Формирование доходной части бюджета Из каких частей состоят доходы бюджета
Доходы бюджета – денежные средства, поступающие в безвозмездном и безвозвратном порядке в соответствии с...
1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(п. 4 введен Федеральным законом от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
(введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.
Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N
1-ФЗ)
2. Не допускается ипотека части
земельного участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской
Федерации и нормативными актами органов
местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и
разрешенного использования.
Комментарий
к статье 63
В статье определены земельные
участки, не подлежащие ипотеке (ипотека
которых не допускается).
1. В
соответствии с Федеральным законом об
ипотеке не допускается ипотека земельных
участков, находящихся в государственной
(федеральной собственности или
собственности субъектов РФ) или
муниципальной собственности.
Государственной собственностью на землю
являются земли, не находящиеся в
собственности граждан, юридических лиц или
муниципальных образований (см. п. 1 ст. 16
Земельного кодекса РФ).
Разграничение
государственной собственности на землю на
собственность Российской Федерации
(федеральную собственность на землю),
собственность субъектов РФ и собственность
муниципальных образований (муниципальную
собственность на землю) осуществляется в
соответствии с Федеральным законом "О
разграничении государственной
собственности на землю" (см. п. 2 ст. 16
Земельного кодекса РФ).
До вступления в
силу Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ не
допускалась также ипотека
сельскохозяйственных угодий из состава
земель сельскохозяйственных организаций,
крестьянских (фермерских) хозяйств и
полевых земельных участков личных
подсобных хозяйств. Указанное ограничение
было отменено, а следовательно, на такие
земельные участки может быть установлена
ипотека при соблюдении других требований
комментируемого Закона и иных актов
законодательства РФ и нормативных правовых
актов.
2. Не допускается ипотека части
земельного участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов РФ и
нормативными актами органов местного
самоуправления для земель различного
целевого назначения и разрешенного
использования.
Предельные
(максимальные и минимальные) размеры
земельных участков, предоставляемых
гражданам в собственность из находящихся в
государственной или муниципальной
собственности земель, устанавливаются (см.
п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ): для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства,
садоводства, огородничества,
животноводства, дачного строительства -
законами субъектов РФ, для ведения личного
подсобного хозяйства и индивидуального
жилищного строительства - нормативными
правовыми актами органов местного
самоуправления.
Максимальные размеры
земельных участков, предоставляемых
гражданам в собственность бесплатно для
вышеуказанных целей устанавливаются (см. п.
2 ст. 33 Земельного кодекса РФ):
федеральными законами - из земель,
находящихся в федеральной собственности;
законами субъектов РФ - из земель,
находящихся в собственности субъектов РФ;
нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления - из земель,
находящихся в собственности муниципальных
образований.
Для целей, не указанных в
п. 1 ст. 33 Земельного кодекса РФ, предельные
размеры земельных участков
устанавливаются в соответствии с
утвержденными в установленном порядке
нормами отвода земель для конкретных видов
деятельности или в соответствии с
правилами землепользования и застройки,
землеустроительной, градостроительной и
проектной документацией (см. п. 3 ст. 33
Земельного кодекса РФ).
Размер садового
земельного участка, огородного земельного
участка или дачного земельного участка
устанавливается законами и иными
нормативными правовыми актами субъектов РФ
с учетом установленных федеральными
законами и иными нормативными правовыми
актами РФ для граждан отдельных категорий
предельных норм предоставления земельных
участков (см. п. 5 ст. 13 Федерального закона "О
садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан" от 15
апреля 1998 г. N 66-ФЗ).
В Московской области
минимальный размер земельного участка для
ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства составляет 2 га; органы местного
самоуправления в отдельных случаях имеют
право предоставлять земельные участки для
ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства размером менее 2 га с учетом
специализации хозяйства.
При разделе
между наследниками земельных участков,
предоставленных для ведения садоводства,
минимальный размер земельного участка
составляет 0,02 га (см. п. 2, 3 решения малого
Совета Мособлсовета "О предельных размерах
земельных участков, предоставляемых
гражданам на территории Московской
области" от 16 декабря 1992 г. N 4/28).
По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Договор ипотеки должен быть заключён в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.
При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
По договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретённый при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешённом использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Не допускается обращение взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учётом времени, необходимого для реализации произведённой и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.
Предыдущая |
Устанавливает возможность оформления ипотеки на участок. Однако не во всех финансовых учреждениях работают программы покупки земли в кредит.
В основном, деньги на покупку участков выдают крупные банки:
Подробно о том, какие финансовые учреждения дают кредит на землю, а также на что нужно обращать внимание при выборе банка, читайте в .
Ипотека на участок возможна только в том случае, если выбранная земля не исключена из оборота. Обязательное условие – принадлежность надела к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для ижс или ведения подсобного хозяйства (о том, на каких условиях и как взять ипотеку на земельный участок, в том числе под ИЖС, читайте ). Наделы сельхозназначения банки редко принимают в залог в связи с низкой ликвидностью и сложной процедурой обращения взыскания.
Рассмотрим, какие земельные участки не допускаются для оформления ипотеки:
Также нельзя оформить ипотеку на часть земли . Если участок находится в общей или долевой собственности, то его нужно выделить в натуре.
Какие требования банки предъявляют к приобретаемому участку:
Это основные требования банков. Но при выборе участка важно также учитывать критерии, по которым будет оцениваться его ликвидность.
Банк охотнее выдаст кредит, если заемщик собирается приобретать территорию в населенном пункте с развитой инфраструктурой, с хорошими подъездными путями, с проведенными коммуникациями и в дальности от места сбросов бытовых отходов.
Большинство банков выдают кредит на покупку земли для индивидуального жилищного строительства . Наделы под ижс с точки зрения банков обладают высокой ликвидностью. Кроме того, согласно ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» , право залога переходит на все здания и сооружения, построенные на заложенном участке. Это значит, что в случае взыскания имущества банк через суд конфискует не только участок, но и возведенный на нем дом.
Получить участок в ипотеку также можно и под строительство дачи, для садоводства, а также для ведения личного подсобного хозяйства. Кредит на покупку земель под ЛПХ выдается только владельцам хозяйств.
Надел для ведения сельского хозяйства можно приобрести в ипотеку только юридическим лицам и ИП. Для малого и среднего бизнеса в банках действуют особые программы , по условиям которых можно купить землю с/х назначения. Они отличаются повышенными ставками, и более сложной процедурой оформления.
Ипотека на участок не так распространена, как жилищное кредитование. Это связано со сложностью оценки земель и длительностью процедуры обращения взыскания.
Земля, в отличие от квартир и домов, не является высоколиквидным залогом . В случае невыплаты заемщиком кредита, банк будет вынужден через суд конфисковать землю. А получить свои деньги назад он сможет только после продажи участка на торгах. На практике такая процедура займет много времени. В связи с этим, не все российские банки готовы предоставлять кредиты на землю.
Если есть необходимость приобрести землю, то у заемщика есть несколько вариантов: накопить самостоятельно, взять обычный потребительский кредит или оформить ипотеку. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности.
Рассмотрим плюсы и минусы именно ипотечного кредитования. Преимущества:
Недостатки:
Своя земля ближе, чем может казаться, ведь собрать документы, чтобы получить ипотеку на земельный участок, дело трудоемкое, но вполне реальное. Также серьезно нужно подойти к и самого участка.
Процедура оформления практически ничем не отличается от этапов покупки квартиры в кредит. Основная сложность может возникнуть при поиске земельного участка. Чтобы подобрать подходящий вариант, который бы устроил банк, желательно обратиться к опытному риэлтору .
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норматив-ными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Ограничение ипотеки земельных участков, находящихся в собственности государства или субъекта Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно законода- тель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям и в опера-тивное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие пункта 1 комментируемой статьи положениям пункта 1 ст. 6 Закона об ипотеке, допускающего ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также пункту 3 ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их, оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипотеке к таковым законам не относится.
Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в пункте 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ (утратил силу), в котором сказано, что «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями». Несколько иное определение дается в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Представляется" более правильным установление минимального размера земельного участка в новом Земельном кодексе либо в порядке, им определенном.
Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно это объясняется тем, что количество пригодной к использованию земли су-щественно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» нижние и верхние пределы размеров земельных участков.