Проекты землеустройства по отводу земельных участков. Порядок разработки проектов отвода и содержание документации проекта.

Общий порядок разработки проектов отвода.

Проекты землеустройства по отводу земельных участков составляются в случаях:

Предоставления земельного участка;

Передачи в собственность или аренду;

Изъятия земельного участка или выкупа;

Отчуждения земельного участка.

Проект отвода не составляется в случаях:

Когда земельный участок, границы которого установлены в натуре, передается в пользование или собственность без изменения целевого назначения;

Если земельный участок переходит в собственность путем купли-продажи, обмена на основании других соглашений, в т. ч наследства без изменения целевого назначения;

Если участок приобретен на земельных аукционах.

Проект отвода разрабатывается на основании документов (предоставляемых заказчиком или заинтересованным лицом):

1) Решение органов власти, в полномочия которых входит предоставление в пользование или передача в собственность земельных участков (сельские, городские советы, районные администрации);

2) Договор на составление проекта отвода, который составляется между заказчиком и исполнителем – разработчиком проекта;

3) Решение суда.

Разработчиком (исполнителем) проекта отвода может быть физическое или юридическое лицо, иеющее лицензию на проведение землеустроительных и топографо-геодезических работ.

Проект отвода разрабатывается на основании задания, утвержденного заказчиком. Задание является неотъемлемой частью договора на проведение работ. К договору заказчик прилагает исходную документацию, необходимую для разработки проекта.

Исполнитель в установленный договором срок разрабатывает проект землеустройства, который включает в себя текстовые и графические материалы, обязательные условия (положения), установленные заданием, и другие данные, необходимые для решения вопросов по отводу земельного участка.

Проект отвода земельного участка согласовывается с собственником или землепользователем, с органом земельных ресурсов, с природоохранными органами, сан. эпидем. службой, с отделом архитектуры и градостроительства, с комитетом охраны культурного наследия в случаях, если отвод земельного участка для разработки полезных ископаемых, для застройки территории на площади их залегания – в этих случаях согласовывается со службой гос. геологического контроля и службой гос. горного надзора.

Согласованный проект отправляется на гос. экспертизу.

После положительного заключения гос. экспертизы проект отвода рассматривается соответствующим органом местного самоуправления и гос. власти, утверждается в установленном порядке и передается в другие вышестоящие органы власти, в полномочия которых входит предоставление в распоряжение и передача в собственность земельных участков.

Требования по составу, содержанию и оформлению проекта отвода устанавливаются нормативно-технической документацией и согласно разработанному эталону проекта отвода.

Проект отвода может разрабатываться в одну или в две стадии.

В одну стадию проект отвода выполняется, если:

– не надо предварительного согласования месторасположения объекта. А именно, когда объект предусмотрен и утвержден генпланом развития населенного пункта и для него не требуется изъятия или выкупа земельного участка. Не требуется, если объект построен, но нет документов по отводу участка.

– когда предполагается расширение территории объекта без права застройки и изменения целевого назначения.

В две стадии проект отвода выполняется при необходимости предварительного согласования местоположения объекта и отводимого земельного участка

1) подготовка и утверждение материалов предварительного согласования местоположения земельного участка;

2) разработка непосредственного проекта отвода.

В две стадии – в случаях:

Нового строительства и расширения территории с целью её застройки.

Материалы предварительного согласования местоположения земельного участка включаются в проект отвода отдельным разделом. Заключение и выводы согласующих организаций подаются в оригиналах или подтверждаются нотариально на копиях (нотариально заверенных). Ходатайства, заявления, выводы, согласования и другие документы, не предусмотренные земельным законодательством Украины, но которые существенно влияют на обоснование проектного решения, помещаются в раздел «Дополнительные материалы».

Перечень документов, подаваемых заказчиком для составления проекта отвода:

1. Ходатайство или заявление заказчика на выполнение работ.

2. Решение на разработку проекта отвода: «Решение о разрешении разработки».

3. Выкопировка из генплана, который обосновывает размер отводимого земельного участка или выкопировка из дежурного кадастрового плана.

4. Выкопировка из схемы экономико-планировочных зон.

5. Обзорная схема расположения участка.

6. Правоустанавливающие документы, в зависимости от того, кто является заказчиком – на юридическое и физическое лицо нужен разный состав правоустанавливающих документов:

- для юридического лица: свидетельство о гос. регистрации юр. лица; справка о внесении в единый гос. реестр предприятий и организаций Украины; копия устава предприятия.

Они представляются в виде нотариально заверенных копий. При необходимости предоставляется лицензия (копия).

- для физического лица: копия паспорта, индификационного кода и другое по необходимости (например, копия свидетельства о браке).

7. Правоустанавливающие документы на здания и сооружения (нотариально заверенная копия):

Договор купли-продажи нежилого здания, дарения или свидетельства о наследстве;

Копия регистрационного удостоверения на домовладение, которое принадлежит государственным, кооперативным и общественным учреждениям, предприятиям и организациям;

Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества;

Копия приказа о передаче на баланс объекта недвижимого имущества (здания или сооружения);

Акт приемки-передачи объекта недвижимого имущества (здания или сооружения).

8. Правоустанавливающие документы на земельный участок, за счет которых запроектирован отвод:

Решение или распоряжение о предоставлении земельного участка;

Договор купли-продажи земельного участка или договор аренды, наследования и т. д.

9. Документы, свидетельствующие о праве собственности на землю или праве пользования.

10. Материалы предварительного согласования и выбора местоположения земельного участка.

11. Акт выбора и обследования земельного участка (к нему есть заключения санэпидемстанции и чертеж участка).

Последовательность разработки проекта отвода земельного участка.

1. Изучение и анализ материалы.

Перед началом разработки проекта отвода проводят изучение и анализ материалов. В первую очередь определяют полноту и достоверность предоставленных материалов. Список необходимых документов может изменяться и дополняться в процессе работы. Основной документ – решение о разработке проекта отвода, а также перечень правоустанавливающих документов. Сначала изучают материалы предварительного согласования местоположения и обоснованность размера запроектированного к отводу участка. Изучают проектно-денежную документацию, в т. ч проект организации строительства, материалы его утверждения или документы о передаче прав на недвижимость (о балансовой принадлежности).

2. Проведение обследования земельного участка.

Проводится в том случае, если проект отвода выполняется в две стадии и заказчик не предоставил материалы предварительного согласования и нет акта обследования. Уточняется на местности проектные границы участка, определяется их соответствие с дежурным кадастровым планом или генпланом. Составляется акт обследования земельного участка и согласовывается с органами управления земельными ресурсами в его границах. Если заказчик предоставляет все эти документы → 3 шаг.

3. Составление плана отвода земельного участка.

Определяется состав угодий, запроектированных к отводу по форме 6-зем и рассчитываются их площади. Определяются землепользователи, за счет которых отводится земельный участок.

Вычисляется общая площадь отводимых земель. Определяются границы и площади ограничений и сервитутов на земельном участке. Эти данные заносятся в экспликацию, а она выносится на чертеж. На основании чертежа плана отвода составляется чертеж границ зон ограничений и сервитутов Составляется чертеж контуров угодий. На основании этого – план зон ограничений.

4. Составление чертежа перенесения проекта границ земельного участка в натуру.

Составляется план привязки с вынесением на чертеж рассчетных геодезических построений (промеры) и вычисляются значения углов и линий, т. е разбивочный и привязочный чертеж.

5. определение размеров с/х потерь и потерь лесного хозяйства.

Если земли отводятся из данной категории или если наложены определенного вида ограничения. Определяется сумма убытков и возмещения их собственникам и землепользователям.

6. Составление текстовых материалов.

Пояснительная записка – к ней обязательно прилагается экспликация земельных угодий.

Исходная земельно-кадастровая информация

Техническое задание (составление текстовых материалов).

Условия отвода земельного участка.

Материалы вычислений площадей – ведомость расчета площадей, по контурная ведомость и экспликация земельных угодий.

Договор на выполнение работ

Плановая смета, прилагается к договору.

Проект решения о предоставлении земельного участка.

7. Получение согласований и заключений.

Документы проекта отвода собираются согласно содержанию и отправляются для подписи и получения заключения, это делает заказчик. Утверждаются и подписываются:

1) техническое задание – заказчиком и исполнителем.

2) условие отвода – органом земельных ресурсов (может разработать исполнитель).

3) акт обследования участка – подписи всех членов комиссии.

Получают следующие заключения:

Заключение санэпидемстанции (СЭС);

Природоохранных органов и экологии;

Комитета культуры и наследия;

Отдела градостроительства и архитектуры. Все необходимые документы на строительство, если оно ведется (строительный паспорт, решение о разрешении на строительство).

Заключение органов земельных ресурсов (комитет или отдел земельных ресурсов).

Получают справку о денежной оценке земельного участка и справку о присвоении кадастрового номера.

8. Прохождение государственной экспертизы.

После того, как получены все заключения, собраны справки, подписи – в проект отвода вкладываются эти материалы, вносятся исправления и предоставляются на гос. экспертизу (проверяет в течение 20 дней, но если нужно вносить изменения повторно – теряются 2 месяца). После получения положительного заключения – проект отвода для окончательного утверждения и получения решения.

9. Утверждение и получение решения соответствующего органа власти о предоставлении земельного участка.

Процедура отвода земельного участка под строительство требует соблюдения определенных норм. Она состоит из нескольких этапов и рассматривается при наличии соответствующих документов. Отвод земельного участка требует составление акта. Он выдается при положительном принятии решения членами комиссии. Постановкой решения занимается уполномоченный орган, как правило, местного самоуправления.

Подготовка акта и обсуждение условий выбора участка земли должны состоять из оформления акта, который предусматривает выбор нескольких территорий, где может быть расположен объект. Также обязательным является получение таких разрешений от участников комиссии:

• согласование требуемых норм, предусмотренных ФЗ;
• получение заключений и технической документации;
• оценка возможных убытков при выполнении строительных работ.

Постановление об отводе земельного участка может быть как положительным, так и отрицательным. Результат проведения процедуры зависит от наличия необходимого перечня разрешений для осуществления строительства.

Какие нормы отвода земельного участка?

К основному документу должна быть приложена схема, в которой указан участок отводимой территории под строительство с отображением зоны кадастрового квартала. Отвод земельного участка под строительство без предварительного оговоренного места размещения состоит из таких условий:

определение граничных показателей участка земли;

• определение условий использования земли;
• получение технической документации, предусматривающей подключение к коммуникационным системам;
• постановка решения об осуществлении тендера;
• публикация данных о том, что был проведен тендер;
• подпись документа о результатах тендера.

Предоставление земли с предварительным обсуждением места ее расположения выполняется по другой схеме. Процедура выполняется в два этапа:

• обсуждение места, где будет выполняться строительство;
• покупка или изъятие места под отвод земельного участка.
• При предварительном выборе места строительства учитываются такие условия:
• выбор места и принятие решения о согласовании размещения на нем строения;
• осуществление кадастровых работ, которые предусматривают установление граничных показателей участка;
• принятие решения о предоставлении участка.

Нормы отвода земельного участка устанавливаются в законодательном порядке. Без соблюдения установленных условий выполнение процедуры будет невозможно. Перечень документов зависит от характера строения, а также места, где оно будет располагаться.

Акт отвода земельного участка является документом, который дает право выполнять строительство на предусмотренной территории.

Более подробно узнать об условиях отвода участка под строительство вы сможете, проконсультировавшись с нашими специалистами. Они предоставят полную информацию о том, как правильно выполнить процедуру и что для этого необходимо.

Процесс отвода земельных участков в соответствии с земельным кодексом распространяется на все сферы народного хозяйства и наиболее жёстко регулируется государством. Этот процесс осуществляется в несколько стадий и предполагает формирование и межевание земельного участка. Как правило, на первой стадии осуществляется возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрении первичных документов. Основанием для предоставления земельного участка является потребность в определённом строительстве, поэтому основанием для возбуждением ходатайства является решение о строительстве или реконструкции объекта недвижимости. Решение о строительстве объекта может быть принято как органами государственной власти, так и самими юридическими или физическими лицами в рамках их возможностей.

Принятие решение на строительство объектов недвижимости подтверждается постановлением руководящих органов в соответствии с градостроительным кодексом. Возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрение под утверждённый объект может осуществляться по 2-м схемам:

1. С предварительным согласованием места расположения объекта.

2. Без предварительного согласования.

Предварительное согласование необходимо в тех случаях, когда для размещения объекта могут быть использованы различные варианты, а само проектирование объекта зависит с конкретным земельным участком.

При решении о предварительном согласовании мест размещения объектов, ходатайства осуществляются в следующем порядке:

1. В орган, в котором вправе предоставлять интересы собственников, подаётся заявка от потенциального инвестора с мотивированной просьбой предоставить земельный участок. В заявлении указывается площадь, возможные варианты размещения и пожелания. К заявлению прилагается:

a. технико-экономическое обоснование проекта строительства или описание его технологических особенностей,

b. решение о строительстве объектов недвижимости на данном участке, а также согласование строительства с государственными и муниципальными органами,

c. решение о финансировании строительства и оборудования объектов недвижимости

d. примерный расчёт требуемой площади и возможные варианты размещения земельного участка. По особо сложным объектам могут быть указаны площади для проведения изыскательских работ на период строительства и эксплуатации объектов

e. расчёты потребностей в установлении сервитутов для проезда, охранных зон, при необходимости могут быть представлены также предложения заказчика по другим обременяющим мероприятиям.

f. Справка об использовании заказчиком ранее предоставленных земельных участков, а также о выполнении им ранее данных обязательств по рекультивации и другим природоохранных мероприятий.

g. Сведения о предполагаемых сроках начала и окончания работ по освоению данного участка.

2. Ходатайство по отводу земель направляется в орган исполнительной власти, который по закону исполняет интересы собственников земельных участков.

Эти органы могут назначить предварительную экспертизу по целесообразности строительства объекта, а также по экологии, о технологии производства, общественные слушания. По желанию инвестора земельные участки могут быть предоставлены в собственность или аренду. Право пользования сохраняется за гражданами, а также за предприятиями соответствующих форм собственности.

Физическим и юридическим лицам может быть отказано в приобретении земельного участка на правах собственности в следующих случаях:

1. Если земельные участки официально изъяты из оборота

2. Если федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земель

3. Если земельные участки официально зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Необходимость изъятия земельных участков у частных лиц, имеющих частную собственность, допускается только на основе выкупа по договорной основе или определению суда. Предполагается компенсация убытков и потерь пользователям в полном объёме. А выкуп самой земли по кадастровой стоимости или на правах аукциона.

В предварительном согласовании размещения объекта заинтересованы как потенциальный инвестор, так и государственные органы управления. Для потенциального инвестора важно получить гарантии на размещение объекта, а также права на проведение изысканий и предпроектных работ. Государственные органы также заинтересованы в предварительном согласовании, поскольку это даёт обоснованность проектных решений и гарантии использования участка. На стадии предварительного согласования проводятся обоснования всех возможных вариантов размещения, согласования отвода с общественными организациями, собственниками земельных участков.

В составы работ по предварительному согласованию входят:

23. Проведение подготовительных работ специальной комиссией.

24. Выбор и обоснование вариантов размещения земельного участка

25. Осуществление предварительной договорённости информирования населения и согласование земельного отвода

26. Оценка экологического, социального и иного воздействия строительства и оборудования объекта на окружающую среду, проведение экспертизы и предварительных расчётов по соответствующим компенсациям

27. Разработка, обоснование, рассмотрение и утверждение проекта отвода.

28. Оформление документации по соответствующим обременениям и сервитутам на проведение проектных и изыскательских работ.

Подготовительные и обследовательские работы заключаются в сборе и изучении, систематизации различных сведений и материалов, достаточных для решения соответствующей комиссии, поэтому работы выполняются специалистами, а результаты подготовительных работ предоставляются от имени специальной комиссии.

На первой стадии подготовительных работ решаются задачи:

1. устанавливается состав участников землеустроительного процесса, к которым относятся:

a. Владельцы и собственники земельных участков

b. Владельцы и собственники смежных земельных участков, интересы которых затрагиваются в процессе отвода и прямо заинтересованные в его результатах.

c. Государственные и общественные организации, с которыми необходимо согласовывать границы участков и режимы его использования.

d. Круг государственных исполнительных органов, которыми предоставлены права распоряжения землёй.

2. Рассматриваются представленные заказчиком варианты размещения земельного участка. По каждому из вариантов определяется предварительная площадь, состав угодий, состав владельцев, возможные компенсации.

3. Собираются и изучаются все необходимые для разработки проекта материалы, в том числе планово-картографическая основа с указанием границ землевладений и землепользований, а также элементов ситуации.

a. Земельно-кадастровые материалы учёта и оценки земель

b. Материалы почвенного обследования, характеризующие условия

c. Сведения о постройках здания и сооружения их функционирования, состояния, ориентировочной стоимости.

d. Основные сведения о результатах производственно-экономической деятельности предприятий, расположенных в зоне предполагаемого отвода.

4. Выявляются и изучаются пожелания заинтересованных землевладельцев и землепользователей, разрабатываются компромиссные предложения по выкупу земельных участков, компенсации убытков и потерь, а также установление режимов землепользования.

Подготовительные работы в необходимых случаях дополняются полевым обследованием территории, а также выездом комиссии на места. В состав комиссии включаются представители земельных органов, органов строительства и архитектуры, охраны природной среды, сельского и лесного хозяйства, КУГИ и КУМИ. Возглавляет комиссию глава (заместитель) муниципального образования. Комиссия рассматривает все представленные варианты и оформляет выбор специальным актом. В акте указываются: границы участка, материалы согласования и экспертиз, договоры о намерениях купли-продажи, согласования с арендаторами и пользователями (или условия компенсации), расчёты убытков и потерь, материалы о информации населения, результаты опросов и референдумов, а также материалы согласования с государственными и общественными организациями. Выводы комиссии не являются обязательными к исполнению, но учитываются при разработке проекта и являются основанием для принятия соответствующего решения. Окончательное решение по предварительному согласованию принимается компетентным органом власти с учётом результатов комиссии и общественного обсуждения проекта.

Земельные отношения в России в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле регулируются Земельным кодексом Российской Федерации и иными нормативными актами.

Земельным кодексом РФ установлен порядок изъятия, представления и передачи земельных участков в собственность и аренду.

Согласно Земельному кодексу РФ для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются, по согласованию с собственником земли (землевладельцем, землепользователем), земельные участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.

Для строительства линий электропередач, связи, дорог, магистральных трубопроводов и других линейных сооружений допускается предоставление земель более высокого качества. Данные объекты размещаются главным образом вдоль дорог, существующих трасс и границ полей севооборотов.

Предоставление земельных участков на площадях залегания полезных ископаемых производится по согласованию с органами государственного горного надзора.

Предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местную администрацию района (города) с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков и сроки пользования землей.

Администрация района (города) или по ее поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). При выборе участка принимают участие сельские (поселковые) администрации, собственники земли (арендаторы, представители соответствующих государственных служб и представители организаций, заинтересованных в отводе земель). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев (арендаторов) и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка.

Рассмотрение ходатайств о предварительном согласовании места размещения новых и расширения действующих промышленных предприятий, предназначенных для обеспечения федеральных и республиканских потребностей или имеющих межрегиональное значение, осуществляется при наличии согласия органов власти республик, входящих в состав РФ, а на строительство предприятий, предназначенных для обеспечения краевых, областных нужд, - согласия администрации края, области.

Местные администрации районов информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной информации.

Граждане, общественные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения.

Материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются администрацией района и решением представительного органа, которые являются основанием для проведения проектно-изыскательских работ и принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Право собственности на землю и право пользования земельным участком удостоверяются государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующей местной администрацией района (города, поселений).

Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности).

Убытки, причиненные изъятием земельных участков под строительство объектов, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период). Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, организациями, которым отведены изымаемые земельные участки.

Предварительное согласование места размещения объекта не требуется в случаях предоставления земель для сельс- кохозяственного производства, строительства объектов в населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами районной планировки и застройки.

Все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.

Разрешения на строительство объектов на земельном участке, на который установлен градостроительный регламент27 или распространяется действие градостроительного регламента, выдаются органом местного самоуправления. В иных случаях разрешение выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Для получения разрешения застройщик направляет в соответствующий орган заявление с приложением следующих документов: ?

правоустанавливающие документы на земельный участок; ?

градостроительный план земельного участка; ?

материалы, содержащиеся в проектной документации и др. документы, предусмотренные ст. 51 ГсК РФ (утвержденного Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ)28.

Еще по теме § 2. Выбор и отвод земельных участков под строительство объектов:

1. Строительство: стадии (проектирование, получение земельного участка)
2. УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ
3. Правительство Российской Федерации Постановление «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»