Можно ли продать квартиру в ипотеке. Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.

Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?

Досрочно вернуть ипотечный долг

К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.

Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.

Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.

Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.

Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.

Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:

1. Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
2. С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
3. Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.

Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.

Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки

Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.

Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:

1. Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
2. Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
3. Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
4. Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
5. Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
6. При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.

Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.

Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:

1. Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
2. Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.

Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.

Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).

Продать с помощью банка

Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.

В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.

Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.

Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.

Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.

Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку

Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.

Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.

Каковы условия и способы продажи квартиры в ипотеке? Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет? Кто поможет продать ипотечную квартиру быстро и выгодно?

Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

Итак, приступим!

1. Можно ли продать квартиру в ипотеке

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Продажа ипотечной квартиры в Москве или Подмосковье путем досрочной выплаты банку остатка долга и последующей свободной продажи квартиры, является наилучшим вариантом решения долговой проблемы собственника. Агентство "Капитал-Недвижимость" пользуется заслуженным доверием и партнерством многих крупнейших российских банков. Как правило нам удается убедить банк разрешить продажу квартиры даже если наложен мораторий на продажу из под залога. Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи. Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру.

Сделки по продаже ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, в настоящее время становятся массовым явлением. Чаще всего причиной такой продажи является желание улучшить свои жилищные условия. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье. Все чаще встречаются случаи продажи ипотечной квартиры по причине финансовых проблем и невозможности дальнейших своевременных выплат по кредиту. В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке?

1. Продать такую квартиру можно только с разрешения банка.
2. Разрешение на продажу квартиры в ипотеке многими банками выдается только после полного погашения задолженности.
3. У банка предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита.
4. Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя).
5. Сложность юридических процедур, сбор большого количества документов и множество согласований.

Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции. Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности! Не доводите дело до суда!

Продажа ипотечной квартиры РЕАЛЬНА - БЕЗ существенной ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может - это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок и большой опыт проведения переговоров с банками на стороне клиента.

Эксперты «Капитал-Недвижимость» специализирующиеся на выкупе квартир из-под залога, готовы ответить на все ваши вопросы и проконсультировать по любым ситуациям связанным с продажей ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка.

Способы продажи ипотечной квартиры:

1. Продать квартиру в залоге со снятием обременения с квартиры перед сделкой купли-продажи

Как правило, банки редко соглашаются на такую схему, тем не менее, она возможна и используется. Банк дает согласие на проведение сделки по такой схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств, в счет погашения его задолженности по кредиту.

2. Самостоятельная продажа с разрешения банка-кредитора.

После получения письменного согласия банка на проведение сделки, составляется предварительный договор с покупателем посредством нотариуса. После этого покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, а банк в свою очередь дает закладную и документ об отсутствии задолженности на руки продавцу, который в установленный срок регистрирует снятие обременения, переход квартиры в собственность и договор купли-продажи. Разница между стоимостью квартиры и задолженностью до окончания сделки хранится в банке, и поступит продавцу после подтверждения продажи квартиры.

3. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры с использование банковской ячейки или аккредитивного счета.

После получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры, деньги, покупателем передаются в депозитарную банковскую ячейку банка-кредитора или на аккредитивный счет. Средства для погашения кредита находятся в банке и после регистрации сделки купли-продажи, продавец получает оставшуюся сумму. После этого банк выдает покупателю документы, которые необходимы, чтобы снять залог. В регистрирующий государственный орган обращается уже покупатель, у которого есть все документы. В том случае, если в регистрации будет отказано, сделка считается несостоявшейся, и банк возвращает деньги покупателю.

4. Продажа ипотечного кредита или перекредитование в другом банке

В этом случае банк переоформляет кредит на покупателя, предварительно одобрив его. При этом подписывается соглашение о переводе долга на нового собственника квартиры. Он получает право собственности на квартиру и обязанность платить по банковскому кредиту. Залог с квартиры не снимается. Также оформляется и перекредитование, вы по той же квартире становитесь должником другого банка, который выкупает ваш кредит у первого банка. В этом случае закладная переходит в новый банк. Перекредитовываться выгодно в том случае, если вы нашли возможность получить кредит под процент меньший, чем тот, который платите по ипотеке.

Почему сложно продать квартиру в залоге?

При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого продаваемая квартира. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.

Еще одним фактором, который может усложнить продажу квартиры с обременением, является опасение покупателя остаться без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, по сравнению со стандартным договором купли-продажи. Они требуют особого профессионализма от риэлторов сопровождающих такие сделки, внимания и рассудительности, так как появляется еще один участник со своими интересами - банк.

Помощь агентства "Капитал Недвижимость" в продаже ипотечных квартир

Опираясь на многолетний опыт в сделках с недвижимостью, мы поможем мотивировать банк в схеме продажи квартиры, указать на его интересы. Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

У нас есть опыт успешного проведения продаж ипотечных квартир из-под залога различных банков, используя схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать дисконт в 20-30% от цены, как это может быть при рисковой схеме.

И конечно же, продавая квартиру в залоге банка, мы используем схемы, гарантирующие продавцу получение максимальной суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.

Приобретая квартиру в ипотеку, владелец обязуется выплачивать ее полную стоимость банку в течение длительного времени (15-20 лет). Все это время хозяином квартиры считается банк, и только он вправе распоряжаться данным имуществом. Однако все же продать квартиру в ипотеке очень даже реально, но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.

Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

• Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
• Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
• Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
• Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
• Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Досрочное погашение займа

Этапы проведения сделки:

Продажа с помощью банка

Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

• Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
• Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
• Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
• Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
• Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой. Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.

• Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
• Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
• Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
• Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
• Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
• Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

• Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
• Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
• Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
• Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке (видео)

Какие документы необходимы

• Паспорта заемщика и покупателя.
• Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
• Договор купли-продажи.
• Договор задатка.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
• Закладная по займу.
• Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
• Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Этапы продажи ипотечной квартиры (видео)

Риски для покупателя

Риски для продавца

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками. Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. На ее реализацию наложены определенные ограничения. Закономерно возникает вопрос, можно ли продать такую недвижимость. Юридически — невозможно, поскольку сначала необходимо снять обременение. На практике это сводится к вопросу: где взять средства для досрочного погашения.

Есть различные причины, по которым появляется необходимость в продаже ипотечного жилья. И основная из них — ухудшение финансового положения и платежеспособности заемщика. Понимая то, что дальше платить по кредиту будет сложно или просто невозможно, клиент принимает решение избавиться от ипотечной квартиры. Кроме того, причинами могут послужить следующие:

• Потребность в улучшении жилищных условий, то есть, купить квартиру более габаритную и комфортную. Это могут позволить себе люди, получившие новую высокооплачиваемую работу или должность.
• Желание заработать. Это касается квартир, которые оформлялись в ипотеку еще на стадии строительства.
• Личные причины, к примеру, переезд в другой город, развод, рождение ребенка и другие.

Оформление потребительского кредита

Самый простой способ — оформить потребительский кредит на остаток ипотеки. Это позволит досрочно погасить задолженность и вывести квартиру из-под обременения стандартным способом. Потребительский кредит можно оформить в том же банке или в другом.

Как вариант — провести реструктуризацию кредита, в большинстве случаев этого добиться даже проще, чем оформить новый займ.

При взятии кредита нужно учесть несколько моментов:

• максимальная сумма обычного займа ограничена — обычно получается взять не более 1 млн. рублей, так что при слишком большом размере займа вариант не подойдет;
• ставка по кредитам обычно значительно выше ставки по жилищному кредиту, а срок выдачи займа — меньше, следовательно, размер выплат резко вырастет — в 2-3 раза как минимум, нужно быть к этому готовым;
• кредит при действующей ипотеке получить сложнее, так как при определении платежеспособности клиента банк вычитает из дохода заемщика текущие платы. Но можно увеличить свои шансы на одобрение;
• без залога и поручительства крупную сумму денег по кредиту получить сложно, а квартиру в качестве предмета залога предоставить не получится.

Таким образом, данный вариант реализуем при небольшом остатке задолженности и при наличии достаточного стабильного дохода заемщика.

Алгоритм таков:

• заявитель обращается в банк с намерением произвести реструктуризацию либо для получения нового займа;
• в случае одобрения клиент получает необходимую сумму и гасит текущую задолженность;
• после получения справки о погашении долга необходимо обратиться в Регистрационную палату с представителем банка (либо с пакетом документов, заверенных банком) и снять обременение с жилья;
• после получения на руки «чистого» свидетельства о праве заключить предварительный или основной договор купли-продажи;
• остается только произвести саму сделку.

Заключить предварительный договор купли-продажи с передачей задатка можно и до снятия обременения с недвижимости, если покупатель готов рискнуть. Эти средства можно потратить среди прочего на досрочное погашение.

Вырученные за продажу средства также можно потратить на закрытие образовавшегося кредита — либо приобрести на них новое жилье.

Оформление новой ипотеки

Не всегда продавцы хотят связывать себя новыми кредитными обязательствами — да и не во всех случаях это возможно. Поэтому существует другой вариант — оформление ипотеки на покупателя.

Если в первом случае в принципе можно было обойтись минимальным участием банка, то в этом случае кредитная организация примет непременное участие в сделки. Речь идет о фактическом переоформлении на нового владельца квартиры. Самостоятельно продавец и приобретающий недвижимость такую сделку заключить не смогут.

Схема такая:

1. Стороны совместно обращаются в банк и уточняют возможность проведения сделки.
2. Покупатель доказывает свою платежеспособность. предоставляя стандартный пакет документов заемщика. Кроме того, он должен будет оплатить минимально установленный взнос — обычно 20% от стоимости жилья.
3. Продавец, со своей стороны, обновляет в случае необходимости документы на недвижимость.
4. В случае положительного решения на нового клиента оформляется еще один жилищный заем по всем правилам.
5. Средства переводятся на счет продавца, одновременно с них удерживается сумма, необходимая на покрытие текущей задолженности. Продавцу выдается справка об отсутствии долгов по счету.
6. Далее все стороны, в том числе представитель банка, подходят в Регпалату и сдают документы на государственную регистрацию права собственности. Речь идет о снятии обременения с недвижимости с одновременной продажей жилплощади и предоставлении ее банку в залог.

Если вся процедура прошла успешно, то покупатель остается с новой квартирой и ипотекой, продавец — с вырученными от продажи средствами за минусом текущей стоимости долга, а банк — с жильем, по-прежнему находящимся у него в залоге.

Досрочное погашение за счет интересующегося жилплощадью

Предыдущий вариант довольно сложен для исполнения, необходима готовность значительное время возиться с документами и «утрясанием» многочисленных вопросов.

Досрочное погашение за счет покупателя — довольно популярное, хотя и рискованное решение. Суть сводится к тому, что покупатель фактически оплачивает ипотеку продавца.

На практике процедура выглядит так:

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает продавцу залог в размере, достаточном для погашения долга. Перед этим продавцу следует уточнить сумму.
2. Продавец обращается в банк для досрочного закрытия задолженности и снимает обременение с квартиры.
3. После получения «чистого» свидетельства стороны заключают основной договор купли-продажи, по которому продавец получает остаток средств.
4. Новый владелец регистрирует жилплощадь на себя и приступает к владению квартирой.

Где возьмет средства покупатель в данном случае значения не имеет. Чаще всего используются собственные и заемные средства, возможно оформление жилищного кредита под материнский капитал.

Для продавца этот способ самый предпочительный — минимум хождений по банкам, не остается и не возникает никакой задолженности, единственные расходы — на переоформление права собственности.

Для покупателя же существуют риски: например, если продавец откажется продавать апартаменты после того, как снимет с них обременение. Поэтому важно правильно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы в случае неприятных последствий можно было через суд либо взыскать средства назад, либо потребовать принудительного заключения основного договора.

Если заемщик не имеет возможности лично присутствовать при совершении сделки, то все сделать может банк. Он и покупатель проводят оформление займа, но только после того, как продавец даст согласие на подобную операцию. Средства от покупателя помещаются в специальную депозитную ячейку, из которой владелец квартиры может забрать их сразу после подписания договора купли-продажи.

Какие документы нужны для продажи

Потребуется определенный пакет, на сбор которого уходит немало времени:

• выписка о снятии обременения
• кредитный договор
• паспорта участников сделки
• свидетельство о регистрации кредитного договора
• договор купли-продажи
• справка об отсутствии задолженности по кредиту
• закладная
• документ о зачислении средств на погашение задолженности по недвижимости и другие бумаги

Есть ли трудности при продаже

При продаже ипотечной квартиры могут возникнуть определенные сложности:

• При поиске покупателя, так как не все хотят связываться с бумажной волокитой и долго ждать оформления всех необходимых документов. Кроме того, на рынке недвижимости такое жилье не пользуется большим спросом.
• Отсутствие интереса у банка, так как он теряет прибыль за счет досрочного погашения.
• Длительность процедуры. На продажу квартиры, находящейся в ипотеке, уходит гораздо больше времени, чем той, которая уже есть в собственности. Поэтому потенциальные покупатели просят скидку, и покупателям зачастую приходится это делать.
• Банк может потребовать внести деньги за то, чтобы он пошел на уступку и разрешил сделку.

Какую цену установить

Конечно же, чем ниже стоимость квартиры, тем ее проще и быстрее продать. Лучше всего ставить рыночную цену и немного выше, чем планировалось изначально. Это нужно для того, чтобы во время торгов с покупателем получить желаемую сумму.

Ипотечная жилплощадь продается сложно из-за особенностей кредитной сделки, к тому же, много волокиты с бумагами. В итоге цену придется снизить, особенно если деньги нужны срочно.

Разницу между стоимостью жилья и остатком долга по кредиту продавец может получить сразу после того, как новый собственник предъявит договор купли-продажи и свидетельство о собственности.

Особенности продажи жилья, приобретенного в рамках военной ипотеки

По закону такие квартиры, приобретенные в ипотеку, до момента полного расчета по задолженности, находятся в залоге не только у кредитно-финансовой организации, но и у Министерства Обороны РФ. Обременение снимается только после полного погашения займа и после того, как заемщик достигнет 20-летнего срока службы. Для продажи понадобится найти средства для погашения ЦЖЗ.

Порядок проведения сделки:

• Владелец квартиры уведомляет кредитора и Росвоенипотеку о намерении реализовать свое жилье и снять с него обременение.
• Узнает, сколько еще нужно внести для полного погашения.
• Вносит средства.
• Находит покупателя.
• Получает документ о том, что обременение было снято.
• Получает документ на право собственности в Росреестре.
• Совершает сделку по продаже квартиры.

Подводя итоги, стоит уточнить, что если раньше продать ипотечную квартиру было достаточно сложно, то на данный момент банки не запрещают таких сделок. Единственное, что нужно подготовиться к определенным сложностям при продаже.