Как рассчитывается кадастровая стоимость частного жилого дома. Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, причины ее завышения

Вот уже не первый год в нашей стране правительство планирует ввести единый налог на недвижимость, который станет заменой налогу на землю и . В результате чего, повсеместно проходит массовая кадастровая оценка объектов недвижимости. Эта оценка проводится государственными органами и ориентируется на рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости. Из чего складывается и как проводится?

Если говорить коротко, то такая цена складывается из оценки земельного участка, который относится к недвижимости, и цены на само жилое помещение. Если речь идет о Московской квартире, то естественно, земля не учитывается.

Проводят процедуру такой оценки специалисты из БТИ. Они производят все необходимые манипуляции, выносят решение и отправляют полученные данные в кадастровый фонд. Эти данные могут обновляться каждые 5 лет. Поэтому установленная стоимость, в любом случае, не будет постоянно расти.

Как проводится кадастровая оценка столичных квартир?

Данный процесс осуществляется с учетом только самых объективных факторов. То есть, при такой оценке учитывается:

Тип дома (панельный, монолитный и тд.)

Отделка жилья

Его расположение

Но здесь не учитываются колебания рынка, предложения и спрос на недвижимость. В результате чего, кадастровая стоимость ориентирована на , но таковой не является.

На сегодняшний день, в Москве уже есть несколько примеров, когда кадастровая цена квартиры устанавливалась на уровне полумиллиона рублей. При этом ее продавали в 5-6 раз дороже. Но данный факт скорее является плюсом, нежели минусом для владельца жилья. Ведь новый кадастровый налог — это 0,1% от цены жилой площади. И чем выше эта цена, тем больше уровень такого сбора.

Следует отметить, что до последнего времени государство оценивало жилье по принципу остаточной стоимости. Тогда квартиры имели официальную цену, которая была крайне незначительной. В результате чего, налог на недвижимость был слишком небольшим. А это как раз и породило реформы в данной сфере.

Земля и ее кадастровая цена

Так как кадастровая стоимость недвижимости — это цена земельного участка, прибавленная к цене всех построек расположенных на нем, то здесь нельзя обойтись и без оценки земельных угодий.

Если земля, на которой расположен частный дом, относится к садовому или дачному товариществу, то ее оценка происходит согласно данным статистики. Для этого просто проводится анализ рынка за последние месяцы.

А вот когда земельный участок является сельскохозяйственным или относится к лесному фонду, то здесь уже рассчитывается его доходность. Специалисты проводят подсчеты, связанные с тем, каким образом и какую прибыль можно получить с данной земли. На основе этих данных устанавливается окончательная цена.

Кадастровая стоимость – это один из критериев, влияющий на размер налога и/или аренды. Но не каждый знает, что такое кадастровая стоимость дома, как ее определить, какие факторы влияют на размер, и можно ли ее оспорить. Предоставленная информация в данной статье поможет найти ответы на эти вопросы и в будущем снизить некоторые расходы.

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Результаты оценки в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

1. Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
2. Площадь дома.
3. «Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом.
4. Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
5. Инфраструктура и коммуникации. При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
6. Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Наряду с кадастровой стоимостью существует рыночная. В ФЗ № 135 под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта на рынке, т. е. цена, по которой может быть отчужден дом в условиях конкуренции. При этом она может быть больше или меньше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная оценка более детальная. Дополнительно учитываются ремонт, планировка, наличие мебели, соседи, участок, водоемы, магазины и многие другие факторы.

Главные отличия:

1. Кадастровую стоимость определяет государство в лице БУ, а рыночную может определить частный оценщик.
2. При рыночной оценке учитывается больше критериев.
3. Кадастровая оценка проводится раз в 3 – 5 лет, а рыночная – при осуществлении сделки с недвижимостью (продажа, залог, обмен), при изъятии у должника, при определении стоимости вкладов в уставный капитал и при анализе рынка недвижимости.

Примером может послужить ситуация, когда БУ определило КС дома в размере 1,5 млн. руб., не учитывая проведенного ремонта и наличия дорогостоящей мебели, а рыночная оценка установила, что цена дома составляет порядка 1,9 млн. руб.

Расчет кадастровой стоимости дома

Рассчитать кадастровую стоимость можно на различных сервисах в интернете, сделать запрос на сайте Росреестра или самостоятельно по определенной формуле. В интернете предложены формулы для расчета КС, однако ни одна из них не даст достоверной информации.

Формула для расчета

КС = S + (Ки + Кс) * Кп

КС – кадастровая стоимость

S – площадь дома

Ки – коэффициент инфраструктуры и коммуникаций

Кс – коэффициент специфики

Кп – переходный коэффициент

Пример

S – 100 кв. м.

Ки – 1000 р.

Кс. – 700 р.

КС = 100 * (1000 + 700) * 3

При таком расчете КС = 510 000 р.

Не стоит забывать, что это только примерный расчет. Точный размер коэффициентов знают только оценщики. Поэтому надежный способ узнать КС – обратиться в специализированные органы или через интернет.

Определение кадастровой стоимости дома

Самостоятельный расчет никогда не даст достоверной информации, касающейся КС. Посмотреть точную ее сумму можно несколькими способами:

• лично в Росреестре;
• в МФЦ;
• через интернет;
• через Почту России.

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Получить ее можно в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ предоставляется платно. Размер госпошлины составляет для юридических лиц 2200 р. на бумаге и 600 – в электронном виде, а для физических 750 и 300 р. соответственно. Также можно бесплатно узнать КС в режиме онлайн. Если нужен официальный документ, подтверждающий сумму, то лучше заказать платную выписку ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить следующий пакет документов:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на дом;
• квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы получить выписку в Росреестре, нужно посетить территориальное подразделение и предоставить пакет документов. В течение 3 дней выписка будет готова и ее можно забрать лично, или заказать доставку курьером. Узнать КС через МФЦ можно аналогично первому варианту. Отличием будет срок предоставления выписки – до 5 рабочих дней.

Заказ выписки через почту несколько отличается. Пакет документов отправляется заказным письмом на адрес кадастровой палаты. После того как письмо будет доставлено, специалист изучит документы и направит выписку по адресу заявителя. Такой вариант может значительно увеличить срок получения выписки.

Заказать официальную выписку через интернет можно на сайте Росреестра.

Данный вариант возможен для зарегистрированных пользователей. В первую очередь необходимо заполнить заявку в разделе «Получить выписку из ЕГРН». При заполнении указывается предпочитаемый способ получения выписки: в электронном виде или на бумаге. Выписка будет отправлена на e-mail или Почтой России по адресу.

Если нужно узнать КС без документального подтверждения, можно воспользоваться бесплатными сторонними порталами или на сайте Росреестра.

В последнем варианте выбрать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Заполнить форму и отправить запрос. После отправки откроется страница, где будет указана КС.

Изменение/оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости дома

Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:

• площадь дома;
• назначение здания;
• усовершенствование инфраструктуры и коммуникаций;
• изменение экономической ситуации в регионе;
• изменение качественных характеристик;
• другое.

Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.

Определение КС необходимо в следующих случаях:

1. Исчисление налога. Налог на недвижимость оплачивается исходя из кадастровой стоимости. Такой способ расчета платежей будет введен во все регионы до 2020 г.
2. Арендная плата. В случаях, когда арендодателем является государство, сумма платежей определяется исходя из КС объекта.
3. Оформление наследства у нотариуса. Данная процедура платная. Размер госпошлины напрямую зависит от КС наследуемого имущества.
4. Выкуп у государства. Чтобы осуществить приватизацию в случаях, не предусмотренных ФЗ «О дачной амнистии», необходимо выкупить дом у государства. Сумма выкупа – это размер КС.

Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:

• комиссию, созданную при Росреестре;

Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.

Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.

Документы для оспаривания КС

• Заявление;
• паспорт заявителя;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (при необходимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения КС (при необходимости);
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).

Выводы по теме

1. Кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, созданные государством.
2. Она не всегда равна рыночной стоимости.
3. От размера КС напрямую зависят расходы собственников и арендаторов.
4. Результаты кадастровой оценки можно оспорить в досудебном и судебном порядке.

В завершение стоит отметить, что, зная кадастровую стоимость дома, можно избежать лишних расходов и оценить будущие налоговые затраты.

В большинстве случаев расчет кадастровой стоимости (КС) земли выполняется специализированными расчетными организациями по специальным методикам. В некоторых случаях эту стоимость можно оценить самостоятельно по приближенным формулам.

Как рассчитывается

Довольно часто собственник участка или арендатор не согласны с кадастровой стоимостью земли, особенно когда эта стоимость значительно завышена по сравнению с рыночной стоимостью. Такое положение грозит завышенными налогами на землю и повышенной арендной платой. В таких случаях собственник участка может подать заявление об использовании для данного участка рыночной стоимости.

Из чего складывается кадастровая стоимость земли

Оценка КС земельного участка производится по определенным правилам. Такие правила приведены, например, в правительственном документе № 316 от 8.04.2000 г. и его дальнейших редакциях.

В соответствии с этими правилами КС земель определяется их целевым назначением и функциональным использованием.

При кадастровых работах производится определение оценочных зон, в которых располагаются близкие по характеристикам участки земли. Для таких зон определяется средняя (удельная) стоимость.

КС земель сельскохозяйственного назначения (сюда не входят земли для садоводства, дач и огородничества) в соответствии с «Методическими указаниями» (приказ № 445 МЭР от 20.09.2010 г.), производится в 3 этапа:

• росреестром или его органами формируется перечень участков земли;
• определяются удельные показатели КС участков;
• оценивается КС участков.

Для оценки КС участков земли, лежащих в пределах населенных пунктов, должны быть построены специальные статистические модели (Приказ МЭР №39 от 15.02.2007 г.). В соответствии с указаниями МЭР в эти модели должны вводиться данные о факторах стоимости земли.

В соответствии с регламентом Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года.

Методики и формулы расчета

На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС.

В результате значения КС для участка земли, выполненные разными организациями, могут иногда довольно значительно отличаться друг от друга.

• составляется договор и ТЗ на оценку КС земельных участков;
• производится сбор и анализ информации о рынке земельных участков;
• выбираются ценообразующие факторы и тип статистической или иной модели расчетов;
• производится группировка участков с похожими характеристиками;
• строится модель по оценке КС и проверяется ее качество;
• рассчитывается КС участков;
• пишется отчет о работе;
• после утверждения КС участков заносят в кадастр.

Кс=Пл? (Ки+Кл)?Кп, где

• Кс (руб.) – стоимость кадастровая,
• Пл (м2) – площадь участка,
• Ки , Кл (руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики,
• Кп – переходный коэффициент.

Определение КС с помощью сайта Росреестра

Во-первых, необходимо войти на портал госуслуг сайта Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/. Далее за небольшую плату от 150-200 руб. можно получить данные из ГКН или ЕГРП.

Другой путь – использование портала Консультант по адресу: https://www.assessor.ru/notebook/zemelnyj_nalog/kadastrovaya_stoimost_zemli/. На этом ресурсе после установки в соответствующих строчках кадастрового номера участка или его адреса обеспечивается выход в разделы ГКН и ЕГРП.

После входа, например, в ГНК в режиме онлайн появляются справочные данные о земельном участке.

Эти данные включают:

• номер участка;
• категорию земель;
• площадь;
• даты утверждения КС;
• адрес.

Пример. В таблице приведена онлайн информация по участку №119 СНТ «Изобретатель» Зарайского района в Подмосковье.

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается государственными органами. Перерасчет этой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет. Можно самостоятельно произвести расчет КС, но только с большим приближением. Наилучший метод получения точных данных о КС участка – это обращение в органы Росреестра или использование Интернета.

Под понятием кадастровой стоимости недвижимости подразумевается вычисление денежной стоимости разных объектов. Это может быть абсолютно любое строение или участок земли. Давайте разберемся детально, как вычисляется этот размер.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно узнать, если изучить базу данных Росреестра и ознакомиться с данными Фонда, контролирующего кадастровую оценку. Необходимую информацию можно найти в кадастровом паспорте или же в выписке из него. При этом учитывается обязательно дата оценки и выдачи документа, периодичность обновления данных.

С учетом стоимости недвижимости, те, кто ее арендует, должны платить соответствующую арендную плату. Кроме того, от этого зависит и выкупная стоимость объекта. Покупая недвижимость, взятую в аренду, нужно будет заплатить сумму, установленную государством и указанную в соответствующих документах.

Но перед тем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости, нужно определиться, что именно вам нужно. Это может быть:

1. Обычная справка.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка.

В справке будет содержаться актуальная сумма. С нее будет высчитываться налог за выбранный период времени. Эта информация будет доступна всем. Нужно только знать кадастровый номер, адрес регистрации недвижимости. Эти данные просто вводятся в поисковую систему сайта Росреестра.

Что касается кадастровой выписки и паспорта, то они будут выданы только после того, как будет уплачена госпошлина . Вся нужная информация может быть предоставлена в качестве бумажного носители или же онлайн. Правом на получение такой информации обладают:

• владельцы недвижимости;
• прямые наследники;
• те, кто хочет выкупить недвижимость, а также официальные арендаторы.

При необходимости вы можете обратиться за онлайн-консультацией к специалистами на сайте.

Как определяется кадастровая стоимость?

Размер кадастровой стоимости представляет собой математическую величину. Поэтому и рассчитывается по строгим правилам. Они зафиксированы в Росреестре. По правилам переоценка недвижимости должна выполняться один раз в пять лет. За это время цены на недвижимость могут поменяться. Да и окружающая инфраструктура тоже не стоит на месте. В процессе расчета учитываются такие данные:

1. Цена одного метра квадратного. Отметим, что у каждого города или региона она своя.
2. Большое значение имеет и то, когда было возведено строение и насколько оно изношено физически.
3. Место расположения недвижимости. Если речь идет о квартире, то обязательно учитывается район, этаж и наличие лифта.
4. Общая площадь помещения или участка земли, который оценивается.
5. Имеет значение и состояние экономики в регионе, в котором находится недвижимость.

Когда все необходимые параметры будут указаны, путем математического расчета вычисляется кадастровая стоимость недвижимости. Отметим, что данная величина носит лишь примерный характер. Она может сильно отличаться от рыночной стоимости. А все потому, что не учитываются некоторые индивидуальные особенности. К примеру, архитектура здания, планировка помещения и так далее.

К большому сожалению, сейчас все еще не сформирован четкий порядок расчетов.

Каждая организация, занимающаяся оцениванием по контракту с Росреестром, проводит оценку недвижимости по-своему.

Другими словами единой расчетной методики сформировано не было. Росреестр утвердил только те составляющие, по которым формируются все данные. При этом каждая организация интерпретирует их по своей методике. Поэтому разница в цифрах довольно большая.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Оспорить размер кадастровой стоимости можно двумя способами:

• при помощи экспертной комиссии. Она имеется при каждом территориальном подразделении Росреестра;
• в суде общей юрисдикции.

К таким методам владельцы могут прибегнуть в случае, если в документах указали ошибочные данные. К примеру, вместо четырех комнат написали пять. Также владельцы имеют право оспорить решение, если количество квадратных метров указано неправильно, если завышен размер налоговых отчислений.

Как проводится государственная кадастровая оценка?

Теперь давайте разберемся, как работают оценщики. Организация, которая получила право заниматься оцениванием, должна строго соблюдать предписание закона, касающееся деятельности оценщиков. Обязательно учитывается и актуальные цены рынка недвижимости.

Оценщики должны учитывать расположение недвижимости, район, где она находится, инфраструктуру, близость дорог, наличие рядом магазина, аптеки, школы и так далее. Учитывается и назначение недвижимости, материал, их которого сделаны наружные стены. Эти факторы позволят работника прийти к верным итогам.

Объекты недвижимости оценщики делят на группы по подобности. У каждой группы имеется своя оценочная формула. На основе этой формулы и делаются дальнейшие расчеты.

Оценщики определяют кадастровую стоимость одного метра квадратного в рублях для каждой отдельной группы. Они умножают показатель на общую площадь недвижимости и получают окончательный результат стоимости.