Сколько будет налог с продажи квартиры. Расчет налога с продажи квартиры

Покупая или продавая недвижимость, россияне почти всегда имеют дело с налогами. Если они находятся в статусе приобретателей жилья, то прямых обязанностей по уплате взносов в казну у них нет - более того, они имеют право на особый налоговый вычет.

Но если человек - продавец недвижимости, то обязательств перед государством у него более чем достаточно. Он обязан уплачивать налоги с вырученных денежных средств. Своевременно и в полном объеме. Если перед человеком стоит задача "законная продажа квартиры", какие налоги платить придется ему? Вправе ли он рассчитывать на какие-либо льготы?

Насколько велик налог?

Согласно российскому законодательству, при продаже физлицами недвижимого имущества (квартир, комнат, домов, дач, участков и т. д.), которым продавец владеет менее 3-х лет на момент заключения сделки, возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% от вырученной суммы. Есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. (так называемый имущественный вычет). Либо на ту сумму, которую продавец затратил при покупке недвижимости (при наличии соответствующих подтверждающих документов).

Возможность зачесть расходы на приобретение квартиры полезна, к примеру, в тех случаях, когда человек, купив недвижимость, решил, что она не подходит для него, а потому задумал перепродать. Если он сделает это в рамках одного года, то в случае, если не получит в ходе сделки прибыли, превышающей 1 млн, никаких взносов в ФНС платить не придется. Налог с продажи квартиры нужно в обязательном порядке уплатить до 15 июля года, следующего за тем, когда была совершена сделка.

Обязательства продавца

Кроме того что денежную сумму в размере исчисленного НДФЛ необходимо внести в срок, продавец имеет еще одно важнейшее обязательство - отчитаться перед ФНС. Это делается посредством предоставления декларации по форме 3-НДФЛ. Более того, если даже налог с продажи квартиры фактически был равен нулю (то есть сумма сделки оказалась меньше или равна вычету в размере 1 млн руб.), этот документ все равно нужно принести в ФНС. Причем сделать это надо до 30 апреля того года, который следует за тем, когда была совершена сделка.

Ответственность

Что будет, если гражданин не заплатит подоходный налог с продажи квартиры? Тогда государство в лице ФНС оштрафует его на сумму в размере 20% от исчисленной суммы НДФЛ (или не оплаченного по каким-либо причинам ее остатка). Также будет начисляться ежедневная пеня в размере 1/300 от ставки рефинансирования "Центробанка" (сейчас 8,25%) соотносительно с суммой долга - до тех пор пока человек полностью не рассчитается с государством.

Что будет, если человек не подаст в ФНС форму 3-НДФЛ (даже если налог с продажи квартиры платить не надо)? В этом случае ФНС также назначит единовременный штраф - 1 тыс. руб. Который будет увеличиваться на 5% от суммы исчисленного налога ежемесячно - пока человек не рассчитается с государством. Правда, окончательная цифра не будет превышать 30% от долга.

Фактор приватизации

Довольно частый случай, отмечаемый российскими юристами: человек приватизирует квартиру, в которой жил более 10 лет, и продает ее. Иногда даже честно отразив в договоре с покупателем полную сумму. Вскоре ему звонят из ФНС и вежливо просят уплатить не что иное, как подоходный налог с продажи квартиры. Как это возможно? Дело в том, что гражданин совершил нелепейшую ошибку - он продал жилье сразу после приватизации. А это с точки зрения закона попадает под случай, когда недвижимость находится во владении менее трех лет.

Тот факт, что человек проживал в квартире долгие годы до приватизации, не играет никакой роли. Аналогично обстоит дело, когда осуществляется продажа квартиры по наследству - налог будет начислен, если положенный срок в 3 года не прошел. Поэтому юристы строжайше наставляют граждан, только что оформивших квартиру в собственность посредством любых процедур: необходимо подождать три года.

Налог и совместное владение

Возможен вариант, при котором подоходный налог с продажи квартиры приходится уплачивать при том условии, что жилье находится в совместной или долевой собственности. Самая главная проблема здесь - как разделить вычет в размере 1 млн рублей? Все зависит прежде всего от того, о каком конкретно виде собственности идет речь - долевой или же совместной.

В первом случае все просто. Вычет делится пропорционально прописанным в документах процентам владения. Если, скажем, Иванов владеет 45% квартиры, а Петров - 55%, то первому полагается "дисконт" при продаже жилья в размере 450 тыс. руб., второму - 550 тыс.

В случае с совместной собственностьи степень простоты зависит прежде всего от умения совладельцев договариваться между собой.

Каких-либо универсальных, общепринятых на рынке механизмов определения конкретной доли во владении жильем российским законодательством пока не установлено.

Совладельцы обязаны прийти к компромиссу. А если не получится - вопрос решит суд.

Еще один волнующий многих граждан вопрос: "Что, если человек, к примеру, 10 лет назад купил долю в квартире в таком-то объеме, а месяц назад выкупил жилье полностью и собирается продать недвижимость? Облагается ли продажа квартиры налогом в этом случае?" Юристы рекомендуют обратить внимание на одно из писем Минфина, изданных в 2012 году (а именно документ за номером 03-04-05/9-189). Там сказано, что изменение доли недвижимости не влечет для собственников прекращения права владения жильем.

По этой же логике, как считают некоторые эксперты, следует проводить разграничение в индивидуальных сроках владения долями. Если один из хозяев является собственником жилья к моменту, когда предстоит продажа квартиры, 3 года, налог конкретно ему платить не нужно. В то время как другой может владеть своей долей менее трех лет. И если он захочет продать свою часть недвижимости, то ему придется уплатить НФДЛ (при соответствующей сумме дохода).

Хотя, как отмечают эксперты, позиция территориальных органов ФНС может отличаться от мнения Минфина. Поэтому рекомендуется перед сделками, в которых есть подобные условия, консультироваться с сотрудниками налогового ведомства конкретного региона или города.

Есть важнейший нюанс, касающийся процедур купли-продажи с участием совладельцев недвижимости в рамках долей. Если квартира продается по договору купли-продажи, который подписывают все собственники, то сумма вычета в 1 млн. руб. делится (как мы уже сказали выше, пропорционально). Но если каждый из совладельцев пожелает продать свою долю в рамках отдельного договора, то будет иметь право использовать гарантированный государством "дисконт" в полном объеме. Аналогично и в случае с людьми, владеющими квартирой на основе совместной собственности (правда, в этом случае придется договариваться о размере долей, подлежащих продаже).

Сделка нерезидента

Известно, что в России есть два основных типа налогоплательщиков. Первые - это резиденты страны, они платят НДФЛ в размере 13%. Таковыми признаются граждане России и подданные других государств, которые прожили в РФ более 183 дней в течение 12-ти месяцев. Вторые - нерезиденты. Которые, соответственно, основную часть года прожили за рубежом. Что делать, если осуществляется продажа квартиры нерезидентом? Налоги платить нужно?

Да. Более того, в сумме существенно большей, чем если бы продавцом был резидент, а именно 30%. Столько же, к слову, платят граждане такой категории, если работают по найму (или получают иного рода официальный доход). Еще один важнейший нюанс - нерезидентам не положено никаких вычетов.

Если продавец ИП

Как исчисляется налог при покупке (продаже) квартиры для предпринимателей? Какие вычеты положены ИП? Касательно покупки - никаких. "Общегражданским" правом вернуть 13% от стоимости недвижимости в рамках имущественного вычета предприниматели не могут. Но зато у них есть шанс заплатить существенно меньший налог при продаже.

Очень многие ИП работают по "упрощенке". В соответствии с этой системой налогообложения выручка от продажи недвижимости приравнивается к коммерческой. И потому к уплате подлежит 6% от суммы полученного дохода.

Если продавец пенсионер

Исчисляется ли налог с продажи квартиры пенсионерам? Да, причем в полном объеме. Тот факт, что человек на пенсии, никак не влияет на его статус налогоплательщика. Есть те же обязательства по своевременному предоставлению декларации 3-НДФЛ в ФНС и уплате исчисленных взносов в срок.

"Серые схемы": ответственность

Очень многие граждане РФ, стремясь не платить налог с продажи квартиры, при оформлении сделок купли-продажи указывают намного более низкую стоимость квартиры, чем при реальных расчетах с покупателем. Обычно в таких случаях фигурирует сумма в 1 млн рублей, равная вычету. Оставшийся объем денежных средств продавцы квартир получают в рамках дополнительных договоров (главным образом "расписок").

С точки зрения закона все выглядит "чисто". Однако, как отмечают эксперты, в последние годы государственные ведомства относятся к таким сделкам все менее лояльно. И видимость "чистоты" при желании можно обойти стороной, так как фактические действия продавца сводятся к уклонению от уплаты налогов (а это квалифицируется по 198-й статье УК РФ). Все, что требуется от сотрудников ФНС, чтобы получить налог с продажи квартиры в полном объеме - сбор доказательств того, что человек применил "серую схему" в виде сниженных цифр в договоре купли-продажи. А после можно передавать сведения в суд.

Как это происходит на практике? Как правило, налоговики, заподозрив явное сокрытие реальных цифр по купле-продаже, заказывают независимую оценку квартиры, расположенной в том же доме (а если такой возможности нет - то жилье в похожем по конструкции здании в том же районе). Получив на руки независимые цифры, они вызывают налогоплательщика на беседу и просят разъяснений.

Если человек говорит, что ему просто удалось уговорить покупателя купить жилье в пять раз дешевле рыночной стоимости, то сотрудник ФНС, резонно не поверив ему, может инициировать обращение в суд. Высока вероятность, что небезуспешно: в последние годы были прецеденты, когда составители "серых схем" были осуждены. Как правило, им приходилось платить налог с продажи квартиры, исчисленный в соответствии с реальной рыночной стоимостью недвижимости.

Информаторами по сделкам с уменьшенной стоимостью жилья, между тем, могут быть нотариусы, принимавшие участие в заверении документов по купле-продаже квартиры, и даже сотрудники органов юстиции, регистрировавшие недвижимость. Поэтому, отмечают эксперты, продать жилье по "серым схемам" становится все сложнее. Хотя до сих пор, признаются они, это в порядке вещей - уж больно велик подоходный налог с продажи квартиры.

Нюансы собственничества

Как мы уже определили, человек платит НДФЛ, реализуя жилье, владельцем которого он является менее 3 лет. Как подсчитывается этот срок? Очень просто - в расчет берутся 36 полных месяцев на момент подписания сделки купли-продажи. Эксперты отмечают, что срок владения отсчитывается с даты, которая фигурирует в государственном реестре (а не той, что прописана в свидетельстве о регистрации недвижимости). Разница между этими днями, как обращают внимание эксперты, может быть существенной - до 2 недель.

Стоит также отметить, что человек, который, владея квартирой, скажем, 10 лет, продал ее, а через месяц купил обратно, считается, как отмечают эксперты, новым собственником. Чтобы избежать уплаты налогов, необходимо подождать три года, прежде чем продавать недвижимость.

Хитросплетения вычетов

Как мы сказали в самом начале, у граждан РФ есть право получать вычеты, связанные не только с продажей недвижимости, но также и с покупкой квартир. Во втором случае механизм исчисления сумм, конечно, совершенно другой (равно как и законодательные нормы, его регулирующие). Рассмотрим вкратце специфику имущественного вычета для покупателей квартир.

Государство в лице ФНС дает право гражданам, купившим недвижимость, вернуть 13% от сумм, потраченных в связи со сделкой по приобретению жилья. Это, прежде всего, выплата в пользу продавца. Максимальный размер вычета на ее основе - 260 тыс. руб. Многие квартиры приобретаются в ипотеку. Отсюда формируется еще одна база для начисления вычета, максимальный размер которого по данному основанию равен 390 тыс. руб. (если квартира куплена после 1 января 2014 года), а может быть и вовсе неограниченным (если жилье приобретено в предыдущие годы).

Казалось бы, эти суммы намного меньше, чем вычет в 1 млн, гарантированный при продаже квартир. Но не будем забывать, что "формулы" исчисления налоговых обязательств для продавцов совершенно иные. Вполне может оказаться так, что имущественный вычет при покупке квартиры на деле окажется больше, чем НДФЛ, исчисляемый при ее продаже.

Особенно интересно то, что оба типа вычета можно сочетать. Более того, в некоторых случаях реально взаимно засчитывать исчисленный долг по НДФЛ, возникший в связи с продажей квартиры и налоговый вычет, основанный на покупке недвижимости. Необходимо только обратиться в территориальную структуру ФНС с тем, чтобы согласовать эту процедуру. Она относительно несложна, и в большинстве случаев можно ее осуществить, не привлекая дорогостоящих консультантов.

Вполне возможен, к примеру, следующий сценарий.

Гражданин Иванов продал квартиру по проспекту Ленина за 2,5 млн. руб. Он воспользовался правом вычета в размере 1 млн. И теперь должен налоговой 13% от 1,5 млн. руб., то есть 195 тыс. руб.

На вырученные от продажи квартиры по проспекту Ленина гражданин Иванов купил апартаменты на улице Московской за те же 2,5 млн. руб. (просто ему понравился тот район). С расходов на покупку этой квартиры он вправе получить вычет, теперь уже как покупатель, на сумму в 260 тыс. рублей.

Иванов подает соответствующие документы в налоговую, где ему взаимно засчитывают налоговый вычет и долг по НДФЛ. В результате чего ФНС даже остается "должна" гражданину еще 65 тыс. руб. Которые будут ему выплачены в установленном порядке. Главное, чтобы Иванов осуществил обе сделки в одном году.

Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.

Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.

БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА

Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.

Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.

Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.

Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ

Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

Как правило, его применяют в трех случаях:

Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:

(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет

ЗА ЧТО КУПИЛ

Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.

Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.

Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет

«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.

ВЗАИМОЗАЧЕТ

Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.

Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.

Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.

Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры

2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры

260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета

Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.

Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.

ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ

После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.

«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:

Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);

Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);

Копию свидетельства о собственности (если имеется);

Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);

Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);

Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).

С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.

При продаже квартиры или иного вида жилой недвижимости физическое лицо обязано заплатить НДФЛ с вырученной от продажи суммы. Кроме того, нужно декларировать данный доход, заполнив 3-НДФЛ. Рассчитать подоходный налог при продаже квартиры поможет онлайн калькулятор ниже.

НДФЛ нужно рассчитать с суммы, вырученной от продажи квартиры, уменьшенной на величину расходов на приобретение данной недвижимости (или величину имущественного вычета на выбор плательщика, например, при продаже жилья, полученного по дарению). Ставка подоходного налога — 13%. В калькуляторе для правильного расчета НДФЛ можно задать сумму затрат по приобретению.

Как рассчитать налог с продажи квартиры в онлайн калькуляторе

В онлайн форме 2 поля для заполнения и возможность выбора срока нахождения недвижимого имущества в собственности продавца.

Срок владения имуществом — можно выбрать в калькуляторе одно из двух значений — менее 3 лет (менее 5 лет по квартирам, полученным в собственность с 2016 года), более 3 лет (более 5 лет при покупке с 2016 года).

Левое поле онлайн калькулятора — укажите размер расходов, понесенных при приобретении квартиры.

Правое поле калькулятора — укажите размер суммы, полученной от продажи жилья.

Результат онлайн расчета налога можно посмотреть в нижней голубой строке калькулятора.

Если вы желаете уменьшить доход на имущественный вычет, то отнимите от дохода 1 млн.руб. и умножьте результат разности на 13%. Результат расчета и будет являться НДФЛ, подлежащим уплате с реализации.

Покупатель квартиры можно вернуть часть расходов на приобретение жилья в размере 13% — рассчитайте, какую сумму налога можно вернуть при покупке квартиры в .

Кто должен платить НДФЛ с продажи недвижимости

Если квартира получена в собственности до 2016 года, то платить НДФЛ обязаны физические лица, владеющие жильем менее 3 лет.

Если квартира получена в собственность с 2016 года, то платить налог с продажи нужно при условии владения жильем менее 5 лет, кроме случаев получения жилья по договору дарения, пожизненного иждивения или после приватизации, для последних трех случаев по-прежнему остается срок 3 года.

При уплате подоходного налога с продажи квартиры нужно помнить о возможности сократить налогооблагаемую базу на величину затрат по приобретению или имущественный вычет. Продавец жилья сам выбирает, на что ему удобнее сократить вырученные средства. Например, если затраты на приобретение менее 1 млн.руб. (например, квартира получена по дарению), лучше воспользоваться имущественным вычетом, который на 2017 год составляет 1 млн.руб. на каждого гражданина (если продается гараж, то вычет = 250 т.р.). Если затраты свыше 1млн.руб., то лучше уменьшить на фактически понесенные траты. Однако нужно иметь на руках документальное подтверждение этих затрат.

Платить подоходный налог с проданной квартиры физическому лицу нужно не всегда. Есть ситуации, когда такая налоговая обязанность отсутствует.

Кто может не платить НДФЛ с продажи квартиры

Наличие освобождение от обязанности по уплате подоходного налога с продажи недвижимости зависит от двух параметров:

1. от налогового статуса продавца;
2. от количество лет, в течение которых квартира находится в собственности продавца.

Не нужно платить налог с продажи недвижимости, если физическое лицо одновременно соответствует следующим условиям:

• является российским резидентом;
• квартира находится в собственности не менее 3 лет (по недвижимости, полученному до 2016г.). По объектам, полученным с 2016г. срок нахождения жилья в собственности может быть не менее 3 лет (при получении квартиры при дарении, при приватизации, по договору пожизненного содержания) или не менее 5 лет в прочих случаях.

При соблюдении этих условий продавец не платит НДФЛ с продажи и не подает 3-НДФЛ в налоговую.

Период нахождения квартиры или иной недвижимости в собственности физического лица начинает исчисляться с момента регистрации права на жилье в специальном госоргане (дата из свидетельства или выписки ЕГРН).

В остальных случаях нужно заплатить НДФЛ с суммы продажи с учетом положенного имущественного вычета или фактически произведенных расходов по ее приобретению.

1. Налог при покупке и последующей продаже квартиры.
Вариант первый. Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и ее продаете. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей и продается сейчас за 4 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира куплена 2 года назад по цене 3 млн. и продается сейчас за 2 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: комната (также как и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:
(1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.
Однако в таком случае выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит: (1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налог при продаже и последующей покупке квартиры.
Второй вариант. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:
((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.
Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:
(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = - 130 тысяч рублей.
Знак "минус" в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:
Пример 7: Покупатель купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 он подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года он же совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. Покупатель работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:
((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.
И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и у покупателя право получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Внимание, это Важно!!!
Сроки владения по некоторым объектам недвижимости увеличены с 3 до 5 лет. Смотреть на этом же сайте в другой статье по налогам.

Услуги агентства :

Покупка, продажа, аренда, обмен жилой- квартир и комнат, загородной- домов, коттеджей, земельных участков, коммерческой недвижимости, бизнеса.

Юридические услуги по оформлению: сделок с недвижимостью и регистрации прав собственности, наследства, дарения.

Услуги службы кадастра, геодезии и картографии: кадастровый паспорт, геоподоснова (топосъемка), выбор земельного участка, установление границ земельного участка, оформление в собственность добавленных к участку площадей в существующих границах участка.

Услуги по ипотечному кредитованию: Помощь и оформление приобретения недвижимости по ипотечному кредиту. Подача заявки на ипотеку в банки.

Аренда комнат в Солнечногорске; Аренда комнат в Солнечногорском районе; Аренда комнат в Зеленограде; Аренда комнат в Клину; Аренда комнат в Андреевке; Аренда комнат без посредников; Аренда комнат в Химках; Аренда комнат в Поварово; Аренда комнат в Подмосковье; Аренда комнат в Московской области; Аренда квартир в Солнечногорске; Аренда квартир в Солнечногорском районе; Аренда квартир в Зеленограде; Аренда квартир в Клину; Аренда квартир в Андреевке; Аренда квартир без посредников; Аренда квартир в Химках; Аренда квартир в Поварово; Аренда квартир в Подмосковье; Аренда квартир в Московской области; Аренда 1-комнатной квартиры; Аренда 2-х комнатной квартиры; Аренда 3-х комнатной квартиры; Аренда квартир посуточно; Аренда помещений в Солнечногорске; Аренда помещений в Солнечногорском районе; Аренда помещений в Московской области; Аренда помещений в Подмосковье; Аренда помещений в Зеленограде; Аренда помещений в Клину; Аренда помещений в Андреевке; Аренда помещений без посредников; Аренда помещений в Химках; Аренда помещений в Поварово; Аренда помещений без посредников; Аренда помещений по Ленинградскому шоссе; Продажа комнат в Солнечногорске; Продажа комнат в Солнечногорском районе; Продажа комнат в Зеленограде; Продажа комнат в Клину; Продажа комнат в Андреевке; Продажа комнат без посредников; Продажа комнат в Химках; Продажа комнат в Поварово; Продажа комнат в Подмосковье; Продажа комнат в Московской области; Продажа квартир в Солнечногорске; Продажа квартир в Солнечногорском районе; Продажа квартир в Зеленограде; Продажа квартир в Клину; Продажа квартир в Андреевке; Продажа квартир в новостройках; Продажа квартир без посредников; Продажа квартир в Химках; Продажа квартир в Поварово; Продажа квартир в Подмосковье; Продажа квартир в Московской области; Продажа 1-комнатной квартиры; Продажа 2-х комнатной квартиры; Продажа 3-х комнатной квартиры; Продажа помещений в Солнечногорске; Продажа помещений в Солнечногорском районе; Продажа помещений в Московской области; Продажа помещений в Подмосковье; Продажа помещений в Зеленограде; Продажа помещений в Клину; Продажа помещений в Андреевке; Продажа помещений без посредников; Продажа помещений в Химках; Продажа помещений в Поварово; Продажа помещений без посредников; Продажа помещений по Ленинградскому шоссе; Продажа домов в Солнечногорске; Продажа домов в Солнечногорском районе; Продажа домов в Зеленограде; Продажа домов в Клину; Продажа домов в Андреевке; Продажа домов без посредников; Продажа домов в Химках; Продажа домов в Поварово; Продажа домов в Подмосковье; Продажа домов в Московской области; Продажа домов по Ленинградскому шоссе; Продажа домов по Пятницкому шоссе; Продажа земельных участков в Солнечногорске; Продажа участков в Солнечногорском районе; Продажа участков в Зеленограде; Продажа участков в Клину; Продажа участков в Андреевке; Продажа участков без посредников; Продажа участков в Химках; Продажа участков в Поварово; Продажа участков в Подмосковье; Продажа участков в Московской области; Продажа участков по Ленинградскому шоссе; Продажа участков по Пятницкому шоссе; Продажа участков с коммуникациями; Продажа участков в коттеджном поселке;

Последнее обновление Март 2019

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) остается вопрос о том, как, опираясь на нормы законодательства, не платить или уменьшить подоходный налог от продажи. В статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года .

Пример: В декабре 2015 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В феврале 2019 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2018 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи, и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2019 году ей нужно подать декларацию в налоговый орган 3-НДФЛ (до 30 апреля) и до 15 июля 2019 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? .

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 4 млн.руб. В 2019 году Бабочкин должен будет заплатить налог с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако в 2019 году он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, – не расстраивайтесь. Их всегда можно восстановить: копии договора запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость .
2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).

   Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
   - он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн.руб. В итоге он заплатит налого в размере 13% х (2 млн.руб – 1.5 млн.руб.);
   - он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. В итоге он зарлатит налог в размере 13% х (2 млн.руб – 1 млн.руб.). В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

3. Один миллион рублей - это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

   Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере 390 тыс.руб. За одну квартиру: 13% х 2 млн.руб. и за вторую квартиру с учетом налогового вычета: 1 3% х (2 млн.руб. – 1 млн.руб.).

4. При продаже жилья, находящегося в общей собственности по одному договору, стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

   Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую, и при этом никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли . Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. - 1 млн.руб. - 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и купил дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2018 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом, до 30 апреля 2019 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника - 500 тыс.руб. стандартный вычет - 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.).

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.