Коммерческие метры: можно ли зарабатывать на первых этажах. Арендаторы в поисках помещений для кафе

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Наличие собственного офиса – это необходимое условие для ведения любого серьезного бизнеса. Однако, зачастую покупка офисной площади является слишком тяжелой финансовой задачей для предпринимателя. Особенно это актуально для Москвы. Поэтому юридические лица часто предпочитают прибегать к аренде офиса. Постараемся сравнить покупку и аренду офиса и выявить наиболее приемлемое по всем параметрам решение.

Сложности покупки офиса и пути их решения

Аренда офиса: ключевые моменты

Месторасположение;

Наличие развитой инфраструктуры;

Качественная связь, интернет;

Наличие удобных транспортных коммуникаций, просторной парковки, отдельного входа;

Наличие надежной охраны

Некоторые дополнительные характеристики: этаж офиса и т.д.

Чем собственное офисное помещение лучше арендованного

Сегодня частные инвесторы с интересом смотрят в сторону коммерческих площадей на первых этажах жилых зданий. Помещения под бизнес обещают более высокие доходы и низкие сроки окупаемости по сравнению с квартирами в тех же домах, однако инвестиции в этот формат недвижимости несут определенные риски. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert о подводных камнях при покупке коммерческих площадей в жилых домах.

Главное - место

Консультанты единогласно отмечают, что стоимость коммерческих площадей никак не связана со стоимостью квартир в готовом доме или новостройке. «Стоимость аренды или покупки коммерческого помещения в формате стрит-ритейл формируется исключительно за счет локации, трафика и состояния помещения, поэтому стоимость помещений в одном районе может различаться в разы», - поясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.

«Существуют примеры, когда квартиры в доме продавались по $30–50 тыс. за кв. м, а коммерческие площади выставлялись на рынок по $5–10 тыс. за кв. м. Верно и обратное: в старых ветхих хрущевках у метро квартиры продаются по 200 тыс. руб. за кв. м, а торговые площади - по 1–1,5 млн руб. за кв. м. При этом аренда квартиры площадью 40 кв.м в этом доме стоит 40–45 тыс. руб. в месяц, а торгового помещения аналогичной площади - 300–400 тыс. руб. в месяц», - указал управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Основные торговые артерии в центре Москвы - Тверская улица, Столешников переулок, Петровка, Никольская улица, Кузнецкий Мост и ряд других знаковых улиц, где уже исторически установились средние ставки для помещений стрит-ритейла.

«Ставка на помещение в спальном районе рассчитывается в зависимости от близости метро, пешеходного и автомобильного трафика, качества ремонта помещения, поэтому коммерческое помещение в Отрадном может в ряде случаев сдаваться дороже, чем аналогичное по площади помещение на Петровке», - подчеркнула Имаметдинова.

«Ставка, превышающая 15–20% от оборота, обычно является для арендатора психологическим барьером. Таким образом помещение, находящееся вблизи высокого трафика с высоким покупательским потоком, можно будет сдать гораздо выгоднее, чем аналогичное помещение в том же доме, но находящееся в глухой зоне», - считает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

Избыточный метр

В идеале стоимость удачных коммерческих площадей выше, чем квартир в том же доме. «Когда речь идет о помещении на первом этаже в доме, расположенном на первой линии улицы с высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком, его стоимость может быть на 30–40% выше стоимости квартир. Недаром в Москве столь актуальна проблема перевода жилья в нежилой фонд», - указал директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.

«В спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, их невостребованность доходит до 60% и, как следствие, эти объекты являются высокорисковыми активами», - подчеркнула руководитель департамента управления жилой инфраструктуры УК CLEVER ESTATE Оксана Савченко.

Проблема не преувеличенная, соглашается с коллегой Тараненко, до 60% помещений на первых этажах в новых микрорайонах остаются невостребованными и пустуют, так как по местоположению или характеристикам не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. То есть, введенные объемы помещений на первых этажах таковы, что предложение сильно избыточно.

В котловане отказано

Примечательно, что сэкономить на покупке коммерческого помещения, приобретая его на стадии котлована также не выйдет. Застройщики предпочитают реализовывать эти площади или незадолго до ввода дома в эксплуатацию, или по ценам, соответствующим готовому объекту.

«Цена на коммерческие площади, как правило, сразу выставляется на уровне, близком к запланированной цене реализации, и в процессе строительства, если и поднимается, то незначительно», - поясняет директор инвестиционного департамента девелоперской компании TEKTA GROUP Роман Семчишин.

Девелопер уточняет, что основной продукт застройщика жилья при реализации проекта - это жилые помещения, а доля коммерческой недвижимости составляет считанные проценты, обычно не более пяти. Следовательно, особой выручки для застройщика коммерческие помещения не делают.

«Девелопер может быть уверен, что продаст квартиры, где бы проект ни реализовывался, а вот коммерческие площади строятся только там, где они нужны. Ведь основной показатель для таких помещений - ликвидность. Если место выбрано неудачно, и собственнику помещения неоткуда взять дополнительных клиентов, кроме как жителей самого дома, то и стоимость квадратного метра будет ниже или примерно равна стоимости жилья», - уточил Семчишин.

Рентабельный бизнес

Таким образом, главный фактор влияющий на ликвидность, рыночную стоимость и арендную ставку коммерческого помещения на первом этаже жилого дома - возможность организовать в его стенах высокодоходный бизнес.

«Если фасад дома выходит на улицу с хорошим трафиком, то помещения будут пользоваться спросом практически у всех форматов торговли», - полагает партнер Rusland SP Роман Евстратов.

«Наибольшей популярностью пользуются бытовые услуги, аптеки, супермаркеты. При этом, не самыми удачными вариантами оказываются, к примеру, цветочные магазины или элитные бутики, магазины одежды или салоны красоты, если в районе уже достаточная насыщенность арендаторами такого профиля», - добавляет Имаметдинова.

«Все зависит от места, окружения и конкуренции, например, открывать третью аптеку в доме, где уже работает две аптеки, - бессмысленно, а вот открыть аптеку в хорошем жилом районе рядом с продуктовым магазином или у метро- очень выгодно», - уточняет Белых.

Он поясняет, что обычно в новостройках открываются продуктовые минимаркеты, алкогольные магазины, турагентства, в активно застраиваемых районах спросом пользуются магазины стройматериалов и товаров для дома, а у метро активно размещаются банки, салоны связи.

Также пользуются популярностью медицинские центры и кафе с ресторанами, спортивные и фитнес-клубы, сауны, стоматологические кабинеты, кондитерские, юридические фирмы и агентства недвижимости.

«Следует помнить, что у каждого бизнеса есть разумный потолок ставки аренды. В среднем считается, что при торговле на аренду должно уходить не более 10–12% от совокупной выручки магазина. Поэтому если расчеты показывают, что в месяц вы будете продавать максимум на 1 млн руб., брать в аренду помещение дороже 100–120 тыс. руб. в месяц не стоит - прогорите», - уточняет Белых.

В настоящее время в девелоперских проектах можно легко найти коммерческие помещения от 50 до 500 кв. м. Самые ликвидные коммерческие помещения, по мнению Семчишина, площадью плюс-минус 50 кв. м. «Эти площади подойдут практически любому предприятию малого бизнеса. Кроме того, даже в кризисное время коммерческие помещения малой площади являются привлекательным инвестиционным инструментом - например, для сдачи в аренду», - уверен девелопер.

«Ставки аренды на небольшие удачно расположенные помещения площадью от 30 до 80 кв. м составляют от 7 до 15 тыс. руб. за „квадрат“ в месяц. Т. е. помещение площадью 50 кв.м стоит от 350 до 650 тыс. руб. в месяц. При этом сопоставимые по площади квартиры в этом доме сдаются по 35–65 тыс. руб. в месяц. Впрочем, коммерческое помещение площадью 50–60 кв. м, расположенное во дворе жилого дома, может стоить 50–60 тыс. руб. в месяц, а хорошо обставленная квартира с евроремонтом - 60–70 тыс. руб. в месяц», - указал Белых.

В среднем доходность от сдачи в аренду московской квартиры составляет сегодня 3–5% годовых. Удачные инвестиции в нежилое помещение могут, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олега Морозова, принести от 9 до 12% годовых.

Сопутствующие расходы

«Помимо ежегодного налога на недвижимость, стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 60–80 руб. за кв. м, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 120–140 руб. за кв. м», пояснила Савченко.

Коммунальные платежи в данном случае также выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная оплата нежилого помещения площадью 100 кв. м на 3- 3,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

«Если же помещение оформлено на индивидуального предпринимателя, то собственник платит 6% от аренды по упрощенной схеме, а если помещение принадлежит физическому лицу, то платится 13% от арендных платежей», - добавил Белых.

С выходом из проекта также могут возникнуть проблемы. «В целом ликвидные квартиры продать легче и быстрее, чем коммерческие помещения, поскольку спрос на жилье несоизмеримо выше. Однако, если сравнивать помещения свободного назначения с хорошим торговым потенциалом, то они более востребованы, чем офисы», - считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

«Хорошие и ликвидные коммерческие помещения стоят куда дороже, чем квартиры, поэтому порог входа на этот рынок гораздо выше: с 5–10 млн руб. на столичном рынке коммерческой недвижимости делать нечего, лучше купить квартиру в новостройке на ранней стадии строительства и потом перепродать», - добавляет Белых.

Он уверен, что интересные предложения на московском рынке коммерческой недвижимости, где ликвидность и окупаемость выше, чем у квартир, следует искать в диапазоне 30–100 млн руб. «Инвестор нежилых помещений должен быть куда умнее и грамотнее квартирного инвестора или же воспользоваться услугами профессиональных брокеров. Иначе риск купить неликвид, который потом будет невозможно ни сдать, ни продать, серьезно возрастает», - резюмировал Белых.

Получается, что ликвидные коммерческие помещения, где можно организовать высокодоходный бизнес, могут принести 9–12% годовых от сдачи в аренду. Однако стоимость этих активов превышает аналогичные по метражу квартиры в том же доме, а в погоне на дешевыми метрами инвестор скорее всего приобретет помещение, не пользующееся спросом у арендаторов.

Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы получаете договор аренды сроком на 15 лет и надежного якорного нанимателя, например, такого гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe или METRO Group. Вероятность того, что подобная компания разорится, ничтожно мала.

Если же вы вкладываете деньги в доходный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, как правило, с бессрочными договорами. У каждого жильца свои заботы. Один может съехать из вашего дома из-за семейных обстоятельств, другой в связи со сменой работы… Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.

«Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний договор гарантирует, что даже если наниматель через 5 лет захочет сменить место, он все равно должен оплачивать аренду. Но только в том случае, если договор грамотно составлен… Естественно, арендаторы вписывают условия, по которым можно расторгнуть договор. Но если собственник выполняет все свои обязательства, то выйти из сделки нельзя. Для инвесторов – это большой плюс».

Управление

Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но только в том случае, если вы купили новый магазин со свежим договором. Если же объекту уже десяток лет, начинается серьезная работа управляющей компании. Требования к качеству торговых помещений в Германии постоянно совершенствуются, старые объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.

Если собственник не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит договор найма, и найти нового на выгодных условиях будет сложно.

«Думать о том, будет ли ваш объект востребован через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого надо анализировать множество различных параметров: местоположение магазина, покупательную способность населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, различные экономические данные, например, уровень безработицы, демографическая ситуация, ВВП на душу населения…

Еще один важнейший параметр – это пригодность площадей под нужды арендатора. Торговый ритейл в Германии получает очень маленькую маржу, около 1-2% от оборота. Чтобы заработать эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент товаров, а магазин должен быть не больше, и не меньше необходимого. Поэтому если инвестор хочет, чтобы его недвижимость была востребована, он должен вписаться в стандарт торгового оператора».

• Подробнее - о работе

Срок эксплуатации

Важное отличие между доходным домом и торговым объектом – это срок эксплуатации здания. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что если прошло 40 лет, то здание подлежит сносу или требует капитального ремонта. На практике, капремонт проводят каждые 30 лет.

«Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Покупая объект, надо рассчитывать на то, что через 30 лет он потребует дополнительных вложений. Короткий срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, в свою очередь, повышают рентабельность. Именно поэтому доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.

Поясню на примере. Вы покупаете магазин с рентабельностью 6,5%. Все верно в течение 10 лет. Но если вы рассчитаете инвестицию на 30-летний срок, т.е. к вложенным средствам прибавите необходимый ремонт, доходность снизится до 5%. Инвесторы из России об этом редко задумываются».

Первая реакция, когда узнаешь о необходимости ремонта: а зачем ждать 30 лет, можно получать прибыль от объекта 15 лет, а потом продать – пусть ремонтируют другие.

«Стоимость торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены земли, здания, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока договора аренды.

По мере приближения конца действия договора стоимость недвижимости будет падать. Для того чтобы выгодно продать объект и получить хорошую прибыль, надо провести ремонт, т.е. вложить туда какую-то сумму, и заключить новый договор на 10-15 лет».

Доходность

Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с расположением АА (центральные районы семи крупнейших городов) – 3-5%. В жилых домах доходность в среднем на 1% ниже.

Обратите внимание: мы сейчас говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Проще говоря, арендные платежи делим на стоимость объекта и умножаем на 100.

• Подробнее - о

«Приведенные цифры – это средняя ситуация. Если же взять в качестве примера самый популярный у иностранных инвесторов объект – продуктовый магазин в небольшом немецком городе, - то его рентабельность будет сильно меняться в зависимости от срока договора. Объект с 15-летним договором можно найти с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – даже до 9-12%.

Почему больше? Потому что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, здесь нет. Соответственно, цена объекта снижается. И это отражается на рентабельности».

Капитализация

Многие наверняка слышали, что недвижимость в Германии на протяжении долгих лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – быстрее. Это верно, но только в отношении жилья. Если вы купите доходный дом, то можете с большой вероятностью рассчитывать на капитализацию в 3% в год. Если конечно вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие тоже есть.

У коммерческой недвижимости свой ценовой цикл. Как только заключается выгодный договор аренды, объект дорожает, чем ближе договор подходит к концу, тем дешевле становится магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.

«Есть порог оптимального выхода. Его нужно чувствовать, знать, плавать на рынке. Мы с нашими инвесторами это делаем. Они покупают объект с 15-летним договором аренды, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, сообщаю инвестору, и мы продаем. Он возвращает вложенные деньги и получает аренду за годы инвестиции.

Продать объект с прибылью можно только в тех случаях, если он имеет идеальное местоположение – ТОП-А. То есть находится не просто в мегаполисе категории А – большая семерка немецких городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена такой недвижимости будет расти, капитализация есть. Стоимость всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения конца срока действия договора аренды падает».

Ставка на перспективу

«И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.

Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.

Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.

Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.

Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать. Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше».

Подготовила: Анастасия Фалей

• Что такое коммерческая недвижимость
• Виды коммерческих площадок
• Отели, апартаменты, кафе, рестораны
• Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.