Основания признания договора купли продажи недвижимости недействительным. Можно ли признать сделку купли-продажи недействительной

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

• несовершеннолетние дети;
• бывшие супруги;
• получатели ренты;
• неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт приема-передачи недвижимости и т.д.

1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
3. Квитанция по оплате пошлины.
4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

• факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
• если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.

1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц. Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.

Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1

Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.

Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.

Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами. По своему характеру такие сделки разделяются на ничтожные и оспоримые. Для каждого вида предусматриваются свои условия, порядок, срок для оспаривания, применения последствий их недействительности.

По каким основаниям признавать недействительность сделок?

Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:

• ее положениями законов или иных нормативных актов;
• противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
• совершения мнимых, притворных сделок;
• совершения недееспособным лицом;
• совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
• заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
• совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
• совершения в состоянии существенного заблуждения;
• совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
• под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.

Оспаривание сделки по приобретению квартиры

Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3

Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.

Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным. Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия. Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.

Мнение юриста-эксперта:

В заключаемом договоре купли-продажи отражаются какие-либо условия совершаемой сделки. К таким условиям можно отнести порядок оплаты, передачу имущества или количество прописанных в квартире. Если после заключения сделки не выполнены какие-либо условия, то при обращении в судебные органы такую сделку можно отменить.

В суд должны быть представлены доказательства не исполнения или недобросовестного исполнения условий. Возможен вариант, когда по условиям договора часть денежных средств получена до подписания договора, а оставшаяся часть будет получена после регистрации в рос реестре до какого либо числа. Но по истечении времени окончательный расчет не произведен. Договоренность об отсрочке не достигнута. В таком случае присутствует факт не исполнения условия договора. Доказательством в таком случае будет расписка о получении первой части оплаты и отсутствие второй расписки.

Если в результате заключения сделки объект не передан новому собственнику, отсутствие акта приема передачи так же может стать причиной обращением в суд за расторжением сделки. Встречаются случаи искажения или утаивания информации о зарегистрированных гражданах. В один неожиданный момент может предъявить свое право на проживание прописанный жилец. Выписать такого гражданина возможно будет по решению суда, пока решение не вступит в законную силу, посторонний человек имеет законное право проживать в квартире.

Для предотвращения судебных разбирательств лучше всего тщательно перепроверить приобретаемую квартиру. Не составит большого труда самостоятельно запросить в регистрационном органе сведения о покупаемом объекте. Заплатив 300 руб. и подождав несколько дней можно удостовериться о наличии зарегистрированных прав и узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не наложен ли на объект сделки какой-либо арест.

Перед проведением купли продажи необходимо вместе с продавцом посетить ресурсоснабжающие организации и уточнить задолженность по коммунальным услугам. Посетить паспортный стол для решения вопроса о наличии в квартире прописанных граждан. Обратиться в налоговую для решения вопроса о погашении задолженности по долгам продавца. В каждой инстанции лучше сразу брать документ, подтверждающий отсутствие проблем.

Так же нужно обратить внимание на наличие нотариального согласия супруга, в случае, если имущество приобретено в браке, или согласия органов опеки при малолетних собственниках.

В каждом рассматриваемом случае при отсутствии должного документа договор купли продажи можно признать недействительным.

Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.

Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.

О ничтожности сделок

Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4

Ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.

Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.

Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а должно понимать значение того, что делает.

Отдельно выделяется в законе такое основание для ничтожности сделок, как их притворность или мнимость. Заявлять о применении последствий ничтожности совершенной сделки вправе ее стороны. В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд. Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.

О мнимости и притворности сделок

Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5

Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.

В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо , не оплачивать долги.

Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.

Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.

При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.

О последствиях установления недействительности сделок

Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6

Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение () или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.

Поскольку правовых последствий сделка не несет, то при ее недействительности стороны должны вернуться к своему прежнему положению. При купле-продаже предполагается передача жилья обратно продавцу, а уплаченных за него денег – покупателю.

Таким образом, осуществляется предусмотренная двусторонняя реституция. Это означает, что стороны должны вернуть друг другу все, полученное ими по такой сделке. Однако в некоторых случаях возможен только односторонний возврат (реституция). Например, если один из участников сделки ликвидировался. Или когда одна из сторон вела себя недобросовестно. Законом также защищаются права добросовестных приобретателей.

Изъятие купленного жилья у них возможно не во всех случаях. Каждый такой случай отдельно рассматривается судом.

Следует знать, что признание недействительности какой-либо части сделки, не означает ее недействительности в целом.

Сроки для признания сделок недействительными

В какие сроки можно обжаловать условия сделки купли-продажи недвижимости? Фото № 7

При обращении с любыми заявлениями в суды важно помнить о существовании сроков давности. Они имеют важное значение для судьбы рассматриваемого судом дела. Законодателем устанавливаются следующие исковой давности для таких заявлений:

• по оспоримым сделкам — не более одного года;
• по ничтожным – три года для самих участников сделки, до десяти лет для иных лиц.

При этом следует знать, что течение сроков в первом случае начинается с момента, когда лицо могло (должно было) узнать (узнало) о наличии оснований недействительности. Либо с того момента, кода прекратились угрозы, насилие и иные тяжелые обстоятельства.

Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.

Во-первых, можно просить суд о его восстановлении.

Во-вторых, он применяет его не самостоятельно, а только по ответчика.

Если другой стороной заявления о его пропуске не делается, то и обращать на него внимание суд не должен.

Как расторгается договор покупки (продажи) квартиры

Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости. Фото № 8

Недействительность совершенных сделок является не единственным способом их прекращения. Законодательством предусматриваются и основания для ее расторжения. Оно подразумевает прекращение всяческих отношений между ее сторонами.

Поскольку заключается сделка по взаимному согласию сторон, то и расторгать ее нужно также. Если по каким-либо причинам стороны решили отказаться от исполнения заключенной сделки, они составляют соответствующее . Сделано оно должно быть в той же форме, что и сам расторгаемый договор.

Однако далеко не всегда присутствует обоюдное желание обеих сторон на расторжение действующего договора. В этих случаях можно расторгать его только при наличии установленных законом (договором) оснований через суд. Общие основания для судебного расторжения предусмотрены в статье 450 ГК РФ:

• существенное нарушение установленных договором положений;
• иные установленные законом или самим договором случаи.

Существенными могут признаваться такие нарушения, которые причиняют контрагенту серьезный ущерб. При этом он значительно лишается того, на что вполне мог бы рассчитывать при нормальном взаимодействии сторон по сделке.

Основания для одностороннего расторжения

Можно ли расторгнут договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке? Фото № 9

Подробно основания, по которым возможно расторжение , прописаны в соответствующей главе ГК РФ. Условно их можно разделить на две группы: для продавцов и покупателей. Продавцам предоставляется возможность отказаться от такого договора в случаях:

• непринятия имущества самим покупателем;
• отказа оплачивать передаваемую квартиру;
• отсутствия страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

Для покупателей устанавливаются такие основания для отказа от сделки:

• при не предоставлении приобретаемой квартиры;
• предоставление , обремененного правами иных лиц, если это не было оговорено и известно покупателю;
• при передаче квартиры с существенными нарушениями качества;
• при невыполнении в указанный срок доукомплектовиия товаров;
• при отсутствии страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

В договорах сами стороны могут устанавливать и иные условия для расторжения купли-продажи. Главное, чтобы эти условия не противоречили положениям законодательства.

Решив расторгнуть сделку в одностороннем порядке важно помнить о необходимости предварительного направления соответствующего приложения контрагенту.

Если в установленный в нем срок ответа не последовало или он отказался от расторжения, то можно идти с этим требованием в суд. Соблюдение такого порядка обязательно проверяется судом. При отсутствии подтверждения его соблюдения в принятии заявления судом может быть отказано.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Как защитить сделку купли-продажи от признания ее недействительной? Фото № 10

Для заключивших сделку сторон, особенно после ее , ее последующее расторжение или недействительность нежелательны. Представьте, если человек продал свою квартиру и потом заключается сделку по приобретению новой. А при установлении ее недействительности он фактически может остаться без какого-либо жилья. Поэтому перед заключением таких сделок следует внимательно все проверить.

Для покупателей важно хорошо изучить все документы на приобретаемое жилье. Продавец должен обладать правом на ее отчуждение. Кроме того, нужно поверить, нет ли на квартиру обременений и получено ли согласие супруга на сделку с совместным имуществом (при наличии).

Не менее важно, чтобы совершаемая сделка никак не нарушала интересов лиц, не достигших совершеннолетия. Продавцам также желательно проверять способность своего контрагента на совершение такой сделки. Все участники будущей сделки должна выражать свободную волю на ее заключение, и иметь соответствующие правомочия.

Следующим важным моментом является правильное составление и оформление . Они должны включать существенные обязательные условия, не включать противоречащих законам положений. Стороны должны внимательно отнестись к положениям, включаемым в текст документа.

Кроме того, важно ее правильно оформить, пройти процедуру регистрации. Важно помнить, что покупка (продажа) любых недвижимых объектов может быть только письменной и требует последующей регистрации в Росреестре. Заключенная сторонами сделка должна исполняться сторонами в соответствии с ее условиями. В иных случаях будут иметься все основания для ее расторжения.

Лучше всего будет поручить подготовку договора, его оформление опытному юристу. Или, по крайней мере, показать ему подловленный проект будущего договора. Поскольку лица, далекие от юриспруденции, могут и не заметить каких-либо важных нюансов.

Нюансы

Нюансы признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Фото № 11

В вопросах недействительности заключаемых при приобретении квартир разобраться не так уж просто. Данная процедура имеет множество нюансов и тонкостей. При возникновении каких-либо сомнений в действительности заключенной сделки, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет не только подтвердить (развеять) имеющиеся сомнения, но и помочь с составлением необходимой для оспаривания документации.

Однако и при самостоятельном изучении положений закона о недействительности, можно увидеть основания для ее признания таковой. Главное правильно определить подходящее основание и грамотно заявить свое требование. Однако гораздо целесообразнее проявить бдительность на стадии заключения сделок. Поскольку их последующее расторжение или признание недействующими нелегкая процедура.

Выводы

При наличии определенных оснований любой договор покупки может быть расторгнут или оспорен. Поэтому важно заключать его в полном соответствии с требованиями законно.

Не менее важно, чтобы участниками сделки были лица, которые на это правомочны. Иначе придется столкнуться со сложной и зачастую длительной процедурой оспаривания (расторжения) сделок.

Об особенностях признания договоров купли-продажи недействительными вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности - или является полностью недееспособным.
4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
10. Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
3. 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай - индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства . Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
2. Личные документы , данные которых могли быть напутаны в договоре.
3. Выписка с банковского счета или карты , подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств , может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
5. Решение/постановление суда о недееспособности лица , участвующего в сделке.
6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний . Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
7. Наличие обременений . О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц , которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
9. Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия . Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию - для защиты себя, своей жизни и здоровья.
10. Другие документы, подтверждающие факты мошенничества . Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги - смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
2. Напишите исковое заявление в суд , находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
4. Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона - как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат - соответствующие правовые последствия.

3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.

7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

Возможные последствия признания договора недействительным

Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.

Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Помощь юриста при признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет - для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.

Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.