Можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Порядок продажи квартиры

Вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, волнует большинство граждан нашей страны. Ведь ипотека на покупку квартиры оформляется на весьма длительный срок, вплоть до 30 лет. За это время в жизни могут возникнуть всевозможные непредвиденные обстоятельства, в связи с которыми жилье, даже если оно было приобретено на открытый ипотечный кредит, необходимо продать.

Подготовка к продаже квартиры, которая находиться в ипотеке

Стоит учитывать, что разные банки, которые выдают ипотеку на покупку квартиры, выдвигают разные условия на продажу ипотечного жилья. Но продавец должен помнить, что квартира не является фактической собственностью банка. Она всего лишь выступает в качестве залога по ипотечному кредиту. Поэтому прямого запрета на продажу ипотечного жилья банк дать просто не может. Однако владельцу ипотечной квартиры следует подготовиться к продаже.

1.​ Прежде всего, надо еще раз изучить все пункты и условия ипотечного договора.

3.​ В отделении банка надо обязательно взять письменное разрешение на продажу жилья. Без этого разрешения продать квартиру по ипотеке практически нереально. Ведь потенциальный покупатель, или риэлтерское агентство все равно отправляют запрос в кредитную организацию, чтобы удостовериться, что продажа жилья происходит по согласию банка.

4.​ Кроме того, следует уточнить и сумму оставшегося долга вместе с процентами. Данные должны быть оформлены в виде письменного документа.

5.​ И только после этого можно заняться поиском потенциальных покупателей квартиры.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство

Продать квартиру, если она в ипотеке, можно воспользовавшись услугами риэлтерского агентства. В данном случае продавцу квартиры не надо будет ни вести переговоры с банком, ни собирать все необходимые для продажи документы, ни даже искать покупателя. Все эти вопросы, в том числе и подготовят документы, решат сотрудники агентства. Но за всю проделанную работу придется хорошо заплатить – услуги агентства обходятся от 5% до10% от общей стоимости квартиры. Поэтому воспользоваться услугами риэлтерского агентства можно в том случае, если квартира с того момента, как на нее была оформлена ипотека, успела сильно вырасти в цене. Только в этом случае продажа жилья будет выгодна продавцу – денег хватит и на погашение ипотеки в банке, и на оплату услуг агентства, и еще определенная сумма останется в распоряжении бывшего владельца жилья.

Продажа квартиры без посредника

Продать квартиру, на которую все еще оформлена ипотека, можно и без участия посредника. В данной ситуации возможны три разных варианта развития событий:

1.​ Продать квартиру покупателю за наличные деньги. В данном случае ипотека полностью погашается частью денег (залогом). Остальная часть денег полностью остается продавцу. Однако, если остаток по ипотечному кредиту слишком большой, то продавец составляет договор с покупателем, в котором банк является третьей стороной, по которому покупатель гасит задолженность с учетом перерасчета процентов. После проведения погашения ипотеки кредитная организация выдает документ, подтверждающий факт, что квартира больше не находится в обременении.

2.​ Квартира покупается под новый ипотечный кредит. Как показывает практика, почти 50% желающих купить квартиру, оформляют в банке для этих целей ипотечный кредит. Сбербанк, как и большинство банков в нашей стране, предпочитает, чтобы потенциальный покупатель ипотечной квартиры оформил ипотеку именно в нем. Ведь в данном случае банк не теряет свою прибыль от процентов по ипотечному кредиту. Если же потенциальный покупатель решил, что ипотека будет оформлена в другом банке, то в этом случае надо будет дождаться одобрения банка, у которого квартира находится в залоге, и только после этого оформлять договор купли-продажи.

3.​ Если остаток по ипотечному кредиту остался не слишком большой, то его можно полностью погасить путем оформления обычного потребительского кредита. В этом случае продать жилье будет намного проще, ведь квартира будет не обременена кредитом. Да и документы для продажи будет собрать проще – не потребуется согласия банка.

Существует еще один способ продажи квартиры, на которую оформлена ипотека – по переуступке. В последнее время такой вид сделки во время продажи ипотечного жилья встречается все чаще. Согласно законодательству нашей страны (и если банк разрешает такие действия в кредитном договоре) собственник жилья имеет все права переоформить право собственности на жилье на другое лицо. Однако, продать квартиру по переуступке не получиться без согласия банка. Интересно, что в данном случае Сбербанк, или любой другой банк, в котором оформлена ипотека, сам диктует условия договора продажи квартиры по переуступке. К слову, таким способом продавец может купить другую квартиру.

Важные моменты продажи квартиры, на которую оформлена ипотека

Прежде всего, стоит учитывать, что квартира, на которую оформлена ипотека, оценивается на рынке недвижимости немного дешевле, чем жилье, на котором нет обременения. Кроме того, Сбербанк, или любой другой банк, будет контролировать каждый этап сделки купли-продажи.

Продать квартиру в ипотеке без справки банка практически невозможно, ведь в будущем невозможно будет зарегистрировать документы купли-продажи в Росреестре.

Если квартира продается путем переуступки, то стоит быть готовым к тому, что большинство банков дополнительно взимают 1% от суммы ипотечного кредита в качестве страховки по смене заемщика. Но эти действия должны подтверждать документы – соответствующий пункт в ипотечном договоре.

Квартира, которая находится в ипотеке, меньше интересует потенциальных покупателей. Да и на вырученные от продажи деньги купить другую квартиру практически невозможно.

Ответ на вопрос «Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом?» — да, можно. Если только продавец найдет покупателя, который захочет купить жилье, находящееся пока в залоге у банка. Это непросто. Либо квартира должна быть супер хорошей, либо придется предоставлять какие-то скидки, преференции. Иначе зачем это, если рынок свободного жилья насыщен?

Став счастливым владельцем собственного жилища по ипотеке несколько лет назад, сегодня попали в непредвиденную ситуацию:

• потеряли работу;
• серьезно заболели, а страховки нет;
• развелись;
• жилье не устраивает, или надо срочно расширяться;
• переезжаете в другой город насовсем.

Что делать, если на текущий момент нет никакой возможности оплачивать заем дальше и требуется продать квартиру, находящуюся в залоге? Какие законные схемы существуют для таких сделок и в каких случаях потери должника будут минимальными, попробуем разобраться.

Задолженность по ипотеке

Просроченная задолженность по ипотечному кредиту возникает на следующий день после неуплаты в указанный в графике день. Автоматически, без участия банковского работника, включается механизм штрафов, пеней, предусмотренных кредитным договором за просрочку платежа. Кроме этого, до погашения на них начисляется такой же процент, как по основному долгу.

Поэтому, как только почувствовали, что возникли серьезные проблемы и надо продавать жилье, мобилизуйтесь и сделайте текущий платеж вовремя. И тогда у вас будет хотя бы месяц на совместное с банком решение по выходу из сложной ситуации. Если этого не сделать, то вы почувствуете на себе, что такое сложный процент.

Разрешение банка

Пока квартира находится в залоге, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя. Это четко прописано в кредитном договоре и договоре залога.

Поэтому срочно извещаем банк о намерении продать квартиру и просим его согласия на сделку. Т.к. за окном кризис, кредитные организации достаточно спокойно реагируют на продажу объекта залога и предоставляют разрешение.

Должник и кредитор должны обсудить главный вопрос: кто из них будет продавать квартиру? Только после этого можно предпринимать дальнейшие действия.

Что выгоднее заемщику: наблюдать, как банк продает его жилье, или продавать его самому? Чтобы разобраться, нужно ответить на 2 вопроса: какие цели у кредитора, а какие у должника. Они разные.

Если продавец — кредитор

Цель банка — закрыть задолженность заемщика по ипотеке как можно быстрее, т.е. вернуть себе свои деньги. Поэтому объект залога выставляется на продажу по ликвидационной стоимости, установленной оценщиком.

Она определяется как цена, за которую объект залога можно продать очень быстро и с минимальными затратами. Ее размер примерно на 20-25 процентов ниже рыночной. Если квартира по этой цене не продается в течение установленного времени (например, за 1 месяц), ее цену снижают.

В результате продажи квартиры вполне может оказаться, что полученные средства не закрывают долг полностью. Т.е. заемщик потерял жилье и остался еще должен банку какую-то сумму.

Если продавец — должник

В отличие от залогодержателя, цель должника — продать свое жилище так, чтобы полностью закрыть задолженность по ипотеке и вернуть себе большую часть внесенного за нее первоначального взноса. И сделать это как можно быстрее, но не слишком сбрасывая цену. Уплаченные по кредиту проценты потеряны безвозвратно, от этого никуда не денешься. Это прямые убытки.

Продажа объекта залога

Если кредитор и заемщик сошлись на том, что продавать жилье будет сам должник, необходимо срочно искать того, кто ее купит. А лучше это было сделать еще вчера.

Как можно продать квартиру, если она в ипотеке? Есть три законных схемы. Использование каждой из них зависит от того, кто станет покупателем: человек, имеющий собственные средства на покупку, или человек, собирающийся ее купить в кредит.

Схемы реализации жилья

Заемщик может самостоятельно продать квартиру, используя схемы:

• с использованием банковских ячеек при продаже квартиры с большим долгом заемщика перед банковской организацией;
• с использованием аванса при продаже квартиры с небольшой задолженностью перед банком;
• с использованием замены должника при продаже квартиры покупателю, который имеет средства только на погашение долга продавца перед банком.

Рассмотрим подробно все три способа. Но помним, что при любом из них сначала получаем согласие банка-кредитора.

Задолженность большая, используем банковские ячейки

Вы чудом нашли покупателя, у которого есть собственные средства, и ему так понравилась ваша обитель, что он готов купить ее, отдав часть денег в погашение остатка долга заемщика.

Для понимания лучше использовать конкретные цифры. Предположим, рыночная цена квартиры составляет 4 млн. руб. Непогашенный остаток – 1,9 млн. руб. Задолженность очень большая.

• с разрешения залогодержателя заемщик и покупатель заключают договор купли-продажи с условием о возможности досрочного погашения залога;
• деньги, уплачиваемые продавцом, закладываются в две банковских ячейки: в первую закладывают сумму задолженности перед банком по кредиту – 1 900 000 руб., во вторую – сумму стоимости квартиры за вычетом долга – 2 100 000 руб.;
• стороны подают заявление и необходимые документы в МФЦ для регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику;
• после регистрации перехода права кредитное учреждение получает денежные средства из первой ячейки – 1 900 000 руб. в счет досрочного погашения задолженности по кредиту;
• вернув свои средства, банк дает новому собственнику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с объекта;
• покупатель снимает залог с квартиры и становится полноправным ее собственником;
• продавец получает доступ к ячейке, в которой находится 2 100 000 руб.

Минимальный срок проведения всей операции – от 3 недель.

Задолженность небольшая, используем аванс

Рыночная стоимость квартиры, как и в предыдущем примере – 4 млн. руб. Но непогашенный остаток составляет только 400 000 руб.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• с разрешения банка залогодатель и покупатель заключают предварительный договор купли–продажи с условием внесения аванса в счет стоимости квартиры в размере 400 000 рублей;
• стороны вместе идут в банк и производят досрочное погашение кредита;
• банк, получив свои деньги, дает заемщику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с квартиры;
• после снятия залога стороны подписывают обычный ДКП и направляются в МФЦ, где подают заявление на регистрацию перехода права собственности.

После проведения госрегистрации покупатель станет полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдадут ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН.

Минимальный срок проведения всей операции– от 3 недель.

Замена ипотечных заемщиков

Эта схема используется, если собственных денежных средств у покупателя мало, но достаточно, чтобы погасить долги продавца перед кредитором.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• покупатель собирает и подает в банк необходимые документы для одобрения его кандидатуры в качестве нового заемщика;

• пока происходит одобрение по будущему заемщику, старый должен исправно выплачивать кредит. Если возникнет просроченная задолженность, банк не разрешит замену заемщиков до ее ликвидации;
• после получения разрешения банка на сделку стороны переходят к переоформлению займа;
• старый заемщик подает в банке заявление о досрочном погашении ипотеки переданными ему для этой цели средствами покупателя. Будущий заемщик подает заявку на получение ипотечного кредита в размере, составляющем разницу между стоимостью квартиры и переданной бывшему заемщику суммой;
• кредитное учреждение производит операции по смене заемщика и выдает предыдущему должнику справку о закрытии ипотеки, а вновь испеченному — кредитный договор с графиком платежей;
• стороны подписывают ДКП;
• сумма полученного новым заемщиком займа закладывается в ячейку;
• оформляется договор о залоге с новым заемщиком;
• стороны производят перерегистрацию права собственности на квартиру к новому собственнику.

При смене заемщика нет необходимости снятия обременения с квартиры, чтобы ее продать. Она все равно будет находиться в залоге у банка, только по новой закладной.

Минимальный срок проведения всей операции по продаже квартиры – от 1 месяца.

Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Рассмотренные схемы – это только схемы, действующие при удачном стечении обстоятельств и в идеальных условиях. На практике возникает множество разных препятствий, «неудобных» сделок, затягивающих весь процесс. Возникают они, как правило, в самый неподходящий момент и на любом этапе.

Но самым главным препятствием является отсутствие желающих купить вашу ипотечную квартиру.

Что же, кроме этого, может замедлить процесс:

• использование покупателем маткапитала;
• покупатель – военный ипотечник (такая сделка может вообще не состояться);
• с трудом найденный покупатель не устраивает банк (при замене заемщика);
• продажа требует нотариального удостоверения;
• квартира покупается несколькими покупателями;
• в квартире первым заемщиком произведена перепланировка, о которой узнал банк (при замене заемщика);
• требуется согласие органов опеки;
• покупатель на каком-то этапе отказался от покупки или выдвинул новые условия;
• и пр.

Несмотря на трудности реализации залоговой квартиры, не доверяйте это делать банку, продавайте сами. Иначе лишитесь и жилья, и денег. А если будете продавать сами, есть шанс на вырученные деньги купить квартиру подешевле

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов . Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Жизнь полна самых разных событий, как горестных, так и радующих. Никто не застрахован от незапланированного прибавления в семействе, внезапного переезда, увольнения или болезни. Ситуации, когда приобретенная в кредит жилплощадь может превратиться в непосильное бремя, случаются не так уж редко. Также стало модным зарабатывать на ипотеке. Поэтому многих людей волнует, можно ли продать ипотечную квартиру.

Интерес общества в этом направлении заметили эксперты группы агентств «МИЭЛЬ», поэтому подготовили ответы на самые распространенные вопросы пользователей: возможна ли продажа квартиры в ипотеке, каково отношение банков к данной затее и как правильно продать ипотечную недвижимость.

Продажа ипотечного дома или квартиры - разрешено ли это законом

На самом деле существует даже несколько законных способов продажи квартир, находящихся в залоге у банков. Мы уже рассказывали о том, возможна ли с долгами, с помощью получения задатка от покупателя и так далее. В этой статье постараемся раскрыть тему подробнее, то есть рассмотрим, как происходит продажа квартиры в ипотеке, а также какого рода существуют особенности и нюансы при таких сделках.

Можно ли продавать ипотечное жилье, не уведомив банк

Важно понимать, что провести такую операцию чисто и грамотно самостоятельно не получится. На это есть как минимум две причины:

• без согласия кредитора (обязательно в письменном виде) невозможна регистрация объекта в Росреестре;
• по требованию банка такую сделку суд моментально признает недействительной и аннулирует, даже если процедура регистрации каким-то образом будет проведена.

Таким образом, пока квартира или дом выступает в качестве предмета залога, условия диктует банк-залогодержатель. Принимать решения самостоятельно владелец может только после полного погашения задолженности. А вот можно ли ипотечную квартиру продать банку - на эту тему рекомендуем пообщаться со специалистами «МИЭЛЬ Чистые Пруды». В принципе, клиент может переложить продажу залогового имущества полностью на кредитную организацию, но в этом случае нужно будет смириться с тем, что операция будет сопряжена с довольно ощутимыми материальными и моральными потерями. Сотрудники риэлторской компании помогут существенно снизить затраты и обеспечить прозрачность сделки на всех этапах.

Как происходит продажа квартиры в ипотеке при участии МИЭЛЬ

Одной из основных компетенций нашего агентства является К нам часто обращаются за помощью, особенно если продажа ипотечного жилья связана со сложностями в виде просрочек по платежам и штрафных санкций. Специалисты отдела, работающие с ипотекой, имеют большой опыт решения юридических вопросов с банками, а профессионализм и глубокое знание вопроса гарантируют успех в кратчайшие сроки. В числе наших партнеров находятся самые известные банки страны, поэтому если вы не очень сильны в законодательных тонкостях и переживаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Raiffeisen BANK, то можете быть уверены в наших силах. В рамках сотрудничества с клиентами у нас предусмотрена услуга предоставления аванса на время реализации ипотечного жилья. Узнать о ней подробнее можно бесплатно, заказав консультацию эксперта на сайте.

Налог при реализации ипотечного жилья

Принципы налогообложения в этом случае такие же, как и при рядовой купле-продаже. Если при оформлении сделок по покупке квартиры в рамках программы ипотечного кредитования и последующей ее продаже гражданин приобретает прибыль, то он обязуется уплатить налоговый сбор. НДФЛ равен 13% от рыночной стоимости объекта, однако его можно уменьшить либо даже обнулить, применив имущественный вычет. Подробную информацию об этом инструменте получите от нашего менеджера, позвонив на «горячую линию» или описав свою ситуацию в форме обратной связи.

Истории из жизни
Обстоятельства сложились так, что нашей семье стало тесно в двушке, купленной ранее за маткапитал, но мы не знали, можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, не обманывая государство и закон. Решили обратиться в агентство, специализирующееся по операциям с недвижимостью. Выбрали компанию, офис которой находится у метро Чистые Пруды, и остались довольны! Нашу сделку полностью сопровождал специалист с 25-летним опытом: помог подготовить нужные документы, подобрал достойный вариант взамен, проконтролировал все нюансы договора. Спасибо! Советуем всем нуждающимся в грамотной помощи обращаться в «МИЭЛЬ»!

Можно получить бесплатный совет в виде инструкции к действию от юриста, но лучше всего отдать в профессиональные руки полный контроль над сделкой.

Истории из жизни
На протяжении 5 лет платил ипотеку, а тут внезапно на меня обрушилось дедово наследство в виде зачетной квартирки в самом центре Москвы. Конечно, необходимость тянуть ипотечный кредит тут же отпала, и я решил ипотеку перепродать. По рекомендации приятеля решил выяснить все нюансы продажи у третьей стороны. Поэтому с вопросами о том, как происходит продажа квартиры в ипотеке Сбербанка, обратился в компанию «МИЭЛЬ — Чистые Пруды». Мне бесплатно разъяснили процедуру, предоставили пошаговый план действий и предложили посредничество с привлечением юриста и риэлтора. Дисконт у них небольшой, условия сотрудничества комфортные и опыта немало, поэтому я дал согласие. Сделка прошла без проблем, так что рекомендую это агентство всем, кто привык серьезные дела доверять профессионалам.

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:

1. Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
2. Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
3. Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.

Как банки относятся к подобным сделкам?

Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:

1. Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
2. Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком - трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
3. Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:

• правоустанавливающих бумаг,
• копий паспортов собственников,
• паспорта БТИ,
• выписки из домовой книги,
• копии лицевого счета недвижимости.

Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.

Банк вправе дополнительно запросить:

• копию водительских прав,
• военный билет,
• справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:

1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
5. Подписание соглашений.
6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?

Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.

От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности

Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.

Продажа квартиры при разводе

В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.

1. Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
2. Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?

Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.

Риски для покупателя

Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.