Формирование доходной части бюджета Из каких частей состоят доходы бюджета
Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с...
О нюансах регистрации ДДУ, сложностях этого процесса и способах решения спорных вопросов порталу сайт рассказал адвокат Коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров.
В процессе покупки квартиры в новостройке одним из важнейших моментов является государственная регистрация договора долевого участия (ДДУ), проводимая Росреестром, поскольку до этого договор считается не заключенным.
Законодательство определяет, что государственная регистрация ДДУ осуществляется в учреждениях, оформляющих права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.
Самостоятельная регистрация ДДУ
Поскольку ДДУ можно зарегистрировать только при участии и дольщика, и застройщика , о самостоятельном оформлении договора в полном смысле этого слова говорить нельзя.
Под самостоятельной регистрацией корректно понимать участие в ней непосредственно дольщика без обращения к застройщику или сторонней организации, и без выдачи доверенности на осуществление оформления третьим лицам.
Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством в регистрации ДДУ обязаны участвовать обе стороны. При этом застройщик не имеет права навязывать свои услуги по осуществлению действий, необходимых для оформления договора. Это противоречит закону. Но многие компании это делают.
А в самостоятельной регистрации, т.е. непосредственном участии дольщика в процессе, есть два весомых преимущества: экономия на стоимости услуг строительной компании и отсутствие необходимости передавать подлинные документы (свой экземпляр договора и другие) застройщику или третьему лицу.
Что нужно для самостоятельной регистрации ДДУ
Подать документы в Росреестр на регистрацию ДДУ можно либо самостоятельно, либо совместно с представителем продавца.
В первом случае придется получать все необходимые документы у строительной компании заблаговременно: доверенность на оформление ДДУ, экземпляр договора застройщика, экземпляр договора для Росреестра, а также платежное поручение в подтверждение оплаты застройщиком пошлины (на практике такое редко, но встречается).
Во втором случае специалист все принесет с собой, нужно только договориться о дате визита. Как правило, представители строительной компании подают сразу несколько комплектов документов. Поэтому стоит попытаться договориться о встрече на тот день, когда планируется регистрация и других договоров. Если можно выбрать время, то записываться на прием лучше заранее в соответствующем подразделении Росреестра — часто подать документы в порядке живой очереди бывает практически невозможно.
Для оформления договора необходимо, чтобы по той же новостройке уже был зарегистрирован хотя бы один ДДУ, поскольку с первым заявлением предоставляется большой пакет документов по дому в целом.
От самого дольщика потребуется подлинный экземпляр ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (бланк можно скачать на сайте Управления Росреестра). На регистрацию подается три экземпляра договора - один остается в делах учреждения.
Сложности при самостоятельной регистрации ДДУ и способы их решения
Застройщик может уклоняться от исполнения своей прямой обязанности — предоставления необходимых документов для регистрации, навязывая свои услуги.
Пожалуй, это и есть главная проблема, которая может возникнуть — других сложностей, связанных с оформлением заявления или с документами быть не должно. ДДУ заключаются по единой форме, и если по объекту уже зарегистрированы договоры, то, скорее всего, не будет препятствий для оформления других.
Если застройщик уклоняется от предоставления необходимых бумаг, нужно отправить ему претензию, в которой будет предложено совершить действия, требующиеся для регистрации ДДУ (явиться в Росреестр с документами, оплатить госпошлину). Лучше предварительно записаться на подачу — обозначить в претензии время и место. Также в ней стоит указать, что покупатель оставляет за собой право обратиться в суд, если продавец будет продолжать не выполнять свои обязанности.
Как правило, застройщики в таких условиях предпочитают договариваться, тем более, что настаивает на самостоятельной регистрации ДДУ только небольшое количество участников долевого строительства. Достигнуть соглашения бывает сложно только когда строительная компания крупная и работает по определенной схеме.
Стоит ли решать вопрос через суд?
Регистрация договора долевого участия возможна в судебном порядке в соответствии со ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо подать иск в суд. Но, зачастую, это невыгодно, особенно если препятствием является исключительно нежелание застройщика подавать заявление (из-за навязывания своих услуг).
Дело в том, что по сравнению с ценой ДДУ эти услуги недорогие — от 10 по 50 тыс. руб. Примерно в такую же стоимость может обойтись помощь профессионального юриста. Кроме того, суд — процедура длительная, занимает несколько месяцев. В таком случае дольщик сильно рискует, поскольку договор все это время будет оставаться незаключенным, а значит не будет иметь юридической силы. Также в этих условиях имеется возможность «двойной реализации» прав на квартиру.
Таким образом, чаще иск о регистрации ДДУ подают вследствие иных причин отказа застройщика. В практике такие случаи бывают, хотя и не так часто. Все же сторонам обычно удается договориться. Тем более, что застройщику запрещено до заключения ДДУ принимать денежные средства от дольщика — компании заинтересованы в решении этого вопроса, если не использует каких-либо «серых» схем привлечения финансов (обеспечительный взнос и проч.).
Оптимальная схема действий
Если застройщик крупный и известный, и у него уже есть несколько зарегистрированных договоров, то оформление ДДУ проще все же доверить его специалистам: вопросом займутся профессионалы, документы подадут по определенному графику, любые проблемы будут быстро решены. При этом рекомендуется составить подробный акт приема-передачи документов. В этом случае нежелание воспользоваться услугами застройщика может быть обусловлено только их стоимостью.
Самостоятельно регистрировать ДДУ действительно необходимо только если заключается договор уступки права требования по ДДУ с посреднической организацией (инвестором, подрядчиком), поскольку предоставлять организации подлинные документы и отдавать процесс под контроль уступающего права лица может быть довольно опасно.
Дата публикации 07 ноября 2014ДДУ следует расшифровывать, как договор долевого участия. Государственная регистрация таких документов является обязательной в процессе приобретения жилплощади в новостроении. Без этого договор купли/продажи не может считаться полноценным и действующим. Гос. регистрация по закону обязана проводиться в специализированных учреждениях и организациях, которые могут оформить право на жилую недвижимость и регулировать проведение сделок с ее участием на территории округа, в котором располагается объект, и для сооружения которого намереваются привлечь финансовые средства по данному договору.
Что такое самостоятельная регистрация ДДУ и возможна ли она?
Данный договор долевого участия реально зарегистрировать только при содействии дольщика и фирмы-застройщика, которая занимается возведением определенного объекта. Поэтому самостоятельное оформление подобной документации в прямом смысле попросту невозможно. Под понятием «собственноручное оформление ДДУ» принято воспринимать непосредственное участие в данном процессе дольщика, который при этом не обращается к фирме-застройщику либо иной подобной организации.
Следует подчеркнуть, что оформление ДДУ возможно и законно только в той ситуации, если при этом участвуют обе стороны сделки. Но, в тот же момент, представитель строительной компании не может навязывать свою помощь в проведении вышесказанного процесса. Несмотря на это, большая часть современных компаний-застройщиков именно этим и занимаются.
В возможной самостоятельной регистрации ДДУ можно разглядеть ряд преимуществ, например, экономию на стоимости услуг фирмы-застройщика и отсутствие необходимости расставаться с подлинной документацией, а точнее передавать ее в руки посторонних личностей, что обезопасит ее владельца от различных махинаций и придаст ему уверенности.
Самостоятельно выполняемый процесс регистрации договора ДУ требует проведения некоторых манипуляций, а именно подготовки определенной документации. Данную документацию необходимо подать в Росреестр. Это выполняется легко собственноручно либо с привлечением продавца.
Если человек желает подготовить вышесказанную документацию самостоятельно, то ему придется заранее получить весь перечень нужных документов у фирмы-застройщика либо продавца. В перечень документов по данному оформлению входят:
Если при оформлении ДДУ человек будет содействовать с представителем продавца, то всю вышеперечисленную документацию данный специалист подготовит собственноручно и принесет с собой в выбранное место встречи. Зачастую фирмы-застройщики предпочитают оформлять все документы одним махом и в один день, поэтому второй стороне сделки следует постараться попасть именно в это время. На прием в Росреестр тоже следует записываться заранее, так как оформлять большой перечень документации в порядке «живой очереди» достаточно проблематично.
Оформить договор долевого участия будет легче только в той ситуации, если в выбранном новостроении уже будет присутствовать хотя бы один оформленный ДДУ. Дело заключается в том, что с первым договором долевого участия будет иметься огромный пакет документации на новостроение.
При выполнении регистрации все документы должны присутствовать в трех экземплярах потому, что организация Росреестра оставляет один экземпляр в своем архиве.
Какие еще есть методы регистрации ДДУ?
Провести регистрационный процесс договора ДУ можно через суд, для чего подается специальный иск. Следует заранее предупредить о том, что подобные процедуры довольно длительны и сложны. Особенно невыгодно решать такие дела в судебном порядке тогда, когда проблема заключается лишь в нежелании фирмы-застройщика подавать заявление, причиной чему может быть желание навязать свои услуги покупателю.
Почему застройщик может попытаться «навязываться»?
Причиной всему является желание застройщика экономить, так как стоимость его услуг составляет намного меньше, чем регистрация ДДУ, а именно 10-50 тыс.руб. Во время судебных разбирательств человеку понадобится помощь юриста. Услуги профессионала обойдутся не дешевле. Более того, судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев. На протяжении данного времени покупатель будет сильно рисковать, так как договор ДДУ останется незаключенным. Это означает, что юридической силы он иметь не будет, что позволяет фирме-застройщику проводить любые махинации.
Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.
Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.
Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации , а именно:
При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.
После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.
Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:
Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.
Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.
В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:
Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.
При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.
Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:
Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).
Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.
Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).
Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.
Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:
Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:
Подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.
В иске указываются следующие сведения:
К иску прикладываются:
В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.
Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.
Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.
Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.
Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.
Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.
Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.
Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.
Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.
С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.
Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:
После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.
Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Только правильно зарегистрированный ДДУ дает дольщику гарантии получения жилья или возврата денег, а также взыскания неустойки с застройщика.
Просто подписать договор долевого участия не достаточно. Чтобы сделка состоялась, ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только после этого можно передавать деньги застройщику.
Бывают случаи, когда застройщики требуют оплаты договора сразу после подписания. Объясняют это тем, что и им, и Росреестру удобнее будет регистрировать сразу несколько ДДУ. Вот соберут энное число договоров, тогда и пойдут в регистрационный орган, а вы пока вносите деньги. Но помните – до регистрации ДДУ не считается заключенным, то есть не имеет юридической силы.
А значит, его нельзя будет предъявить в суде, нельзя будет по нему потребовать жилье или возврата денег. То есть, несмотря на то, что деньги оплачены, человек дольщиком еще не является, а застройщик вполне может продать ту же самую квартиру другому покупателю. Поэтому все расчеты должны проводиться только ПОСЛЕ регистрации ДДУ.
Регистрация ДДУ дает гарантию, что договор и вся документация застройщика прошли проверку, а также что застройщик действует в рамках закона о долевом строительстве.
Как подаются документы на регистрацию?
Подавать документы заявители (дольщик, его представитель, и представитель застройщика) могут тремя способами:
Чаще всего это делается первым способом – через территориальный отдел Росреестра или МФЦ (в любом отделении, независимо от того, где находится квартира). Регистратор выдает заявителям расписку с датой, временем и перечнем принятых документов.
Для первого ДДУ по дому срок регистрации составляет 7 (при подаче документов напрямую в Росреестр) или 9 (при подаче через МФЦ) рабочих дней. Для последующих ДДУ – как правило в пределах 5 дней. После этого можно забрать свою копию договора. На обратной стороне зарегистрированного ДДУ находится специальный регистрационный штамп, печать и подпись регистратора. Также договору присваивается регистрационный номер.
Что делать, если по какой-то причине нужно проверить регистрацию ДДУ? Например, подачей документов занимался сам застройщик; у вас возникли какие-то сомнения и так далее?
Сделать это можно двумя способами:
В первом случае нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (200 рублей в 2017 году), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ. Через 5 дней можно будет получить выписку, в которой указывается вся нужная информация: о владельцах земельного участка, перечень заключенных ДДУ, сведения об обременениях и так далее.
Во втором случае нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг . Здесь выбрать раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести в открывшуюся таблицу кадастровый номер объекта (указан в ДДУ в разделе “Предмет договора”). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем кликнуть по строчке с адресом.
Откроется страница с информацией по объекту. Здесь нужно кликнуть по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.
Если номера в списке нет, возможно, ДДУ еще не успели зарегистрировать. Проверьте дату в строке “Дата обновления информации”. Как говорилось выше, оформление ДДУ проходит за 5-9 рабочих дней.
Еще один вариант – в регистрации договора было отказано.
В каких случаях отказывают в регистрации, как оспорить отказ и что делать, если ваш ДДУ не зарегистрирован? Рассказываем в
Участие в строительстве жилого многоквартирного дома в качестве дольщика является выгодным способом приобретения собственной жилплощади. Такой порядок выгоден и покупателям жилья и самим компаниям, осуществляющим строительные работы по возведению жилого дома. Исходя из того, что объектом соглашения является недвижимость, любые сделки с ней требуют обязательной регистрации, согласно нормам действующего законодательства, соответственно, регистрационным действиям подлежит и соглашение, заключенное между участником и организацией, являющейся застройщиком. О том, как происходит регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре и что требуется для ее надлежащего проведения, рассказывается в данной статье.
На основании Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договоренность между организацией, возводящей многоквартирный дом, и участвующими в долевом строительстве лицами должна быть заключена в письменной форме, причем, заключенным подобное соглашение может считаться лишь после регистрации договора долевого участия. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, более известной как Росреестр. Регистрироваться можно и посредством обращения в территориальный Многофункциональный центр – МФЦ. Регистрация договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) требует обязательного присутствия всех лиц, заявленных в заключенном между сторонами соглашении, то есть, самого застройщика и дольщиков, которых может быть несколько по каждому отдельно взятому договору. После того, как достигнута договоренность между сторонами, подтверждающий документальный акт предоставляется в территориальное отделение Росреестра или МФЦ вместе с сопутствующим пакетом документов.
Документация, которую необходимо предоставить сторонам в регистрирующий орган, отличается. Так, для дольщика требуется предоставление следующего:
Важно! Квитанция об оплате государственной пошлины не является обязательной, однако, ввиду возможных сбоев платежных систем и задержки поступления денежных средств, желательно предоставить фактическое доказательство произведенной оплаты во избежание случайных недоразумений.
При невозможности личного присутствия, граждане могут подать заявление через представителя, действующего на основании доверенности, надлежащим образом заверенной у нотариуса.
Читайте также Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности
Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре происходит при обязательном участии представителя строительной организации. Для стороны застройщика требуется несколько иной перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган:
Следует отметить, что предоставление вышеуказанной документации в Росреестр требуется от строительной компании лишь единожды при заключении и последующем регистрировании первичного ДДУ. Регистрационные действия со всеми последующими дольщиками производятся на основании зафиксированных в реестре данных.
Размер государственной пошлины регулируется статьей 333.33 НК РФ и ее размер различен для граждан и организаций:
Застройщик оплачивает госуслугу платежным поручением со своего расчетного счета. Гражданам в статусе физических лиц оплатить госпошлину можно любым удобным для них способом:
Расчет размера госпошлины зависит от количества сторон, указанных в ДДУ. Если таковыми являются лишь строительная компания и единственный дольщик, то требуемые суммы будут составлять 3000 рублей для организации и 175 рублей для физического лица. Так, в случае, если дольщиков двое, каждому из них предстоит заплатить пошлину в размере 116 рублей, при этом застройщиком оплачивается 2000 (1/3 от регламентированной суммы).
Срок регистрации ДДУ составляет 10 дней, при условии, что речь идет о самом первом контракте. Со всеми последующими дольщиками возводимого многоквартирного дома регистрационные действия составят 5 рабочих дней. При этом необходимо учитывать, что исчисление сроков начинается с момента фактического поступления заявления в регистрирующий орган. То есть, при обращении в МФЦ срок рассмотрения может быть увеличен. Очень важно при подаче заявления с пакетом документации убедиться в правильности всех реквизитов, так как из-за банальной описки в имени, фамилии или ошибке в дате рождения сотрудник регистрирующего органа вправе отказать в осуществлении процедуры, отсрочив регистрационные действия на месяц. При принятии заявки сотрудник государственного учреждения выдает на руки расписку, содержащую следующее: