Нотариальная форма договора купли продажи недвижимости. Договор купли продажи – стоимость составления и регистрации

Можно ли оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Ответы на вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

1. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Обращаясь к нотариусу за совершением сделки купли-продажи квартиры продавцу и покупателю необходимо знать:

Согласно закону нотариусы совершают нотариальные действия, одним из видов которых является удостоверение сделок. При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус выполняет ряд действий:

1) устанавливает личности сторон сделки или их представителей

2) проверяет дееспособность граждан (правоспособности юридических лиц) участников сделки

3) разъясняет сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверяет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверяет, не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность недвижимого имущества продавцу или злогодателю

7) разъясняет участникам сделки права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказывает в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

10) Нотариус совершает удостоверительную надпись на договоре

11) Нотариус регистрирует совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи», использование ипотеки и т.п. действия, связанные с уплатой за недвижимость, законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом.

Звоните, пишите:

1. Оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры заключенного у нотариуса возможно по нескольким основаниям. Например:

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Последствием договора является переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Таким образом, оспорить заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры можно!

Для оспаривания договора сторона договора или иные лица должны обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Другой вариант — договор купли-продажи квартиры является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ. В случае отсутствия в договоре купли-продажи квартиры обязательных условий, установленных в ГК РФ, договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Третий вариант — каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основанием для оспаривания договоров купли-продажи квартир по его недействительности является оспаривание недееспособность продавца квартиры. Это типично для оспаривания завещания новыми или недовольными наследниками.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

1. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. В результате сделка совершена не собственником. Есть основания для оспаривания договора купли-продажи.

Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке. У второго супруга появляется основания для оспаривания договора купли-продажи. Такие ситуации происходит регулярно, часто умышленно. Единой базы ЗАГС о браках не существует. Суды часто расторгают такие сделки, а Покупателю затем весьма трудно вернуть деньги.

Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности, или в момент сделки не мог осознавать свои действия и руководить ими.

Существуют и иные обстоятельства.

Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.

Для покупателя должно быть важно: В законе отсутствуют перечни необходимых мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки. По этому покупатель должен и сам озаботиться надежностью своей сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.

Само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

1. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому к нотариальной сделке нужно готовиться более тщательно, нежели к купле-продаже в простой письменной форме. И проводить нотариальную сделку нужно более внимательно.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки купли-продажи квартиры:

• -внести аванс за квартиру,
• -проверить историю квартиры,
• -проверить продавца,
• -подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты: договориться с банком об аренде ячейки (банковском счете), согласовать с банком договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке (к банковскому счету),
• -совершить сделку (подписать договор купли-продажи),
• -организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
• -сдать документы на регистрацию и получить их обратно
• -провести расчеты,
• -завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап — подписать договор купли-продажи, может два, если нотариус еще проведет регистрацию прав.

Используете для покупки ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

• одобрение объекта для ипотеки,
• согласование условий купли-продажи с банком.

Кроме того, вы ограничены в выборе банка — только тот, что выдает кредит.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец одновременно продаете/покупаете другую квартиру и, соответственно, оплата происходит за счет покупателя другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Как проводится нотариальная сделка купли-продажи

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. А при необходимости и другие документы, определяется индивидуально особенностями недвижимости и участников сделки.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. С 2017 года ошибки, опечатки в нотариальных договорах встречаются очень часто, а исправлять их гораздо сложнее, чем в договорах купли-продажи в простой письменной форме.

В договоре купли-продажи квартиры должны быть изложены все существенные для продавца и покупателя условия. Как правило, нотариусы лишними подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты. Если для вас какие-то требования существенны — настаивайте на их внесение в договор. Самое сложное — убедить нотариуса.

Спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры. Какие сложные моменты конкретно в вашей сделке — нужно анализировать при ее планировании. Поскольку нотариус не сопровождает сделку полностью, нотариальный договор купли-продажи формальный, и редко когда содержит особенности конкретной ситуации.

После подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем нотариус удостоверяет его и вносит соответствующие записи в реестры.

Собственником покупатель становится после внесения регистрационной записи в государственный реестр недвижимости.

Поскольку сделки с квартирами всегда имеют особенности, рекомендуем получить консультацию юриста по сделкам, или адвоката по недвижимости, которые занимаются юридическим сопровождением сделок в регионе, где расположена недвижимость.

Нужен опытный юрист по сделкам с квартирами в Москве?
Звоните, пишите:

Сопровождаем сделки в Москве с 2004г. Консультация по этапам сделок. Купля-продажа под ключ!

Договор купли-продажи квартиры — документ, подтверждающий совершение сделки, предметом которой является передача недвижимого объекта новому собственнику. Данная сделка носит возмездный характер.

Документ получил широкое распространение в современном имущественном обороте. Российским законодательством устанавливаются особые правила отчуждения недвижимости с учётом его ценности, а также специфики относительно объекта гражданского права.

Договор купли-продажи квартиры: существенные особенности

Основной особенностью договора является его форма. Статья 550 Гражданского Кодекса РФ предъявляет к ней следующие требования :

• Договор заключается исключительно в письменном виде ;
• Если текст документа содержит более одной страницы , то каждая из них должна быть прошита и заверена подписями сторон (если инициаторами сделки являются юридические лица, то в качестве подписи используется их индивидуальная печать).

Структура договора

Текст договора начинается со вступительной части (преамбулы). В преамбуле указывается следующее:

• Наименование договора;
• Его серийный номер;
• Место и дата его заключения;
• Информация о сторонах договора:
  • в случае, если сторонами сделки являются юридические лица, должно быть указано полное их наименование, а также информация об их представителях;
  • от физических лиц требуется указание ФИО и действительных паспортных данных.

Основная часть договора содержит информацию о его предмете (квартире).

Требования к описанию объекта недвижимости, подлежащего продаже, изложены в ст. 18 и ст. 12 Закона о регистрации прав. Согласно данным положениям, в договоре указывается:

• Вид недвижимого объекта (в данном случае — квартира);
• Его адрес;
• Номер строения, в котором находится продаваемое жилое помещение;
• Этажность строения;
• Площадь квартиры.

Важно! Если предметом сделки является доля квартиры, то её размер должен быть указан в виде простой дроби от общей площади объекта.

Также основная часть договора предусматривает следующее:

• Размер денежный суммы, которую 1 сторона (Покупатель) передает 2 стороне (Продавцу) в обмен на право владения объектом недвижимости;
• Порядок расчёта (Законодательство предусматривает 2 формы: наличная и безналичная);
• Права и обязанности сторон.

Переход права собственности от одного владельца квартиры к другому оформляется типовым договором (его образец можно найти и скачать в Интернете). Далее происходит его регистрация в Росреестре.

Если стороны не имеют возможности единовременного заключения сделки с её незамедлительной регистрацией, то Законодательство предусмотрело альтернативный вариант — составление предварительного договора. Его особенности заключаются в следующем:

• Договор не требует регистрации;
• Он является своего рода «подтверждением» намерений сторон: согласно его условиям, одна из них (Покупатель) передаёт второй (Продавцу) часть стоимости квартиры. Эти аванса при покупке квартиры или задатка.
• В предварительном договоре прописывается информация об обязательствах и условиях, которые должны соблюдать обе стороны.

Заключение предварительного договора — важное условие для совершения любых сделок. При неисполнении обязанностей, возложенных на одну из сторон, а также предусмотренных его содержанием, данный документ можно представить Суду в качестве доказательств.

Основной и предварительный договоры имеют равную юридическую силу.

Нотариальный договор купли-продажи квартиры: особенности сопровождения сделки

Договор купли-продажи недвижимости не требует обязательного нотариального заверения. Однако людям, которые совершают крупную сделку впервые, рекомендуется обратиться к квалифицированному специалисту-нотариусу.

Для того чтобы заверить факт совершения сделки, в нотариальную контору нужно предоставить пакет следующих документов:

• Документы, подтверждающие право собственности;
• Справку БТИ;
• Паспорта покупателя и продавца;
• В случае если квартира отчуждается собственником, находящимся в браке, то нотариусу понадобится разрешение на продажу недвижимости, данное от лица супруги/супруга. К нему предъявляются простые требования:
  • Письменная форма;
  • Печать нотариуса, подтверждающая его подлинность.

Составленный специалистом договор подписывается двумя сторонами, а затем на нём ставится оттиск заверительной печати.

Важно! Нотариус оказывает услуги на платной основе. С прейскурантом цен можно ознакомиться в кабинете специалиста или на официальном сайте конторы.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры

После того, как стороны подписали договор, необходимо совершить акт его регистрации в Росреестре с целью закрепления права на пользование и распоряжение квартирой за новым владельцем.

Регистрация проходит в несколько этапов:

• Личная явка продавца и покупателя в орган Росреестра;
• Написание заявления с просьбой зарегистрировать факт перехода права собственности;
• Уплата госпошлины (стоимость регистрации договора составляет 1 000 руб.).

Комплектация пакета нужных документов

Для регистрации договора в Росреестр требуется предоставить (оригиналы + копии):

1. Заявление , написанное от лица продавца и покупателя;
2. Квитанция , подтверждающая оплату государственной пошлины (подлинник + копия);
3. План продаваемого объекта недвижимости;
4. Акт приёма-передачи (должен быть представлен в 3-х экземплярах);
5. Паспорта продавца и покупателя (в случае оформления сделки через представителя, кроме документа, удостоверяющего его личность, потребуется доверенность, выписанная от имени представляемого лица);
6. Договор купли-продажи (3 экземпляра).

Росреестр предлагает услугу онлайн-регистрации сделок.

На сегодняшний день регистрация в режиме онлайн доступна лишь владельцам цифровой подписи, которая представляет собой электронный носитель информации о физическом или юридическом лице. Стоимость её оформления варьируется в пределах 1 500-2 000 руб.

Можно ли оспорить и расторгнуть сделку?

Под расторжением договора понимается прекращение его действия. При этом не происходит никаких неблагоприятных правовых последствий ни для продавца имущества, ни для покупателя.

Статья 450 ГК РФ регламентирует ряд условий, на основании которых можно провести процедуру расторжения контракта.

Согласно положениям ГК РФ, прекращение обязательств по договору происходит в том случае, если одна из сторон допустила серьёзные нарушения условий договора (под ними понимается действие, в результате которого продавцу или покупателю нанесен серьезный ущерб). К ним относятся:

• Отказ от уплаты денежных средств;
• Отказ от выселения из продаваемой квартиры.

Основанием для расторжения договора считается такое обстоятельство, как недействительность заключённой сделки (этот факт устанавливается в судебном порядке). Она считается недействительной в следующих случаях:

• Если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
• Недееспособность продавца или покупателя;
• В случае если одну из сторон контракта представляет несовершеннолетнее лицо (данное правило не распространяется на граждан, прошедших процедуру эмансипации);
• При заключении договора посредством насилия, угрозы, сговора, обмана и пр.;
• В случае ущемления прав третьих лиц (например, несовершеннолетних детей, проживающих в квартире, подлежащей продаже).

Расторжение контракта может быть осуществлено двумя способами:

• В досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон;
• В судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Договор купли-продажи утерян: можно ли его восстановить?

В последние годы произошло немало изменений по формальностям сделок по переходу собственности в виде автомобиля между физическими лицами. Одна из самых важных тонкостей - правильность ДКП и полнота указанных в нём сведений. Проверку на всё это производит нотариус. Но надо ли обязательно заверять договор купли-продажи автомобиля у нотариуса на 2019 год?

Ответ на этот вопрос зависит от того, что вкладывать в слово "обязательность ". Давайте по порядку!

Заверять или нет?

Нет. Если речь идёт о законной обязанности заверения договора купли-продажи нотариально, то таковой на 2019 год нет. В ГИБДД при перерегистрации автомобиля покупателем обязаны принять этот документ в любом виде: хоть заверенном, хоть простом печатном или даже рукописном.

Чем докажете?

Всё достаточно просто. Законодательство чётко регламентирует, какие сделки должны быть обязательно заверены таким образом. И к ним относятся:

• любые сделки с недвижимостью, которая является объектом долевой собственности,
• брачные договоры,
• договоры ренты,
• завещания.

Обязанности заверять ДКП у нотариуса при продаже/покупке машины не содержится в законодательстве 2019 года.

Можно заверить по желанию?

Можно. Отсутствие обязанности в Гражданском кодексе и других правовых актах не предусматривает, конечно же, запрета подтвердить сделку нотариально.

Ответ на вопрос, заверять или нет куплю-продажу автомобиля у нотариуса, может иметь положительный ответ, если учитывать ощутимую пользу от этого. Одним из основных преимуществ является проверка нотариусом личностей участников сделки, а также корректности заполнения самого договора. Мы уже приводили в отдельной статье юридически правильный бланк ДКП .

Лучше обратиться к нотариусу, если автомобиль по сделке достаточно дорогой (степень дороговизны должны соотнести с рисками уже Вы самостоятельно), если есть сомнения в правильности составления договора или в корректности заключения сделки как таковой (например, когда машина берётся у "перекупа", продавец сомнительной внешности и тому подобное).

Сколько стоит заверить договор нотариально?

Стоимость такого заверения немного отличается в зависимости от конкретной нотариальной конторы и складывается по двум возможным расчётам:

• фиксированная цена за заверение,
• фиксированная ставка плюс процент от стоимости сделки.

Фиксированная стоимость составляет в среднем от 1200 до 3000 рублей по Москве и от 900 до 1700 рублей в регионах РФ.

Процентная обычно зависит от порога суммы сделки. Например, при купле-продаже до миллиона рублей взимается фиксированная часть в размере в среднем от 700 до 1600 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, а дороже миллиона рублей - та же фиксированная часть плюс 0,05-0,1% от цены на сам автомобиль.

В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.

Еще недавно нотариально заверенные сделки на рынке жилья являлись скорее исключением, чем правилом. С 29 декабря 2015 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.

После 2 июня 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире.

Заверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру продается другому сособственнику. А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.

Кроме того, оформлению у нотариуса подлежит отчуждение квартир несовершеннолетних. На практике это означает, что без нотариуса сторонам нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Оформляются у нотариуса:

Без нотариуса нельзя не только продавать квартиру, но и заключать договор мены.

Одновременно с этим из перечня нотариальных оказались исключены сделки, которые касаются имущества паевого инвестиционного фонда либо того, что паевым инвестиционным фондом приобретается. По закону такое имущество находится в общей собственности участников ПИФа, они контролируются ЦБ, их не нужно дополнительно удостоверять, существовавшая норма была избыточной, поэтому нотариальное удостоверение этих сделок отменили.

«Со 2 июня вступил в силу федеральный закон 172-ФЗ, который вносит изменения в закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, — поясняет нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — А с 1 января 2017 года начнут действовать те же изменения в новый закон о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ, который заменит существующий».

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Меняется стоимость услуг нотариусов

Стоимость услуг нотариусов за оформление сделок с недвижимостью складывается из двух частей:

• государственной пошлины за совершение нотариальных действий
• и платы за правовую и техническую работу.

Размер госпошлины зависит от суммы сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса РФ, он составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Таким образом, при продаже квартиры, принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку, стоимостью 3 миллиона рублей нотариальный тариф за удостоверение сделки составит 15 тысяч рублей.

Вторая часть оплаты — стоимость работы правового и технического характера — устанавливается централизованно нотариальной палатой в каждом из регионов.

«Сделано это для того, чтобы существовал одинаковый подход к определению платы за услуги, — объясняет Елена Абрамова. — Как показывает практика, ранее там, где таких централизованно установленных тарифов не было, стоимость услуг нотариусов оказывалась выше, чем в других регионах. Чтобы упорядочить размер платы за услуги нотариусов, в этом году Федеральная нотариальная палата приняла акт, обязательный для всех палат субъектов Федерации, которым определен предельный размер тарифов за правовую и техническую работу. Он различается в зависимости от субъекта и ориентируется на значение величины прожиточного минимума в том или ином регионе».

Максимальный порог платы за правовую и техническую работу нотариуса при удостоверении договора, для которого нотариальная форма оформления по закону обязательна, в Красноярском крае на 2016 год составил 6 835 рублей.

«На практике размер платы, скорее всего, будет меньше, пять тысяч рублей, — рассказывает Елена Абрамова. — В тех случаях, когда договор не обязателен для нотариального удостоверения в силу закона, граждане обращаются к нотариусу по желанию, максимальный тариф за правовую работу установлен на уровне 13 671 рубля. Предполагается, что он будет существенно ниже и составит две тысячи рублей».

Этим же решением Федеральной нотариальной палаты установлены льготы для несовершеннолетних на уплату тарифа за правовую и техническую работу. При этом надо понимать, что при проведении сделки участников сделки освободят от оплаты только в той части доли, в какой квартира принадлежит несовершеннолетнему. К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности одного родителя и одного несовершеннолетнего ребенка и продается одному покупателю, тариф за правовую и техническую работу будет уменьшен на одну треть. До сих пор размер платы за правовую и техническую работу в в Красноярском крае в таких случаях составлял 3000 рублей. Эти изменения начнут действовать с 1 июля 2016 года.

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет. 

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

• сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
• отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

• при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
• при продаже квартиры, у которой один собственник.

Во время заключения сделки многие граждане считают, что оформление купли продажи квартиры у нотариуса является необязательным. Гражданский кодекс РФ не указывает, нужен ли нотариус при заключении соглашения, однако заверенное удостоверение имеет внушительное количество преимуществ. Более того, согласно с актуальными поправками в законодательстве, жилье, что пребывает в долевой собственности, может реализовываться только при нотариальной заверке договора купли-продажи.

Нормативная база

Ранее удостоверение договора у нотариуса при продаже квартиры являлось обязательным для продажи квартиры, однако после вступления в действие второй части ГК РФ решение принимает продавец. В 2019 году порядок заключения сделок по продаже недвижимости регламентируется статьей №550 ГК РФ. Положения кодекса предусматривают, что договор купли-продажи должен обязательно составляться в письменной форме, при этом нотариальная заверка является опциональной. Проверка договора нотариусом на легитимность поможет избежать нежелательных законных последствий. Сделки купли-продажи, что подкрепляется нотариальным удостоверением, имеют больший юридический вес.

Важно! Обращение к нотариусу является обязательным в том случае, если соответствующее требование указано в тексте договора купли-продажи. Можно ли не регистрировать право собственности в Госреестре без удостоверения? Да, договор будет аннулированным.

В обязанности юриста входит:

• верификация личности обеих сторон;
• проверка трудоспособности лиц;
• пояснение ключевых положений договора;
• помощь в составлении текста соглашения;
• хранение данных в нотариальном архиве (срок – 75 лет).

Перед тем как оформить сделку, необходимо заранее предъявить нотариусу всю необходимую документацию. Стоит отметить, что оформление документов обязательно проходит в физическом присутствии обеих сторон. Нотариус должен объяснить юридические последствия его действий. У юриста есть право отказаться от оформления сделки, если он усомниться в её юридической чистоте.

Информация, что доверялась юристу во время заключения сделки, является конфиденциальной, поэтому разглашению не подлежит. Нотариально оформленный договор заверяется в органе Госрегистрации.

Все вышеуказанные правила применяются как к государственным, так и частным нотариусам. Юридическая сила документа не зависит от статуса специалиста. Единственное условие – это получение лицензии на ведение нотариальной деятельности.

Стоимость услуг

Граждане, которые при отчуждении имущества обращаются к нотариусу, должны уплатить нотариальный тариф. Размер нотариального тарифа зафиксирован на уровне 3 000 рублей. Кроме того, дополнительно взымается 0,4% от общей стоимости квартиры, однако общая сумма тарифа не может превышать 50 тысяч рублей. Процентная ставка уменьшается до 0,2%, когда:

1. Покупателем является близкий родственник продавца.
2. Общая сумма сделки превышает 1 миллион рублей.

Читайте также Необходимые документы для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Квартира также может продаваться по цене выше 10 миллион рублей. В таком случае тариф уменьшается до 0,1%, при этом фиксированная стоимость услуг нотариуса повышается до 25 рублей. Предельная стоимость услуг в данном случае составляет 100 тысяч рублей, при этом общая сумма сделки не может быть ниже 75% от кадастровой стоимости квартиры.

Документы

При оформлении купли продажи квартиры у нотариуса (2017) необходимо предварительно представить следующий перечень документации:

• документ, который удостоверяет право собственности на определенный объект недвижимости;
• техпаспорт квартиры (его можно оформлять в БТИ или МВЦ);
• выписка из Госреестра;
• заявление об отчуждении имущества;
• бумага об экспертной оценке стоимости квартиры;
• справка о семейном положении обеих сторон;
• удостоверение из органа опеки (если владельцем квартиры является несовершеннолетний).

Что касается последнего пункта, то в пакет документации также необходимо включать свидетельство о рождении. В процессе оформления договора купли-продажи квартиры нотариус может потребовать, чтобы родители предъявили свои паспорта и ИНН.

Важно! Нотариальное удостоверение договоров о продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только после получения согласия обоих родителей. Сам договор должен быть подписан одним из совершеннолетних лиц.

Если покупать или продавать имущество собирается юридическое лицо, то дополнительно потребуется уставная документация компании, а также удостоверенная нотариусом доверенность, что удостоверяет права уполномоченного лица. Кроме того, может потребоваться протокол о заседании лиц, что занимаются учреждением организации.

Несмотря на то, что продажа квартиры через нотариуса поможет избежать негативных юридических последствий, процедура также имеет свои подводные камни, ведь некоторые горе-специалисты не желают защищать законные интересы обычных граждан.

Наиболее распространённая схема – это оформление поддельной доверенности с лицами, которые не являются владельцами объекта недвижимости. Покупателю нужно обязательно ознакомиться с нотариально удостоверенной доверенностью уполномоченного лица, однако рекомендуется, чтобы договор купли-продажи заключался непосредственно с владельцем квартиры. Если физическое присутствие во время оформления является невозможным, то стоит, по крайней мере, лично встретиться с ним, чтобы удостовериться в подлинности доверенности поручителя.

Актуальные поправки в законодательстве

Касательно того нужно ли заверять договор при продаже имущества, что находится в долевой собственности, то с 2017 года нотариальное заверение является обязательным. Эта поправка в законодательство повысила не только стоимость продажи недвижимости в долевой собственности, но и заставила риэлторов увеличить стоимость своих услуг. Если договор купли-продажи заключается без нотариуса, то Росреестр попросту не предоставит права собственника покупателя, и сделка будет недействительной.