Формирование доходной части бюджета Из каких частей состоят доходы бюджета
Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с...
Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски .
В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки , а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.
При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).
Собственник квартиры также должен представить покупателю медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.
Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.
Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.
Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.
Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск , что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.
Несмотря на распространенное мнение о том, что если квартира была продана больше трех лет назад, то оспорить ее уже несколько сложнее.
Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.
Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.
К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?
Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.
Проверка юридической чистоты сделки - трудоемкий и очень важный процесс, но учтя все нюансы и подводные камни, вы обезопасите себя от лишних рисков и дальнейших судебных разбирательств из-за новой покупки.
Самостоятельная глубокая проверка квартиры перед ее покупкой – процесс достаточно непростой, требующий бдительности и должного внимания к каждому нюансу.
Только после анализа всей собранной информации можно приступать к оформлению сделки, не боясь быть втянутыми в воронку судебных тяжб. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно: что именно нужно проверять, помимо физического состояния квартиры и соответствия параметров жилья заявлениям продавца.
Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье. Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений. Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.
На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений) . И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.
При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья.
Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:Свидетельство о госрегистрации;
Договор купли-продажи;
Дарственная;
Наследственные документы;
Договор приватизации.
Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются) . Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.
Очень важно изучить в выписке такой раздел, как обременение, где четко указано, не находится ли квартира в залоге. Наличие обременений не всегда означает, что следует сразу же отказаться от сделки, бывает, что оставшиеся ипотечные выплаты составляют минимальную сумму, и можно просто выплатить остаток кредита, чтобы тут же «очистить» приобретаемую квартиру.
Однако если продавец не упомянул о наличии обременений – это очень серьезный сигнал, который может указывать на вероятность мошенничества.
Как указывают юристы и профессионалы рынка недвижимости, только лишь рассмотрение выписки не поможет получить исчерпывающую информацию об объекте и его владельцах. Важно знать, что срок исковой давности по большинству дел составляет три года, а значит, важно убедиться в отсутствии за этот период каких-либо конфликтов, связанных с продаваемым жильем. Официальная база данных судов может стать большим подспорьем в этом деле.
Например, в базе арбитражного суда в открытом доступе есть информация о людях, когда-либо признававшихся банкротами, в судебных архивах также имеются сведения об участии кого-либо из прежних владельцев в судебных мероприятиях. Необходимую информацию можно получить в режиме «онлайн», достаточно ввести на сайтах, предлагающих подобные услуги, фамилии и инициалы бывших владельцев (которые являлись таковыми в течение последних трех лет) .
Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение , из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью) , их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.
Кроме того, необходимо документальное подтверждение того, что все коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и прочие текущие расходы на обслуживание недвижимости погашены, и у управляющей компании нет претензий к продавцу. Если по предварительной договоренности приобретается квартира с долгами, надо получить официальные данные о точных суммах. Опять-таки, добропорядочный продавец сразу же информирует покупателя обо всех невыплаченных долгах.
Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях. Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений. В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.
Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы)
.
При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.
На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.
Очень часто , и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными. Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра) . Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит. Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.
Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.
Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.
Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.
Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети , еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья. Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной. Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.
Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться. Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении. Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.
Если квартира продается срочно , и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать. Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно. То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.
Если продавец ведет себя «нестандартно» , имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере) , но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.
При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене) , стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.
Надо заметить, далеко не все владельцы жилья готовы показывать весь пакет документов каждому потенциальному покупателю. Многие утверждают, что готовы это сделать только после получения предоплаты в счет предстоящей сделки. Однако если знать точный адрес квартиры, выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно – узнать о может любой человек, даже не имеющий к квартире никакого отношения.
С другой стороны, отказ в предоставлении сведений, тем более, тех, которые имеют публичный характер, уже может наводить на нехорошие мысли.
Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться. В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе. Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.
Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет)
. Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.
Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.
Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.
Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.
Игорь Василенко
Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.
Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.
Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра .
Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.
Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра . Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.
Из судебных решений можно узнать, например:
Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.
На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!
Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал сайт приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.
В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом - более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).
Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.
Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.
Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений - находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана - только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.
Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.
У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.
Документы на землю
Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ - он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага - это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости - ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.
Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя - это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно - менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).
Вторая бумага - выписка из ЕГРН - требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.
При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство - ИЖС или личное подсобное хозяйство - ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).
Владимир Воронов
эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке - более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» - это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.
Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».
Документы на дом
Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на . В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.
Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления - о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.
При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.
Егор Митюрев
агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»
Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.
Паспорт владельца
Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.
Анастасия Чернова
специалист по продажам АН «Находка»
Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.
Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.
Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.
Выписка из ЕГРН о переходе прав
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде - 250 руб. Срок оформления - три рабочих дня.
Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное - даты регистрации каждой сделки.
Людмила Плотникова
Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок - это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет - это снижает риск появления «приветов» из прошлого.
Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.
Архивная справка из паспортного стола
Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа - Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.
Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно - никто из несовершеннолетних.
Платёжные квитанции
Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.
В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.
Простая выписка на участок или дом из ЕГРН
Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном - за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.
Денис Вохменин
Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку. В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.
При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях - обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.
Ранее портал сайт рассказывал о многообразии и о стоимости пользования ими.
Является ли объект предметом судебных разбирательств
Ещё один источник знаний о приобретаемом доме - сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине - бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.
Находится ли продавец в состоянии банкротства
Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов. Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.
В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.
Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.
Денис Вохменин
главный юрисконсульт АН «Находка»
В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.
Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.