Как правильно составить инвестиционный договор. Договор об инвестиционной деятельности

• Процесс инвестирования

Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?

Что такое инвестирование в строительство?

Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта. Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой. Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.

Многие инвесторы сейчас вводят в практику вкладывать чужие деньги в проект, например того же банка, и после продажи или сдачи в аренду купленной недвижимости, отдают деньги. Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.

Как стать собственником земли без денег

Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше. Чтобы стать инвестором, не обязательно покупать недвижимость, а следует заключить инвестиционный договор строительства жилого дома. Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.

Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.

Процесс инвестирования

Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость. Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.

В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо. Инвестор в недвижимость должен действовать в рамках закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», который достаточно сильно отличается от закона «О долевом участии в строительстве». В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.

Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.

Обязательно к прочтению и изучению

5 чек-листов для инвестора в недвижимость

Когда заключается инвестиционный договор

Для осуществления финансирования масштабного жилого проекта можно вложить в него деньги в любой удобный момент. Если договор о долевом участии может быть оформлен только после того, как застройщик получил разрешение на строительство, то инвестиционный договор можно заключить даже на стадии возникновения идеи о строительстве.

Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.

Можно ли расторгнуть инвестиционный договор

Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски. Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу. Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.

Когда договор инвестирования завершает свое действие

Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме. Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье. Раньше существовали схемы, когда по договору инвестирования можно было купить сразу несколько квартир в доме, однако на сегодняшний день такое переоформление будет считаться незаконным.

Как видите, для того чтобы стать инвестором необходимо заключить специальный договор вложения денег в строительство и стать неотъемлемым участником коммерческого проекта, разделив с другими его участниками как прибыль, так и риски. Инвестировать деньги в недвижимость можно на любом этапе развития проекта, однако инвестор не имеет права покупать жилье для последующего собственного проживания – в этом случае на раннем этапе строительства должен оформляться договор долевого участия в строительстве.

И заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Инвестиционный договор - это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны - это заказчик и инвестор.

Заказчик - это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное - это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

• в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
• выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

• заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
• инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
• такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

• придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
• предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
• предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
• сдача результата проведения инвестиционного проекта;
• предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
• привлечение необходимых лиц для заключения договора;
• контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
• обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

• передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
• после окончания работы принимает объект от заказчика;
• выплата вознаграждения заказчику.
• обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

• четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
• важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
• права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

• осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
• после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
• после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

• Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
• Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
• Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
• Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
• Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор - это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

• Скачать образец договора инвестирования в недвижимость .

г. Москва «___» _________201_ года.

Открытое акционерное общество «_____________________________», (сокращённое наименование ОАО - «_______»), в дальнейшем именуемое, «ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и _____________________________, __________ года рождения, ИНН - __________, паспорт ________________, выданный _________г., ОВД _____________ именуемый в дальнейшем «ИНВЕСТОР», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор инвестирования (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Инвестиции - собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли. В соответствии с настоящим договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
1.2. Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.
1.3. Проект - необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.
1.4. Результат инвестиционной деятельности - торговый центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.
1.5. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.
1.6. Работы - весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего договора.
1.7. Земельный участок - участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый N ____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ (указать реквизиты распорядительного документа) на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.
1.8. Проектная документация - исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.
1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. По настоящему договору Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.
По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договору __________ (мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества).
2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Предварительный размер инвестиций по настоящему договору инвестирования определен Сторонами в размере ___________________ рублей.
3.2. Инвестиции направляются Инвестором Заказчику-Застройщику по частям. Конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются Сторонами в ______________.
3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для выполнения проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на выполнение проекта.
3.4. За выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязанностей (услуг) по настоящему договору Инвестор дополнительно к инвестициям, указанным в настоящем разделе, ежемесячно до _______ числа месяца перечисляет Заказчику-Застройщику денежные средства в размере _________________ рублей, в том числе НДС - ____% - __________ рублей. Оплата за выполнение услуг Заказчиком-Застройщиком входит в сметную стоимость результата инвестиционной деятельности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Инвестор обязан:
4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим договором, в том числе оплату услуг Заказчика-Застройщика.
4.1.2. В _______ - дневный срок после подписания настоящего договора инвестирования передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором проект в составе: ____________________________.
4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с договором инвестирования.
4.1.4. Назначить представителей для работы государственной комиссии по приемке завершенного строительством результата инвестиционной деятельности.
4.1.5. Осуществить со своей стороны приемку результата инвестиционной деятельности по настоящему договору путем подписания акта приема-передачи.
4.1.6. С момента передачи результата инвестиционной деятельности возложить на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором инвестирования.
4.2. Инвестор имеет право:
4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности.
При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.
4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей
4.3. Заказчик-Застройщик обязан:
4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции обеспечить осуществление проекта, в том числе:
- обеспечить подготовку строительной площадки;
- организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить строительство материалами и оборудованием;
- обеспечить надлежащее выполнение Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;

и т.д…

Весь образец договора инвестирования строительства в прикрепленном файле.

В чем суть договора инвестирования строительства?

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда , купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К характерным особенностям соглашения об инвестированииможно отнести следующие моменты:

• отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
• до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
• каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
• средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
• лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

Предметом договора инвестирования является процесс осуществления строительства или реконструкции объекта на основе привлеченных финансовых средств. Условие о предмете в обязательном порядке прописывается в тексте договора инвестирования, при этом в первую очередь описываются характеристики возводимого недвижимого объекта.

Особенностью договора инвестирования строительства является сложность описания такого объекта, т. к. на момент оформления сделки его еще нет в наличии. Поэтому в договоре используются такие специфические формулировки, как «строительный адрес», «проектная площадь» и т. п. Вместе с тем текст соглашения и приложений к нему должны довольно четко определять месторасположение и строительно-технические характеристики объекта (материал стен, этажность и пр.).

Стороны договора инвестирования: инвестор (лицо, вкладывающее средства) и застройщик (лицо, берущее обязательство по возведению объекта). В качестве инвестора могут выступать как организации, так и физлица или государственные/муниципальные органы. Застройщиками могут быть юридические лица и граждане, имеющие статус ИП.

Что касается строительства многоквартирных домов, то закон предъявляет специальные требования к застройщику, а именно:

• он является юридическим лицом;
• имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды;
• имеет оформленное разрешение на проведение строительства на данном участке.

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
   • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
   • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Форма и дополнительные условия договора

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

• специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
• права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
• порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
• возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
• порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
• права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
• дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

• риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
• в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
• застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Как снизить риски при заключении договора инвестирования?

Договор инвестирования в бизнесявляется на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

1. В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
2. Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
3. Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.