Должна ли уо оплачивать сверхнормативный одн. Излишки по ОДН будет оплачивать управляющая компания — Российская газета

Коммунальные начисления за общедомовые нужды (ОДН) вновь оказались в центре внимания трёхгорненцев. С первых месяцев 2017 года в квитанциях на оплату услуг ЖКХ исчезли графы: «общедомовые начисления за электричество, воду, водоотведение». Всё это аккумулирует сейчас строка «жировки» под названием «содержание общего имущества (СОИ)».

Кроме того, с 1 января 2017 года начисления за ОДН на основании постановления Правительства РФ производятся по нормативам. Раньше ориентиром для подсчёта потреблённых жителями дома ресурсов были счётчики.

Нововведение вызвало у жителей города немало вопросов. В частности, Станислав, позвонивший в редакцию, был, мягко говоря, удивлён этим фактом: «Если мы должны платить ОДН по нормативам, зачем в таком случае нам были навязаны общедомовые приборы учёта, которые стоят 200 - 300 тысяч рублей? Почему мы вынуждены до сих пор рассчитываться за их приобретение и установку, если показания приборов учёта больше никого не интересуют?».

Ещё один читатель, Иван Дмитриевич Полуэктов, подтвердил своё возмущение правилами расчёта ОДН своими авторскими исследованиями в этой сфере. «Научные изыскания» в области ЖКХ привели его к выводу, что на деньги, регулярно собираемые с каждого жителя дома, можно было бы, пожалуй, снабдить коммунальные сети элементами декора с позолотой: «Общедомовые нужды стали «золотыми»! И при этом никаких изменений в сторону улучшения состояния домов мы не видим. Кто ответит за безобразия, происходящие в сфере ЖКХ?». Пытаясь вникнуть в суть начислений за ОДН и в причины нововведений, Иван Дмитриевич обратился в свою управляющую компанию. Там ему объяснили, что действуют в соответствии с законодательством.

Рровым.

«На всех» больше не делим!

- Олег Валерьевич, как учитывались затраты на общедомовые нужды до 1 января, и что происходит теперь?

С 1 января в связи с выходом постановления Правительства № 1498 от 26.12.16 г. изменился порядок начисления за потреблённые энергоресурсы. До этого расходы на общедомовые нужды (ОДН) входили в перечень коммунальных услуг , они были обозначены отдельными строками в квитанции: «электроэнергия за ОДН», «горячая, холодная вода ОДН». А собранные средства управляющие компании перечисляли энергоснабжающим организациям . Сами расчёты производились следующим образом: по коллективному прибору учёта определяли, сколько воды и электричества поступило в дом, затем вычитали из этих показаний сумму поквартирного потребления, а оставшуюся разницу распределяли между жильцами (по доле площади квартиры в общей площади дома). При этом разница не должна была превышать норматив для ОДН установленный Единым тарифным органом Челябинской области.

С 1 января 2017 г. начисления за ОДН исключены из коммунальных услуг и включены в услуги по содержанию и ремонту жилья , а оплата за них начисляется по нормативу и поступает на счета управляющих компаний. Управляющие компании расчитываются с энергоснабжающими организациями за поставленные ресурсы по общедомовым приборам учёта. Если счётчика нет или он не работает, тогда берётся норматив, умножается на 1,5 и результат предъявляется УК. А жильцам УК начисляет по нормативу. Разница - это убыток управляющей компании. Важно отметить, что данный порядок не распространяется на услуги по отоплению.

- Если в доме невозможно установить коллективный прибор учёта, как в таком случае производится расчёт ОДН?

Расчёт производится по утверждённому нормативу. Во всех домах Трёхгорного, где есть возможность установить общедомовые приборы учёта, они стоят. Проблема в другом: почти 30% из них выведены из коммерческого учёта (т.е. показания приборов не учитываются по ряду причин). В исправном состоянии все приборы - только в домах одной управляющей компании - ООО «ЖЭК». Тем УК, где приборы неисправны, энергоснабжающая организация будет выставлять счёт с повышающим коэффициент 1,5, начиная с 1 июня 2017 г., а жильцы независимо от этого будут платить по нормативу.

- Что дают эти нововведения?

Новый способ оплаты вводится для того, чтобы повысить ответственность УК за исправность приборов учёта и оборудования, которое они обслуживают и эксплуатируют. Теперь УК будут в этом экономически заинтересованы, чтобы не платить «ресурсникам» в 1,5 раза больше чем смогут начислять собственникам жилья.

Нормативы будут рассчитаны и утверждены Единым тарифным органом Челябинской области к 1 июня 2017 г. исходя из технических характеристик жилого фонда, а с 1 января пока применяются нормативы для ОДН действующие в 2016 году.

Нормативы на ОДН установлены Постановлениями Министерства тарифного регулирования и энергетики Челябинской области №64/1 и №64/2 от 24 декабря 2015 года и №66/2 от 28декабря 2016года.

Без счётчика не обойтись

В таком случае, зачем нужны общедомовые приборы учёта, если норматив - отправная точка при сборе денег за СОИ?

Счётчики позволят понять, какое количество ресурсов дом потребляет фактически. Приборы учёта ресурсов устанавливаются для того, чтобы мы, как собственники, могли контролировать их потребление, и по возможности их экономить. Установка приборов учёта помогает беречь энергию.

Если уровень потребления воды, тепла, электричества превысит существующие нормативы, как будет начисляться оплата за СОИ в этом случае?

- Это - сфера ответственности управляющей компании. Жители как платили, так и будут платить по нормативу, а вот управляющей компании придётся раскошелиться, и понести дополнительные расходы из собственной прибыли. В этом случае у сотрудников УК появится мотивация на работу по устранению утечек, выявлению других неоправданных потерь, (например, неплательщиков и незарегистрированных жильцов). Бремя дополнительных затрат ляжет на плечи управляющей компании, а не жителей дома.

- Откуда берутся «космические» суммы по ОДН? Например, за потреблённую воду и электричество?

В те литры воды, которые нам насчитают по общедомовым нуждам, входят, к примеру, и такие виды работ, как уборка лестничных площадок, ежегодная промывка системы отопления при подготовке к зимнему сезону, устранение аварийных ситуаций. Мусоропровод тоже должен периодически промываться.

При расчёте общедомовых нужд за электроэнергию учитывают, в частности, работу лифтов, насосного оборудования. (Более подробно о начислении ОДН - в рубрике «Ликбез»).

По лестницам ходят не метры, а люди

Почему все нормы рассчитываются, исходя из метража квартиры, а не числа её жителей? Ведь по лестнице ходят не метры, а люди?

Начисление происходит в соответствии с постановлением Правительства № 354 от 6 мая 2011года, в нём утверждены все расчётные формулы. Логика здесь такая: если человек приобретает квартиру в собственность, то как владелец он должен нести расходы и за содержание общего имущества, вне зависимости от того, живёт он в этой квартире, или нет.

Собственники жилья должны знать свои права и обязанности

- Обязана ли управляющая компания доводить до жильцов своих домов показания общедомовых приборов учёта?

УК обязаны по требованию собственников раскрывать всю информацию, касающуюся технического обслуживания дома. Если существует Совет многоквартирного дома, люди могут сами легко всё проконтролировать, снять в конце или начале года показания приборов учёта, а через год повторно сверить показания счётчиков. Запросить эту же информацию в УК, проверить начисления и экономию.

Граждане должны понимать, что они - заказчики услуг, а управляющая компания - исполнитель их заказа!

Необходимо проявлять активность. К сожалению, пока далеко не все жители города это понимают. Пока меньше 10% многоэтажек Трёхгорного откликнулись на призыв по формированию Советов многоквартирных домов. Сейчас у управляющих компаний есть чёткие обязанности, определяемые договором, и сами жители домов должны контролировать их работу. Права и обязанности собственников определены во втором разделе Жилищного кодекса Российской Федерации.

Какие услуги ЖКХ могут входить в перечень ОДН?

Электроэнергия:

– освещение мест общего пользования (лестничных клеток, тамбуров и придомовой территории);
– энергия, потребляемая домофонами;
– энергия, потребляемая лифтами;
– энергия, потребляемая иным электрооборудованием, использующимся в общедомовых нуждах (например, системы видеонаблюдения, насосы, подкачивающие воду на верхние этажи, – система автоматического регулирования тепла, оборудование интернет-провайдеров, усилители антенн, системы противопожарного оборудования и дымоудаления и др. – у каждого многоквартирного дома набор электрооборудования индивидуален); кстати, на практике жители редко интересуются перечнем установленного оборудования и узнают о нем, только, если что-то выходит из строя.

Холодная вода:

на мытье лестничных площадок и мусоропровода;
на полив газонов и палисадников;
промывку инженерных сетей;

Горячая вода:

на сброс воды в стояке, когда в многоквартирном доме производится ремонт батарей;
на опрессовку системы отопления после ремонта;
на технологический пролив системы при подготовке к отопительному сезону;
внутридомовые потери в водопроводных сетях.
Алексей Исаков

Не переплачивать лишнее за свет в подъезде и воду на полив палисадников - по такому принципу будут формироваться коммунальные платежки за июнь, которые совсем скоро получат россияне. Однако в некоторых случаях все-таки придется заплатить за потребление на подъездные нужды сверх норматива. "РГ" попыталась выяснить, когда такое начисление оправданно, а в каких случаях речь идет о жульничестве со стороны управдомов.

Главная идея нововведения не допустить, чтобы россияне снова получили огромные счета за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН). Напомним, это понятие появилось в жилищном хозяйстве в прошлом году. Некоторые домоуправляющие организации слишком формально (или, наоборот, творчески) подошли к начислению платежей за услугу. В результате в ряде городов в конце прошлого и начале нынешнего года люди получили нереальные счета. С 1 июня начало действовать постановление правительства N 344, которое запрещает брать за общедомовое потребление больше, чем положено по нормативу, а если в доме утекает больше воды и неизвестно куда пропадает электричество, за это должна платить управляющая компания.

Из этого правила есть два исключения. Оба они описаны в пункте 44 правил. Чтобы платить за ОДН из своего кармана, жильцам необходимо или принять такое решение на общем собрании, или рассчитываться за свет, воду и тепло напрямую с поставщиками ресурсов.

Прямо пойдешь - заплатишь

Тем временем в регионах идет разъяснительная работа. Поставщики ресурсов боятся, что потребителей введет в заблуждение общий тренд новых правил. "С учетом того, что с жителями 99% многоквартирных домов в Северной Осетии у гарантпоставщика электроэнергии заключены прямые договоры электроснабжения, то в их методике расчета за ОДН ровным счетом ничего не изменится. Объем коммунальной услуги, как и прежде, распределяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю помещения", - говорится в информационном сообщении "Севкавказэнерго". Подобные обращения готовят поставщики ресурсов и в других регионах.

В последнее время переход на прямые договора стал жесткой тенденцией, говорит заместитель директора направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Владилен Прокофьев. Прямой договор с ресурсоснабжающей организацией возможен только при непосредственном управлении жильцами многоквартирным домом, других вариантов Жилищный кодекс не допускает. "С тех пор как начали критиковать управляющие компании за то, что они якобы воруют деньги, те стали просто уходить на прямые договоры. То есть они отказываются от предоставления коммунальных услуг, уходят в непосредственное управление и снимают с себя ответственность за предоставление коммунальных услуг перед гражданами", - объясняет Прокофьев. Таким образом, управдомы не отвечают за предоставление услуг и не собирают за это деньги, а граждане платят напрямую водо-, энерго-, и теплоснабжающей организациям. Минус - у управляющих компаний нет мотивации, чтобы снижать издержки и бороться с "резиновыми" квартирами без счетчиков. Да, за содержание дома она отвечает, то есть будет убираться в подъезде, откачивать воду из подвала, но без особого энтузиазма.

Уроки Остапа

Правила игры на коммунальном поле в последнее время меняются довольно часто, и каждое изменение направлено на то, чтобы закрыть ту или иную лазейку для предприимчивых дельцов от бизнеса в сфере ЖКХ. Однако талантливые деятели находят способ обернуть перемены в свою пользу. Так, в некоторых городах уже распространяются "креативные" трактовки новых правил. "Если ТСЖ или УК не заключили договор с ресурсоснабжающей организацией (в моем городе это сделали единицы ТСЖ или УК), то тогда функции "исполнителя" коммунальных услуг выполняет ресурсоснабжающая организация. В этом случае жильцы оплачивают весь, в том числе и сверхнормативный, расход энергоресурсов на общедомовые нужды", - пересказывает в письме их аргументацию один из читателей "РГ".

Но в этом случае жильцы платить не должны, объяснили "РГ" в Министерстве регионального развития. В соответствии с постановлением правительства N 354 предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов. Исполнитель обязан заключать с поставщиками ресурсов договоры о приобретении воды, энергии и тепла, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям. Жилищный кодекс жестко прописывает, кто отвечает за предоставление коммунальных услуг. "Статья 161, часть 2.2 и 2.3 говорят о том, что управляющая организация, ТСЖ, ЖСК или другой специализированный потребкооператив отвечают за предоставление коммунальных услуг. И именно они обязаны выставлять платеж независимо от того, есть договор ресурсоснабжения или нет. Граждан просто обманывают, перекладывают на них выпадающие доходы, ссылаясь на отсутствие договора", - считает Прокофьев.

Таким образом, есть у УК и ТСЖ договор или нет, не важно. Если у самих жильцов нет прямого договора с поставщиком ресурсов, платить за протечки и самовольно подключившихся потребителей будут домоуправы.

По новым правилам управляющая компания ограничена в правах - она не может выставлять гражданам счета больше определенной величины, а ресурсоснабжающим организациям это разрешается. "Я бы обратил внимание, что в отношении управляющих сделана неправильная вещь. Это большой вопрос к Федеральной антимонопольной службе", - заключает эксперт Института экономики города.

Внимание!

Вас обманывают, если в квитанции за июнь предлагают заплатить за:

ОДН на водоотведение

ОДН на отопление

Расчетный счет в платежке отличается от того, что указан месяцем ранее. Возможно, мошенники подбросили в ящик "липовую" квитанцию.

Допустим, за свет жители дома платят напрямую РСО, между ними заключён договор ресурсоснабжения. Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ признал такие отношения законными и сказал, что работают они до истечения срока их действия или до того, как одна из сторон откажется исполнять договор.

Ресурсоснабжающая организация выставляет плату за сверхнормативный ОДН управляющей организации. Сегодня мы расскажем, имеет ли она право так делать и должна ли УО оплачивать сверхнорматив.

Не должна, если она не исполнитель КУ

В подобной ситуации договор между УО и РСО не заключён, это законно. Так разрешил делать Минстрой РФ . Он указал, что прямые договоры, которые потребители КУ заключили с РСО до 30 июня 2015 года, продолжают действовать, а отсутствие между РСО и управляющей организацией не считается лицензионным требованием.

Сперва нужно разобраться, кто в этом случае будет исполнителем коммунальных услуг.

До этой даты РСО в качестве исполнителя начинает предоставлять коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (пп. «б» п. 17 Правил N 354). Эту позицию подтверждает Верховный суд РФ в решении от 13.01.2014 N АКПИ13-1116 и в Обзоре судебной практики от 24.12.2014 .

Верховный суд говорит: управляющая организация не может предоставлять потребителям коммунальные услуги, пока не заключит договор с РОС. Функции исполнителя в таком случае выполняет РСО.

Отказ от исполнения договора должен быть точным, недвусмысленным и не предполагающим различных толкований. Другая сторона должна понять, что РСО не намерена далее исполнять принятые на себя обязательства и желает их прекратить.

Отказом от договора ресурсоснабжения между потребителями и РСО можно считать следующие ситуации:

• собственники выбрали новый способ управления и возложили на новую УО/ТСЖ полномочия по предоставлению коммунальных услуг ,
• РСО и УО подписали договор ресурсоснабжения на покупку всего объёма коммунального ресурса.

Порядок заключения договора между УО и РСО

Чтобы так и было, нужно внимательно прочитать требования к порядку и форме заключения договора ресурсоснабжения между УО и РСО, и к существенным условиям заключения подобных договоров. Они определяются в соответствии с ГК РФ, положениями Правил N 124 .

РСО, владеющая коммунальным ресурсом, который подаётся в МКД без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, может направить УО оферту о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к оферте проекта договора (п. 10 Правил N 124). РСО заранее подписывает проект договора

Договор считается заключённым с момента, когда РСО получит от управляющей организации подписанную оферту (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Это же подтверждает п. 15 Правил N 124 : договор ресурсоснабжения вступает в силу в день, когда его подпишет вторая сторона.

Договор можно считать заключённым, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными считаются условия:

• о предмете договора;
• которые названы в законе или других правовых актах как существенные;
• условия, соглашения по которым хочет достичь одна из сторон договора.

Перечень существенных условий для договора ресурсоснабжения определяют п. п. 17-18 Правил N 124 . Это следующие условия:

• вид коммунального ресурса,
• дата начала поставки,
• показатели качества,
• порядок определения объёмов коммунального ресурса,
• порядок определения цены договора на коммунальный ресурс,
• порядок определения стоимости коммунального ресурса,
• порядок оплаты,
• условие о разграничении ответственности сторон,
• порядок взаимодействия сторон.

Для чего нужны требования к существенным условиям договоров? Чтобы не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия по поводу исполнения обязательств по договору (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011).

Такой же вывод сделал Арбитражный судом Северо-Кавказского округа от 26.01.2015 по делу N А32-22372/2014 . Суд отказал РСО во взыскании с управляющей организации платы за период до заключения договора ресурсоснабжения.

Хотя у РСО есть все возможности заключить договор ресурсоснабжения с УО, на практике многие забывают это сделать и сразу начинают выставлять счета на оплату сверхнормативного ОДН. Такая ситуация неправомочна.

Выводы

1. РСО может требовать с управляющей организации оплату сверхнормативного ОДН только когда между ними заключён договор.
2. Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный ОДН, потребители или РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.
3. Положения Правил N 124 дают ресурсоснабжающей организации все возможности заключить договор с управляющей организацией и даже принудить УО к подписанию такого договора.
4. Если РСО не предпринимала попыток заключить договор ресурсоснабжения с управляющей организацией, требовать оплату она не имеет права.