Проект межевания и проект планировки территории: характерные свойства и различия. Документация по планировке территории

1. Масштабные изменения в Градостроительном Кодексе РФ, вступившие в силу в 2018 г.

• Новый Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342 "Об изменениях Градостроительного кодекса РФ"

• Сроки вступления в силу изменений в Градостроительном кодексе.

Основная часть поправок заработает с 1 января 2019 года. Какая часть поправок заработает после 1 июля 2019 и с 1 января 2022 года?

• Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции от 25.12.2018. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учетом-регистрацией недвижимости.
• Земельный кодекс Российской Федерации, редакция от 25.12.2018 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2019. Разъяснения ключевых изменений. Переходный период до 2020 года.
• Перераспределение земельно-градостроительных полномочий органов государственной власти РФ, субъектов РФ и местного самоуправления по № 131-ФЗ в редакции от 03.08.2018 г.

2. Нормативы градостроительного проектирования и документация по планировке территории по новому законодательству, изменения по N 373-ФЗ от 03.07.2016 г. и по N 507-ФЗ от 31.12.2017 г.:

• Нововведения по регулированию подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий: введение определения «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории», «элемент планировочной структуры»;
• Новый механизм межрегионального территориального планирования – введение в ГрК понятия «документы территориального планирования двух и более субъектов РФ»;
• Приведение в соответствие утвержденных документов территориального планирования двух и более субъектов РФ, правила их разработки и утверждения;
• Новое условие выдачи разрешений на строительство: при обязательном наличии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

3. Новые требования к проектам планировки и межевания территорий и ГПЗУ. Состав и содержание документации по планировке территории. Документы территориального планирования и ПЗЗ: их влияние на земельно-строительную деятельность - влияние на получение и использование, перевод и изменение вида разрешённого использования земельных участков, получение разрешений на строительство. Взаимосвязь состава и содержания ППТ, ПМТ, ГПЗУ с подготовкой проектной документации, процедурами получения разрешения на строительство и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию. Обязательная оценка соответствия объекта капитального строительства документам градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

4. Состав и содержание документации по планировке территории: проекты планировки территории (ППТ), проекты межевания территории (ПМТ), градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Общие требования к подготовке ППТ и ПМТ (ППМТ). Состав и содержание ППМТ, в том числе для размещения линейных объектов за границами населённых пунктов. ППМТ как документ-основание для кадастрового учёта земельных участков. Условия оформления ГПЗУ.

5. Реализация документов территориального планирования с учетом изменений в законодательстве: подготовка и утверждение документации по планировке территории; резервирование и изъятии земель для государственных/муниципальных нужд, перевод земель или земельных участков из одной категории в другую, создание объектов государственного или муниципального значения. Отраслевые требования к размещению объектов государственного и муниципального значения.

6. Влияние ПЗЗ и их отсутствия на получение разрешений на строительство с учётом N 507-ФЗ от 31.12.2017 г. Обязательное наличие в ЕГРН сведений о границах территориальных зон. Первая практика, ошибки и сложности; Разделение полномочий по выдаче разрешений на строительство между различными органами власти; Передача полномочий между различными органами власти; Порядок обжалования отказа и выданного разрешения; Утверждение исчерпывающего перечня процедур в сфере жилищного строительства и объектов нежилого назначения - последствия и перспективы; Состав и содержание документов. Выдача разрешений на линейные объекты. Ошибки при выдаче разрешений и их последствия. Разрешение на строительство и допустимые случаи строительства без разрешения. Самовольные постройки: последствия создания, легализация, судебная практика. Критерии отнесения объекта недвижимости к самовольному строительству. Сохранение самовольных построек на примерах решений высших судов.

7. Влияние документов ТП и их отсутствия на размещение объектов государственного и муниципального значения. Критерии признания объектов имеющими государственное или муниципальное значение. Требования к отображению и описанию объектов государственного или муниципального значения в документах ТП. Включение земельных участков в границы населённых пунктов или исключение земельных из границ населённых пунктов при отсутствии муниципальных документов ТП. Согласование документов ТП муниципальных образований с вышестоящими органами.

8. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков. Влияние ПЗЗ на изменение вида разрешённого использования объекта недвижимости и решение других вопросов застройки. Изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков. Перевод земель из одной категории в другую. Порядок установления различных зон с особыми условиями использования территорий.

9. Правоприменительная практика Постановления Правительства РФ N 1300 редакция от 30 июня 2018 года, изменения и дополнения перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Разграничение понятий «линейные объекты» и «сети инженерно-технического обеспечения». Линейные объекты, инженерные сети, другие виды объектов, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, комментарии к спорным ситуациям, судебно-арбитражная практика.

10. Реформирование системы стандартов в области строительства. Подтверждение соответствия проектных решений требованиям документации по планировке территории, технических регламентов, сводов правил, стандартов, санитарных правил. Доказательные базы соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов для объектов капитального строительства. Нововведения в техническом регулировании градостроительной деятельности:

• Постановление правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
• Дополнения ГрК по № 368-ФЗ: «Проектная документация повторного использования и модифицированная проектная документация»; «Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства»;
• Постановление Правительства N 506 от 28 апреля 2017 года;
• 184-ФЗ «О техническом регулировании», редакция от 29.07.2017 г.;
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, 384-ФЗ: правоприменительная практика, документы стандартизации обязательного и добровольного применения.

11. Экспертиза проектной документации: требования к материалам, направляемым на экспертизу: исходные данные, результаты инженерных изысканий, соответствие проектных решений требованиям документации по планировке территории. Первые результаты реформы, анализ практики, перспективы развития. Особенности прохождения экспертизы проектной документации в электронной форме. Разделение полномочий между федеральным центром и экспертизами субъектов Федерации. Форма и статус заключения государственной и негосударственной экспертизы, сроки проведения. Объекты, подлежащие обязательной государственной экспертизе. Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы. Судебный порядок обжалования отрицательного заключения. Повторная экспертиза. Ошибки экспертизы и последствия; Требования к сметной части проектной документации.

12. Новые формы технического плана и декларации об объекте недвижимости, а также требования к подготовке этих документов и составу содержащихся в них сведений, в соответствии с Приказом Минэкономразвития России №953. Требования к техническим планам зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Требования к техническому плану построенного объекта для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

13. Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию как заключительная форма обязательного подтверждения соответствия требованиям документов планирования и зонирования. Изменения в ст. 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ГрК РФ. Возможность представления в электронной форме документов, необходимых для получения разрешения на ввод, изменение определения понятия «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», другие дополнения. Порядок ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Состав исполнительной документации. Основные надзорные мероприятия по объектам, законченным строительством. Допустимые недостатки для получения заключения о соответствии. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как основание регистрации объекта недвижимости.

14. Участники строительного процесса и разграничение их функций, нововведения. Статус Застройщика, Технического Заказчика, Инвестора, подрядчиков (Генподрядчика). Введение новых понятий в ГрК.

15. Ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности. Изменение круга ответственных лиц и усиление мер ответственности. Порядок возмещения вреда в строительстве, ст. 60 ГрК РФ.

16. Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.

Утверждение проекта планировки территории — эта процедура станет предметом нашей статьи. Также мы рассмотрим иные важные сопутствующие вопросы, в т. ч. как происходит собственно разработка проекта планировки и др.

Документация по планировке территории

К документации по планировке территории законом отнесены (п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, далее — ГрК РФ):

• Проект планировки территории (далее — ППТ). Предназначен для выделения составляющих планировочной структуры территории, определения местоположения границ территорий различного функционального назначения, границ зон расположения объектов капстроительства и др.
• Проект межевания территории. Используется для определения границ земельных участков при их проектировании, установления или отмены красных линий.

Оба документа состоят из двух частей: основной, собственно требующей утверждения, и части, включающей материалы по аргументированию положений основной части (см. положение «О составе…», утв. постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 564).

Более подробно вопрос о составе указанной выше документации раскрыт в других материалах нашего сайта, в т. ч. в статье «Состав документации по планировке территории» и др.

Структура проекта планировки территории

Как таковая структура ППТ на законодательном уровне не закреплена, кроме отдельных положений, касающихся содержания основной его части и состава документации по обоснованию самого предлагаемого проекта (пп. 3-4 ст. 42 ГрК РФ).

Обычно ППТ состоит из следующих разделов:

1. Основная часть:

• пояснительная записка;
• графическая часть, включающая проект красных линий и схемы расположения уже имеющихся и проектируемых объектов планир. структуры, схему расположения объектов капстроительства;
• параметры и характеристики планируемого развития территории;
• описание очередности планируемого развития территории с описанием каждого отдельного этапа.

1. Материалы по обоснованию ППТ:

• карта преобразуемой территории с нанесением границ элементов планир. структуры;
• материалы по итогам проведения инж. изысканий на преобразуемой территории;
• пояснения и аргументация проекта границ зон планируемого размещения капобъектов;
• схемы размещения инфраструктурных объектов территории;
• аргументация соответствия заявляемых в проекте параметров требованиям нормативов в сфере градостроительства;
• схема размещения существующих объектов капстроительства;
• варианты планируемой застройки территории — в отношении объектов, размещаемых в зоне жилой и общественно-деловой застройки;
• список защитных и профилактических мероприятий от различного рода чрезвычайных ситуаций в отношении преобразуемой территории;
• список мероприятий по защите окружающей среды;
• аргументация выбранной очередности этапов преобразования территории;
• схема вертикальной планировки территории;
• прочие материалы и информация.

Разработка проекта планировки территории и его согласование

Целью подготовки ППТ является выделение элементов планировочной структуры, установление параметров их развития.

Разработка ППТ осуществляется по заданию компетентных органов, а также по решению частных лиц — в установленных законом случаях (пп. 1-1.2 ст. 45 ГрК РФ), например правообладателей земельных участков при осуществлении ими комплексной застройки территории и т. д.

В качестве исходных данных для разработки ППТ выступают:

• решение органа МСУ о разработке такого ППТ;
• архитектурно-планировочное задание;
• техническое задание на проектирование и др.

Подготовка ППТ осуществляется в соответствии с законодательными актами и нормативно-техническими документами РФ и субъектов РФ в сфере градостроительства.

Согласование проекта планировки территории производится компетентными органами власти федерального или муниципального уровня (например, согласование ППТ, подготовленного применительно к территориям исторических поселений федерального значения, производит Минкультуры России, см. положение…, утв. приказом Минкультуры России от 31.07.2013 № 1062), только после этого документация передается для утверждения проекта планировки территории (ст. 45 ГрК РФ).

Процедура утверждения проекта планировки территории

ППТ утверждается компетентным органом соответствующего уровня — в зависимости от статуса преобразуемой территории (см., например, Правила подготовки и утверждения…, утв. постановлением Правительства РФ от 27.07.2017 № 887 и др.). Например, таким компетентным органом может быть правительство города федерального значения и т. д.

При отказе одного или нескольких органов исп. власти субъектов РФ от согласования ППТ в отношении объекта рег. значения утверждение такого ППТ производится органом исп. власти федерального уровня с учетом результатов рассмотрения разногласий согласительной комиссией (п. 3.2 ст. 45 ГрК РФ).

При отказе от согласования ППТ органами власти муниципального уровня вопрос об утверждении такого ППТ передается компетентному органу исполнительной власти уровня субъекта РФ (п. 4.2 ст. 45 ГрК РФ).

ВАЖНО! Если ППТ разработан в отношении территорий поселений или городского округа, то до утверждения такого проекта по общему правилу обязательно его вынесение для рассмотрения и согласования на публичные слушания (ст. 46 ГрК РФ).

Итак, ППТ разрабатывается на основе задания компетентного госоргана соответствующего уровня или по решению частного лица — в установленных законом случаях. Утверждение проекта планировки территории производится уполномоченным органом госвласти соответствующего уровня.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.

Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.

В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.

Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:

• чертежи линейных объектов;
• объектов инфраструктуры;
• объектов капитального строительства.

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.

Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.

Столичные и краевые , а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

1. При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
2. Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

Содержание проектной информацииимеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

1. Основные положения.
2. Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
3. Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
4. Содержание.

Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.

Важным этапом проектирования является составление карты.

Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании нормативов и требований, определяемым Федеральным законом. Он опирается на Приказ Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

1. Правила составления карты.
2. Использование формата листа А-4.
3. Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
4. Использование только русского языка.
5. Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
6. Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
7. Пункты проекта.
8. Общий объём текста.
9. Правила подготовки ПМТ.

Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:

• данные о заказчике и исполнителе;
• по содержанию пояснительной записки;
• по кадастровым (исходным) данным участка;
• по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
• сведения о допуске к участку специалистов;
• по графическому плану;
• по приложениям.

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

• проект планирования территории;
• эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
• кадастровый паспорт участка;
• топографическую съёмку на участок.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте , которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай .

Этот проект является основой для формирования на его базисе проекта межевания и изготавливается аналогично. Основанием для его изготовления станет ваше заявление в органы местной власти. Он должен быть подготовлен, прежде чем вы приступите к подготовке проекта межевания или совместно с ним.

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.

Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:

• архитектурно-планировочное задание;
• справка о подключении к энергосетям;
• техническое задание на проектирование;
• градостроительное заключение;
• топографическая съёмка;
• правоустанавливающие документы на участок.

Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.

Согласование должно быть произведено:

• с администрацией муниципалитета;
• главным архитектором;
• инженерными службами.

В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

• до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
• 5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• 20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:

• до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
• 10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Стоимость указана без учёта НДС.

Образец проекта межевания вы можете скачать .

А образец проекта планировки .

Заключение

Как видно процесс подготовки ПМТ и ППТ достаточно трудоёмок, но его важность сложно переоценить, особенно если дело касается крупномасштабных застроек.

Как правило участники коллективной собственности оплачивают эту работу совместно, что не сильно отражается на бюджете дачников.

А при возведении новостроек – стоимость работ входит в общую стоимость предоставляемых жильцам квартир. При участии в долевом строительстве в первую очередь необходимо проверять у застройщика наличие ППТ, без которого он не имеет права приобретать инвестиции на будущее строительство

1. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации планировка территории осуществляется путем разработки и утверждения следующих видов документации по планировке территории:

1) проектов планировки территории;

2) проектов межевания территории;

3) градостроительных планов земельных участков.

3. Объектами разработки проектов планировки территории являются территории реорганизации, границы которых определяются Генеральным планом города Москвы или территориальными схемами.

4. Объектами разработки проектов межевания территории являются застроенные и подлежащие застройке территории. Проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в виде отдельных документов. На территориях реорганизации проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в соответствии с утвержденными проектами планировки территории. В зонах комплексного благоустройства проекты межевания территории разрабатываются в виде отдельных документов на основе Генерального плана города Москвы, правил землепользования и застройки с учетом территориальных и отраслевых схем.

5. Утратила силу.

6. Разработка градостроительных планов земельных участков объектов капитального строительства федерального, регионального значения может осуществляться:

1) на основе Генерального плана города Москвы в виде отдельных документов;

2) в составе территориальных, отраслевых схем, проектов планировки территории, проектов межевания территории или на их основе в виде отдельных документов.

7 — 8. Утратили силу.

Статья 39. Содержание проекта планировки территории

1. Проект планировки территории содержит:

1) чертежи, составленные на основе топографических планов в масштабе 1:2000;

2) положения о планировке территории.

2. В целях подготовки проекта планировки территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта.

3. На чертежах проекта планировки территории отображаются в соответствующих границах:

3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории с отображением категорий, видов, режимов охраны, использования указанных территорий, а также зон, режимов регулирования градостроительной деятельности в границах указанных территорий;

5) обозначенные красными линиями территории линейных объектов;

6) обозначенные красными линиями территории общего пользования;

7) земельные участки, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения с отображением назначения и планируемых параметров указанных объектов, функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;

8) участки территории, предназначенные для размещения иных кроме указанных в пункте 7 настоящей части объектов капитального строительства, с отображением функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;

9) земельные участки или участки территории, предназначенные полностью или частично для создания общественных пространств;

10) земли в границах территорий, указанных в пунктах 3, 5, 6 и 7, планируемые для резервирования для государственных нужд;

11) территории последующей разработки в соответствии с проектом планировки территории проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, проектов благоустройства территории.

4. Положения о планировке территории содержат:

1) основные показатели развития территории, в том числе показатели:

а) проектного баланса территории;

б) планируемой в границах территории численности населения, в том числе численности жителей, занятых, посетителей;

в) планируемых объемов застройки по видам назначения объектов капитального строительства;

г) планируемого развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененных территорий и показатели обеспеченности населения и территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененными территориями;

д) иные показатели;

2) перечень основных мероприятий по планировке территории с указанием последовательности выполнения таких мероприятий.

6. Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

1) характеристики существующего состояния и использования территории;

2) анализ предпосылок и перспектив развития территории;

3) обоснование проектных решений проекта планировки территории.

7. Состав и структура проектов планировки территории, материалов по обоснованию проектов планировки территории устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 40. Разработка, согласование и утверждение проекта планировки территории

1. Разработка проекта планировки территории осуществляется в соответствии с планом реализации Генерального плана города Москвы. Основанием для разработки проекта планировки территории является городская целевая программа развития застроенных территорий, реорганизации территорий, в соответствии с которой Правительство Москвы осуществляет одно из следующих действий:

1) заключает договор о развитии застроенной территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) осуществляет за счет средств бюджета города Москвы подготовку территории для целей ее реорганизации, строительство объектов инфраструктуры и формирование земельных участков для строительства объектов капитального строительства, после чего сформированные земельные участки предоставляются на конкурсной основе физическим и юридическим лицам;

3) осуществляет в целях развития на территории реорганизации объектов регионального значения за счет средств бюджета города Москвы весь комплекс мероприятий по реорганизации территории, включая строительство, реконструкцию объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, иных объектов капитального строительства, а также благоустройство территории.

2. Проект планировки территории подлежит:

1) рассмотрению в соответствии с настоящим Кодексом на публичных слушаниях;

2) согласованию с территориальными органами исполнительной власти административных округов, районов города Москвы, в границах которых осуществляется разработка проекта планировки территории, иными органами исполнительной власти города Москвы, осуществляющими отдельные полномочия в области градостроительной деятельности;

3) согласованию с федеральными органами исполнительной власти в случаях, установленных федеральным законодательством.

3. Муниципальное Собрание муниципального образования, входящего в границы разработки проекта планировки территории, направляет свои предложения к указанному проекту в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.

4. Для утверждения проекта планировки территории в Правительство Москвы представляются:

1) проект планировки территории и проект правового акта Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории;

2) перечень материалов по обоснованию проекта планировки территории с указанием их содержания;

3) протокол публичных слушаний, заключение о результатах проведения публичных слушаний по проекту планировки территории;

4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования;

5) заключения о согласовании проекта планировки территории.

5. На основании документов и материалов, указанных в части 4 настоящей статьи, Правительство Москвы принимает решение об утверждении проекта планировки территории или о его доработке.

6. Утвержденный проект планировки территории может быть оспорен в судебном порядке в соответствии с федеральным законодательством.

7. Органы государственной власти Российской Федерации, Московская городская Дума, депутаты Московской городской Думы, органы исполнительной власти города Москвы, муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования, заинтересованные физические и юридические лица могут представить в Правительство Москвы предложения о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории.

8. Порядок разработки, рассмотрения и согласования проектов планировки территории устанавливается Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 41. Содержание проекта межевания территории

1. Проект межевания территории содержит:

1) чертежи межевания территории, составленные на основе топографического плана в масштабе 1:2000;

2) положения о межевании территории;

3) градостроительные планы земельных участков, разработанные в составе проекта межевания территории.

2. На чертежах проекта межевания территории отображаются в соответствующих границах:

1) территории объектов культурного наследия;

2) зоны с особыми условиями использования территорий;

3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

4) функционально-планировочные образования жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения;

5) земельные участки линейных объектов;

6) земельные участки территорий общего пользования;

7) застроенные и подлежащие застройке земельные участки, в том числе:

а) существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

б) существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица;

в) планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

8) земельные участки, подлежащие резервированию для государственных нужд;

9) зоны действия публичных сервитутов.

3. В положениях о межевании территории применительно к каждому из указанных в пункте 7 части 2 настоящей статьи земельному участку указываются:

1) функциональное, строительное, ландшафтное назначение территории, установленное в соответствии с настоящим Кодексом;

2) виды разрешенного использования земельного участка, объектов капитального строительства, установленные правилами землепользования и застройки;

3) предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства;

4) ограничения использования земельного участка, объектов капитального строительства.

4. В целях подготовки проекта межевания территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта, которые содержат выполненные в соответствии с региональными нормативами и в соответствии с частью 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации расчеты размеров земельных участков.

5. Состав и структура проектов межевания территорий устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 42. Разработка, согласование и утверждение проектов межевания территории

1. Основанием для разработки проектов межевания территории являются правовые акты Правительства Москвы.

2. Согласование и утверждение проектов межевания территории, разработанных в составе проектов планировки территории, осуществляется в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса.

3. Порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территории, разрабатываемых в виде отдельных документов, устанавливается Правительства Москвы.

4. По проектам межевания не подлежащих реорганизации застроенных жилых территорий проводятся публичные слушания в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 43. Градостроительные планы земельных участков

1. Разработка градостроительных планов земельных участков осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и с формой градостроительного плана земельного участка, установленной Правительством Российской Федерации.

2. Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2.1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2.2. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территории или в виде отдельного документа.

2.3. В целях разработки градостроительного плана земельного участка объекта капитального строительства регионального значения или земельного участка из состава городских земель, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства по решению органа, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, может осуществляться подготовка материалов по обоснованию размещения на таком земельном участке объектов капитального строительства (далее — градостроительное обоснование).

3 — 7. Утратили силу.

8. Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями.

9. Порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Кодексом.

Статья 44. Особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях

1. Не подлежащими реорганизации жилыми территориями являются застроенные территории кварталов и функционально-планировочных образований (жилых групп, жилых микрорайонов) жилого назначения за исключением указанных территорий, подлежащих в соответствии с Генеральным планом города Москвы реорганизации, в том числе путем сноса в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации многоквартирных жилых домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу, реконструкции на основании адресных городских программ.

2. В целях защиты на не подлежащих реорганизации жилых территориях права жителей на благоприятную среду жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений строительство на указанных территориях новых объектов капитального строительства, а также реконструкция существующих объектов капитального строительства могут быть разрешены в следующих случаях:

1) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур районного значения, обеспеченность которыми населения на не подлежащей реорганизации жилой территории не соответствует региональным нормативам;

2) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных жилых домов, предназначенных для граждан, нуждающихся в социальной защите в жилищной сфере, если такое строительство, реконструкция не противоречит техническим регламентам, санитарным нормам, нормативам в части обеспеченности населения и (или) доступности для населения объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и территорий общего пользования, а также если при таком строительстве, реконструкции соблюдаются нормативные показатели обеспеченности существующих объектов капитального строительства участками территории;

3) по инициативе физического или юридического лица — правообладателя земельного участка, при условии, что планируемое указанным лицом строительство, реконструкция объекта капитального строительства:

а) обеспечивает соблюдение требований, установленных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании городских программ и указанных в пункте 2 настоящей части;

б) не требует прокладки к земельному участку инженерных коммуникаций, устройства проездов, подъездов к земельному участку, не нарушает сложившейся системы благоустройства и озеленения территории, в том числе в период подготовки территории к строительству, реконструкции и осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

3. Проекты межевания не подлежащих реорганизации жилых территорий, разработанные в составе или в соответствии с такими проектами межевания территории проекты градостроительных планов земельных участков и материалы по их обоснованию, а также проекты градостроительных планов земельных участков, разработанные в виде отдельного документа по заявлению правообладателей земельных участков, рассматриваются соответствующей окружной комиссией, представляются в установленном статьями 68 и 69 настоящего Кодекса порядке на публичные слушания и на рассмотрение муниципальных собраний соответствующих муниципальных образований.

4. Публичные слушания по проекту межевания не подлежащей реорганизации жилой территории, проекту разработанного в виде отдельного документа градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства, реконструкции объекта капитального строительства на не подлежащей реорганизации жилой территории, проводятся в обязательном порядке в соответствии с настоящим Кодексом. Муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования направляет свои предложения к указанным проектам в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.

5. По результатам публичных слушаний и предложений муниципального Собрания муниципального образования окружная комиссия принимает решение о представлении проекта межевания территории, градостроительного плана земельного участка на утверждение или о внесении изменений в указанные проекты.

6. Градостроительные планы земельных участков на не подлежащих реорганизации жилых территориях утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры, в порядке, установленном Правительством Москвы. Проекты указанных градостроительных планов земельных участков представляются на утверждение с обязательным приложением следующих материалов:

1) решение окружной комиссии о представлении градостроительного плана земельного участка на утверждение;

2) материалы, указанные в части 2.3 статьи 43 настоящего Кодекса;

3) протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний;

4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования.

• Глава 1. (Статьи 1—10 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
• Глава 2. (Статьи 11—18 )
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
• Глава 3. (Статьи 19—22 )
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
• Глава 4. (Статьи 23—27 )
  • Статья 23.
  • Статья 24.
  • Статья 25.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—30 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
• Глава 6. (Статьи 31—33 )
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.
• Глава 7. (Статьи 34—37 )
  • Статья 34.
  • Статья 35.
  • Статья 36.
  • Статья 37. Утратила силу
• Глава 8. (Статьи 38—44 )
  • Статья 38.
  • Статья 39.
  • Статья 40.
  • Статья 41.
  • Статья 42.
  • Статья 43.
  • Статья 44.
• Глава 9. (Статьи 45—50 )
  • Статья 45.
• Глава 10. (Статьи 51—57 )
  • Статья 51.
  • Статья 52.
  • Статья 53.
  • Статья 54.
  • Статья 55.
  • Статья 56.
  • Статья 57.
• Глава 11. (Статьи 58—65 )
  • Статья 58.
  • Статья 59.
  • Статья 60.
  • Статья 61.
  • Статья 62.
  • Статья 63.
  • Статья 64.
  • Статья 65.
• Глава 12. (Статьи 66—70 )
  • Статья 66.
  • Статья 67.
  • Статья 68.
  • Статья 69.
  • Статья 70.
• Глава 13. (Статьи 71—74 )
  • Статья 71. (Статьи 76—78 )
    • Статья 76.
    • Статья 77.
    • Статья 78.

Проект планировки территории (ППТ) - градостроительный документ, определяющий на определенной территории (квартал, микрорайон и т.д.) параметры уже существующих объектов капитального строительства и параметры объектов, которые могут быть размещены на рассматриваемой территории. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории, - численность населения и возможные объекты нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного и инженерного). Материалы ППТ утверждаются распорядительным документом Правительства Москвы и являются одним из необходимых документов для совершения реконструкции и нового строительства Объектов.

Разработка проекта планировки требуется для получения ГПЗУ при новом строительстве или при реконструкции объектов.

Типовой состав документации в проекте планировки территории:
1. Утверждаемая часть:
- чертеж планировки территории;
- положения.
2. Обосновывающая часть:
- пояснительная записка;
- схема расположения элемента планировочной структуры;
- схема организации улично-дорожной сети;
- схема границ зон с особыми условиями в М 1:2000;
- схема благоустройства в М 1:2000;
- схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
- схема размещения инженерных сетей и сооружений в М 1:2000;
- разбивочный чертеж красных линий;
- чертеж архитектурно - градостроительной концепции.
3. Типовые этапы согласования проекта планировки:
- предварительные согласования основных ТЭПов Объекта;
- проведение тендера на выбор генерального проектировщика на разработку архитектурной и градостроительной концепции;
- получение исходных данных для проектирования;
- разработка проекта технического задания;
- разработка презентационных материалов;
- распоряжение уполномоченного органа на разработку ППТ;
- разработка проекта планировки территории;
- рассмотрение документации по планировке территории на публичных слушаниях;
- утверждение проекта планировки территории субъектом РФ.
В состав проекта планировки территории могут входить проект межевания территории, проект ГПЗУ.

Какие же шаги необходимо предпренять правообладателю земельного участка, заинтересованному в капитализации развитии земельного участка? Необходима разработка проекта планировки территории. В результате появится ответ на вопрос, что в перспективе может быть построено на рассматриваемой земле, какого функционала и каком количестве.

Для примера рассмотрим условный арендуемый (или находящийся в собственности) земельный участок площадью 10 га с существующими капитальными Объектами производственно-складского и административного назначения, расположенный в районе Третьего транспортного кольца Москвы. Цифры рассмотрим условные, но эта ситуация достаточно распространена для большинства городских территорий и может рассматриваться как для одного земельного участка площадью 10 га, так и для нескольких участков площадью 1-3 гектара.

Этапность действий для последующей разработки ППТ следующая:
- проведение оценки возможностей использования территории (АИС-анализ);
- разработка эскиза Архитектурно-градостроительного решения (АГР);
- разработка обосновывающего материала градостроительного потенциала развития территории и расчет ее градостроительной емкости.
При этом должны быть учтены вопросы градостроительного окружения, наличия или отсутствия природоохранных зон и ограничения, обусловленные присутствием объектов исторического наследия, влиянием санитарно-защитных зон, а также транспортного обеспечения.

Предположим, что в результате предварительных проработок возникает концепция размещения административно-жилого квартала общей площадью новой застройки 200 тыс. кв.м, включающего в себя жилой массив, школу, детский сад, культурно-бытовой объект и бизнес-центр на 2500 рабочих мест. Материалы концепции должны быть представлены на согласование руководству Москомстройинвеста и Москомархитектуры, затем поступить для обсуждения и одобрения в рабочую группу ГЗК и на заседание ГЗК у Мэра города с вопросом: «о разработке материалов ППТ за счет средств инвестора».

Выполнение обоснования развития, его согласование и представление на ГЗК вряд ли может быть выполнено самостоятельно правообладателем территории, так как все это требует определенных градостроительных навыков. Тем более что в каждом конкретном случае развития той или иной территории предстоит решение конкретных сложных градостроительных вопросов.

В роли Технического заказчика по сопровождению разработки обосновывающего материала для выпуска и утверждения ППТ оптимальным исполнителем выступает коллектив компании «УКС «ЛАРЖ» .

После получения решения ГЗК о возможности выполнения ППТ за счет средств инвестора и определения границ разработки проекта планировки территории наши специалисты совместно с ответственным органом исполнительной власти Правительства Москвы подготовят техническое задание на выполнение материалов ППТ с указанием функционала застройки будущего квартала и ориентировочной цифрой будущих квадратных метров.

Непосредственно выполнение графических и расчетных материалов ППТ последует при участии института НИиПИ Генплана Москвы или ГУП ГлавАПУ в отношении разработки транспортной доступности будущего квартала и, возможно, специалистов в части застройки зон охраны памятников, если таковые попадают в территорию. Разработка материалов ППТ должна проводиться в тесном контакте с Префектурой административного округа, где впоследствии необходимо провести публичные слушания по материалам ППТ на территории района размещения.

После всех согласований готовые материалы ППТ утверждаются на заседании ГЗК с последующим выпуском распорядительного документа Правительства Москвы об утверждении ППТ. При наличии протокола Префектуры о положительных публичных слушаниях специалисты компании «УКС «ЛАРЖ» подготовят полный пакет документов правообладателя земельного участка, на основании которого Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ с функционалом и ТЭПы будущих объектов строительства в соответствии с материалами ППТ).

Отдельно необходимо отметить, что в тех случаях, когда на территории разработки ППТ расположены земельные участки и объекты недвижимости нескольких правообладателей, получение ГПЗУ будет значительно сложнее, так как ТЭП всей разработки должны быть поделены для каждого участника. В этой ситуации повышается роль Технического заказчика - разработчика обосновывающего материала застройки и материалов ППТ. Он должен еще на этапе разработки обоснования по возможности удовлетворить желания всех соседей. Проблема зачастую непростая, и решать ее приходится на всех этапах разработки ППТ. Ее позитивным итогом является получение всеми соседями ГПЗУ на свои земельные участки, удовлетворяющие общие представления о будущей застройке.