Формирование доходной части бюджета Из каких частей состоят доходы бюджета
Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с...
Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.
При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.
Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:
Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:
Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.
Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:
Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.
Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:
После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.
Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 - 5% годовых.
Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.
Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:
При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.
Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.
Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:
Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:
На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.
Одна из самых востребованных банковских услуг в России.
В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней. Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах. Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.
Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение. Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах. Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.
Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.
После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.
Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика. Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение. Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные кредитные учреждения, с которыми заключен договор.
Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.
Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.
Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения. Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.
Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.
Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий : оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.
Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки . Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.
Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.
Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.
После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.
На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).
Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы :
Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.
После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:
Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.
Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.
Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.
Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.
Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется. Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно. Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.
Порядок получения налогового вычета при покупке жилья в строящемся доме регламентируется пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового Кодекса и Письмом Минфина № 03-04-05/9-122 от 10.03.2011 года.
Для его получения необходимо обратиться в налоговую администрацию со следующим пакетом документов:
Налоговый вычет могут получить только официально трудоустроенные лица, которые платят налог на доходы физических лиц.
Если право собственности на квартиру было оформлено до 01 января 2014 года, то вычет можно получить на сумму 6 миллионов гривен, из них 2 миллиона - это стоимость жилья и 4 миллиона - это проценты, выплаченные банку. При оформлении ипотеки после этой даты сумма процентов будет ограничена 3 миллионами. Вычет по процентам можно получить только после оплаты их кредитору.
Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то право на налоговый вычет имеют все собственники (созаемщики), исходя из их доли недвижимости. Передать право на вычет второму собственнику нельзя.
На сегодняшний день на рынке кредитных услуг немало предложений от банков по кредитованию долевого строительства. Рассмотрим программы крупнейших финансовых учреждений.
В Сбербанке можно оформить кредит на квартиру или апартаменты, которые находятся в строящемся доме. Банк готов предоставить заемщику до 80% от суммы договора долевого строительства. Процентная ставка при этом составит от 11,5% (при условии заключения договора личного страхования). По согласованию с компанией-продавцом, кредит может быть выдан в два этапа: половину средств банк перечисляет после предоставления договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке, а вторую - через 24 месяца. Это позволит заемщику уменьшить финансовую нагрузку и сэкономить на процентах. Перечень компаний-застройщиков, которые аккредитованы в Сбербанке, можно узнать в отделении или по телефону горячей линии.
Газпромбанк кредитует участие в долевом строительстве недвижимости от застройщиков, аккредитованных в банке, под 11% годовых. Первоначальный взнос при этом составляет от 15%, а максимальный период кредитования до 30 лет. До момента оформления права собственности обязательным является предоставления поручительства платежеспособного лица или предоставление в залог другой недвижимости.
В банке можно получить более выгодную ипотеку, если заключить договор долевого строительства на дом, который строился при финансировании ГК «Газпромбанк-Инвест». Вступить в строительство можно без внесения первоначального взноса, а кредит будет оформлен под ставку от 11%. После оформления права собственности на заемщика, ставка понижается на 0,5%.
На сайте банка ВТБ 24 приведен перечень аккредитованных застройщиков на покупку объектов, у которых можно получить кредит. Процентная ставка при этом составит от 12,1 %, а срок кредитования - до 30 лет. Заявку можно подать онлайн. Решение о выдаче кредита действует 4 месяца. Но если не внести предоплату, то за это время цена объекта может вырасти.
Возможность оформить ипотеку на долевое строительство появилась у россиян сравнительно недавно. С две тысячи восьмого года, когда финансовые организации, в том числе, Сбербанк, начали кредитовать строящееся жилье, пользователи смогли получить недвижимость с наиболее удачной планировкой, согласно договору участия в долевом строительстве. Однако эта процедура имеет свои нюансы и особенности.
Перед оформлением ипотеки под участие в долевом строительстве необходимо заключить соответствующий договор, на составление которого следует обратить особенное внимание.
Подобный документ, заключаемый с одной из банковских организацией, в том числе со Сбербанком, обязательно включает в себя ряд важных компонентов. К таким относятся:
Именно наличие каждого из этих пунктов делает договор действительным для ипотеки на долевое строительство.
Многие из тех, кто оформил ипотеку в договоре строительства, переживают, как получить налоговый вычет, в случае, когда квартира находится ещё в состоянии строительства?
Законодательство предусматривает возможность получить налоговый вычет при наличии на руках акта о приёме собственности.
Кроме такого акта в входя договор ДУ и финансовая отчетность за внесенные платежи в счет погашения долга. Закон предусматривает ещё и выплату за отделку недвижимости и соответствующие строительные материалы для этой процедуры – при указании в договоре отсутствия отделочных работ. Вычет по налогам доступен только после определённой даты – момента получения договора владельцем недвижимости.
Одной из финансовых организаций, заключающих с клиентами договоры участия в долевом строительстве, является Сбербанк – самый популярный банк России. Компания предоставляет наиболее выгодные условия с заботой о своих пользователях.
Среди предложений Сбербанка – рефинансирование ипотеки под долевое строительство. Воспользовавшись этой услугой, клиенты получают налоговый вычет и реализуют рефинансирование собственного долга по кредиту – увеличить срок кредитного обязательства или уменьшить ставку.
Кроме того, Сбербанк упрощает оформление ипотеки под долевое строительство посредством отмены обязательного залога на уже имеющееся имущество – теперь клиентам достаточно лишь привлечь поручителя с засвидетельствованной платёжеспособностью.
Субсидирование государством молодых матерей открывает перед семьями новые возможности, в том числе, участие в долевом строительстве. Всей суммы материнского капитала не хватит на полное погашение ипотеки, но есть другие варианты использования.
Например, продав на вторичном рынке уже имеющееся жильё и стать дольщиками. При отсутствии дополнительных средств, материнский капитал выполняет функцию первоначального взноса при заключении договора об участии.
Чтобы использовать льготу, нужно дождаться, пока ребёнку исполнится три года и предоставить в банк необходимые документы: сертификат о выплате, паспорт гражданина России, страховые свидетельства.
К таим квартирам относятся объекты незавершенного строительства - их можно приобретать как за наличный расчет, так и с использованием заемных средств. Наибольшую сложность для физических лиц представляет . Полезный видеоматериал поможет вам разобраться, как реализовать квартиру, находящуюся в долевом строительстве.
Кроме молодых матерей, субсидии положены военнослужащим. Для этой категории населения имеются свои плюсы. Первый и однозначный – получение жилья за деньги, выделенные государством. Второй – относительно невысокая стоимость участия в программе, и наконец – широкий выбор возможностей при планировке квартир. позволяют приобрести практически любую квартиру в том числе по ДДУ.
Таким образом, участие военных в проекте является приоритетным вариантом, когда другие варианты быстро получить жилплощадь отсутствуют. Стоит отметить, что получив квартиру в ипотеку долевого строительства, её реально продать под договор о переходе собственности другому владельцу.
Ипотека на долевое строительство – возможность принять участие в проекте и получить жильё в строящемся доме с наиболее удачной планировкой и прочими выгодными условиями. Банковские организации, в том числе, Сбербанк, готовы предоставлять займы такого рода при составлении определённого договора и рефинансировать уже имеющиеся. Воспользоваться подобным предложением могут категории населения, пользующиеся субсидиями. К примеру, получить такую ипотеку возможно с материнским капиталом или с Военной программой. При желании продать долевую ипотеку заемщики идут по пути переуступки права.