;
• предельным сроком в размере 30 лет и 2 мес.

Наиболее выгодны банковские ссуды, предоставляемые на покупку жилья у застройщика, аккредитованного учреждением. По таким программам обычно предусмотрены льготные условия. Процедура сделки с застройщиком следующая:

Заемщик заключает со строительной компанией договор долевого участия, который содержит сведения о:

• возводимом объекте;
• стоимости жилья;
• порядке и сроках платежей;
• гарантийных обязательствах на объект;
• сроках сдачи недвижимости.

Договор регистрируется в Росреестре на основании заявлений от дольщика и застройщика. В течение 18 дней заемщик получает свидетельство о долевой собственности на квартиру. Ипотека состоит из стадий:

1. Свидетельство и дополнительные документы заемщик подает в банк и оформляет заявку на ссуду. Если недвижимость покупается у фирмы, аккредитованной банком, то все документы на нее уже имеются в финансовой организации.
2. После одобрения заявки банк и заемщик подписывают кредитный договор .
3. Заемщик вносит первоначальный взнос, который поступает на счет застройщика.
4. Банк переводит средства строительной фирме.

В качестве залога по кредиту оформляются права требования на долевое участие. После вступления во владение заемщик:

• производит оценку объекта;
• заключает договор страхования;
• оформляет недвижимость в залог банка.

Программы кредитования жилья для военнослужащих распространяются и на новостройки. При покупке квартиры по договору долевого участия на льготных условиях существуют ограничения по площади:

• 18м² на одного человека;
• 15-25 м² – для лиц с ученым званием, полковников и командиров.

К военным банки предъявляют особые требования:

Прибегая к военной ипотеке , нужно учитывать следующие моменты:

1. Свидетельство участника НИС действует лишь 6 мес.
2. Чем ближе возраст к 45 годам, тем сложнее получит кредит.
3. После выхода на пенсию государство помогает выплачивать ипотеку лишь обладателям стажа свыше 20 лет.
4. При досрочном увольнении военные выплачивают кредит из личных средств.

1. Достоинства новостроек очевидны, поскольку заемщик получает квартиру, которая:

• комфортна и просторна;
• имеет новые системы коммуникаций;
• отвечает его личным запросам;
• обладает нужной планировкой и отделкой;
• соответствует европейским стандартам.

2. Однако участники долевого строительства подвержены рискам:

• оказаться жертвой недобросовестного застройщика;
• несвоевременного завершения строительства или его заморозки.

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство - это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, - это комплексное

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение - это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия - это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Покупка квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле готового жилья. Если вы решили заключить такую сделку с застройщиком, то в итоге можете серьезно сэкономить - до 30–40% от стоимости недвижимости. Однако и эту сумму далеко не всем удается выплатить без финансовой помощи банка. В данном случае можно воспользоваться ипотекой на долевое строительство, где обеспечением служит либо уже имеющаяся у заемщика недвижимость, либо сама, еще не построенная, квартира.

Минусы покупки долевой недвижимости в ипотеку

Итак, финансовая выгода долевого строительства в ипотеку очевидна. Рассмотрим, какие минусы могут возникнуть в такой ситуации. В первую очередь, это риски, связанные с покупкой строящегося жилья.

• Дом не сдается застройщиком в заранее оговоренные сроки (долгострой).
• Дополнительные выплаты в процессе строительства. Чаще всего, лазейкой для строительных фирм становится неточно составленный договор, а именно: если в контракте детально не указано, какие конкретные затраты составляют стоимость квадратного метра жилья. Как правило, подобные случаи не превышают 10%.
• Жилье передается дольщику с определенными дефектами, либо же не выполнено подключение к коммунальным сетям или присутствуют другие незаконченные работы.
• Трудности с регистрацией права собственности. Эта проблема может появиться по вине застройщика либо из-за неподготовленных вовремя документов, либо при несоблюдении необходимых условий инвестиций. Наиболее эффективным решением становится обращение в суд.
• Повышенная процентная ставка по ипотеке на долевку.

Обезопасить себя от рисков участия в долевом строительстве можно, заранее застраховав их. Также необходимо уделить серьезное внимание договору с застройщиком на первичной стадии и, при необходимости, воспользоваться поддержкой юриста . Немалую роль играет и сложившаяся репутация застройщика.

Дополнительные расходы и финансовые риски

• Нюанс долевки в ипотеку в том, что финансовые риски участника в данном случае существенно возрастают, поскольку заем по ипотеке банку выплачивать приходится в любом случае .
• Банковские программы кредитований на долевое строительств предусматривают, как правило, повышенную процентную ставку (около 1%), однако в большинстве случаев это распространяется лишь на период строительства. После того, как заемщик становится собственником жилья, ставка снижается. Процентная ставка на данный вид ипотеки в последнее время повышается, но связано это с общей тенденцией рынка: растут все кредитные ставки, включая и ипотечные сделки. С начала года ставки по ипотечному рублевому кредиту выросли на 0.5–0.6%.
• Некоторых дополнительных расходов требует и такое обязательное условие ипотеки с участием, как страхование жизни заемщика . Платить по страховке необходимо в течение всего срока действия сделки с банком.

Плюсы долевого строительства в ипотеку

Не стоит забывать при этом и о плюсах участия в долевом строительстве по ипотеке, а они весомы.

• Снижение стоимости недвижимости на треть. С учетом общей суммы сделки по недвижимости, это большие деньги.
• Покупая квартиру на стадии проектирования, вы можете сделать ее максимально комфортной. Заказчик имеет возможность максимально подогнать квартиру под себя: выбрать этаж, улучшить ее планировку. Все переделки в уже сданном жилье обходятся недешево.
• По окончании строительства вы получаете абсолютно новое жилье в только что построенном доме, а это значит, и новые трубы, и новую электропроводку.
• Банк не требует поручителей по кредиту , поскольку ипотека выдается под обеспечение недвижимостью.
• Выгодное инвестирование средств (с учетом относительно низких первоначальных вложений).

Если вы грамотно и тщательно готовы подойти к выбору застройщика, его проверке и проверке основных пунктов договора долевого участия, оговорить в договоре все возможные варианты развития событий, то покупка долевой квартиры в ипотеку принесет вам только плюсы от этого решения.

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство - плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки . Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер - деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке - то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

1. Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
2. Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
3. Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
4. Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
5. Изучите проектную декларацию.
6. Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом - все это имеет значение.
7. Выберите самый привлекательный для вас район города.
8. Посмотрите планировку квартир.
9. Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
10. Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
11. Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя - вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
12. После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
13. Подготовьте все документы по списку банка.
14. Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
15. Страховка обязательна.

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству - в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков - следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.

Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость . Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования - от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки - аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.

Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму - вам не придется переплачивать.

Военная ипотека по долевому строительству

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо - Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку

Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги - обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.

Какие документы застройщика необходимо проверить:

1. Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
2. Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
3. Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
4. Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
5. Акт приема-передачи.
6. Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта - один о вводе в эксплуатацию, а другой - о сдаче квартир под ключ.
7. Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
8. Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
9. На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

• дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
• инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
• обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

• узнать финансовое состояние застройщика;
• проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
• оплачен или нет;
• так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
• запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
• взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику - вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Узнайте о застройщике как можно больше. Обратитесь в хорошую риэлтерскую компанию и проверьте, по какой причине стройка заморожена, сменился ли застройщик и что говорят другие дольщики. В случае сомнений, лучше обратите внимание на другие квартиры в других новостройках.

Из всех способов покупки квартир участие в строительстве многоквартирного дома самое рискованное. При любом сомнении в собственных силах обращайтесь к специалистам. Но даже и в этом случае нет гарантий, что здание будет возведено в срок, и что застройщик не обанкротится. Самое главное - изучайте документы по застройщику и организациям, от которых он зависит. Внимательно читайте договор.