Рефинансировать ипотеку и использовать маткапитал. Снизить проценты по ипотеке

Выдача кредитных средств под залог недвижимого имущества называется ипотекой. В последнее время в банковском секторе наблюдается значительное снижение процентных ставок по таким займам, поэтому у населения возникает естественное желание улучшить условия кредитования путём рефинансирования займа.

У семей, использовавших для погашения ипотечного кредита материнский капитал, в связи с предоставленной возможностью появился закономерный вопрос, а можно ли рефинансировать такой заём, и разрешено ли использовать капитал после переоформления ипотеки.

При решении данного вопроса граждане могут столкнуться с определёнными трудностями по причине того, что некоторые банки в силу определённых обстоятельств могут отказать заявителю в проведении такой процедуры.

В каком случае может потребоваться процедура рефинансирования ипотечного кредита

Термин рефинансирование подразумевает получение в банке нового кредита для погашения действующего. Если рассматривать ипотечное кредитование, то при перекредитовании такого займа право на имущественный залог в обязательном порядке переходит к банку приемнику. Рефинансирование нельзя отнести к категории простого перезаимствования денежных средств. Отличительной особенностью такой процедуры является то, что заёмщик получает определённую выгоду из-за смены кредитора. Например, снижение процентной ставки или увеличение срока кредитования. Ипотечные кредиты, полученные несколько лет назад, в настоящее время выглядят достаточно дорогими.

Идея рефинансирования кредита также актуальна при валютной ипотеке. В связи с нестабильностью курса доллара, рублёвый заём стал более выгодным. Колебания курса привели к тому, что финансовая нагрузка на семейный бюджет увеличилась в разы.

Иногда рефинансирование ипотечного кредита становится необходимым, когда физическому лицу по той или иной причине нужно вывести залог из-под обременения или заменить его на другое имущество. Такая процедура вполне возможна при переоформлении займа в определённый период выплаты остаточного долга.

Использование материнского капитала при рефинансировании ипотечного займа

Федеральный закон №256-ФЗ от 29.12.2006 г. разрешает использование средств материнского капитала при ипотечном кредитовании. При этом сертификат может быть использован до наступления 3 летнего возраста ребёнка. Применить капитал можно по двум направлениям:

1. Погашение основного долга по ранее полученному займу
2. Использование в виде первоначального взноса при оформлении нового кредита

На рассмотрении также находится ещё один вариант использования государственного сертификата, а именно оплата ежемесячных взносов по ипотеке в период пребывания матери в декретном отпуске.

Использование материнского сертификата по той или иной схеме довольно часто вызывает определённые трудности при рефинансировании займа. Это связано с тем, что многие банки отказывают в перекредитовании долга по причине того, что при погашении первоначального кредита необходимо заново выделять имущественные доли несовершеннолетним детям в залоговом имуществе. Если при оформлении ипотеки капитал не был использован, то его можно направить на погашение нового займа. Однако и в этом случае заёмщика ждут определённые сложности.

Сложность использования государственного сертификата в процедуре рефинансирования ипотечного займа заключается в следующем. Приобретаемая недвижимость должна быть обязательно оформлена в долевую собственность, как на родителей, так и на всех детей. Если при подаче заявки на использование сертификата такое условие не может быть выполнено по причине того, что имущество находится в залоге, то родители составляют нотариальное обязательство о том, что после снятия обременения доли будут распределены в соответствии с российским законодательством.

Использование материнского капитала до рефинансирования ипотеки

При использовании материнского капитала в виде первоначального взноса по ипотеке право собственности на залоговую недвижимость должно быть распределено между всеми несовершеннолетними детьми. За соблюдением этого обязательства тщательно следят надзорные органы. В результате такого распределения долей при подаче заявки на рефинансирование у граждан возникают определённые трудности:

• Банки не хотят принимать в залог имущество, собственниками которого являются несовершеннолетние граждане. При негативном стечении обстоятельств финансовому учреждению может достаться имущество, которым владеют защищённые законодательством граждане. Естественно нести ответственность за выполнение кредитных обязательств они не смогут
• Если заёмщик по каким-либо обстоятельствам перестанет выполнять кредитные обязательства, то банк не сможет забрать в свою собственность такой залог

Гражданский и Семейный Кодекс защищают имущественные права детей. В связи с этим продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, довольно таки трудно.

Если при получении ипотеки был использован материнский капитал, а выделение долей закреплено нотариальным обязательством, то при снятии обременения с недвижимости по причине погашения первоначального займа по программе рефинансирования распределение собственности необходимо произвести в течение шести месяцев.

Риск потери финансовой выгоды и пристальное внимание контролирующих органов приводя к тому, что банки стараются не связываться с такой категорией заёмщиков, что приводит к массовым отказам в рефинансировании.

Внесение материнского капитала после рефинансирования

Если при первичном оформлении ипотечного займа материнский сертификат не использовался, например, по причине того, что семья получила его намного позже, то его можно применить после проведения процедуры рефинансирования. Однако в этом случае тоже можно столкнуться с определёнными трудностями.

Вся проблема состоит в том, что при проведении перекредитования цель выдачи займа меняется. В договоре полученная ссуда будет называться кредитом на погашение обязательств третьему лицу. Такая формулировка не соответствует требованиям закона о материнском капитале. Ведь как известно одним из направлений использования государственного сертификата является приобретение недвижимости в долевую собственность. В данной ситуации не помогает даже тот факт, что ипотечный объект имеет официальную регистрацию в Росреестре.

Механизм рефинансирования займа по сути является обычной финансовой операцией, в результате которой:

• Физическое лицо снижает нагрузку на семейный бюджет за счёт уменьшения процентной ставки или растягивания срока кредитования
• Предмет залога в результате документального переоформления просто переходит к новому кредитору. Никакой купли-продажи при этом не происходит
• Финансовое учреждение получает свою прибыль и увеличивает кредитный портфель

Однако с точки зрения законодательства эта процедура не обеспечивает достаточную защиту малолетних граждан.

В законе о материнском капитале есть важный пункт, который как раз позволяет использование сертификата для погашения ранее взятой ссуды. Оговорка звучит следующим образом. Владелец сертификата либо его супруг может использовать средства материнского капитала для погашения основного долга по кредиту, взятого по программе рефинансирования для закрытия предыдущего займа. Также сертификат разрешено использовать для погашения процентов.

Однако у этого пункта есть некоторое уточнение. Обязательство по ипотечному кредиту и рефинансируемому займу должны возникнуть у физического лица до получения материнского капитала. Иными словами, до рождения второго ребёнка. В противном случае сертификат можно использовать только на погашение первичной ипотеки, выданной на приобретение недвижимости.

При возникновении такой ситуации держатель капитала должен выбрать один из двух вариантов:

1. Отправить денежные средства по сертификату на погашение первичного займа, но при этом потерять право на рефинансирование такой ссуды в будущем
2. Рефинансировать заём без использования материнского капитала

С экономической точки зрения первый вариант для заёмщика является наиболее выгодным, так как за счёт сертификата можно снизить часть основного долга, от величины которого в будущем будет зависеть стоимость ипотеки. Даже при потере возможности рефинансировать заём и при наличии завышенной процентной ставки размер ежемесячного платежа останется вполне доступным для семейного бюджета.

Если размер ипотеки значительно превосходит сумму материнского капитала, то на её погашение в любом случае уйдёт много времени. В этом случае имеет смысл сохранить право на рефинансирование и при появлении более лояльной программы кредитования переоформить заём. Возможно, что такой переход поможет сэкономить сумму, сопоставимую с размером капитала.

Оформление материнского капитала для погашения рефинансируемого кредита

Для того чтобы правильно распорядиться материнским капиталом и при этом получить определённую финансовую прибыль, необходимо провести правильный кредитный расчёт. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами банковских специалистов.

В том случае, когда было принято решение о погашении рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникло до рождения ребёнка, в Пенсионный фонд будет необходимо предоставить следующие документы:

• Копию договора первичной ипотеки, по которой происходит процедура рефинансирования
• Копию нового ипотечного договора, в котором целью выдачи денежных средств является погашение ранее полученного долга

Второй документ очень важен, так как именно он подтверждает целевое использование средств. Именно на его основании заёмщик получает право на использование материнского капитала.

С 2017 отмечается значительное снижение ставок по ипотеке. Например, в 2018 году можно было получить кредит на строящееся жилье в Сбербанке по ставке 7,4% , на готовое жилье - под 8,6% годовых , оформить ипотеку с привлечением материнского капитала можно было по ставке от 8,9% . При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в течение следующих двух лет его банк снизит ставки по ипотеке до 7% . Как отмечают эксперты, соотношение ставок и цен на жилье на сегодняшний день максимально выгодное за все время существования ипотеки в России. Такая тенденция будет сохраняться и в следующие годы. В частности, Президент России Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке до уровня менее 8 процентов к 2024 году , чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком.

В связи с этим в России выросло число заемщиков, выплачивающих ипотеку, оформленную ранее под высокие проценты. Многие из них хотели бы действующие кредиты, однако на практике при этом часто возникают определенные трудности. Банк может не одобрить перекредитование ипотеки , на уплату которой . То же самое касается и направления средств сертификата на ипотеку .

Кроме того, до 31 мая 2018 года капитал разрешалось направить только на уплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного жилищного кредита, если они были оформлены до рождения (усыновления) ребенка, дающего право на маткапитал. С июня 2018 года это ограничение .

Гражданин взял ипотеку в 2016 году, а через 4 месяца в семье появился второй ребенок. В 2017 году было проведено рефинансирование в другом банке. Затем в ПФР было подано заявление о распоряжении средствами маткапитала на погашение основного долга и процентов по кредиту. В итоге заявителю приходит отказ в связи с тем, что обязательства по кредиту на погашение ранее предоставленного кредита возникли после возникновения права на материнский капитал. До июня 2018 года у ПФР отсутствовали основания на для принятия положительного решения в подобных ситуациях.

Дело в том, что в Правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий № 862 от 12.12.2007 ранее было указано, что МСК может быть использован на уплату основного долга и процентов по кредиту, выданного на погашение ранее оформленного кредита на приобретение или строительство жилья, обязательства по котором возникли у получателя капитала до наступления права на оформление сертификата МСК . Это ограничение и Правительством в мае 2018 года.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование - это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.

Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:

• С экономической точки зрения кредитным организациям не выгодно перекредитовывать своего клиента , так как при такой схеме теряется заложенная ранее прибыль. Проще рефинансировать кредит в другом банке, поскольку новые клиенты увеличивают кредитный портфель.
• Перекредитование в новом банке может причинить дополнительные неудобства. Придется заново собирать документы и пройти ряд процедур перед оформлением: оценку жилья, получение на него технических документов в кадастровой палате, оформление договора страхования, предоставление справок из старого банка, уплату госпошлины за повторную регистрацию ипотеки, оплату услуг юриста.

Погашение ипотеки материнским капиталом

В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату . Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.

Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.

Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).

Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».

Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?

Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.

Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:

• Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
• Если еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.

О выделении долевой собственности детям после снятия обременения первым банком делает рефинансирование через другой банк почти невозможным для семьи.

Использование материнского капитала после рефинансирования ипотеки

Семья сможет использовать сертификат МСК на погашение ипотечного кредита или займа уже после проведения рефинансирования . Однако здесь тоже можно столкнуться с определенными трудностями.

При перекредитовании меняется цель оформления кредита, заемщик берет средства уже не на «улучшение жилищных условий», а на «погашение обязательств перед третьим лицом», даже при условии, что выполнение обязательств по кредиту будет обеспечено залогом недвижимости, право на которую зарегистрировано в Росреестре.

Получается, что рефинансирование ипотечного кредита в другом банке - это просто финансовая операция, которая сама по себе не предполагает улучшения жилищных условий семьи, а только лишь снижает уровень ее долговой нагрузки:

• Заемщик улучшает свои условия по кредиту за счет сокращения расходов на его погашение, изменения суммы ежемесячного платежа или установления нового срока действия ипотеки.
• Банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель.
• Новая недвижимость при такой сделке не приобретается, та же самая квартира или дом будут выступать залогом в новом банке.

До июня 2018 года существовала и еще одна существенная сложность. В правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий было указано, что обязательства по обоим кредитам (первоначальному и выданному на его рефинансирование) должны возникнуть у лица до появления второго или последующего ребенка (подпункт в пункта 3 постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).

Однако в 2018 году в правила направления маткапитала на улучшение жилищных условий было добавлено , позволяющее получателем сертификата использовать капитал на уплату кредита, оформленного и рефинансированного в любое время , в том числе и после появления ребенка, дающего право на материнский капитал.

Использование маткапитала на перекредитование в 2019 году

31 мая 2018 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 631 , согласно которому средства МСК можно использовать на перекредитование, вне зависимости от того, когда такая необходимость возникла. Новое постановление вносит изменения в пункт 3 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий, устраняя правовую неопределенность в вопросе расходования МСК. Ранее расходовать капитал можно было только на погашение обязательств по кредиту, рефинансированному до появления второго или последующего ребенка.

Принятые Правительством изменения будут востребованы российскими семьями, поскольку в последнее время в России сложилась тенденция по существенному снижению ипотечных ставок. Многие семьи хотели бы рефинансировать действующие кредиты и использовать на их погашение материнский капитал, однако до июня 2018 года такой возможности у многих не было. Новое постановление № 631 от 31.05.2018 г. позволяет им это сделать, поскольку оно снимает действовавшие ранее ограничения.

Впервые об этих изменениях было сообщено на совещании с вице-премьерами, состоявшемся 4 июня 2018 года . По оценке заместителя Дмитрия Медведева по социальным вопросам Татьяны Голиковой, рефинансировать выданные ранее кредиты на покупку или строительства жилья и направить на их погашение средства МСК смогут потенциально 1,9 млн семей.

Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012-2014 годах. Кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.

Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.

Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», - рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование - около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», - говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.

Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным

«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», - говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5-11%.

«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», - подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Чужой кредит ближе к телу

По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», - поясняет он.

Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.

«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», - рассказали в пресс-службе банка.

Задача Сбербанка - предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.

«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2-3 раза», - прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || ).push({});

Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления

«Процедура эта сложная»

Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.

«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, - говорит Антон Павлов. - По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».

«Следует понимать, что рефинансирование - это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование - продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», - указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», - обещают в банке.

Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», - указали в Абсолют Банке.

В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.

Коварный материнский капитал

Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», - поясняет Ксения Степанова.

Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», - говорит эксперт.

Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.

Кому поможет «рефинанс»

Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», - советует эксперт.

Самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК - 9,5-10%, ВТБ 24 - 10%, «Открытие» - 10,25%, Райффайзенбанк - 10,5%, Газпромбанк - 10,25-10,5%, «Российский Капитал» - 10,5-11% и Сбербанк - 10,9-11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами - примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, - то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8-1 процентный пункт», - прогнозирует эксперт.

Читайте так же по теме:

Майнинг ферма сколько можно заработать 2017 Греф: «превращение» дебетовых карт в овердрафтные — фейк

В свое время ставки по ипотечным займам поднялись до максимума, ныне же они показывают совсем другое. А именно рекорды минимума. Это сразу же вывело ипотеку на первые места в рейтинге наиболее популярных банковских программ.

Простая статистика показывает, что раз идет снижение ставок по кредиту, соответственно, снижаются ставки и по его рефинансированию.

Те, кто использовал для погашения ипотечного кредита возможности материнского капитала, интересуются, а возможно ли перекредитовать такой заем после использования материнского капитала. А также многих интересует использование маткапитала после рефинансирования ссуды.

Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:

• Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
• Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
• Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.

На что можно потратить средства капитала

Согласно последним изменениям в законодательстве, выделяемые государством средства можно потратить на следующие цели:

• Приобретение в собственность жилья на первичном или вторичном рынке. Также можно купить частный дом.
• На постройку жилья.
• Улучшение имеющихся жилищных условий.
• Женщина может увеличить накопительную часть своей будущей пенсии.
• Средства можно потратить на адаптацию и социализацию детей-инвалидов.
• На последующее обучение детей.

Законодательство также предусмотрело некоторые запреты на использование средств сертификата в непредусмотренных целях:

• Имеется ограничение по возрасту дитя. Пока ему не исполнится три года, капитал нельзя использовать. Исключение только одно – им гасится часть ипотеки.
• Сертификат нельзя обналичить. В редких случаях дозволяется обналичить лишь 25 тысяч из всей суммы.
• Капиталом нельзя погасить долги по другим кредитам.
• Недвижимость на капитал можно приобрести только внутри страны.
• Приобрести можно только целую часть недвижимости – всю квартиру или отдельную комнату. Нельзя приобретать долю в жилье.

Перекредитовавание ипотеки при использованном капитале

Возможно ли это? Рассмотрим более подробно.

На первый взгляд, данная процедура принесет выгоду всем сторонам. Старый банк закрывает кредит, клиент получает новую ипотечную ссуду по существенно низким ставкам. А новый банк получает нового клиента и, вполне возможно, постоянного.

На деле же банки нередко отказываются от такой сделки. В чем скрывается подвох, почему кредитные организации не дают свое согласие?

Все дело в условиях использования капитала, если родители его использовали для погашения ипотеки, то по закону они обязаны выделить детям долю в жилье после того, как кредит будет погашен. И банки, беря в залог такое жилье, весьма рискуют. Ведь если заемщик будет недобросовестно выполнять свои обязательства, говоря проще, не будет платить, то банк по закону ничего не сможет сделать с залоговым имуществом по причине того, что в нем прописаны несовершеннолетние жильцы. Тем более что по закону дети за долги родителей не отвечают. Многие недобросовестные клиенты этим положением закона пользуются.

Неужели выхода нет? Почему нет, имеется. Законодательство дает полгода родителям после погашения займа на выделение детям положенных им долей. И специалисты рекомендуют использовать данный срок для оформления рефинансирования, пока малыши не вступили в свои законные права. На такую процедуру в основном идут крупные учреждения – Сбербанк, ВТБ24 и др.

Использование маткапитала после рефинансирования

Нередко случается так, что граждане используют положенный им капитал только после того, как прошли перекредитование. Хотя задача кажется более простой по сравнению с вышеописываемой ситуацией, но здесь также имеются свои тонкости.

Основное требование – это оформить ипотеку до того, как у семьи появилось право на использование маткапитала. Если же они взяли ссуду после, то тут только два выхода:

• Заплатить маткапиталом за первый кредит и не использовать рефинансирование.
• Перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Но положенный сертификат придется использовать в других разрешенных целях.

Из всего вышеуказанного следует простой вывод – использовать маткапитал после рефинансирования для погашения нового кредита нельзя.

Что еще

Порадовавшись возможности рефинансирования ипотеки с материнским капиталом, не стоит забывать, что данная процедура не бесплатна – клиенту необходимо оплатить банковские комиссии, переоценку имущества. Поэтому необходимо крепко подумать, а нужна ли вам эта процедура.

Если вы еще не воспользовались положенным сертификатом, а сумма основного долга по ипотеке практически перекрывается суммой капитала, то лучше использовать его, чем идти на рефинансирование ссуды.

Вообще специалисты советуют соглашаться на перекредитацию только в одном случае – основная сумма долга довольно существенная. В этом случае величина экономии перекрывает сумму капитала. То есть вы получите возможность сохранить гораздо больше, чем имели.