Расчет налога с продажи доли квартиры. Как распределяется имущественный вычет при продаже общего имущества или долей в нем

Продавая своё имущество, физические лица получают доход, с которого необходимо заплатить НДФЛ (подп.5 п.1 ст.208 НК). На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса налогоплательщик при продаже имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, имеет право заявить имущественный вычет и тем самым снизить, а то и вовсе свести на нет налог, причитающийся к уплате.

На практике имущество редко принадлежит одному гражданину, особенно недвижимое. Гораздо чаще собственниками являются сразу несколько лиц. По этой причине возникают вопросы по применению имущественного вычета при продаже общего имущества или долей в нем.

Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

1. Продажа общего имущества, находящегося в совместной собственности.

Общая совместная собственность не подразумевает определения долей в праве собственности (п.п.1, 2 ст.244 ГК РФ). Поэтому имущественный вычет распределяется собственниками по договоренности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК).
В отношении продажи недвижимости, находившейся в общей собственности супругов, Минфин высказался следующим образом: при отсутствии брачного договора физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи недвижимого имущества (а, следовательно, и имущественного вычета). При наличии брачного договора доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором (Письмо от 20.03.13 г. № 03-04-05/4-255).

Пример. В 2010 году супруги Савельевы приобрели в совместную собственность квартиру. В 2012 году квартира продана за 1,3 млн. рублей. По договоренности имущественный вычет в размере 100% заявлен супругой. НДФЛ к уплате составляет 39000 руб.((1300000 руб. — 1000000 руб.) × 13%).
Решение о распределении лучше оформить в письменном виде.

2. Продажа общего имущества, находящегося в долевой собственности.

В этом случае распределение вычета осуществляется пропорционально долям в праве собственности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК). При этом распределение производится с учетом максимального размера имущественного налогового вычета: 1 000 000 рублей для недвижимости и 250 000 рублей для иного имущества (Письма Минфина от 10.04.12 г. №03-04-05/7-474, от 01.03.12 г. № №03-04-05/7-238).

Пример. Отец и сын продают гараж, находившийся у них в равнодолевой собственности около полутора лет, за 300 000 руб. При этом они имеют право заявить имущественный вычет в размере 125 000 руб. каждый. Налог, который придется уплатить каждому с полученного дохода, составит ((300000 руб.׃ 2) – (250000 руб.׃ 2)) × 13% = 3250 руб.
Стоит заострить внимание, что это был случай, когда имущество продается как единый объект права собственности. Однако доля в праве собственности тоже может выступать как самостоятельный объект купли-продажи.

3. Продажа доли как самостоятельного объекта.

Распорядиться долей на своё усмотрение позволяет пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса.

При этом, по мнению контролирующих органов, продавая долю в недвижимости, распределять имущественный вычет не нужно: он предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (Письмо Минфина от 15.11.12 г. №03-04-05/5-1310). Это правило применяется и в случае продажи совладельцами своих долей по одному договору купли-продажи, где каждый выступает продавцом своей доли в праве собственности (Письмо ФНС от 02.11.12 г. №ЕД-4-3/18611@).

Пример. По единому договору купли-продажи квартиры братья Филимоновы выступают продавцами своих долей в праве собственности на эту квартиру. Старший продает 2/3 доли за 1 500 000 руб., младший - 1/3 за 900 000 руб. Жильё находилось в общей долевой собственности менее трех лет. Каждый из братьев имеет право получить имущественный вычет в сумме, полученной от продажи доли, но не более 1 000 000 руб.
Старшему брату придется заплатить НДФЛ в сумме 65000 руб.((1500000 руб. – 1000000 руб.) × 13%). Младшему не придется платить ничего.

Что касается имущественного вычета при продаже долей в ином имуществе (которое не относится к квартирам, жилым домам, садовым домикам, дачам, земельным участкам), то здесь мнения Минфина и ФНС разделились. Минфин занимает более жесткую позицию, вытекающую из буквального прочтения абзаца 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса: вычет при продаже долей в ином имуществе не предусмотрен (Письмо от 25.04.12 г. №03-04-05/4-545). ФНС же считает, что доля в ином имуществе сама считается иным имуществом, и вычет на основании подп.1 п.1 ст.220 НК возможен (Письмо УФНС по г.Москве от 14.02.12 г. №20-14/012280@).

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то лучше сделать запрос в территориальный налоговый орган по месту жительства и следовать его разъяснениям, во избежании претензий за неверное исчисление (неуплату) налога.

4. Продажа доли, выделенной в натуре.

В определенных случаях доля в имуществе, находящемся в долевой или совместной собственности, может быть выделена в натуре (п.2 ст.252, п.1, 3 ст.254 ГК). При этом прежний объект недвижимости прекращает свое существование, и регистрируется новый (п.9 ст.12 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ). Владельцы получают свидетельства о праве собственности на вновь образованные объекты недвижимости. При дальнейшей продаже они признаются самостоятельными объектами, в отношении которых можно применять имущественный вычет в полной сумме (1 000 000 руб. или 250 000 руб., в зависимости от вида имущества) (Письмо Минфина от 20.03.12 г. №03-04-05/7-333).

Пример. В 2010 году осуществлен раздел дома между матерью и дочерью, который находился в их совместной собственности. В 2012 году дочь продала свою часть дома за 1 млн. руб. Ей положен имущественный вычет в размере 1 млн. руб., применив который, платить НДФЛ с дохода от продажи принадлежащей ей части дома не придется.

Последнее обновление Ноябрь 2017

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

В 2002 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2016 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2014 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2016 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2017 года, так как владел квартирой менее 3-х лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2014 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2016 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 - 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2017 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер - 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 - 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2017 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2014 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2016 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 - 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2017 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2014 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2016 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2017 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого - ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2016 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 - 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2017 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2014 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 - 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2017 года, так как владели проданными долями в квартире менее 3-х лет.

Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2014 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2016 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2016 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2017 года.

Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2016 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2017 года.

"Электронный журнал "Азбука права", 28.11.2017

КАКИЕ ВЫЧЕТЫ И ОБЯЗАННОСТИ ПО НДФЛ ПРЕДУСМОТРЕНЫ
ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ И ДРУГОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?

Если вы продаете квартиру, земельный участок, иное недвижимое имущество либо долю в них, у вас возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ, а также по декларированию доходов, полученных от продажи.

Вместе с тем при определенных условиях ваши доходы могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета (п. 1 ст. 209 , п. п. 1 , 3 ст. 210 , п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

П раво на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217 , п. 2 ст. 217.1 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. п. 1 , 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4 , 6 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131 , п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1 , 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

П раво на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210 , пп. 1 п. 1 ст. 220 , п. 1 ст. 224 НК РФ).

Так, в случае продажи недвижимого имущества или доли в нем (при условии, что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) вы можете уменьшить свой доход по выбору (пп. 1 п. 1 , пп. 1 , , 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1) на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующих объектов недвижимости и долей в них: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) либо

2) фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, когда будете декларировать свои доходы от продажи имущества (ст. 216 , п. 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

О собенности применения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

1) имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;

2) реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;

3) реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

О бязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества

Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1 , п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5 , 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Доходы от продажи недвижимого имущества вы можете уменьшить на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов.

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате - 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

В.Н. Зайцев купил в 2017 г. квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В этом же году он продал квартиру за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 не определена. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 150 000 руб. процентов по кредиту. Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку.

В этом случае налогооблагаемая сумма дохода составит 350 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 150 000 руб.)).

НДФЛ к уплате - 45 500 руб. (350 000 руб. x 13%).

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание!

Штраф за неуплату налога в срок - 20% (при умышленной неуплате - 40%) от неуплаченной суммы. Также за каждый календарный день просрочки уплаты будут начислены пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России. Однако если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (