Можно ли и как продать приватизированную квартиру с долями несовершеннолетних, с несколькими собственниками и без приватизации? Как проходит продажа приватизированной квартиры.

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

• копии паспортов всех собственников недвижимости;
• разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
• технический паспорт на недвижимость;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

Главная задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Пройдя процедуру приватизации и став собственником недвижимости, гражданин приобретает право на использование жилплощади по своему усмотрению. Порой первичная приватизация нужна для сделок с недвижимостью, поскольку, проживая в социальном фонде, невозможно распоряжаться жильем. Два вопроса могут возникнуть одновременно, поэтому следует знать правовую основу обеих операций с недвижимостью.

Оформление жилья в собственность

По закону не прошедший приватизацию объект невозможно продать. Им можно пользоваться на протяжении всей жизни, пока есть регистрация на данной площади. Поскольку каждому гражданину страны предоставлено право один раз получить занимаемую площадь в собственность, то при желании следует обратиться в соответствующую инстанцию по приватизации, которая есть в каждом районе или городе.

Обратившись в администрацию, можно узнать, подлежит ли занимаемая площадь приватизации. Следует учесть, что служебное, аварийное или жилье в закрытых городах может иметь статус социального, не подлежит переходу в собственность. В некоторых случаях сделать это возможно через судебное решение. Например, если предприятие, являющееся собственником служебной квартиры, дает разрешение, то площадь переводится в муниципальный фонд, затем может стать собственностью жильцов.

Собрав пакет устанавливающих документов, их сдают на оформление договора приватизации. В каждом конкретном случае могут потребоваться различные дополнительные справки, кроме основных, обязательных для всех. Иногда для получения информации о том, что граждане не использовали право на приватизацию, требуется справки со всех мест регистрации с 1991 года. Смена фамилии, паспорта, проведение перепланировки в социальном жилье - все потребует документального подтверждения.

Рассмотрение длится максимально два месяца, затем подписывается договор приватизации, дающий право в государственном реестре недвижимости. Получив на руки свидетельство, гражданин имеет право распорядиться недвижимостью на общих основаниях.

Иногда возникает ситуация, при которой продавец муниципального жилья и покупатель достигли договоренности и готовы совершить сделку. Поскольку процесс сбора документов и сама приватизация занимают существенное время, заинтересованные стороны заключают нотариально заверенный договор о намерениях и осуществляют передачу задатка. В этом случае покупатель ждет получения свидетельства о праве собственности продавцом и последующего переоформления квартиры.

Законом не предусмотрено получение свидетельства на нового владельца сразу по предъявлении договора о приватизации и договора о покупке в регистрирующий орган. Сначала должны быть получены документы на продавца, затем проведена сделка. Наиболее эффективным способом является обращение в проверенную риэлтерскую фирму для проведения обеих операций. При этом менеджеру можно выдать доверенность на сбор документов, в таком случае обратившемуся придется явиться на подписание договора о признании приватизации, это следует сделать лично.

Плюс в проведении двух процедур заключается в наличии справок, которые имеют различный срок действия. Например, паспорт на площадь и кадастровый план, выдаваемые БТИ, действительны в течение пяти лет, что является самым длительным сроком. Остальные справки также подойдут для предъявления в регистрирующий орган при получении свидетельства на право собственности, могут потребоваться при оформлении договора купли/продажи жилья.

Если заинтересованные лица решают обменять свои квартиры, имеющие статус муниципального жилья, то понадобится разрешение жилищного отдела администрации. Иногда продажу не приватизированного жилья стараются оформить через прописку покупателя с последующей выпиской прежнего ответственного квартиросъемщика с семьей. Подобная сделка является незаконной и может быть обжалована на любом этапе.

Прописать к себе родственника ответственный квартиросъемщик может, но выписаться при этом в короткий срок не получится. Переоформить устанавливающий право проживания в социальном жилье документ можно только после разрешения жилищного отдела. Изменить ордер, договор о социальном найме, другие документы на площадь самостоятельно не получится, все это противозаконно.

Применение серых схем приводит к тому, что ответственный квартиросъемщик может лишиться своей социальной квартиры, так и не получив оговоренной суммы. Законопослушные граждане не знают всех нюансов законодательства, возможных последствий подобной сделки. , в свою очередь, ничем не рискуют, но схемы знают досконально и используют их во вред доверчивым гражданам.

Если гражданину отказывают в праве приватизации, в соответствии с законом он может обратиться в суд, представив свои аргументы. Положительное решение суда служит основанием для комитета по приватизации для отмены первоначального отказа.

После первичной приватизации владелец может сразу же продать свою собственность. Поскольку он получил доход от государства в виде недвижимости, то продажа сопровождается уплатой налогового вычета в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн. рублей. Если же после приватизации прошло три года, то сделка по продаже имущества .

Существует правило, по которому если за отчетный период осуществляется продажа и покупка недвижимости, то производится взаимозачет налоговых вычетов. Налогом не облагаются сделки между близкими родственниками, процедуры дарения и вступления в наследство. Приватизированная в браке квартира является совместной собственностью супругов, несмотря на то, на кого оформлено свидетельство на право собственности. Если в списке владельцев присутствует несовершеннолетний, то продажа жилья осуществляется после разрешения органов опеки и попечительства.

Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?

После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.

После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

Как продать приватизированную квартиру?

Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы :

1. Объективная . Несмотря на очевидное желание любого продавца реализовать имущество по высокой цене, нужно понимать, что найти покупателей на квартиру не всегда просто. И надо учитывать, что покупатели не будут соглашаться на сделку по условиям, не выгодно отличающимся от общих рыночных предложений. Для эффективной реализации недвижимости нужно выбрать один из двух путей: объективно оценить жильё либо вложиться в квартиру для повышения её стоимости.
2. Подготовка квартиры . Сюда входит как техническая и визуальная, так и документальная привлекательность объекта для покупателей — наличие необходимых документов на жильё, выписка или гарантия скорейшей выписки прописанных жильцов и т.д. Как выписать человека из приватизированной квартиры без его согласия .
3. Составление объявления . Правильно сформулированный текст объявления о продаже — залог интереса покупателей. Очень часто из-за неверного, с точки зрения маркетинга, объявления потенциальные клиенты его не замечают или пропускают. Важно указать технические параметры объекта — площадь, этажность, количество комнат, местонахождение и т. п. Наличие фотографий всегда привлекает внимание покупателей — обычно объявления без фотографий отсеиваются внутренним фильтром. Также важно указать цену недвижимости.
4. Подготовка к осмотру квартиры . Необходимо изучить приёмы риэлторов, с помощью которых можно произвести наиболее благоприятное впечатление у потенциального клиента при посещении объекта — выбрать выгодное время для просмотра, подготовить презентабельную речь, ответы на распространённые вопросы.
5. Оформление сделки . Если заблаговременно не решить, как будет совершаться сделка купли-продажи квартиры, в какой форме будет подписано соглашение по отчуждению имущества, каким способом проводиться оплата и передача жилья, будет ли в сделке участвовать третьи лица, нотариус, юрист и т. д., то высоки риски потерять покупателя.

После регистрации права собственности можно продать квартиру.

Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

Сразу после приватизации

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

Однако по статьям 217-217.1. Налогового кодекса иногда сделка освобождается от обложения :

• для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
• для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

Однако можно использовать имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет — это сумма, которая вычитается из налоговой базы. Налоговая база — это сумма, с которой уплачивается налог.

При продаже квартиры, например, за 2 500 000 рублей, налоговая база равна: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000 рублей.

Налог будет равен: 1 500 000 х 13 % = 195 000 рублей.

Менее 3 лет в собственности

До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

Сокрытие продажи с помощью договора мены, дарения, отступного также не защитит, так как камералисты легко выявляют такие схемы.

С несколькими собственниками

Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов :

• Совместная;
• Долевая.

При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

С долями

Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты :

1. Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
2. Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
3. Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.

При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику .

С несовершеннолетними детьми

Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.

Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

Договор купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, требуется удостоверить у нотариуса.

Какие документы нужны для продажи?

Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы :

• Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — оригинал и копия. Если документа нет, можно заказать дубликат в Росреестре.
• Документ-основание — договор приватизации — копия и оригинал. Если документ утерян, нужно заказать копию в архиве муниципалитета, с которым заключался договор.
• Технический паспорт или план — копия и оригинал, дубликат можно заказать в Росреестре.
• Кадастровый план или выписка из ЕГРН — оригинал и копия, дубликат всегда доступен в Росреестре.
• Справка о составе семьи по форме 9 — оригинал, справку изготавливает паспортный стол (ныне — УВМ МВД России).
• Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей, запросить можно у ТСЖ, ЖЭУ.
• Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным лицам, — оригинал и две копии. Выдают сами органы государственной опеки.
• Согласие супруга/супруги на отчуждение имущества, относимого к общему имуществу супругов, — оригинал и две копии, оформляет нотариус.
• Документы, удостоверяющие, что квартира не входит в группу совместного имущества супругов, если супруги разведены, — решение суда, соглашение о разделе имущества, брачный контракт, — оригинал и две копии.
• Если среди собственников есть недееспособные лица или частично дееспособные, то требуются судебное постановление о присвоении лицу статуса недееспособного или ограничении дееспособности, а также письменное согласие органов государственной опеки на участие в процессе, а от уполномоченного опекуна — постановление об установлении опеки и документ, удостоверяющий личность. Брать в канцелярии суда.
• Для лиц, находящихся в заключении, — необходимы справка о заключении и судебное решение о назначении такой меры ответственности. Документы готовит исправительное учреждение.
• Собственник, отбывавший срок заключения и освободившийся, обязательно предъявляет справку об освобождении. Справку выдаёт начальник тюрьмы.
• Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака. Дубликаты находятся в архиве органов ЗАГС.

Также нужны паспорта продавца и других собственников.

За кем сохраняется право проживания в приватизированной квартире после продажи?

Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как :

1. Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
2. Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
3. Неуплата своей доли коммунальных платежей.

Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

Порядок действий

В этой ситуации есть 2 варианта:

1. За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
2. Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.

Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

Документы

Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

Можно ли продать не до конца приватизированное жильё?

Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.

Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.

Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

Полезное видео о схеме «вытягивания» денег при продаже квартиры после приватизации:

Заключение

Продажа приватизированной квартиры практически не отличается от реализации обычной частной недвижимости. Важно учитывать наличие жильцов, отказавшихся от приватизации, это единственное существенное отличие, которое может быть в сделке. В остальном купля-продажа осуществляется согласно общим нормам Гражданского кодекса России и закона 218-ФЗ.

О рисках покупателя при продаже квартиры по доверенности читайте .

Существует 4 типа статуса приватизированной квартиры:

• персональный – это когда всей квартирой владеет только один конкретный человек;
• долевая – квартира разделена на определенные части между ее владельцами;
• всеобщая собственность - квартира принадлежит супругам и их детям без выделения конкретных границ или размеров в натуральном виде;
• равно общая - одинаковые доли собственников недвижимого имущества.

Статус квартиры влияет на осуществление сделки о продаже ее, поскольку в некоторых случаях могут влиять согласие всех собственников или другие факторы, связанные с владельцами жилья.

Законодательная база

Продажа приватизированного жилья имеет очень много неожиданных «подводных камней», которые нужно заранее предусмотреть. Законодательство обязывает человека оплатить налог после продажи приватизированного жилого фонда.

Здесь действуют семейное и гражданское законодательство, которое не позволяет без согласия всех владельцев и органов опеки, если среди них есть иждивенцы продать жилую площадь.

Главным действующим законодательным актом, регулирующим соглашения по продаже приватизированного жилья между ее владельцами и покупателями, является ГК РФ. Обязанность бывшего владельца внести налог в бюджет страны с дохода продажи закреплена НК РФ.

Продавцу нужно учесть при принятии решения о продаже частной собственности, что налог в размере 13% от суммы придется заплатить в том случае, если с момента приватизации не минуло 3 года.

Если указанный период времени истек, то налогообложения по сделке купли-продажи не будет.

Процедура продажи

К процедуре продажи частного жилья необходимо относиться очень серьезно, т.к. сегодня многие мошенники наживаются на неопытности и наивности людей. Приватизированную квартиру намного легче продать, чем сделать это с муниципальным жилым помещением.

Процедура продажи квартиры заключается в составлении соглашения о купле – продаже квартиры между владельцем и покупателем. Сама процедура составления договора и подписания документов занимает несколько минут. Во всем процессе продажи квартиры львиную долю времени занимает сбор необходимых документов и справочной информации о жилье.

В зависимости от общего или долевого статуса квартиры для продажи нужно нотариусу представить соответствующие документы. От статуса будет зависеть и результат сделки купли-продажи.

Виды необходимых документов

Все необходимые документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить заранее. Главными документами будут технические паспорта, выданные в БТИ и документы, подтверждающие личности владельцев, права собственности на владение жильем. Помимо этого, необходимы будут справки из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭКа) о количестве проживающих, наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если в жилом помещении обитают или проживали иждивенцы , то документы от попечительского совета о разрешении продажи. В зависимости от того, нажито ли было частное недвижимое имущество в браке, справки из ЗАГСа или соглашение второго супруга. Свидетельства о браке или разводе.

Лучше проконсультироваться о том, какие необходимы документы и заняться их сбором задолго до того, как продавец и покупатель отправятся в нотариальную контору на регистрацию сделки купли-продажи частного жилья.

Если владельцев квартиры несколько, то обязательно должно быть согласие всех на продажу частной собственности. Если среди владельцев квартиры возникают разногласия и компромиссное решение не удается найти, нужно обратиться в суд и получить его постановление.

Документы для заключения соглашения купли-продажи квартиры

Нотариусу для оформления соглашения о переходе прав собственности на частную квартиру необходимо предъявить такой пакет документов:

• копии всех страниц паспорта, где есть заполненные листы;
• технические документы на частное жилое помещение: кадастровый и технический паспорт; справки о регистрации прав собственности в БТИ, долевой части недвижимого имущества с отметкой о приватизации и другие;
• документы, свидетельствующие законные основания владения частным недвижимым имуществом: свидетельства о наследстве, дарственная, договор купли-продажи и прочие;
• справка ЖЭКа о количестве членов семьи, зарегистрированных и проживающих в приватизированной квартире;
• справка ЖЭКа о коммунальных задолженностях по состоянию на дату продажи частной жилой площади;
• согласие второй половины супружеской пары, заверенное у нотариуса, если квартира куплена во время совместной жизни;
• справка о рыночной оценке продаваемой недвижимости;
• справки из опекунского и попечительского совета о разрешении на продажу, если в квартире проживал несовершеннолетний ребенок или иждивенец, который является владельцем доли в приватизированном имуществе.

Для быстрой продажи квартиры нужно, чтобы в квартире никто не был прописан и отсутствовала в ЖЭКе. Если покупатель согласен купить квартиру с долгами, то необходима справка о существующей задолженности на дату продажи перед ЖКХ.

Документы для регистрации соглашения купли-продажи квартиры

После совершения сделки в нотариальной конторе стороны должны зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо предоставить регистратору договор о купле-продаже недвижимости и свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрация документов длится на протяжении 1 месяца, после оплаты сторонами госпошлины.

Госпошлина о регистрации соглашения о совершенной сделке делиться поровну между ее участниками. Оплата регистрации права собственности на недвижимое имущество возлагается на нового хозяина приватизированного объекта недвижимости.

Иногда при совершении сделки купли-продажи квартиры вместо личного присутствия участников соглашения могут находиться их доверенные представители. В таких случаях нотариусу нужно предоставить официально заверенную доверенность о возможности представлять интересы партнера по сделке.

Доверив сделку надежной юридической организации вы гарантированно совершите законную сделку купли-продажи квартиры в короткий срок.