Акт приема передачи квартиры. Подробный обзор с особенностями оформления, требованиями и правилами

Продавцы и покупатели «вторичного» жилья нередко пренебрегают финалом сделки – актом приема-передачи. При этом Гражданский кодекс такую легкомысленность не одобряет, а эксперты предупреждают: интересы сторон незавершенной сделки могут серьезно пострадать.

Гражданский кодекс настаивает

«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.

Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.

Справка БН

Порядок передачи недвижимости от продавца покупателю

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Источник: Гражданский кодекс РФ

Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.

В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.

Зачем это нужно?

Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.

Это важно!

Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи

И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.

Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.

На что обратить внимание

Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.

Это важно!

Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи

И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.

Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.

По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.

Это важно!

Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.

По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».

Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.

Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.

Это важно!

Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств

Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

• Дату, и место подписания.
• Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
• Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
• Основание для передачи жилого помещения.
• Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
• Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Образец акта

Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.
2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.
3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.
4. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
5. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ___________________ Покупатель ___________________

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

• Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
• Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
• Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.

Затягивание передачи квартиры

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.

Передача имущества, прав или обязанностей законна, если подтверждена документально. Заключенного договора не всегда достаточно. Подтверждаться должен сам факт перехода права собственности. Что же такое передаточный документ?

Зачастую заключение договора о продаже имущества или переходе прав или обязанностей воспринимается как юридическое подтверждение передачи права собственности.

Но на самом деле договором лишь определяются условия соглашения. Переход права собственности должен оформляться специальным актом. Что такое передаточный документ?

Общие аспекты

При передаче различных ценностей используются разные формы передаточных документов. Например, и т.д.

Но, как правило, необходимость передаточного документа при заключении договора не воспринимается как насущная необходимость.

Происходит так по причине того, что часто договор о заключенной сделке включает в себя условие о незамедлительной передаче предмета сделки после подписания .

То есть, по сути, договор одновременно выступает и соглашением о сделке и передаточным документом. Но не всегда объект соглашения передается новому владельцу сразу.

Бывает, что до момента передачи проходит немало времени. В этой ситуации для подтверждения смены владельца требуется оформление специального передаточного документа. Таковой заключается в виде акта, выступающего приложением к договору.

Основные понятия

Передаточный документ, или иначе передаточный акт, является документом, предусмотренным Гражданским Кодексом в качестве свидетельства о полном выполнении сторонами условий договора и фактического исполнения цели соглашения.

Составляется передаточный документ тогда, когда все оговоренные сторонами условия уже исполнены. После подписания акта о передаче могут произойти различные непредвиденные ситуации.

Так для государственной регистрации приобретенной недвижимости обязательно потребуется передаточный документ, свидетельствующей о фактической передаче имущества.

Примерная структура передаточного документа выглядит следующим образом:

Назначение документа

Нужно понимать, что подписание договора не означает, что право собственности на предмет соглашения перешло к новому хозяину. Данное право возникает лишь после окончания процесса регистрации и получения специального свидетельства.

Во многих случаях от момента подписания договора до дня получения регистрационного свидетельства проходит от нескольких дней до нескольких недель.

Фактический переход объекта соглашения происходит лишь после подписания .

Большинство собственников считают, что после подписания договора их обязанности относительно проданного объекта прекращаются.

При этом они прекращают заботиться о предмете договора. В то же время новый собственник еще не вступил в свои права. Весь этот промежуточный период предмет договора остается бесхозным, никто не заботится о его состоянии и сохранности.

После подписания передаточного акта продавец всецело передает свои обязанности относительно предмета договора покупателю.

При этом если объект соглашения пострадает по вине продавца после подписания передаточного документа покупатель вправе обратиться в судебные органы с требованием о возмещении или аннулировании сделки.

Точно также ущерб нанесенный покупателем предмету договора после подписания передаточного документа никак не отображается на положении продавца.

Действующие нормативы

В законодательстве передаточный документ рассматривается с точки зрения применения его при правопреемстве и при передаче недвижимости.

Так в ст.59 гл.4 ГК РФ говорится о необходимости передаточного акта при правопреемстве реорганизованного юрлица в отношении всех его должников и , включая порядок правопреемства в связи с изменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.

Здесь же сказано о том, что вновь созданному юрлицу будет отказано в госрегистрации в случае непредставления передаточного акта вместе с учредительной документацией.

Но в то же время стороны договора могут по собственному желанию составить передаточный акт.

Документ становится подтверждением того, что условия договора дарения исполнены в полном объеме. Также передаточный акт определяет точную дату, когда одаряемый стал законным владельцем предмета дарения.

При купле-продаже гаража

В случае осуществления сделок с недвижимостью оформление передаточного акта обязательно. Им фиксируется передача объекта, отчуждаемого по договору, и отсутствие взаимных претензий у частников сделки.

Передаточный акт является частью необходимого пакета документов, который подается в Регпалату для регистрации сделки. Подшивать акт к договору не требуется.

Купля-продажа гаража относится к разряду сделок с недвижимостью. Если новый владелец желает стать официальным собственником гаража, то ему надлежит зарегистрировать право собственности.

При этом наличие передаточного акта непременно. Важность акта в том, что он фиксирует состояние гаража на момент его передачи новому владельцу.

Прежний собственник может не сразу освободить гаражное помещение и в случае нанесения ущерба имуществу покупатель вправе требовать возмещения в судебном порядке.

Составляется акт передачи гаража в простой письменной форме. Условия передачи определяются по согласованию сторон. При этом акт может составляться как приложение к договору.

Также можно включить акт в текст договора, обозначив условие о том, что договор одновременно считается и передаточным актом. В этом случае договор имеет силу передаточного акта. При желании стороны могут заверить акт передачи у нотариуса.

К контракту аренды

Наличие передаточного акта при заключении соглашения об аренде можно рассмотреть на примере аренды земельного участка. Правоотношения относительно аренды земли регламентирует и .

То есть закон предусматривает передачу арендуемого имущества. Однако ни ГК, ни ЗК не обязует стороны составлять передаточный акт для подтверждения факта передачи объекта договора.

Но независимо от необходимости составления передаточного акта по контракту аренды, составлять его крайне рекомендуется в любых случаях.

Во-первых, так предупреждаются споры относительно времени фактической передачи объекта аренды. Во-вторых, акт может подтвердить передачу документов, необходимых для использования арендованного имущества.

При реорганизации предприятия

Порядок правопреемственности при реорганизации юрлиц определяет .

Здесь говорится о том, что в содержании передаточного акта должно наличествовать положениям о правопреемстве по всем имеющимся обязательствам реорганизуемого юрлица касательно дебита/кредита.

Здесь же отображается порядок определения правопреемства, связанный с видоизменениями, какие могут произойти после подписания передаточного акта.

Утверждается акт учредителями юрлица либо органом, вынесшим решение о необходимости .

Вместе с учредительной документацией передаточный документ подается для госрегистрации образованного юрлица. При непредставлении акта о передаче прав и обязанностей в госрегистрации будет отказано.

По ГК РФ реорганизация юрлица может проходить в пяти разных формах. Каждая из них имеет свои особенности и цели. Что должен заключать в себе передаточный акт при реорганизации?

Особых норм законом не предусмотрено. Ст.59 определяет лишь общую структурность документа. Основополагающие моменты, какие следует учесть при составлении:

При преобразовании

С 1.09.2014 отдельные положения законодательных нормативов РФ признаны утратившими силу и подверглась изменения . В частности ст.58-59 ГК действуют в редакции ФЗ №99 от 5.05.2014.

Прежде всего, исключил из ч.1 ГК упоминание о . Единственным документом, определяющим права и обязанности юрлиц при реорганизации, стал передаточный акт.

При этом необходимость составления передаточного акта определена не для всех форм реорганизации. В настоящее время передаточный акт необходим лишь при реорганизации в виде выделения или разделения.

Видео: подрядные работы. Акт приема передачи

В ситуации с реорганизацией в форме преобразования составлять передаточный акт не обязательно. Закон не считает отсутствие данного документа нарушением.

При слиянии

Исходя из редакции , действовавшей до 1.09.2014 при реорганизации в форме слияния составление передаточного акта считалось обязательным.

Документ определял права и обязанности юрлица, возникшего после слияния организаций. Но изменения законодательства отменили обязанность составления передаточного акта.

По умолчанию принимается, что образовавшееся при слиянии юридических лиц новое юрлицо получает все права и обязанности прежних юрлиц. Таким образом, при слиянии составлять передаточный акт нет необходимости.

При присоединении

Исходя из того же отредактированного законодательства, ФЗ №99 в частности, определяется не обязательность оформления передаточного акта в случае реорганизации в форме присоединения.

В документе разъясняется, что при присоединении все имеющиеся права и обязанности участвующих в процессе юрлиц передаются образованному юридическому лицу в порядке универсального правопреемства.

Наличие или отсутствие передаточного акта на ситуацию не влияет. Факт правопреемства официально подтверждают выписка из ЕГРЮЛ и документы прекратившего деятельность юрлица.

Постановление подтвердило, что составлять передаточный акт при присоединении не требуется. Хотя стороны по своему усмотрению могут оформить данный документ.

Можно использовать и без юридических услуг образец передаточного акта при присоединении, составив его в простой письменной форме и заверив подписями и печатями.

Составление выписки из документа

При необходимости предоставления выписки из передаточного акта руководствоваться следует общими правилами оформления выписок из документов.

В качестве наименование указывается «Выписка из __ (название документа)». Далее приводится часть документа, непосредственно имеющая отношение к запросившему лицу.

Готовый документ заверяется подписью , ставится отметка о подлинности документа. В случае выдачи выписки сторонним субъектам документ заверяется печатью организации.

В целом какую бы форму не имел передаточный документ, он признается частью официальной документации. Наличие передаточного акта удостоверяет бесспорность оформленной сделки и исключает двоякость ее толкования.

Поэтому составлять передаточный документ желательно даже в тех случаях, когда законодательство прямо не обязует к оформлению данного документа.

При заключении ряда сделок с недвижимым имуществом составляется акт приема-передачи. Этот документ необходим для подтверждения отсутствия претензий у принимающей стороны. Читайте в статье, как составляется акт приема-передачи квартиры в соответствии с действующим законодательством.

Необходимость оформления акта приема-передачи установлена в ст. 556 ГК РФ. Фактический переход недвижимости во владение принимающей стороны происходит именно в момент подписания этого документа. Однако стоит учесть, что он не является подтверждением возникшего права собственности при купле-продаже. Покупатель будет считаться полноправным собственником только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Передаточный акт оформляется во всех сделках с недвижимым имуществом. С помощью акта удостоверяется фактическое состояние квартиры и согласие покупателя с действительным состоянием жилья.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Кроме того, актом определяется, когда конкретно продавец или арендатор обязуется освободить жилплощадь, а новый владелец начнет нести ответственность за оплату коммунальных услуг и других платежей.

После подписания акта принимающая сторона получает также ключи от квартиры и становится новым хозяином. Предъявление претензий старому владельцу после этого момента может осуществляться только в суде.

Без подписания передаточного акта имущество не будет считаться переданным. Если одна из сторон отказывается от оформления этой бумаги, сделка не состоится. Без документа не удастся зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Когда одна из сторон уклоняется от подписания документа, другому участнику следует настоять на оформлении и постараться урегулировать ситуацию. Как правило, в содержание основного договора включается пункт, где говорится о сроках освобождения жилплощади передающей стороной. При их несоблюдении покупатель вправе обратиться в судебные органы.

Форма акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт всегда составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. Может быть оформлен еще один экземпляр для Росреестра. Установленной законодательством формы для документа не предусмотрено. Он оформляется всегда письменно.

Несмотря на то, что четких требований к форме акта в нормативных актах нет, важно учитывать две особенности:

1. В текст документа могут быть включены любые условия, не противоречащие действующему законодательству.
2. До подписания акта вся ответственность за содержание и состояние жилья лежит на передающей стороне.

Некоторые граждане включают акт в текст основного договора. Это допускается в том случае, когда дата подписания договора совпадает с датой окончательной передачи имущества.

Содержание акта приема-передачи квартиры

Как правило, акт приема-передачи содержит следующую информацию:

• дату составления акта;
• наименование населенного пункта;
• паспортные или регистрационные (для юридических лиц) данные сторон;
• реквизиты основного документа (наименование, регистрационный номер и дату составления) – актуально, если акт составляется в виде отдельной бумаги;
• подробное описание передаваемого объекта;
• состояние объекта с перечнем существующих дефектов;
• подписи сторон.

Кроме того, можно указать вид произведенного ремонта и список коммуникаций – электричество, водоснабжения, телефон и т.д. Если квартира сдается в аренду, то есть во временное пользование, в акте нужно прописать подробный список всего имущества и техники с указанием состояния.

Рассмотрим подробнее пункты, прописываемые в акте.

Данные сторон

Когда в сделке участвуют только физические лица, в акте нужно указать их ФИО, данные по общегражданскому паспорту – серию, номер документа, а также кем и когда он выдан. Потребуется также прописать адрес постоянной регистрации.

При участии в сделке юридического лица в акте необходимо указание его наименование и регистрационные сведения – ИНН, ОГРН, юридический адрес.

Понадобится также ФИО представителя компании, который уполномочен подписывать передаточный акт, и сведения о документе (как правило, доверенность или приказ о назначении генеральным директором), подтверждающего эти полномочия.

Данные о предмете сделки

В передаточном акте необходимо указывать следующие характеристики:

• вид (квартира, дом, комната);
• номер помещения в многоквартирном доме;
• количество комнат, их площадь и характеристики (смежные, угловые и т.д.);
• адрес многоквартирного дома, в котором располагается помещение;
• общая и жилая площадь;
• этаж, подъезд;
• этажность дома;
• вид ремонта – косметический или капитальный;
• наличие или отсутствие телефонной линии;
• наличие или отсутствие интернета;
• перечень коммуникаций – электропроводка, отопление, газопровод, водоснабжение;
• техническое состояние крыши (если квартира находится на последнем этаже);
• состояние балкона, лоджии, окон и дверей;
• состояние коммуникаций – проводки, труб, радиаторов и т.д.

Все эти сведения должны быть отражены в выписке из ЕГРН (выдается в Росреестре) и техническом паспорте из БТИ. Стороны могут включить в документ дополнительные характеристики, которые посчитают нужными.

Кроме того, необходимо зафиксировать состояние внутренней отделки квартиры (обоев, стен, потолка) и выявленные неисправности. В содержании описывается количество передаваемого имущества (к примеру, телевизор – 1 шт.).

Если состояние жилплощади не удовлетворяет приобретателя, сделка все равно может состояться. Однако выявленные дефекты нужно зафиксировать в самом акте или в приложении к нему.

Обязанность по устранению выявленных недостатков накладывается на передающую сторону. Если акт составляется при сдаче квартиры в аренду, стороны могут договориться о снижении объема арендной платы.

Помимо вышеперечисленного, требуется указание на то, что ключи от жилплощади были переданы принимающей стороне.

Оплата по сделке

Акт приема-передачи квартиры должен отражать факт внесения оплаты стоимости в соответствии с основным договором. Можно также указать реквизиты документов, подтверждающих перечисление оплаты.

Когда деньги передаются в наличности, оформляется расписка. Ее данные также целесообразно отразить в акте.

Другие нюансы оформления

Акт приема-передачи не обязательно заверять нотариально. Этот документ может быть запрошен сотрудниками Росреестра для прохождения процедуры государственной регистрации в общем порядке.

Принимающей стороне стоит тщательно проверять состояние квартиры и указывать все выявленные недостатки в акте. После подписания документа будет сложно доказать, что дефекты были до фиксирования факта передачи. Это значит, что получить возмещение можно в судебном порядке.

Если приобретатель не удовлетворен качеством имущества, то все претензии стоит также указывать в акте или приложении к нему. Кроме того, потребуется включить в текст акта отлагательное условие, по которому передаточный документ вступит в юридическую силу только после того, как все дефекты будут исправлены продавцом.

Для этого ему отводится разумный срок. До момента устранения недостатков сохранность и вся ответственность за имущество лежит на передающей стороне.

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры?

Момент подписания акта отражается в основном договоре. Он не всегда совпадает с датой регистрации права собственности в Росреестре. Стороны вправе решить этот вопрос самостоятельно.

Оформление и подписание акта приема-передачи – это завершающий этап сделки. Алгоритм действий примерно следующий:

1. Стороны осматривают квартиру. Приобретатель изучает электропроводку, счетчики, трубы и т.д.
2. Продавец передает документацию, связанную с квартирой – квитанции, технические паспорта на приборы и оборудование, договоры на услуги связи и т.д.
3. Если недвижимость приобретается с имуществом, принимающая сторона осматривает, в том числе, и его.
4. Составляется подробный акт.
5. Стороны изучают документ и ставят свои подписи, если согласны с его содержанием.

В помещении не должно быть иной мебели и техники, кроме той, что передается покупателю. Все прежние жильцы к этому моменту должны выписаться и съехать.

Однако последний момент соблюдается не всегда. Очень часто бывает так, что продавец продолжает пользоваться помещением до окончательной передачи ключей. В любом случае, сторонам нужно договориться о моменте освобождения квартиры после ее реализации.

Существует два вида освобождения жилплощади – юридическое и фактическое. Под юридическим подразумевается выписка зарегистрированных граждан из квартиры. Чтобы это осуществить, лица должны обратиться в органы ФМС для написания заявления о снятии их с регистрационного учета, так как это не происходит автоматически. Дату юридического освобождения рекомендуется включать в текст договора купли-продажи.

Фактическое освобождение – это физический переезд прежнего владельца из реализованного жилья. Эта дата также прописывается в условиях основного договора. Если это не было прописано, выделяется разумный срок, который, как правило, соответствует одному календарному месяцу.

Что делать, если недостатки выявлены после подписания акта?

Покупатель не всегда может осмотреть все и выявить существующие недостатки. К примеру, не удастся оценить состояние пожарной системы без специализированного оборудования. Отсутствие должного осмотра отражается в акте с описанием причины – неимение технической возможности.

Покупатель может привлечь к осмотру жилья экспертных специалистов, которые по итогу оценки оформят соответствующее заключение. Документ прикладывается к основным бумагам.

При обнаружении дефектов покупатель имеет право:

• потребовать снижения цены;
• потребовать устранения за счет продавца;
• устранить недостатки самостоятельно и обратиться к продавцу за денежной компенсацией.

Очень важно уведомить продавца о недостатках. Для этого можно направить ему письмо с описью вложений и уведомлением о доставке адресату.

При возникновении сложностей с оформлением сделки купли-продажи обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Гражданским законодательством закреплено, что жилье должно быть пригодно для жизни. То есть, исправным должны быть системы водоснабжения, отопления, вентиляции и т.д. Если что-то не работает, а продавец отказывается исправлять недостатки, потребуется обращение в суд. Акт приема-передачи квартиры станет документом-основанием для требования денежной компенсации.

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.