Никольские ворота. Возможные риски при продаже квартиры

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

• адрес, по которому находится недвижимость;
• характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
• стоимость;
• сведения о собственнике;
• условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

• личные документы;
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• доверенность (при необходимости);
• заявление (для регистрации договора);
• справку об оплате пошлины;
• дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

• справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
• техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

1. Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

1. Когда продавец и члены его семьи ?
2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
6. Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
8. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Итак, для продажи квартиры нужны следующие документы (список может различаться в зависимости от конкретной ситуации):1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца и копии всех его страниц, содержащих в себе информацию. Если продавцу (собственнику) квартиры 14-18 лет, то вместе с паспортом предъявляется свидетельство о рождении.2. Доверенность на представителя продавца, если последний не может лично присутствовать при заключении сделки - оформляется у нотариуса. 3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи , договор дарения, договор мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в силу) и свидетельство о его регистрации в регистрирующем органе. 4. Технический паспорт на квартиру (поэтажный план, экспликация) - выдается органом технической инвентаризации (БТИ) в среднем через 2 недели после подачи документов и имеет срок годности 5 лет с момента выдачи. В зависимости от ситуации также для продажи квартиры может потребоваться кадастровый паспорт, справка Ф-7, справка об оценочной стоимости (не путать с рыночной) и др. И если сроки поджимают и срочно, это скажется на цене. Не забывайте о перепланировке – она должна быть зарегистрирована в БТИ.5. Выписка из домовой книги (информация о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире) – действительна в течение месяца.6. Свидетельство о заключении брака, если собственник продаваемой квартиры состоит в браке. 7. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры , если продавец на момент ее покупки состоял в браке. Такая квартира является совместно нажитым имуществом и не может быть без согласия супруга.8. Свидетельство о расторжении брака, если брак расторгнут.9. Свидетельство о смерти супруга, если супруг умер.10. Разрешение органов опеки, если собственником квартиры (или сособственником) является несовершеннолетний. Также потребуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (собственником) является несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, то потребуется письменное согласие попечителя.11. Квитанция об уплате государственной пошлины. 12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налогов, если продаваемая квартира получена в дар или унаследована. 13. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги - действительна в течение месяца.14. Копия финансово-лицевого счета - действительна в течение месяца.15. Договор купли-продажи в трех экземплярах (один передается покупателю, второй продавцу, третий остается в регистрационной палате). 16. Акт о передаче жилого помещения - является последним документом, подписываемым при заключении сделки купли-продажи квартиры . Он подтверждает передачу денег по проданной квартире и удостоверяет отсутствие претензий у сторон.Важно учитывать сроки выполнения и действия собираемых документов. Некоторые справки делаются по запросу в течение длительного времени, и за срочность (если таковая имеется) придется платить сверх установленного тарифа. С другой стороны, некоторые документы действительны в течение достаточно короткого времени, и в этом случае есть риск не уложиться в срок. Если продается только часть квартиры (доля, комната), то потребуются дополнительные документы. Кроме того, продавцу следует внимание на документы покупателя, особенно в тех случаях, когда в сделке участвуют несовершеннолетние покупатели, либо требуется согласие супруга покупателя на покупку квартиры . В свою очередь покупатель может затребовать дополнительные документы для проверки юридической чистоты квартиры . Все эти нюансы знает профессиональный риэлтор. Если вы решили сэкономить на услугах и заниматься продажей квартиры самостоятельно, будьте готовы к тому, что это займет много времени.

Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.

Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.

Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене

Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%. Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка - на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей. И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.

Игорь Прах

Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.

Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей - стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.

Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это - неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.

Наталья Девкина

Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.

Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус

Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку. Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке. Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.

Игорь Прах

заместитель генерального директора АН «ЛиКом»

Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас - от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.

Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.

Наталья Девкина

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»

Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера - прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.

Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре

На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.

Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.

Для покупателя это - риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.

Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр

В Екатеринбурге все продают на условии «утром - деньги, вечером - стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней. Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.

Анна Микушина

Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено - все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста

Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них - проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать ).

Второй метод - проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.

Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца

Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.

Алексей Пузырев

брокер по недвижимости АН «Линк»

Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи - благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.

Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры

Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.

Ирина Сангалова

начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху - на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.

Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении

Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.

Дмитрий Гусев

генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка»

Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты... Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.

Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.

Ошибка №8. Формальный подход к продаже

Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.

Наталья Девкина

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»

Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», - Прим. ред. ), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные - это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.

Ошибка №9. Неготовый пакет документов

Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.

Игорь Прах

заместитель генерального директора АН «ЛиКом»

Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.

Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.

Анна Микушина

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»

Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.

Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди:

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

• заключением сделки;
• передачей денег;
• в операциях с оригиналами документации;
• при продаже ипотечного жилья;
• при продаже жилья в рассрочку;
• реализация при участии посредника;
• иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

• юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
• невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
• фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
• участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

• при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
• покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
• может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

• при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
• при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
• документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

• банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
• фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
• банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Продажа в рассрочку также не лишена всевозможных рисков, например, после продажи в рассрочку покупатель может перепродать квартиру третьим лицам и просто перестать выплачивать деньги. По этой причине непосредственно в соглашении необходимо указать, что дальнейшее отчуждение жилья невозможно, пока покупатель не выплатит полную стоимость продажи.

• посредник может начислять комиссию, причём немаленькую;
• получив деньги от покупателей, он попросту может с ними скрыться.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

• переуступка прав;
• по жилищному сертификату;
• по материнскому капиталу;
• по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

• приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
• он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
• при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

• юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
• дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

В любом случае может оказаться так, что документы, подтверждающие права покупателя на начисление средств со стороны третьих лиц, могут оказаться фальшивыми.

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

• чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
• подталкивание к поспешному заключению сделки;
• настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

• сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
• необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
• нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Такую же настороженность необходимо проявить при заключении посреднических соглашений по поводу реализации квартиры. Ведь в большинстве своём мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела.

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

• документ необходимо внимательно изучать;
• ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
• нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
• необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

• Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
• Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
• Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
9. Нарушение прав супругов .
10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

• состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
• чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
• дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
• состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
• расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
• материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
• законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
• социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

• При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
• Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
• Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
• Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
• Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
   • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
   • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
   • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
   • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
   • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
   • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
   • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
   • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
   • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
   • сокрытие информации о собственнике;
   • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
   • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
   • встречная продажа квартиры и расселение.
5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.