Риски,связанные с управлением недвижимостью. Риски в управлении недвижимостью риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кре

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………… ….………3

1 Риски на рынке недвижимости……………………………………………. 4

2 Риски при финансировании недвижимости………………………..……..7

3 Управление рисками……………………………………………………... 14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………… ………….17

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………..19

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы заключается в том, что среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Цель данной работы: рассмотреть все возможные риски при финансировании недвижимости.

Задачи работы:

 рассмотреть риски на рынке недвижимости;

 изучить риски при финансировании недвижимости;

 выяснить, как происходит управление рисками.

Объект исследований: дать определение рынку недвижимости, рассмотреть основные риски при финансировании.

1 Риски на рынке недвижимости

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

Низкая ликвидность недвижимости;

Неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

Неопределенность в налогообложении;

Конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

Длительность делового цикла;

Демографические тенденции;

Тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микро риски

Условия арендного договора;

Уровень операционного и финансового левереджа;

Структура инвестированного капитала и его стоимость;

Доля рынка недвижимости определенного типа;

Местоположение недвижимости;

Структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Оценка уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.

2 Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запла­нированных результатов. Риски зависят от спе­цифики инве­стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с фи­нансированием недвижимо­сти:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор­ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент­ных ставок;

– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре­дита с фиксированной ставкой процента;

– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро­ванная ставка процента определена до начала финансиро­вания;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче­стве по­гашения задолженности по выданным кре­дитам;

– риск изменения условий мобилизации фон­дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик­сиро­ванной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случа­ях, если заемщик не в состоя­нии производить платежи по кредиту или если стоимость зало­женного имуще­ства недостаточна для погаше­ния обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется со­отношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для креди­тора бывают нескольких ви­дов. Кредитор несет потери, если сумма, выру­чен­ная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем вы­плаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и про­даже имущества возникают и ад­министративные издержки по управлению не­выплаченными кредитами и изъятым имуще­ством.

Управление кредитным риском осуществляет­ся путем тщательного ана­лиза объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой ре­коменда­ций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению ве­личины дохода заем­щика и оценке стоимости пе­редаваемого в залог имущества. При кредитова­нии развития объектов недвижимости (строитель­стве, реконструкции, модерниза­ции) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ра­нее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление кото­рого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение при­были кредитного учреждения вследствие негатив­ного непредвиденного изменения уровня процент­ных ста­вок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при не­сбалансиро­ванности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансиро­вание с помощью ценных бу­маг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных ме­тодов их индексации с учетом инфляции и дохо­дов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциаль­ные потери при реинвести­ровании, которые вы­званы ранним погашением ипотечного кредита с фиксиро­ванной ставкой процента. Риск возника­ет также в связи с потерями при финан­сирова­нии кредитов, ставки процента по которым опре­деляются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обяза­тельств.

При кредитовании предусматриваются альтер­нативные условия для кре­дитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периоди­чески изменять ставку процента по кредиту с изменяю­щейся процентной став­кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность опреде­ления ставки процента по кредиту до начала про­цесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возника­ет в связи с трудностями мобилизации налич­ных средств путем продажи активов по рыноч­ным ценам или близким к ним. Управление рис­ком ликвидности требует про­ведения ряда фи­нансовых операций. В частности, рассчитыва­ется поток налич­ности для определения потреб­ности банка в наличных средствах и разрабаты­вается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных креди­тов, созданием условий для привлечения долго­срочных ресурсов в данную сферу, обеспечени­ем рефинансирования вы­данных ипотечных кре­дитов,

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосроч­ном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае про­центная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фон­дов можно управлять по­средством финансирова­ния кредитов долгосрочными долговыми обяза­тельст­вами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, кото­рые возникают при кредитовании жилищного строительства. Напри­мер, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планирова­лось. Спо­собы снижения этого риска: требование предва­рительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи ус­тановленных или храня­щихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и дру­гими не противоречащими законода­тельству спо­собами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предостав­ленных заемщиком до­кументов и отвлечения кредитных средств на по­ставлен­ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять допол­нительное вложение собственных средств заем­щика в случае определения того, что сумм, ос­тав­шихся от предоставленного кредита, не до­статочно для завершения строитель­ства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве­стициям в недви­жимость, требующим значительного объема ка­питаловложе­ний, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей без ­рисковой ставки, общего рыночного риска и рис­ка, обу­словленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Без рисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уве­ренность относи­тельно их возврата. Абсолютно без рисковых ин­вестиций не бывает, но к имеющим максималь­ную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует го­сударство.

Соответственно в качестве без рисковой став­ки при анализе инвестиций в недвижимость при­нимают текущую ставку по долгосрочным госу­дарственным обязательствам (например, облига­циям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового зна­чения IRR вследствие изме­нения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке не­движимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и аренд­ных стоимостей, а на основании оценок, выпол­няемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оцен­щика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недви­жимость, – специфический риск, обусловлен­ный уникальными особенностями недвижимо­сти: низкая ликвидность, большие затраты де­нег и времени на совершение сделок, необ­ходимость качественного управления. При ин­вестировании в недвижимость нужно учиты­вать возможное снижение доходности инвести­ционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожи­даемыми, невозможность завершения ин­вестиционного проекта из-за непред­виденного чрезмерного роста цен на материалы, невоз­можность продать по­строенный объект по за­планированной ранее более высокой цене, под­вержен­ность элементов недвижимости риску уничтожения.

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ3АЕМНОГОКАПИТАЛА

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения: заемных средств. Принятие финансовых решений базируется на расчетах о целесообразности, Т.е. эффективности привлечения заемных средств. Для определения того, как влияет привлекаемый для завершения инвестиционного проекта заемный капитал на отдачу собственного капитала, используется понятие «финансовый левередж ».

Финансовый левередж бывает положительный, отрицательный и нейтральный;

Положительный (благоприятный), если купленное на заемные средства имущество приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту;

Отрицательный, если ставка процента по кредиту выше, чем ставка дохода купленного на заемные средства имущества;

Нейтральный, если норма дохода равна ставке процента.

Стоимость собственного капитала – это требуемая отдача на собственный капитал. Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств, за которые инвестор платит фиксированный процент, рассчитывая увеличить отдачу на собственные средства.

Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает не только приобрести недвижимость, но и получить больший доход на собственный капитал. На эту отдачу влияет соотношение величин заемного и собственного капитала. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше. чем процент по кредиту или когда доходность инвестиционного проекта в целом выше, чем процент по кредиту.

Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора. Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиции: положительный левередж может уменьшить требуемую норму отдачи собственного капитала, при отрицательном левередже инвестор может посчитать сделку неподходящей.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланиpoвaнныx результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

Кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

Риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

Риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой про цента;

Риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

Риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

Риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

:Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов.Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика.

Заемщик получает право погашения:кредита до окончания кредитного договора, а:кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по:кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменна, Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось, Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции - инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск - изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость , - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость:

тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса:и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором, Риск износа объектов заключается в том, что

доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом: случае недвижимость, вероятнее всего, :конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск - риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходность облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и про контролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости\: – кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей\; – риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок\; – риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента\; – риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования\; – риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам\; – риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки). Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом. Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит. Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам. Пути управления таким риском\: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика. Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств. При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита. Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов, Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой. Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска\: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами. Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности. Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики. Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива. Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам. Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными. Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости\: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения. Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость\: – тип недвижимости\; – спрос и предложение на рынке\; – местоположение\; – соблюдение условий аренды\; – износ объектов\; – законодательное регулирование и изменение налогообложения\; – инфляция\; – реинвестирование. Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения. Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости. Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором. Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты. Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения. Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные. При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов. Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным. Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость\: 1) риск дефицита обслуживания долга\; 2) риск большого одноразового рефинансирования. Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала. Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности. Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств. Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость\: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций. В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Риски при финансировании недвижимости Риск отражает возможность отклонения фак тических итоговых данных от ожидаемых запла нированных результатов. Риски зависят от спе цифики инве стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с фи нансированием недвижимо сти: – кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей; – риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент ных ставок; – риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре дита с фиксированной ставкой процента; – риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро ванная ставка процента определена до начала финансиро вания; – риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче стве по гашения задолженности по выданным кре дитам; – риск изменения условий мобилизации фон дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик сиро ванной надбавкой (относительно базовой ставки). Кредитный риск связан с потерями в случа ях, если заемщик не в состоя нии производить платежи по кредиту или если стоимость зало женного имуще ства недостаточна для погаше ния обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется со отношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для креди тора бывают нескольких ви дов. Кредитор несет потери, если сумма, выру чен ная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем вы плаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и про даже имущества возникают и ад министративные издержки по управлению не выплаченными кредитами и изъятым имуще ством. Управление кредитным риском осуществляет ся путем тщательного ана лиза объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой ре коменда ций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению ве личины дохода заем щика и оценке стоимости пе редаваемого в залог имущества. При кредитова нии развития объектов недвижимости (строитель стве, реконструкции, модерниза ции) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ра нее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление кото рого запрашивает кредит. Риск процентных ставок – это снижение при были кредитного учреждения вследствие негатив ного непредвиденного изменения уровня процент ных ста вок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при не сбалансиро ванности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам. Пути управления таким риском: финансиро вание с помощью ценных бу маг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных ме тодов их индексации с учетом инфляции и дохо дов заемщика. Риск досрочного погашения – это потенциаль ные потери при реинвести ровании, которые вы званы ранним погашением ипотечного кредита с фиксиро ванной ставкой процента. Риск возника ет также в связи с потерями при финан сирова нии кредитов, ставки процента по которым опре деляются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обяза тельств. При кредитовании предусматриваются альтер нативные условия для кре дитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периоди чески изменять ставку процента по кредиту с изменяю щейся процентной став кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность опреде ления ставки процента по кредиту до начала про цесса финансирования кредита. Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возника ет в связи с трудностями мобилизации налич ных средств путем продажи активов по рыноч ным ценам или близким к ним. Управление рис ком ликвидности требует про ведения ряда фи нансовых операций. В частности, рассчитыва ется поток налич ности для определения потреб ности банка в наличных средствах и разрабаты вается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных креди тов, созданием условий для привлечения долго срочных ресурсов в данную сферу, обеспечени ем рефинансирования вы данных ипотечных кре дитов, Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосроч ном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае про центная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна. Риском изменения условий мобилизации фон дов можно управлять по средством финансирова ния кредитов долгосрочными долговыми обяза тельст вами с плавающей процентной ставкой. Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, кото рые возникают при кредитовании жилищного строительства. Напри мер, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планирова лось. Спо собы снижения этого риска: требование предва рительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами. Существует также риск пожара или кражи ус тановленных или храня щихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и дру гими не противоречащими законода тельству спо собами обеспечения безопасности. Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предостав ленных заемщиком до кументов и отвлечения кредитных средств на по ставлен ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять допол нительное вложение собственных средств заем щика в случае определения того, что сумм, ос тав шихся от предоставленного кредита, не до статочно для завершения строитель ства. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве стициям в недви жимость, требующим значительного объема ка питаловложе ний, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики. Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на осно...

Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

Кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
- риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
- риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
- риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
- риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
- риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам - переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции - инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск - изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

Тип недвижимости;
- спрос и предложение на рынке;
- местоположение;
- соблюдение условий аренды;
- износ объектов;
- законодательное регулирование и изменение налогообложения;
- инфляция;
- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск - риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.