Не ленитесь быть активным! Как избирается председатель совета дома? Взаимодействие совета дома и управляющей компании, а также плюсы и минусы различных форм управления.

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Комментарий к Ст. 161.1 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
———————————
По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом «многодомовых» товариществ собственников жилья).

2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.

3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.

Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.

4. Создание собственниками помещений на своем общем собрании совета дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой — для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.

Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности по созыву органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений при невыполнении обязанности по избранию совета дома в предусмотренных случаях может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Актуальная информация о советах домов и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что данным органам субъектов Российской Федерации предоставлены права на обращение в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение, с согласия собственников, обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.

Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных на них обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.

Необходимо обратить внимание на то, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу названного Закона, который согласно его ст. 9 вступил в силу через 10 дней после опубликования. Принимая во внимание дату официальной публикации, начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя.

Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избраны совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается вопрос либо об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья.

Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК) представляется не достаточно обоснованным. Если «пассивное» отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если «формально» избранные при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества «жизни» дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.

5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.

Исходя из целей создания совета дома и его компетенции избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.

Совет дома условно можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают.
———————————
Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75).

Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.

Органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме, является совет многоквартирного дома. Он избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома осуществляет следующие полномочия (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):

1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.

3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.

4. Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

7. Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, — например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.

Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Порядок избрания совета многоквартирного дома

Для избрания совета многоквартирного дома рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Выступите с инициативой проведения общего собрания

Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор должен обеспечить проведение общего собрания собственников — сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания, подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 5 ст. 45 ЖК РФ). Список кандидатов, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения.

Для проведения общего собрания собственников желательно создать инициативную группу, которая бы помогала подготовить необходимые документы, и собрать денежные средства для покупки, например, канцелярских принадлежностей, оплаты почтовых расходов.

Шаг 2. Проинформируйте собственников помещений о проведении общего собрания

Проинформировать каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания под подпись вручите каждому собственнику или же направьте его заказным письмом. Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 3. Проведите общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ; ст. 4 Закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ):

При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. Если кворум имеется, можно приступать к рассмотрению вопроса об избрании совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Если очное собрание не имело кворума, то проводится заочное голосование (опросным путем). Каждому собственнику выдается бюллетень с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, и указанием на необходимость передачи этих письменных решений по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Общее собрание может быть проведено также в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений. При этом решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 1 ст. 46 , п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Иногда на практике на общем собрании утверждается положение о совете многоквартирного дома. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо и не предусмотрено в нем. В положении закрепляются в том числе полномочия совета, порядок формирования совета, порядок его работы, организация делопроизводства, вопросы вознаграждения председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета с управляющей компанией и собственниками помещений и др.

Подведите итоги голосования и оформите решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя протоколом. Не позднее чем через 10 дней уведомьте собственников помещений о принятом решении. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).

Большинство граждан РФ проживает в многоквартирных домах. Управление и обслуживание здания в МКД осуществляется ТСЖ или УК. Эти организации не всегда руководствуются желаниями и интересами обычных граждан при решении тех или иных вопросов, что нередко вызывает конфликты и споры между управленцами и простыми жильцами. Чтобы стороны взаимодействовали слажено и гармонично, им надо связующее звено, а именно собственникам квартир следует избрать совет многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома представляет собой орган, занимающийся организационными вопросами от имени жильцов. В законодательстве обязанность по созданию совета была закреплена сравнительно недавно. Большинство собственников жилья стремятся уйти от участия в управлении дома, совет же, наоборот, вовлекает их в этот процесс, и заставляет действовать в интересах владельцев квартир. Чтобы оценить преимущества и недостатки этого органа, необходимо вникнуть в его компетенцию, права и обязанности.

Положение о совете многоквартирного дома четко фиксирует права и обязанности этого органа самоуправления МКД. Полномочия совета включают в себя защиту прав собственников жилья на всех уровнях. Чаще всего отстаивать интересы жильцов приходится в отношениях с управляющей компанией или организацией, занимающейся обслуживанием дома. В случае если УК предоставляет некачественные услуги, совет уполномочен зафиксировать данный факт и требовать устранения дефектов, налаживания полноценной работы системы. Еще домовой совет участвует в составлении актов относительно ткущего и капитального ремонта общедомового имущества. Представитель комитета должен присутствовать при составлении акта, в случае нанесения ущерба имуществу одного из жильцов. Еще одним важным правом совета является возможность инициирования собрания всех собственников жилья для решения насущных вопросов.

Правовая документация полностью регулирует полномочия данного объединения. В нем фиксируются главные обязанности комитета, а именно:

• подача предложений относительно проведения ремонтных работ, благоустройства придомовой территории, улучшения качества коммунальных услуг;
• определение для УК первоочередных мероприятий;
• составление плана работы на ближайший год и предоставление отчетности о выполненных задачах;
• контроль за рациональным использованием средств собственников и т. д.

Совет должен замечать все неточности и нарушения в работе УК. Также в его сферу деятельности входит все, что не обязаны делать управленцы. Значение совета трудно переоценить. Несмотря на то, что объединение не является юридическим лицом, его работа способна улучшить механизм взаимодействия управляющей организации и граждан.

Так как совет будет представлять интересы жильцов, то и выбрать его состав должны именно собственники квартир. Избрание по закону должно проводиться на общественном собрании владельцев жилья. Подготовиться к нему надо заблаговременно. За 10 дней до даты собрания нужно повесить объявление о месте и времени проведения сбора. Его лучше разместить там, где каждый сможет его увидеть. Также каждому собственнику нужно передать уведомление, в котором будут указаны цели проведения мероприятия. Когда жильцы знают, что нужно выбрать совет, а затем определить, его председателя, они охотней явятся на собрание, ведь им предстоит установить, кто будет старший по дому.

• очная;
• заочная;
• очно-заочная.

Наиболее распространенным решением в современных условиях является третий вариант, согласно которому, изначально жильцы лично собираются для обсуждения, а на следующий день всем собственникам раздаются опросные листы. По итогам голосования составляется протокол совета, в котором фиксируется итоговое решение. Итоги голосования будут считаться действительными и законными, если в мероприятии принимало участие более половины всех жильцов МКД.

Совет и председатель совета дома избирается на срок, не превышающий двух лет, затем необходимо провести повторное собрание, и организовать перевыборы. Если работа прежнего совета всех устраивает, комитет продолжает работать в прежнем составе.

Если жильцы самостоятельно не выберут домовой совет, его изберут по инициативе городской администрации. В таком случае в его состав могут попасть некомпетентные или предвзятые люди, халатно и безответственно исполняющие свои обязательства.

Председателя выбирают из числа участников совета. По итогам голосования составляется протокол, который подписывается участниками. После выборов уполномоченное лицо будет обязано:

• вести переговоры с управляющей компанией;
• доносить информацию о деятельности УК собственникам квартир;
• заключать договора и выступать от имени жильцов;
• принимать участие в составление актов обследования жилых помещений;
• на основании доверенности, образец которой можно найти у нотариуса, выступать в суде или других государственных органах.

По решению собственников жилья участники совета и его председатель могут получать денежные выплаты. Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома не регулируется на законодательном уровне, т. е. закон не запрещает подобную плату, но и не регламентирует порядок ее предоставления. Если жильцы хотят отблагодарить председателя совета за компетентную работу, размер и способ передачи денежных средств должен быть определен на общественном собрании владельцев квартир.