Нормативный срок службы жилого дома снип. Срок эксплуатации жилых домов — виды и процедура

Возведение домов из строительных панелей, позволяет поставлять на рынок недвижимости недорогое жилье в кратчайшие сроки. Первым панельным домом, построенным на территории России, является четырех этажный дом на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы, воздвигнутый в 1948-м г. Пиком массовой застройки панельными многоэтажками является период: 1960–1980 годы.

Нормативный срок службы

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования многоквартирного дома, закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Сегодня все чаще поднимается вопрос о состоянии большого количества жилых домов, срок эксплуатации которых уже вышел или подходит к нему.

1. «Сталинки «, дома возведенные до 1945 — период эксплуатации 125 лет, окончание эксплуатационного времени — 2050-2070 г.
2. «Сталинки «, построенные после 45-го – рассчитаны на срок эксплуатации 150 лет, вывод из строя — 2095-2105 г.
3. «Хрущевки «, панельные этажные дома, которые массово возводились на всей территории СССР в шестидесятых, восьмидесятых — срок эксплуатации 50 лет, нормативное время демонтажа 2005-2015 г.
4. Кирпичные дома 60–х — срок службы 100 лет, окончание периода эксплуатации 2055-2070 г.
5. Панельные и блочные дома 70-х — эксплуатационный период 100 лет, окончание 2055-2080 г.
6. Современные постройки с неограниченным количеством этажей:

• блочные, ресурс составляет 100 лет;
• панельные, ресурс 100-120 лет;
• кирпичные и монолитные 120-150 лет.

Важно! Это лишь ориентировочные оценки жилых зданий, в реальности долговечность дома рассчитывается исходя из качества материалов и регулярности проводимого ремонта.

Сколько прослужат отдельные составляющие здания зависит от материалов и качества изготовления:

• фундаментное основание 50-150 лет;
• стены и межкомнатные перекрытия 50-100 лет;
• крыша 30-100 лет;
• кровельное покрытие 8-25 лет;
• напольное покрытие 15 – 60 лет;
• лестницы 30-100 лет.

Панельные дома сегодня

На рынке Московских новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Сегодня основную часть данного рынка занимают дома монолиты, которые отличаются более высокими теплотехническими показателями и эксплуатационным периодом (120-140 лет). Однако на рынке вторичного жилья, доля квартир в «» составляет около 46%. Правительство, совместно с другими органами власти уже не первый год разрабатывает целый комплекс программ по продлению сроков службы панельных зданий. Сейчас рассчитывать на то что ваша хрущевка не будет разрушена из-за ветхости, не приходится. Причина банальна — нехватка средств в местных бюджетах.

Что влияет на сроки эксплуатации жилых домов

Существует два характерных фактора влияющих на продолжительность жизни зданий:

• физический — естественный процесс износа здания и его коммуникаций;
• моральный – постройки не соответствуют современным эстетическим и техническим современным стандартам.

Физический фактор

Определяется согласно действующим нормативам. За последнее десятилетие жилищный фонд России уже вошел в полосу стремительного износа, и если в ближайшее время не будет принято кардинальных решений данной проблемы, это приведет к одновременному разрушению целого ряда жилых комплексов в Москве. Сколько аварийных зданий по всей стране — неизвестно.

К основным проблемам панельного жилищного фонда относятся:

• своевременное выполнение текущего профилактического и капитального ремонта;
• усадка, со временем фундамент может просаживаться и смещаться, данная проблема характерна для всех построек, однако для панелей, данный процесс происходит довольно неравномерно;
• срок службы межпанельных швов (30-40 лет). Швы являются наиболее важным компонентом для обеспечения надежности, В Европе закладные элементы выполняют из нержавеющей стали, что автоматически влияет на стоимость здания, расчеты наших застройщиков просты — зачем платить больше?;
• незаконная перепланировка. Повальная мода на перепланировку стандартных планировок, которая продолжается по сей день, началась в середине 90-х, когда в моду вошли квартиры – студии. Проблема заключается в том что большая часть таких переделок является несогласованной и проводится с нарушениями целостности конструкций.

Моральный фактор

Помимо физического, существует такое понятие как моральный износ здания, который возникает из-за технического развития в обществе и определяется как несоответствие современным требованиям комфортабельности и благоустройства.

Признаки морального устаревания здания:

• планировка квартир не соответствует современным требованиям;
• системы инженерного оборудования устарели;
• излишняя плотность застройки и заселения;
• недостаточное благоустройство и озеленение.

Это интересно! С 2016 г. мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены.

Относительно новые многоэтажные панельные дома имеют срок службы до 70 лет. Серии новостроек с аббревиатурой «П 44», рассчитаны на период до 100 лет. Существует серия «С 220», конструкции домов которой собраны из панелей, с наружной кладкой из кирпича, внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным . Таким домам специалисты отводят около 150 лет, нормативного срока эксплуатации. На рынке жилья варианты квартир в панельках данных серий найти практически невозможно.

Оценка состояния здания

Обследование дома проходит в 3 этапа.

Подготовка:

• изучение проектной, исполнительной и эксплуатационной документации;
• изучение документации иного рода, касающейся объекта экспертизы и позволяющей более полно ответить на поставленные вопросы перед экспертом.

Визуальный (предварительный) осмотр:

• выявление дефектов и повреждений;
• фотофиксация имеющихся дефектов;
• проверка наличия характерных деформаций конструкций дома и его отдельных элементов (прогибы, крены, выгибы, перекосы и т.п.);

Детальное (инструментальное) обследование:

• выборочное обследование, включающее в себя лабораторные испытания, определение механических характеристик материалов применяемых при строительстве и ремонтных работах;
• освидетельствование годности конструкций дома, согласно действующим нормативам (выборочное).

Последовательность обследования панельных конструкций:

• вводы и выводы придомовых коммуникаций;
• определение состояния фундамента и свойств грунта в основании;
• подвальные помещения дома;
• фасады, наружные стены, включая балконы, лоджии, всевозможные архитектурные элементы, водостоки;
• крыша и чердачные помещения;
• несущие элементы здания: стены, опорные колонны;
• составляющие элементы помещения: окна, двери, межкомнатные не несущие перегородки, ниши для хранения и т.д;
• инженерные и санитарно-технические коммуникации.

В зависимости от количества дефектов и степени износа, техническое состояние годности строительных конструкций оценивается по следующим критериям:

• до 10% износа — хорошее;
• 11-20% — вполне удовлетворительное;
• 21-30% — удовлетворительное;
• 31-40% — не вполне удовлетворительное;
• 41-60% — неудовлетворительное;
• 61-80% — ветхое;
• свыше 80% — подлежит сносу.

Важно знать! Внеплановый осмотр здания проводится при оценке разрушений после стихийного бедствия, обрушения части дома при нарушении целостности конструкции в результате перепланировки, либо взрыва бытового газа, а также при массовых жалобах жильцов на техническое состояние и т.д. В первую очередь обследуются наиболее поврежденные части дома, для своевременного принятия решений по устранению дефектов которые угрожают человеческой жизни.

Признать строение аварийным полноправна лишь специальная комиссия, привлечение которой инициируется органом исполнительной власти. Независимый специалист с правом голоса, при необходимости может быть задействован в рамках данной комиссии.

В жизни и работе нередко приходится встречать термины, с которыми никогда раньше не сталкивался. Одни из них спокойно можно оставить без внимания, а другие приходится изучать, поскольку некоторые процессы без них практически невозможно представить. Зачастую это касается и такого термина, как «срок эксплуатации». Он может иметь отношение как к сложному строительному оборудованию или автомобилям, так и к обычным бытовым приборам, например утюгу или фену. Но чаще всего получить информацию о своем имуществе требуется именно владельцам бизнеса или исполнителям тех или иных заказов. Именно для них представленная ниже информация будет наиболее полезной.

Что такое срок эксплуатации?

Начнем с простого. Что такое эксплуатация? Это использование того или иного объекта по назначению. Если это автомобиль, то на нем преодолевают расстояния. Если компьютер, то на нем выполняются различные вычислительные работы. Если же речь идет о строительных конструкциях, то их задача - выдерживать определенную физическую нагрузку в течение определенного времени. Этот период и называется сроком эксплуатации, или службы.

Время, в течение которого оборудование, машина или целое здание сможет функционировать, не потеряв свои основные качества, важно знать тем, кто собирается с этим объектом контактировать. Если человек перед покупкой будет владеть информацией о сроке службы того или иного объекта, он сможет оценить рентабельность своих вложений. Может быть, ему стоит выбрать более дорогое оборудование, срок эксплуатации которого будет намного больше?

Нормативный срок службы

Этот термин чаще всего применяют к строительным объектам. Само его название говорит о том, что связано оно с нормами, в данном случае со строительными. Законодательством Российской Федерации установлены стандарты, по которым здания различного назначения должны служить не менее определенного количества лет. Это значит, что в процессе проектирования инженеры должны учитывать эту цифру и применять только те конструкции, которые смогут эффективно функционировать все это время.

Срок эксплуатации домов был бы ниже нормативного, если бы проектом не учитывался текущий ремонт, а также замена некоторых элементов здания. Может прозвучать странно, но многие элементы сооружения физически не способны служить столько лет, сколько отведено зданию. Так почему же устанавливается такой долгий нормативный срок эксплуатации? Все просто. Некоторые элементы, например трубы, оконные переплеты и кровля, имеют гораздо меньший срок службы, чем все здание, и поэтому все теми же нормативами предусмотрена их плановая замена или ремонт через определенное время.

Фактический срок службы

Рассмотрим все то же здание. Например, его нормативный срок эксплуатации составляет 50 лет. Значит ли это, что ровно через полвека после завершения строительства все стены дома рухнут и его жители останутся без крыши над головой? Вовсе нет.

Фактический срок эксплуатации объекта - это время, в течение которого он будет функционировать на самом деле. То есть при должном уходе, регулярном ремонте и замене вышедших из строя элементов дом может прослужить намного дольше, чем указано в нормативах. Кстати, фактический срок эксплуатации может оказаться и меньше, если заложенные нормативами плановые ремонты не будут производиться.

Своевременная заделка трещин, замена развалившихся кирпичей и устранение других неполадок позволят зданию простоять намного дольше. Это же касается и многих других объектов. Если в документах к компьютеру или автомобилю написано, что срок его службы составляет 5 или 20 лет, это не значит, что именно столько он и будет работать.

Амортизация

Этот термин применим к оборудованию или любой другой технике, которая будет использоваться какой-либо организацией в течение срока эксплуатации. Компания потратила деньги на покупку этого предмета и планирует их вернуть. Но как? Для этого высчитывается амортизация. То есть стоимость оборудования делится на то время, в течение которого оно должно функционировать.

Представим организацию, которая выполняет ремонтные работы. Она покупает дрель, которая стоит 5 тыс. р., а ее срок службы составляет 5 лет. Это значит, что каждый год организация будет включать в стоимость ремонтов 1 тыс. р., чтобы купленное оборудование окупилось. Это очень простой пример, он не учитывает, как долго дрель работает каждый день, сколько времени выполняется заказ и многие другие факторы. Но общее представление об амортизации дает.

Среднее значение срока эксплуатации

Эта цифру можно назвать достаточно субъективной. Используется она в случае, когда хозяин не владеет информацией о точном сроке эксплуатации того или иного оборудования, но для него необходимо посчитать амортизацию. Например, в документах указано значение «от 10 до 15 лет» или не указано вовсе, а цифра для расчетов должна быть обоснованной. В таких случаях используют сторонние источники. Можно обратиться за помощью к тем, кто уже использовал такое оборудование, и узнать, сколько лет оно прослужило. Останется только сложить значения и поделить на количество, чтобы получить средний срок эксплуатации оборудования. Естественно, чем больше информаторов будет, тем точнее получится число.

Гарантийный срок

Название говорит само за себя. Гарантийный срок службы не стоит путать с нормативным или фактическим.

Для большинства приборов существует определенный период времени, в течение которого производитель обязуется устранять возникающие неполадки или заменить нерабочее оборудование. Это и есть гарантийный срок. Зачастую он в 2-3 раза ниже, чем нормативный или фактический. Почему? Возможно, по причине того, что через определенное время сложно определить, сломался прибор из-за дефекта, допущенного при производстве, или по вине пользователя.

В большинстве случаев к документам на оборудование прилагается список неисправностей, которые могут возникнуть по вине производителя. Если же пользователь эксплуатировал прибор неаккуратно или не по назначению, гарантия не действует. Стоит отметить также, что зачастую гарантийный срок службы является одним из рекламных ходов. Ведь чем дольше производитель готов отвечать за свою продукцию, тем большее доверие он вызывает.

Как продлить срок эксплуатации?

При различных условиях у совершенно одинаковых приборов может сильно различаться время службы. То есть использование по назначению, должный уход и своевременный ремонт могут значительно увеличить фактический срок эксплуатации. А вот с нормативным все намного сложнее.

Со временем технологии меняются, появляются новые материалы и способы производства. Логика подсказывает, что дома, которые строились раньше, должны служить меньше, поскольку в них использовались более примитивные конструкции. Если все так, то нормативный срок эксплуатации новых зданий должен со временем расти. На самом деле дома, построенные более 100 лет назад (например, замки или дворцы), до сих пор имеют прочные конструкции. Одновременно с этим современные постройки довольно быстро становятся непригодными для эксплуатации, поскольку строители зачастую экономят на материалах, а инженеры изначально проектируют менее долговечные конструкции.

Что делать, если нормативный срок истек?

Период, в течение которого должно функционировать здание, задается при проектировании. Если срок его эксплуатации истек, нести свою изначальную функцию оно сможет только при условии, если его полностью перестроят.

Такой же подход применим и к некоторым другим объектам. Например, предприятие имеет парк специализированных вагонов для перевозки различных грузов. Всего через 1-2 года нормативный срок их эксплуатации истечет, а это более 50 тысяч единиц. Что в данном случае может сделать предприятие? Один из вариантов - списать. Но в таком случае придутся искать им замену, скорее всего, покупать новые. А это огромные траты. Возможно, оптимальным вариантом в данном случае станет модернизация тех вагонов, срок службы которых подходит к концу.

В таких случаях следует обращаться к специальному техническому регламенту по безопасности тех или иных объектов (железнодорожного или автомобильного транспорта, лифтов и т. д.). В нем, кроме всего прочего, перечислены условия, при которых может осуществляться продление срока эксплуатации. В данном случае регламент говорит о том, что с помощью модернизации период службы таких вагонов может быть продлен не более чем на 50 % от изначального. Отличный способ сэкономить средства, конечно, при условии, что завод, готовый выполнить такую операцию, находится не очень далеко.

Срок службы автомобиля

Мало какое производство или организация может обойтись без автомобиля. Естественно, для них важно знать, как долго сможет прослужить их колесный транспорт, как минимум для того, чтобы спланировать свой бюджет. По закону срок эксплуатации автомобиля составляет 10 лет, реальная цифра зачастую ненамного превышает нормативную.

Срок эксплуатации автомобиля зависит не только от условий, в которых ему приходится работать, но и от назначения самой машины. Например, легковая без замены основных деталей в среднем прослужит от 10 до 15 лет. Причем дорогие марки работают дольше дешевых. Стоит отметить, что отечественные машины не всегда доживают до 8 лет, хотя при регулярных ремонтах могут прожить еще многие годы. Но разве об этом мечтает автовладелец?

Что касается грузовиков, их срок службы измеряется несколько иначе - в пройденных километрах. Эти машины практически всегда на ходу, поэтому такой подход считается более правильным. В среднем завод-изготовитель готов нести ответ за обнаруженные неисправности в течение 300-500 тысяч километров. Это значение во многом зависит от условий эксплуатации грузовика.

Срок службы электроники

Сейчас в каждом доме имеется свой компьютер или телефон. Как и многие другие вещи, они имеют свой срок службы. Мы уже выяснили, как определяется среднее значение этого показателя, о нем и пойдет речь. Производители придумали огромное количество различных электронных устройств, и сроки их эксплуатации могут очень сильно различаться. Но усредненное значение для всех составляет примерно 5 лет. Конечно, срок эксплуатации счетчика электроэнергии будет существенно отличаться от той же характеристики для компьютерной мыши. Но в целом электроника служит именно 5 лет.

Средние значения срока эксплуатации:

• персонального компьютера - 5 лет;
• ноутбука - 6-7 лет;
• компакт-диска - 2-3 года;
• мобильного телефона - 3 года;
• цифрового фотоаппарата - 4-6 лет;
• лазерного принтера - 5 лет;
• копировального аппарата - 5-7 лет.

Срок службы зданий и сооружений

Объекты капитального строительства предназначены для того, чтобы много лет выдерживать огромную нагрузку - как свой собственный вес, так и тяжесть оборудования и людей, находящихся в нем. Но сколько именно времени они могут прослужить?

Как и в любом другом случае, нормативный срок эксплуатации таких объектов во многом зависит от их предназначения. Рассмотрим жилые дома. По капитальности они подразделяются на 5 групп:

• Первая и вторая включают каменные здания с железобетонными перекрытиями. Их срок службы составляет 125-150 лет.
• Третья группа - это облегченные кирпичные здания с каменными сводами, железобетонными и деревянными балками. Срок службы - около 100 лет.
• К четвертой и пятой группе относятся каркасные здания. В зависимости от используемых конструкций их срок эксплуатации может составлять 15-30 лет.

Общественные здания и сооружения подразделяются на 9 групп. К последней относятся мелкие сооружения типа торговых палаток и ларьков. Их срок службы составляет 10 лет. Первая группа включает наиболее устойчивые сооружения, возведенные на металлическом каркасе с каменным наполнением. У них наиболее длительный срок эксплуатации - 175 лет.

Что влияет на нормативный срок службы здания?

Конечно, не только от назначения зависит то, сколько времени должен функционировать тот или иной объект. Еще на этапе проектирования учитываются многие факторы, которые впоследствии повлияют на его эксплуатационную пригодность. Проще говоря, анализируют климатические условия, особенности рельефа, возможность доступа к конструкциям и элементам инженерных систем для осуществления их замены и ремонта и т. д.

Но каким бы ни был установленный инженерами норматив, от качества проекта во многом зависит то, какой срок эксплуатации будет у возведенного здания. Допущенные при расчетах ошибки через несколько лет могут проявиться на уже построенном объекте, и тогда специальной эксплуатационной группе придется их исправлять с помощью проектных и строительных групп.

Первым днем, от которого начинают отсчитывать время жизни здания, является срок ввода в эксплуатацию, а последним - момент признания его непригодным для жилья или работы. Это может быть, например, документ об аварийном состоянии сооружения.

Нормативный срок службы элементов здания

Как мы уже говорили выше, строительный объект состоит из огромного количества взаимосвязанных деталей. Нормативный срок эксплуатации многих из них значительно меньше, чем у самого здания. Например, дощатый пол должен служить 40 лет, а деревянные перекрытия - 60. Это же значение для жилого дома второй категории составляет 125. Значит, за все время эксплуатации здания перекрытия в нем должны быть заменены минимум 1 раз, а полы - 3. На деле это делается гораздо реже.

Стоит отметить, что нормативное время службы какого-либо элемента конструкции не предусматривает продление срока эксплуатации. То есть в нем уже учтен своевременный косметический ремонт, регулярное нанесение защитных покрытий и т. д. То, как часто должны проводиться такие работы, зависит от использованных при строительстве материалов. Ведь они в некотором роде являются главной составляющей всего здания. На сроки эксплуатации материалов, в свою очередь, влияет их качество, долговечность, подверженность коррозии и т. д.

Элементы, не подлежащие ремонту, должны быть своевременно заменены. Все это учитывается на стадии проекта и служит обоснованием нормативного срока эксплуатации здания.

Покупая новую городскую квартиру, мало кто интересуется, сколько лет простоит дом. В случае с загородной недвижимостью всё наоборот. Но, узнать ответ на вопрос непросто. Долговечность современных деревянных домов в основном зависит от сроков службы капитальных конструкций: фундамент и стены. Которые разными могут быть.

Прогнозируемый срок службы деревянного дома это продолжительность пользования жильем до достижения физического износа здания 40-60% . При условии обслуживания и своевременного ремонта. Вычисляется по минимальному сроку службы отдельных не заменяемых (капитальных) конструкций. Здесь и далее рассматривается VI класс капитальности - несущие стены из массива дерева. Условно деревянные каркасные "коттеджи" эконом-класса и другая крайность - брус из досок с клеем, не рассматриваются.

Существует еще "моральный износ" здания, который сложно применить к деревянному домостроению. Его компенсируют полезные свойства хвойного дерева , отличная звукоизоляция, всегда свежий воздух, здоровый микроклимат, теплые стены. Исключение составляют дефекты проекта: неудобная планировка и лестницы, недостаточная поэтажная высота; маленькие кухня и комнаты; отсутствие на этаже санузла, вспомогательных помещений. На сроке службы деревянного дома сказывается конструкция, фундамент, выбор стенового и кровельного материалов. Качество строительных работ.

Фундамент и стены. Срок службы

• армированная лента, УШП (плита), забивные ж/б сваи 100 лет
• столбчатый фундамент, винтовые сваи 50 лет

• кирпичная стена (2,5 кирпича) штукатуренная 100 лет
• сруб ручной рубки окореный (Скобель, технология Гидроудар) + шлифовка 75 лет
• сруб ручной рубки строганый + шлифовка 67 лет
• сруб ручной рубки строганый 60 лет
• брус, оцилиндрованное бревно 35-45 лет

Указанные сроки службы деревянных домов в разных материалах приведены исходя из опыта, накопленной статистики, опроса реальных владельцев. После консультаций с независимыми экспертами и профильными специалистами. Ключевой показатель - прямая зависимость долговечности от степени вмешательства в изначальную структуру дерева . Чем меньше удаляется при производстве со ствола, тем дольше простоит дом. С поправкой на приемлемую толщину стен. Тонкий диаметр бревна и малый размер бруса способны сильно сократить срок службы стен.

Кирпичный вариант возглавляет список для сравнения в качестве эталона. Это самый долговечный и красивый в своей нише ненатуральный материал стен. Имеет, по аналогии с деревом, свои блочные и панельные альтернативы. Которые по всем параметрам уступают силикатному кирпичу. Для справки: цена строительства из кирпича (фундамент, стены) в 1,7-2 раза выше натурального материала (массив дерева) .

Второстепенные (заменяемые материалы). Сроки службы.

• перекрытия железобетонные 100 лет
• перекрытия деревянные до 50 лет
• полы дощатые 20-30 лет
• утеплитель (минвата), гидроветрозащитная и пароизоляционная мембраны 20-30 лет
• деревянные стропила, контробрешетка, обрешетка до 50 лет

• металлочерепица 15-25 лет
• мягкая черепица 25-35 лет
• натуральная черепица 70-80 лет

Ориентировочный срок службы кровельного материала можно определить, умножив на 2 гарантийный срок от производителя. Если это проверенный импортный аналог, то на 3. Существует так же интересный вариант - композитная черепица с базальтовой или сланцевой крошкой (как у мягкой кровли дорогой), цена и срок эксплуатации с ней сравнимые. Обычная металлочерепица отличается по цвету, толщине листа, защитному слою. В остальном - недорогая копия традиционной финской натуральной Монтеррей.

Вышеперечисленное справедливо при условии качества кровельных материалов и монтажа. Холодный чердак с кукушатниками , по сравнению с утепленной мансардой, добавляет к сроку службы деревянных домов в части крыши 10-20 лет без проблем.

В течение всего срока службы деревянного дома за массивом дерева потребуется уход. Жилое здание из натурального материала находится в хорошем состоянии пока в нем живет человек. Наблюдение за сроком службы деревянных домов позволяет сделать однозначный вывод: ремонтно-восстановительные мероприятия впоследствии обходится дороже разницы между дешевыми и качественными строительными материалами на начальной стадии работ.

Сроки эксплуатации зданий

Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий

Нормативные усредненные сроки эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования (для жилых зданий с деревянными перекрытиями по стальным и деревянным балкам) Конструктивные элементы Срок эксплуатации, лет Фундаменты 150 Стены: I гр. 150 II гр. 125 III гр. 100 Лестницы 100 Перекрытия 60-80 Крыша 55 Перегородки 40 Полы 40 Окна 40 Двери 40 Внутренняя штукатурка 40 Наружная штукатурка 35 Малярные работы 35 Центральное отопление 40 Водопровод 15 Канализация 40 Электроснабжение 35

Нормативный срок эксплуатации кирпичных стен жилых зданий Группа капитальности стен Нормальный процент износа при сроке эксплуатации, лет 20 40 60 80 100 125 150 175 !а 8 15 20 30 35 45 60 75 I 9 18 25 33 45 60 75 - II 10 22 35 45 60 75 - - III 12 28 40 60 75 - - - Предельный износ - 75%

Теоретические остаточные сроки эксплуатации стен I и II классов капитальности Капитальность стен Теоретические годы эксплуатации при Иф, % 0 30 40 50 60 1а 275 195 151 102 55 I 210 142 96 60 41 II 160 101 92 48 35 http://www.math.rsu.ru/build/base/^с/4.ги.іхі

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа

зданий Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия Срок

лет I Особо капитальные Каменные и бетонные Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные Железобетонные 150 II Обыкновенные Каменные и бетонные Кирпичные и крупноблочные Железобетонные или смешанные 120 III Каменные, облегченные Каменные и бетонные Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника Деревянные или железобетонные 120 IV Деревянные, смешанные, сырцовые Ленточные бутовые Деревянные, смешанные Деревянные 50 V Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые На деревянных «ступенях» или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркасно-камышитовые На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15 Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа

зданий Конструкция зданий Срок

лет I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175 II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150 III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 125 IV Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. 100 V Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. 80 VI Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. 50 VII Здания деревянные, каркасные и щитовые 25 VIII Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). 15 IX Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. 10 http://www.math.rsu.ru/build/base/>Дос/69.ru.txt

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий Наименование конструкций Срок службы Фундаменты железобетонные 200 и более Стеновые панели наружных стен 25 Перекрытия сборные железобетонные 150 Лестницы железобетонные 125 и более ПОЛЫ Дощатые крашеные 50 Паркетные 50 Линолеум 10-15 Плиточные метлахские по бетонному основанию 150 Цементные по бетонному основанию 40 Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков 20 Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок 15 Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки 25 ОКНА И ДВЕРИ Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах 40 Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах 80 Двери наружные входные 20 ПЕРЕГОРОДКИ Не несущие из гипса 50 То же, железобетонные 125 и более То же, фибролитовые 40 Несущие железобетонные 125 и более КРЫШИ И КРОВЛИ Железобетонные сборные плиты покрытия 150 Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш 3-4 То же, вентилируемых 10-12 Теплоизоляционный слой в многослойных крышах 12-18 Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью 50 То же, черной листовой сталью 20 ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ Пороизол 15-18 Гернит 15-20 Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) 20-25 Антисептированная или просмоленная пакля 10-20 НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА отделка с применением каменных материалов 50-80 То же, с применением полимерных материалов 12-25 То же, ПХВ-красками 6 http://www.math.rsu.ru/build/base/docZ5.ru.txt Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости.

Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:

качество применяемых строительных материалов;

периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

качество технической эксплуатации;

качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

период не использования здания;

плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа Состояние здания Физический износ, % Хорошее 0-10 Вполне удовлетворительное 11-20 Удовлетворительное 21-30 Не вполне удовлетворительное 31-40 Неудовлетворительное 41-60 Ветхое 61-75 Непригодное (аварийное) 75 и выше Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие:

Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * И;

На 2-е десятилетие:

Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * 12 ;

где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год;

Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов;

И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия;

а, 12 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, % Физический износ в год переоценки основных фондов Прирост физического износа За 1-е десятилетие За 2-е десятилетие 0 11 7 10 7 5,3 15 5,8 4,7 20 4,8 4,3 25 3,6 4,6 30 3,5 3,5 35 3,5 4 40 4,2 4,6 45 4,8 5,9 50 6,1 9,1 55 8 12 60 13 - http://www.math.rsu.ru/build/base/>Дос/61.ru.txt

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда.

Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерноконструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:

отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);

деревянные перекрытия и перегородки;

отсутствие ванных комнат;

планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом Краткая характеристика жилого здания Износ, % Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. 0-15 То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). 16-25 Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. 26-35 Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. 36-45 Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. 45 и более http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/68.ru.txt Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:

100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,

где Иэ - экономические показатели износа (амортизация);

Иф - физический износ по данным БТИ;

Определяют остаточный срок службы жилищного фонда:

Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ;

где: j - ежегодная норма амортизации;

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/8.ru.txt

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы.

Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели «забеж- ные» ступени.

Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки.

Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий).

Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции).

Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/153.ru.txt

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).

Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности

Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

• фундаменты бетонные 100-125 лет
• стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
• перекрытия железобетонные 100-125 лет
• перекрытия деревянные 60 лет
• полы из керамической плитки 80 лет
• полы паркетные 50 лет
• полы дощатые 30-40 лет
• деревянные стропила и обрешетка 50 лет
• кровля из керамической черепицы 80 лет
• кровля из асбестоцементных листов 30 лет
• окна и двери в наружных стенах 40 лет
• элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа

Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.

Различают две формы морального износа:

1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);

2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.

Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:

а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);

б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);

в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.