Автоматизированная система мониторинга и управления недвижимостью «Бизнес-кадастр»

Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка — это совокупность действий, собранных в единую систему. ГКО включается в себя:

• Вынесение решения о необходимости проведения государственной кадастровой оценки;
• Составление списка недвижимости, нуждающегося в ГКО;
• Выбор ответственного за исполнение работ лица, определяющего кадастровую стоимость с последующим заключением с ним договора на предоставление своих услуг;
• Оценка кадастровой стоимости недвижимости и написание отчета об определении кадастровой стоимости;
• Проведение экспертизы отчета по вопросу определения кадастровой стоимости;
• Согласование и утверждение итогов определения кадастровой стоимости;
• Предоставление утвержденных результатов работ по определению кадастровой стоимости недвижимости;
• Внесение результатов определения кадастровой стоимости в базу данных государственного кадастра недвижимости.

Вся информация, собранная в результате проведения ГКО направляется в государственный фонд данных по кадастровой оценке.

Максимальный срок между проведениями ГКО составляет пять лет.

Государственная кадастровая оценка проводится по состоянию на 1 января года проведения работ.

Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки:

1. Земельный кодекс Российской Федерации

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560 «Об утверждении подпрограммы создания системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы) Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)"»

6. Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержден приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 года № 215

Методическая база государственной кадастровой оценки:

1. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336)

4. Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49

6. Временная Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждена руководителем Росземкадастра 04.02.2004

7. Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации от 26.08.2002 № П/307

8. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Правовые основы оценки земли

Вопросы кадастровой оценки земли становятся в современных условиях исключительно актуальными в связи с тем, что земельный налог является одним из бюджетообразующих.

Оценка земли - область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным гос органом.

Субъекты оценочной деятельности: юр. и физ. лица (ИП), а так же потребители их услуг (заказчики).

Объект оценки - земельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.

В ЗК названы 2 вида стоимости участков, каждая из которых используется в целях, определенных законодательством:

• 1. Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законами.
• 2. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ФЗ "Об оценочной деятельности").

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Так же оценка м.б. установлена на основании суда, тогда суды сами выбирают оценщика. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Все перечисленные ниже аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Правовое обеспечение оценки стоимости земли

Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов. У нас в стране принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. В России существует 4х-уровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли.

1. ФЗ-ны. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; ЗКРФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ; ФЗ «О введении в действие ЗКРФ» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

2. Постановления Правительства РФ. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519; Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в гос. или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808; Правила проведения гос. кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316; Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278; Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли»; Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь с/х производства, утвержденное постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77.

3. Ведомственные нормативные акты. Это нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение. Сюда относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики гос. кадастровой оценки земель и др.

4. Нормативные акты субъектов РФ. Например, в Москве такими документами являются «Основные положения кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, «Методика расчета размера платы за право аренды земельного участка», утвержденная Правительством Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов.

Имущественные права на землю.

Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Порядок проведения гос кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ определяется Правилами проведения гос. кадастровой оценки земель . Гос. кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Гос. кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты гос. кадастровой оценки земель вносятся в гос. земельный кадастр.

Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

• - при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо МО, в качестве предмета залога;
• - при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО;
• - при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или МО, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юр. лиц,

Проведение оценки участков является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• - при национализации имущества;
• - при ипотечном кредитовании физ. и юр. лиц в случаях возникновения споров о стоимости участка;
• - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;
• - при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии участков у собственников для гос. или муниципальных нужд;
• - при проведении оценки участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Учебное пособие посвящено истории развития и процессу становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. В нем обобщена эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки недвижимости, исследована кадастровая оценка недвижимости с позиции институциональной экономической теории. В конце каждой главы приведены вопросы для самоконтроля, которые помогут студентам освоить материалы учебного пособия.

Шаг 1. Выбирайте книги в каталоге и нажимаете кнопку «Купить»;

Шаг 2. Переходите в раздел «Корзина»;

Шаг 3. Укажите необходимое количество, заполните данные в блоках Получатель и Доставка;

Шаг 4. Нажимаете кнопку «Перейти к оплате».

На данный момент приобрести печатные книги, электронные доступы или книги в подарок библиотеке на сайте ЭБС возможно только по стопроцентной предварительной оплате. После оплаты Вам будет предоставлен доступ к полному тексту учебника в рамках Электронной библиотеки или мы начинаем готовить для Вас заказ в типографии.

Внимание! Просим не менять способ оплаты по заказам. Если Вы уже выбрали какой-либо способ оплаты и не удалось совершить платеж, необходимо переоформить заказ заново и оплатить его другим удобным способом.

Оплатить заказ можно одним из предложенных способов:

1. Безналичный способ:
   • Банковская карта: необходимо заполнить все поля формы. Некоторые банки просят подтвердить оплату – для этого на Ваш номер телефона придет смс-код.
   • Онлайн-банкинг: банки, сотрудничающие с платежным сервисом, предложат свою форму для заполнения. Просим корректно ввести данные во все поля.
     Например, для " class="text-primary">Сбербанк Онлайн требуются номер мобильного телефона и электронная почта. Для " class="text-primary">Альфа-банка потребуются логин в сервисе Альфа-Клик и электронная почта.
   • Электронный кошелек: если у Вас есть Яндекс-кошелек или Qiwi Wallet, Вы можете оплатить заказ через них. Для этого выберите соответствующий способ оплаты и заполните предложенные поля, затем система перенаправит Вас на страницу для подтверждения выставленного счета.

«АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ 1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости В соответствии со ст. 21.11 ...»

-- [ Страница 1 ] --

АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЙ

ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

1.1 Понятие государственной кадастровой оценки и кадастровой

стоимости

В соответствии со ст. 21.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», под государственной кадастровой оценкой

понимается совокупность действий, включающая в себя:





принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчёта об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учётом особенностей, установленных ФЗ-135.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ФЗ-135, ст. 24.12).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции от 28.12.2010 установлено, что до 1 января 2013 года полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в ФЗ-135 (за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.1 этого закона), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Данное положение нашло отражение в «Разъяснениях Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости» от 27.05.2011. В нём указано, что в соответствии с текущей редакцией Федерального закона №167-ФЗ и Федерального закона №135-ФЗ заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в период до 1 января 2013 года может выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учёта и ведения государственного кадастра недвижимости.

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ФЗ-135, ст. 24.13).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Индивидуальная оценка конкретного объекта недвижимости осуществляется в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки.

Ни ФЗ-135, ни ФСО-4 не дают специального определения кадастровой стоимости земельного участка.

В то же время в соответствии со смыслом Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152) участки оцениваются в состоянии условно свободных. При этом подразумевается, что участки свободны от капитальной застройки зданиями и сооружениями. Наличие на участке сетей инженерной инфраструктуры не подлежит учёту при кадастровой оценке земель населённых пунктов как улучшения, но может использоваться как ценообразующий фактор, повышающий стоимость участка.

1.2 Перечень нормативных документов Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации регламентируется следующими документами (Таблица 1.1).

–  –  –

Проведение государственной кадастровой оценки земель Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии со следующими документами (Таблица 1.2).

–  –  –

заказчиком работ по определению кадастровой кадастровой стоимости в уполномоченный федеральный стоимости, утверждение результатов определения орган исполнительной власти, осуществляющий кадастровой стоимости, направление сведений о функции по государственной кадастровой оценке, кадастровой стоимости в уполномоченный опубликование утверждённых результатов определения федеральный орган исполнительной власти, кадастровой стоимости) Комитетом по земельным осуществляющий функции по государственной ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и кадастровой оценке, опубликование утверждённых порядок осуществления этой функции результатов определения кадастровой стоимости" Государственный контракт от 08.04.2011 № 1-ЕИ (РНК 0172200004011000034) между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Устанавливает порядок и требования к проведению Петербурга и Санкт-Петербургским комплекса работ по кадастровой оценке земельных государственным унитарным предприятием участков города Санкт-Петербурга «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

Общие положения, касающиеся определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержатся в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Данный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Он формулирует дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки кадастровой стоимости по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки.

Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утверждённых приказами Минэкономразвития и Росземкадастра (Таблица 1.3).

–  –  –

Применительно к кадастровой оценке земельных участков Санкт-Петербурга действуют «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 №39 (с изменениями, внесёнными Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов»).

Практическим руководством по реализации данных Методических указаний выступают «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов», утверждённые приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152.

1.3 Использование кадастровой стоимости Результатом проведения государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельных участков используется для следующих целей (Таблица 1.4).

–  –  –

1.4 Требования к проведению кадастровой оценки земель населённых пунктов 1.4.1 Требования общего характера Общие требования к проведению кадастровой оценки объектов недвижимости всех видов содержатся следующих документах:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)" (утверждён Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года №508).

Требования общего характера по кадастровой оценке земель содержатся в:

Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316).

Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №39 от 15 февраля 2007 года).

1.4.1.1 Закон об оценочной деятельности

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями данного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Указанным законом определяются общие требования к:

периодичности проведения кадастровой оценки: государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (дата проведения последней государственной кадастровой оценки);

составу объектов оценки: государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтённых в государственном кадастре недвижимости;

страхованию ответственности оценщиков: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключён до подписания договора на проведение оценки;

форме составления отчёта об оценке: составление отчёта об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трёх экземплярах;

экспертизе отчёта об определении кадастровой стоимости: исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчёта, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчёт об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям ФЗ-135, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости;

утверждению результатов определения кадастровой стоимости: результаты определения кадастровой стоимости должны быть утверждены заказчиком работ в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчёта об определении кадастровой стоимости;

опубликованию результатов определения кадастровой стоимости: утверждённые результаты определения кадастровой стоимости должны быть опубликованы заказчиком в течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов;

оспорению результатов оценки: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

внесению результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости: результаты кадастровой оценки направляются в орган кадастрового учёта в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учёта должен осуществить их внесение в государственный кадастр недвижимости;

процедуре определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

1.4.1.2 ФСО-4

ФСО-4 (ниже - Стандарт) устанавливает дополнительные требования и (или) процедуры к проведению оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным другими федеральными стандартами оценки, которыми должен руководствоваться оценщик при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В качестве основного способа определения кадастровой стоимости данный Стандарт указывает метод массовой оценки. Под массовой оценкой недвижимости в Стандарте понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При этом выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

Стандарт указывает состав мероприятий, которые должны быть исполнены при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведённым в нём перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчёт кадастровой стоимости;

составление отчёта об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Стандарт устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В качестве основных источников данных при проведении кадастровой оценки указываются данные государственных органов и учреждений (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований). Данные других источников допускаются к использованию в том случае, если они содержат сведения доказательного значения.

Для построения модели оценки Стандарт допускает использование методологии любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешённого использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. При этом при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчёт кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При определении ценообразующих факторов объектов оценки в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Стандарт предусматривает при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки группировку (возможность группировки) всех объектов оценки, содержащихся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Разбиение объектов на группы осуществляется на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При определении кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых отсутствуют сведения об установленном виде разрешённого использования, предусмотрены следующие действия:

для незастроенного земельного участка принимается тот вид разрешённого использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учётом территориального планирования и градостроительного зонирования;

для застроенного земельного участка принимается вид разрешённого использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Стандарт определяет порядок расчёта кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Отчёт об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

1.4.1.3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Общие положения о проведении кадастровой оценке земель (ГКОЗ) содержатся в «Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 № 316 (далее Правила). Данные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Правилами устанавливается, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (с 01.03.2009 - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)). Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (Правила, п. 1).

Правилами регламентируется периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель - не реже одного раза в 5 лет (Правила, п. 3).

Правилами устанавливаются общие подходы к проведению ГКОЗ различных видов. В частности государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (Правила, п. 5).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (Правила, п. 2).

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (Правила, п. 4).

Целевое назначение земель Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено п. 8 ст. 1 Земельного Кодекса РФ («Основные принципы земельного законодательства»). В соответствии со статьей 7 Земельного Кодекса («Состав земель в Российской Федерации») земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В настоящее время таким органом выступает Росреестр (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённое постановлением Правительства РФ от 1.06 2009 № 457) Зонирование территории населённых пунктов Статьей 83 Земельного Кодекса установлено понятие земель населённых пунктов и понятие границ населённых пунктов. В соответствии с ней:

1. Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.

2. Границы городских, сельских населённых пунктов отделяют земли населённых пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населённых пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Статья 85 Земельного Кодекса определяет состав земель населённых пунктов и зонирование их территорий.

1. В состав земель населённых пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В той же статье перечислены типы застройки, которые могут размещаться в указанных зонах.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населённых пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включённые в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 Земельного Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учётом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Перевод земель населённых пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населённых пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст.8, п. 1 Земельного Кодекса РФ).

Правилами предусматривается, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (Правила, п. 11).

1.4.1.4 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Действующие методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39.

Данными Методическим указаниями определены виды разрешённого использования земельных участков в составе земель населённых пунктов, в отношении которых может быть установлена кадастровая стоимость. К ним относятся:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов, в данном документе указано 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Предусматривается двухэтапная процедура определения кадастровой стоимости земельных участков:

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населённых пунктов.

2. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Перечень земельных участков должен быть сформирован территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Применительно к СанктПетербургу таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учётных характеристик по земельным участкам, включённым в перечень, и наличие противоречивых данных.

Для разных видов разрешённого использования земельных участков, указанных выше, предусматривается различные схемы определения кадастровой стоимости. Методика различает 6 таких схем:

Для участков ВРИ 1-10 и 17 (участки «рыночных» видов использования) предусматривается построение статистических моделей.

Для участков ВРИ 11 и 12 (земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, занятые водными объектами, находящимися в обороте) предусматривается индивидуальная оценка их рыночной стоимости.

Для участков ВРИ 13 (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения объектов инфраструктуры, объектов космической деятельности, военных объектов) кадастровая стоимость определяется на базе минимального удельного показателя кадастровой стоимости участков, предназначенных для размещения объектов промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения (ВРИ 9).

Для участков ВРИ 14 (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) кадастровая стоимость определяется на базе среднего для субъекта федерации (для Москвы и Санкт-Петербурга – среднего для Московской и Ленинградской области соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда.

Для участков ВРИ 15 (участки сельскохозяйственного использования) кадастровая стоимость определяется на базе среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в том же муниципальном районе (граничащих муниципальных районах).

Кадастровая стоимость земельных участков ВРИ 16 (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков;

земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные) не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Предусмотрена возможность использования специального порядка расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

В том случае, если для земельного участка в составе земель населённых пунктов установлен более чем один вид разрешённого использования, расчёт его кадастровой стоимости осуществляется для каждого из видов разрешённого использования. По результатам расчётов устанавливается кадастровая стоимость того вида разрешённого использования земельного участка, для которого данное значение является наибольшим.

Исключение составляют земельные участки в составе земель населённых пунктов, одним из видов разрешённого использования которых является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом

2.2 настоящих Методических указаний.

В случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешённого использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчётов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешённого использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.

Анализ принципов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов с более чем одним установленным видом разрешённого использования приводит к заключению, что независимо от того, входит ли в состав видов разрешённого использования жилая застройка или нет кадастровая стоимость такого земельного участка принимается равным максимальному значению из кадастровых стоимостей установленных для данного участка видов использования.

Построение статистических моделей, предусмотренных для ряда ВРИ участков, осуществляется в следующем порядке:

определение состава факторов стоимости;

сбор сведений о значениях факторов стоимости;

сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

построение статистической модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);

расчёт кадастровой стоимости земельных участков.

Статистические модели расчёта кадастровой стоимости земельных участков строятся для каждого ВРИ, для которых предусмотрено их использование.

Построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчёта кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населённых пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчёта кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

При построении статистических моделей состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешённого использования.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населённых пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешённого использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов. В случае если группировка земельных участков в составе земель населённых пунктов в рамках какого-либо вида разрешённого использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешённого использования земель рассматриваются как одна группа.

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

цены предложения (купля-продажа, аренда);

цены спроса (купля-продажа, аренда);

информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населённых пунктов, установленной в отчётах об оценке;

коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

отчёты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на её основе можно построить статистически значимую модель расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов.

Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости в статистическую модель расчёта кадастровой стоимости (расчёта удельного показателя кадастровой стоимости) земельных участков в составе земель населённых пунктов.

1.4.1.5 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов (далее – Технические рекомендации) являются практическим руководством по реализации Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. Технические рекомендации утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152.

Технические рекомендации повторяют основные положения Методических указаний в части даты определения кадастровой стоимости, перечня видов разрешённого использования участков в составе земель населённых пунктов, этапов определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, используемых источников информации.

В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при ГКОЗ НП, а также указаны основные требования к оформлению отчётных материалов.

1. линейная (аддитивная);

2. мультипликативная с фиктивными переменными;

3. мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов);

Отчётные материалы в обязательном порядке должны содержать:

сведения о значениях факторов, использованных при определении кадастровой стоимости земельных участков и оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;

сведения о рынке недвижимости;

базу данных СПО, слои цифровых тематических карт и файлы формата "*.xml" (в электронном виде);

отчёты об оценке рыночной стоимости;

описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости в объёме, достаточном для расчёта их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;

сведения о кадастровой стоимости земельных участков;

иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, с указанием источников и способов их получения.

1.4.2 Требования, вытекающие из Контракта Контрактом на выполнение комплекса работ по кадастровой оценке земельных участков города Санкт-Петербурга установлено, что данные работы должны быть выполнены в порядке, установленном:

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральным Законом от 28.12.2010 № 431-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в статью 5 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256;

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255;

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254;

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 №508;

стандартами, утверждёнными саморегулируемой организацией оценщиков.

приказом Министерства экономической политики и торговли РФ от 15.02.2007 №39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов».

Хотя в Контракте это не указано впрямую, оценщики исходят из приоритетности требований указанных нормативных документов в перечисленном выше порядке.

В соответствии с этим, на основании ФСО-4 оценщикам предоставлено право самим выбирать подходы, методы и модели для определения кадастровой стоимости. В силу этого при оценке кадастровой стоимости земельных участков Санкт-Петербурга не предполагается использование СПО, предусмотренных Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов.

Также в соответствии с ФСО-4 предполагается, что кадастровая стоимость объектов оценки будет определяться на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. При передаче перечня объектов оценки будут также определены требования к оценке, предусмотренные ФСО-1.

При выполнении работ по Контракту предусмотрено осуществление группировки земельных участков по видам разрешённого использования в соответствии Методическими указаниями МЭРТ (приказ № 39).

Для разработки экономико-математических моделей определения кадастровой стоимости земельных участков по видам, рыночный оборот которых не возможен или не существует рыночных аналогов, Контрактом допускается использовать методики, утверждённые Минэкономразвития и Росземкадастра, а также обоснованные пересчётные коэффициенты. Данное положение является реализацией предусмотренных в этих документах различных схем определения кадастровой стоимости (см. разд.1.4.1.4) Построение статистических моделей, предусмотренных для «рыночных» ВРИ участков, должно быть осуществлено в порядке, изложенном в Методических указаниях.

Как Методическими указаниями, так и Контрактом установлено, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом Санкт-Петербурга.

Как было сказано выше, при выполнении работ не требуется использования СПО, указанных в Технических рекомендациях Роснедвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152.

Саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоят оценщики, выполняющие работы в соответствии с Государственным контрактом является Некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки» (190000, г.СанктПетербург, пер. Гривцова, д.5, оф. 101). Данная саморегулируемая организация оценщиков не имеет собственных стандартов и руководствуется Федеральными стандартами оценки.

Похожие работы:

«Константин Эдуардович Комаров Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием Серия «Секреты спецслужб и спецназа» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9312538 Спецназ. Курс подготовки с огнестрельным оружием / К. Комаров.: АСТ, Кладезь; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-087967-0 Аннотация В своем популярном курсе боевой офицер, профессиональный психолог и специалист по подготовке специальных подразделений Константин Комаров расскажет о самозащите с...»

«Фотоальбом «Страна Детей» Приложение к Докладу о соблюдении прав и законных интересов детей в Российской Федерации в 2010 году В 2010 году Уполномоченный при Президенте Российской Федерации по правам ребенка вместе со своим «детским спецназом» посетил с инспекционными проверками 652 «детских учреждения» в 45 субъектах Российской Федерации: дома ребенка, детские больницы; детские дома и школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; центры временного содержания...»

«1. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 1.1 Цели и задачи дисциплины Образовательный процесс в рамках учебной дисциплины (модуля) строится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (в послед. ред.), приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 04 мая 2010 г. № 464 «Об утверждении и введении в действие Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по направлению...»

«Законодательное урегулирование вопросов переходного периода По итогам работы Государственного Совета Республики Крым с Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации приняты 12 законов, которые были одобрены Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и направлены Президенту Российской Федерации для подписания и обнародования. По состоянию на 31 декабря 2014 года все они подписаны и обнародованы.1. Федеральный закон от 1.12.2014 г. N 402-ФЗ Об особенностях...»

«ОБЪЕДИНЕННЫЙ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ПО ГОЧС ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ Тема №1, занятие 1 «Нормативное правовое регулирование и организационные основы в области ГО». УЧЕБНЫЕ Ц Е Л И: 1. Знать: роль, место и задачи гражданской обороны в современных условиях; требования нормативных правовых документов по организации и проведению мероприятий гражданской обороны, принципы организации и ведения гражданской обороны; задачи и организационную структуру гражданской обороны, степени готовности гражданской...»

«Мэтью Барроуз Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9990659 Будущее: рассекречено. Каким будет мир в 2030 году / Мэтью Барроуз; пер. с англ. М. Гескиной: Манн, Иванов и Фербер; Москва; ISBN 978-5-00057-589-5 Аннотация На протяжении десяти лет Мэтью Барроуз работал над отчетом «Глобальные тенденции» – ключевым футурологическим материалом для Белого дома и Министерства обороны США. Этот отчет отличается...»

«Автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования МЕЖРЕГИОНАЛЬНАЯ АКАДЕМИЯ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ Место обучения Доступно, эффективно, профессионально успешных людей! 8 (841-2) 23-59-65, 23-77-49, 29-51-14, 30-20-44, 40-91-41 [email protected] ГОСЗАКУПКИ: ДОСТУПНО, ОПЕРАТИВНО, ПРОФЕССИОНАЛЬНО Выпуск № 10 (50) / Уважаемые коллеги! Представляем Вам очередной юбилейный пятидесятый выпуск нашего электронного журнала профессиональной поддержки специалистов,...»

«Кафедра Жана Моне (Европейский Союз) Education and Culture DG Lifelong Learning Programme Право Европейского Союза Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное Под редакцией доктора юридических наук, профессора С. Ю. Кашкина Рекомендовано Учебно-методическим объединением по юридическому образованию вузов Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению и специальности «Юриспруденция» Москва УДК 341.217(4)(07) ББК 67.910.621(4)я73 Б...»

«Потребительское право Сборник статей Сост. и ред. А.А. Кабанов Санкт-Петербург Потребительское право: Сборник статей / Сост. и ред. А.А. Кабанов. – СПб., 2015. – 88 с. В статьях данной брошюры приводятся ответы на основные вопросы по предмету «Потребительское право», подготовленные магистрантами и студентами Санкт-Петербургской юридической академии. Брошюра предназначена для студентов вузов и может быть полезна научным сотрудникам и правозащитникам, а также широкому кругу лиц, интересующихся...»

«Джефф Уокер Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса Серия «Деловой бестселлер» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11104320 Запуск! Быстрый старт для вашего бизнеса. / Дж. Уокер: Питер; Санкт-Петербург; 2015 ISBN 978-5-496-01641-4 Аннотация Эта книга поможет вам быстро создать свой бизнес. Независимо от того, есть ли у вас собственное дело или вы только собираетесь начать его, она даст вам надежный ренет ускорения. Задумайтесь о следующем: что, если...»

«Проект УКАЗ ГЛАВЫ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Административного регламента Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению государственной услуги «Организация и проведение аукционов на право заключения договоров купли-продажи лесных насаждений» В соответствии с пунктом 3.1 части 10 статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации, постановляю: 1. Утвердить прилагаемый Административный регламент Министерства лесного хозяйства Удмуртской Республики по предоставлению...»

«Анатолий Владимирович Тарасов Хоккей. Родоначальники и новички Серия «Мастера спорта (Эксмо)» Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9019395 Хоккей. Родоначальники и новички / А.В. Тарасов: Эксмо; Москва; 1998 ISBN 978-5-699-68166-2 Аннотация Анатолий Тарасов – самая яркая и многогранная тренерская фигура нашей хоккейной истории, основоположник отечественной хоккейной школы и настоящий гений тренировки. Он был главным пропагандистом наших хоккейных...»

«СВОДНАЯ АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА по результатам экспертно-аналитического мероприятия «Анализ обеспечения Правительством Российской Федерации финансовых и иных условий, необходимых для хранения и использования музейных предметов и музейных коллекций, входящих в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации и находящихся в федеральной собственности» Основание для подготовки аналитической записки: пункт 3.10.7 Плана работы Счетной палаты Российской Федерации на 2007 год. Цель...»

«Николай Иванович Норд Как стать экстрасенсом, который умеет лечить Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=10749357 Как стать экстрасенсом, который умеет лечить: АСТ; Москва; 2015 ISBN 978-5-17-089467-3 Аннотация Реально ли стать настоящим экстрасенсом? Возможно ли развить необычные способности, которые позволяют знать, где находится человек или вещь, лечить своих близких и самого себя и когда-нибудь выиграть главный приз в популярной передаче? Вполне!...»

«№ 10 (100) 19 июня 2015 года СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ БУЙСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ЧЕТВЕРТОГО СОЗЫВА РЕШЕНИЕ от 18 июня 2015 года № 527 О внесении изменений в Положение о муниципальном земельном контроле в Буйском муниципальном районе В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской...»

« International law institute Moscow, Russia Введение Тема моей работы «Уголовная ответственность за геноцид». Данная тема очень актуальна и обсуждаема в наше время. Я выбрала именно ее из-за нескольких причин. Во-первых, геноцидодно из страшнейших преступлений человечества, акты которого остаются в памяти народов и по сей день. Лично для меня...»

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

"СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ"

КУРСОВАЯ РАБОТА

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

для целей налогообложения

Дисциплина: Кадастровый учет и управление недвижимостью

Выполнил: Н.А. Акпыжаев

Новосибирск, 2015 год

Содержание

• Введение
• 2.3 Расчёт земельного налога
• Заключение
• Список литературы

Введение

Первая часть работы посвящена теории, где раскрывается понятие государственной кадастровой оценки, описывается особенность оценки земли и цель. Так же первая часть содержит правовые основы кадастровой оценки земли иметодические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

Во второй части курсовой работы приведён практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения. За основу взят участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Так же во второй части работы произведён расчёт налога на земельный участок.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

В данной курсовой работе определяется кадастровая стоимость земли для определения налога на эту землю.

1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель

1.1 Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

Все земли учтены в государственном кадастре.

Государственный земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны и её административно-территориальных подразделениях, о первичных объектах и субъектах кадастрового учёта в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Кадастр (cadastre) - список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput - голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учёта земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н.э.). А сам термин "кадастр" начинает приживаться со времён римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учёта сбора дани за землю "caputigum", и введена перепись населения "caputigum registrum". Со временем эти слова слились в одно - "capitastrum" и впоследствии в слово catastrum.

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении "мерной вервью" длин граничных линий, которые разделяли землю по угодьям, различающимся по "добротности" ("добрые", "средние" и "худые"). В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учёта и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты, независимо от пользователя, подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

1.2 Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

1.2.1 Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Проведение государственной кадастровой оценки земель регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Статьей 8 установлена обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделки, в том числе приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду, использовании в качестве залога, продаже, переуступке долговых обязательств, вклада в уставные капиталы, национализации, ипотеки, выкупе, изъятии и налогообложении.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

при передаче объектов оценки, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:

при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации;

в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

(часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ)

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

· принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

· формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

· отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

· определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

· экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

· утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

· внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

кадастровая стоимость земельный налог

В соответствии с статьей 24.12 данного закона государственная кадастровая оценка земель проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ по решению органа местного самоуправления, не реже чем один раз в пять лет. Орган принявший решение является заказчиком определения кадастровой стоимости земель.

В соответствии с статьей 24.19 результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров определения кадастровой стоимости.

1.2.2 Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015)"О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти и другие государственные бюджетные учреждения. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

· вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

· кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

· описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

· описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

· кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

· площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

· реестр объектов недвижимости;

· кадастровые дела;

· кадастровые карты.

Под комплексными кадастровыми работами в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

· земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;

· земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;

· зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

1.2.3 Конституция Российской Федерации

Все законы РФ регулируются конституцией РФ.

Российская Федерация - демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления (ст.1 Конституции РФ).

В настоящее время в составе Российской Федерации 83 субъекта Федерации: 21 республика; 46 областей; 4 автономных округа; 2 города федерального значения (г. г. Москва, Санкт-Петербург); 1 автономная область; 9 краев.

Субъект федерации - это ограниченно правоспособное образование, имеющее некоторые черты государственности, входящее в единое федеративное государство

По вопросам государственной, социально-экономической, культурной жизни и регулирования деятельности общественно-политических и иных организаций законодательные органы государства (Российской Федерации) и ее субъектов разграничены по их компетенции на осуществление законодательной деятельности:

· вопросы исключительного ведения Российской Федерацией (оборона и безопасность, уголовное, судебное право и т.д.) - ст.71 Конституции РФ;

· вопросы совместного ведения Российской Федерацией и ее субъектов (разграничение государственной собственности, природопользование, общие вопросы воспитания, координация вопросов здравоохранения и т.д.) - (ст.72 Конституции РФ);

· вопросы вне пределов ведения Российской Федерацией и совместного ведения Российской Федерацией и ее субъектов (ст.73 Конституции РФ).

Виды федеральных законодательных актов:

· федеральные конституционные законы;

· федеральные законы.

Федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации образуют единую систему исполнительной власти в Российской Федерации (ст.77 Конституции РФ).

Президент Российской Федерации - глава государства, Верховный Главнокомандующий Вооруженными Силами Российской Федерации, гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина (ст. ст.80, 87 Конституции РФ).

Президент Российской Федерации назначает и освобождает полномочных представителей Президента Российской Федерации (ст.83 Конституции РФ), назначает выборы Государственной Думы (ст.84 Конституции РФ), осуществляет руководство внешней политикой Российской Федерации (ст.86 Конституции РФ) и т.д.

Президент Российской Федерации издает указы и распоряжения (ст.90 Конституции РФ).

Федеральное Собрание - парламент РФ, является представительным и законодательным органом в Российской Федерации. Состоит из двух палат: Государственной Думы и Совета Федерации. Совет Федерации является органом представительства всех субъектов Российской Федерации, а Государственная Дума выражает интересы всех граждан Российской Федерации независимо от их места жительства, а также политических партий, имеющих всероссийский статус (ст.95 Конституции РФ).

Государственная Дума избирается сроком на 5 лет и состоит из 450 депутатов.

В Совет Федерации входят по два представителя от каждого субъекта Российской Федерации (ст.95 Конституции РФ). Наделение полномочиями члена Совета Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 3 декабря 2012 года № 29-ФЗ "О порядке формирования Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации".

Законодательная деятельность - главное направление деятельности Федерального Собрания, включающая в себя следующие стадии: законодательная инициатива, обсуждение законопроекта, принятие закона Государственной Думой.

Правительство Российской Федерации является коллегиальным исполнительным органом государственной власти Российской Федерации. Правительство Российской Федерации состоит из Председателя Правительства, его заместителей и федеральных министров.

Председатель Правительства Российской Федерации назначается Президентом Российской Федерации с согласия Государственной Думы (ст. ст.110, 111 Конституции РФ).

Вновь назначенный Председатель Правительства Российской Федерации представляет Президенту Российской Федерации свои предложения по структуре федеральных органов исполнительной власти и кандидатурам на должности своих заместителей и федеральных министров (ст.112 Конституции РФ).

Правительство Российской Федерации руководит работой федеральных министерств и иных федеральных органов исполнительной власти и контролирует их деятельность.

Наиболее важными полномочиями Правительства Российской Федерации являются:

· реализация внутренней и внешней политики Российской Федерации;

· регулирование в социально-экономической сфере;

· обеспечение единства системы исполнительной власти в Российской Федерации, направление и контроль за деятельностью ее органов;

· формирование федеральных целевых программ и обеспечение их реализации;

· реализация права законодательной инициативы (ст.114 Конституции РФ).

Правительство Российской Федерации в пределах своей компетенции издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение (ст.115 Конституции РФ).

В соответствии со статьей 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью.

На территории Российской Федерации находятся физические лица, имеющие различный правовой статус. Это граждане России, граждане иностранного государства, лица, не имеющие ни российского, ни иностранного гражданства. Конституция РФ учитывает особенности каждой из этих категорий физических лиц. Однако она исходит из того, что эти различия не являются главными, государство должно обеспечить достойные условия, реализацию важнейших индивидуальных жизненных потребностей, уважительное отношение к любому человеку как личности, гарантировать защиту его жизни, здоровья, чести и достоинства.

Конституцией РФ закреплено, что правосудие осуществляется только судом. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст.118 Конституции РФ).

В Конституции РФ закреплены основные полномочия Конституционного суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ст. ст.125, 126, 127 Конституции РФ).

Прокуратура Российской Федерации составляет единую централизованную систему с подчинением нижестоящих прокуроров вышестоящим и Генеральному прокурору Российской Федерации.

Местное самоуправление играет важную роль в социально-экономическом развитии страны. Поэтому признание местного самоуправления как института демократического общества нашло свое отражение в Конституции РФ (ст.130 - 133 Конституции РФ).

1.2.4 Федеральный стандарт оценки

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" утверждён Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)".

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке; сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Общие требования к определению кадастровой стоимости:

· Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

· Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

· При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации:

· Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

· В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

· Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

· При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

· Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

Построение моделей оценки

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011)"Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" построен расчёт кадастровой стоимости земли.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации.

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

· Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

· Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

· Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

· Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах.

· Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

государственный земельный кадастр;

государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Основой расчёта кадастровой стоимости участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ).

УПКСЗ - кадастровая стоимость 1 м 2 объекта Государственной кадастровой оценки земель.

Для каждой группы УПКСЗ разные.

Кадастровая стоимость земель рассчитывается по формуле:

КС = УПКСЗ * S,

Величина земельного налога определяется исходя из:

налоговой базы - кадастровой стоимости земельного участка (устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель);

ставки земельного налога (устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления)

льгот по земельному налогу (устанавливаются законодательством Российской Федерации; нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления).

В данной работе земельный налог (ЗН) рассчитывается по формуле (2) (без учёта льгот):

ЗН = КС * Ставку налога

2. Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

В данной курсовой работе для расчёта кадастровой стоимости земли используется земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Данный участок находится на территории города Бийска.

Адрес и местоположение объекта видны из следующей карты (улица Цесовская, дом 64).

Характеристики объекта приведены в публичной кадастровой карте, которая показана ниже.

Характеристики объекта :

Кадастровый номер 22 : 65 : 016402 : 26

Частный двухэтажный дом

	Ранее учтенный
	край Алтайский, г. Бийск, ул. Цесовская, дом 64
Уточненная площадь:
Кадастровая стоимость:	475 124.32 руб.
Форма собственности:	Нет данных
Дата постановки на учет:
Кадастровый инженер:	Нет данных
	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Разрешенное использование
По классификатору (код):
По классификатору (описание):	Для объектов жилой застройки
По документу:	Для эксплуатации жилого дома (земли под домами индивидуальной жилой застройки)

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

Определяется по формуле:

КС = УПКСЗ * S

Где КС - оцениваемого земельного участка, руб.,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб/м 2, S - площадь земельного участка, м 2 .

УПКСЗ взяли из постановления Администрации Алтайского края от 28.12.2009 №546.

В данной курсовой работе УПКСЗ составил 145,25 руб/м 2

Площадь земельного участка 904 м 2 .

S=904 м 2

КС =145,25*904

КС =131 306 руб.

Таким образом кадастровая стоимость составила 131 306 руб .

2.3 Расчёт земельного налога

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 % в отношении земельных участков:

· отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

· занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

· приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

· ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст.27 Земельного Кодекса Российской Федерации);

1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п.2 ст.394 НК РФ).

Таким образом налоговая ставка на земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки составляет 0,3 %

Налог на землю определяем по формуле:

ЗН = КС * Ставку налога

ЗН = 131 306*0,3/100

ЗН = 393,92 руб.

Таким образом налог на землю составил 393,92 рубля .

Заключение

В данной курсовой работе мы рассчитали кадастровую стоимость земельного участка и налог на землю.

Объект расчёта выбрали из Публичной кадастровой карты.

Земельный участок, предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Стоимость земли общей площадью 904 м 2 в зависимости от Удельного показателя кадастровой стоимости составила 131 306 руб. Где Удельный показатель был взят из Постановления Администрации Алтайского края №546 от 28.12.09 г. и составил 145,25 руб/м 2 .

Расчёт стоимости земли позволил нам определить налог на нашу землю. Налог земельного участка в зависимости от налоговой ставки 0,3 % составил 393,92 рубля.

Таким образом можно сделать вывод, что кадастровая стоимость земель рассчитывается на основании удельного показателя цены земли - расчетной величины на единицу площади. Результаты проведенной официальной кадастровой оценки стоимости земельных участков вносятся и регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Список литературы

1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Краткий курс лекций по дисциплине "Земельное право России" [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://studme.org/.ru.

3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие. М.: КНОПУС, 2010. - 264с.

4. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ

5. Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)"

6. Публичная кадастровая карта http://maps. rosreestr.ru/PortalOnline/

7. Конституция Российской федерации

8. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости"

9. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"

Подобные документы

Характеристика рынка земли. Балльная оценка земель населенных пунктов. Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов. Расчёт совокупного балла ценности земель населённого пункта. Определение кадастровой стоимости земли.

курсовая работа , добавлен 11.05.2012


Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов для проведения государственной кадастровой оценки (ГКОЗ) на примере Шурышкарского района ЯНАО. Принципы методики ГКОЗ. Природные и экономические характеристики объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 14.01.2013


Методологические аспекты оценки земель населенных пунктов. Практический анализ проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Московской области, согласование результатов факторного анализа с результатами данных рыночной статистики.

курсовая работа , добавлен 10.01.2012


Основы кадастровой оценки земель в Российской Федерации на примере Ямало-Ненецкого автономного округа. Анализ нормативно-правовой документации, связанной с оценкой лесных и водных ресурсов. Выявление проблем, возникающих в процессе оценки земель.

дипломная работа , добавлен 08.10.2015


Классификация земель лесного фонда. Основные методы их оценки. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель лесного фонда на уровне оценочных зон и субъектов Российской Федерации. Основные показатели кадастровой стоимости лесных земель.

курсовая работа , добавлен 23.03.2010


Понятие о публичной кадастровой карте, основные условия и правила ее использования. Список и кадастровые номера кадастровых округов Российской Федерации. Средняя кадастровая и рыночная стоимость земельного участка земель сельскохозяйственного назначения.

контрольная работа , добавлен 24.11.2016


Обзор состояния государственной кадастровой оценки на федеральном уровне и на уровне субъектов Российской Федерации. Оценка рельефа и контурности земель. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель Кизлярского района на примере СПК "Мирный".

дипломная работа , добавлен 30.09.2011


Механизм функционирования земельного рынка в РФ, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков. Методологические подходы к оценке земель. Содержание и задачи и методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

дипломная работа , добавлен 03.02.2015


Инвентаризация дежурной кадастровой карты и присвоение номеров. Учёт земель административного района. Теоретическая бонитировка почв. Показатели и методика проведения работ по оценке земель. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий.

курсовая работа , добавлен 24.12.2010


Организация учёта земель в землепользовании. Ведение земельно-кадастровой книги района. Учет земель в административном районе с использованием компьютерных технологий. Определение интегральных значений и кадастровой стоимости единицы площади объекта.