Массовая и оценка единичных объектов. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения — российский и зарубежный опыт

Прежде всего необходимо определение понятия «массовая оценка земельных участков». В данной работе это было определено следу­ющим образом: массовая оценка земель населенных пунктов предус­матривает систематическую оценку групп земельных участков на оп­ределенную дату с использованием современных методов, принципов и приемов оценки. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп земельных участ­ков, сходных по основным функциональным и типовым характери­стикам.

Массовая оценка земельных участков дает представление о стоимо­сти схожих земельных участков, но она также дает информацию о сто­имости единичного земельного участка.

Как массовая оценка земельных участков, так и оценка единичных объектов собственности (земельных участков) представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они различаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше усло­вий (большее число оценочных факторов), поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов земле­пользования на обширной географической территории. Напротив, модель оценки единичных объектов собственности (недвижимости) отражает рынок одного варианта землепользования на ограниченной территории.

Критерии качества оценки при этом различны. При оценке единич­ных объектов ее качество определяется небольшим числом сравнива­емых объектов недвижимости, которые были проданы.

Качество массовой оценки земельных участков измеряется стати­стическими методами, разработанными на основе выборки данных о продаже и сдаче в аренду земельных участков на всей территории оцениваемой моделью массовой оценки.

В процессе проведения массовой оценки земельных участков необ­ходимо учитывать несколько унифицированных оценочных принци­пов. В данной работе нами определены следующие принципы:

♦ принцип спроса и предложения;

♦ принцип изменения;

♦ принцип свободной конкуренции;

♦ принцип замещения;

♦ принцип вклада отдельного фактора (элемента);

♦ принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли;

♦ принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожи­дания).

Принцип спроса и предложения. Земельные участки обладают сто­имостью, поскольку они имеют определенную полезность для конк­ретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности - способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физи­ческими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения дик­тует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже цена земельных участков, поэтому существует точ­ка равновесия, где спрос и предложение находятся в равновесии. Здесь рыночная стоимость отражает издержки производства и равна себестои­мости плюс средняя норма прибыли строительства (берется с учетом того, что любые улучшения производятся строителями). Цена земель­ных участков начинает падать по мере роста предложения (затова­ривание рынка) или уменьшения спроса (на рынке требуются зе­мельные участки с подведенными инженерными коммуникациями). Также цена земельных участков начинает расти, когда предложений на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потен­циального клиента) или высок спрос на определенные участки.

Формирование спроса и предложения обусловлено несколькими факторами, присущими только рынку земельных участков. Так, спрос на земельные участки под промышленное производство определяют следующие факторы:

♦ наличие действующего инженерного оборудования и благоуст­ройство территории;

♦ состояние инженерно-геологических условий строительства;

♦ транспортная доступность населенного пункта.
Необходимо учитывать, что земельный рынок находится в стадии

формирования, поэтому принцип спроса и предложения не всегда дик­тует цену, по которой может произойти сделка. В данном случае могут сыграть роль следующие факторы:

♦ умение торговаться;

♦ финансовые возможности участников торгов;

♦ способы оплаты сделки;

♦ политическая ситуация в стране и регионах.

В стране со стабильной экономикой и маленькой инфляцией спрос и предложение являются достаточно прогнозируемыми факторами, но вместе с тем закон спроса и предложения может не всегда работать в течение года или в конкретном регионе и привести к завышению цен на земельные участки. Такие искажения характерны для монопольно­го контроля на земельном рынке различных структур (местная адми­нистрация), в частности, это может быть выражено в непомерно высо­кой плате за землепользование (земельный налог и арендная плата).

Вывод. Предложение - это количество земельных участков, име­ющихся на земельном рынке для продаж по фиксированной цене. Спрос - это количество земельных участков, которые хотят приобре­сти потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене.

Взаимодействие спроса и предложения определяет рыночные цены на конкретные земельные участки.

Принцип изменения. Земельные участки, окружающая среда, при­родная и социальная среда подвергаются изменениям. Земельные участки в процессе их эксплуатации подвергаются различным из­менениям. Это могут быть процессы как их улучшения - проведе­ние коммуникаций, мелиорация, внесение удобрений, - так и ухудше­ния - заболачивание, загрязнение пестицидами. Однако изменения могут быть связаны и с изменением вида деятельности человека и, как следствие этого, с изменением целевого назначения конкретного зем­лепользования. Экономические условия, изменяясь, создают пред­посылки для открытия одних предприятий и закрытия других. Появ­ление новых технологий и дефицит жилой застройки порождают спрос на земельные участки данного целевого назначения. Сочетание данных факторов и политической стабильности в регионе изменяет ценность земельных участков: повышает ценность одних и понижа­ет - других.

Процесс оценки земельных участков и других объектов недвижи­мости имеет цикличный четырехфазовый периода развития: рост, ста­бильность, упадок, обновление.

Рост - период увеличения доходов населения и модернизация не­движимости (земельных участков).

Стабильность - период равновесия без видимого изменения уров­ня доходов (или убытков) населения и использование ранее создан­ных объектов недвижимости.

Упадок - период уменьшения спроса на ранее созданные объекты недвижимости.

Обновление - период возрождения рыночного спроса на недвижи­мость и ее модернизации.

Данный цикл изменений носит периодический характер и повторя­ется. Однако его отличительной особенностью является расплывча­тость, и его изменения очень трудно уловить неспециалисту.

Поэтому эксперт должен уметь определять наступление каждого периода развития, прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, что весьма важно при оценке земельных участков. Эксперт должен чув­ствовать и отслеживать изменения земельного рынка в оцениваемом регионе.

Вывод. Эксперт должен уметь отслеживать ситуацию на земельном рынке во времени, т. е. прогнозировать будущее состояние рынка.

Принцип свободной конкуренции. Прибыль определяется как часть дохода, произведенного использованием недвижимого имуще­ства сверх и помимо издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (т. е. факторы производства).

Прибыль - это эквивалент денежных средств, полученный за пред­принимательскую деятельность. Сверхприбыль, или монопольная при­быль, - это сверхдоход, превышающий необходимые компенсации предпринимательства. Цель нормальной прибыли - создание свобод­ной конкуренции на рынке для его рационального функционирова­ния, а сверхконкуренция уничтожит прибыль.

В случае если в регионе создается ситуация извлечения предпри­нимателями сверхприбыли, начинается процесс проникновения дру­гих предпринимателей на данный рынок, что приводит к избыточной конкуренции, а также к росту предложения на местном земельном рын­ке. В данной ситуации спрос может остаться стабильным, а чистый доход будет падать.

Вывод. Чем больше конкуренция продавцов на местном земельном рынке, тем ниже прибыль, вследствие это происходит разорение мел­ких предпринимателей, что позволяет создать монополию наиболее конкурентоспособного предпринимателя.

Принцип замещения. Данный принцип основан на том, что макси­мальная стоимость земельного участка определяется наименьшей це­ной, по которой может быть куплен аналогичный участок с аналогич­ным набором характеристик. Данный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных методов оценки недвижимости.

В частности, в доходном методе данный принцип будет означать, что земельный участок будет приносить одинаковый доход в течение всего периода его эксплуатации, а в случае его капитализации на дан­ный момент он будет равен запрашиваемой стоимости за аналогич­ный земельный участок.

В затратном методе данный принцип означает, что потенциальный покупатель не станет платить за земельный участок больше, чем он может потратить, с учетом времени на приведение аналогичного зе­мельного участка к тем параметрам, которые ему необходимы.

В методе сравнительных продаж данный принцип будет значить, что потенциальный покупатель на свободном и альтернативном зе­мельных рынках не заплатит больше, чем наименьшая цена, запраши­ваемая за аналогичный земельный участок с аналогичными характе­ристиками.

Вывод. Принцип позволяет потенциальному покупателю выбрать оптимальное приобретение по разумной цене.

Принцип вклада отдельного фактора (элемента). Данный прин­цип означает величину влияния любого отдельного фактора (элемен­та) на общую стоимость земельного участка. В данном случае под вкладом понимается общее добавление к стоимости земельного участ­ка, к конечной цене, обеспечиваемое данным фактором (элементом), а не фактические средние затраты на создание данного фактора (эле­мента). В частности, при пофакторной экономической оценке земель используются факторы, влияющие как положительно, так и отрица­тельно на конечную стоимость земельного участка.

Вывод. Данный принцип позволяет выявить тенденции и законо­мерности цены земельных участков при их пофакторной оценке.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования зем­ли основан на том, что земельный участок должен использоваться максимально эффективно с учетом его физических возможностей юридически законным, реализуемым с финансовой точки зрения способом, что должно привести к росту рыночной сто­имости данного земельного участка.

Данный принцип должен отвечать определенным критериям и факто­рам

Принцип прогнозирования (чаще его называют принципом ожи­дания).

Прогнозирование - это определение современной стоимости дохо­да или выгод, которые можно получить в будущем от владения, распоряжения или использования объекта недвижимости (земельного участка). Экономическая теория оценки недвижимости предполага­ет, что полезность объекта недвижимости зависит от стоимости про­гнозируемых будущих прибылей. В частности, для земельной недви­жимости предполагается, какой чистый доход от использования данного земельного участка и последующей его продажи будет ожидать по­тенциального инвестора (покупателя). Самым важным являются объем прогнозируемого или возможного чистого дохода, продолжи­тельность его получения и возможность результатов перепродажи земельного участка (или прогнозируемая стоимость перепродажи). Исходя из постулатов теории стоимости «деньги завтра дешевле де­нег сегодня» или «каждый рубль, полученный в будущем, имеет мень­шую стоимость, чем нынешний рубль», необходимо делать поправку прогнозируемых будущих поступлений на изменение их стоимости во времени.

4. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов)

Для оценки земель населенных пунктов, городского и поселково­го типа необходимо проводить массовую оценку земель но опреде­ленным типам землепользователей. Массовая оценка земель насе­ленных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием пер­спективных приемов и статистического анализа результатов вычис­лений. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не отдельных земельных участков, а группы земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристи­кам. Для этих целей необходимо разделить всех городских земле­пользователей по группам.

Основными определяющими признаками группирования землеполь­зователей по оценочным группам являются следующие:

1)социальная значимость данных объектов в инфраструктуре насе­ленного пункта;

2)особенности строительства и размещения на территории насе­ленного пункта;

3)особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта;

4)производственно-техническая характеристика объекта на конк­ретном землепользовании;

5)взаимосвязь городских землепользователей между собой по ос­новным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике без­опасности и эксплуатации данных объектов);

6)особенности хозяйственно-экономического оборота земель;

7)особенности хозяйственно-экономического использования зе­мельных участков.

Анализ данных признаков позволяет сделать вывод о неоднородно­сти применяемых методических подходов к оценке различных групп землепользователей населенных пунктов. Условно их можно сгруп­пировать в следующие сегменты.

♦ I сегмент - группа землепользователей, включая крупные про­мышленные предприятия (занимающие площадь от 1,5 га): земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения, коммунально-складские объекты, объекты связи и космического обеспечения, транспортные магистрали (службы по их обслужи­ванию), городские леса (как резервная территория под застрой­ку), земли сельскохозяйственного назначения (как резервная территория под застройку), куммунально-бытового назначения (химчистка, прачечные, котельные, медицинско-лечебные учреждения, крупные объекты общепита).

♦ II сегмент - группы объектов коммерческого назначения (площадь до 12 га): складские помещения, предприятия питания и торговли (мелкие кафе, рестораны, палатки и павильоны);

♦ III сегмент - группа землепользователей, включая объекты с уни­кальным условием использования земель: городские леса и лесо­парки (биологического и рекреационного значения), земли сель­скохозяйственного назначения (причем оценка пашни, орошаемой пашни и пахотных земель двойного регулирования производит­ся отдельно).

Анализ перечисленных групп землепользователей показывает, что для каждой из этих групп и их отдельных составляющих (единичных объектов оценки) будет применяться своя методика экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, при оценке земель любой или каждой из перечислен­ных групп землепользователей можно применять трансформирован­ный затратный метод массовой оценки земельных участков.

При оценке земель II группы землепользователей необходимо при­менять, для более точной оценки земель, все три метода оценки и ме­тодику вычленения стоимости земли из рыночной стоимости объек­та недвижимости (многоэтажные дома, офисные здания и другие коммерческие предприятия). Для решения этой задачи необходимо иметь данные о рыночной стоимости зданий и сооружений на оцени­ваемых землях, данные можно получить двумя методами: доходным и сравнительных продаж аналогичных объектов на рынке недвижи­мости.

Восстановительную стоимость данных объектов с учетом мораль­ного и физического износа определяют по данным БТИ населенных пунктов или с помощью специальной методики градостроительства, основанной на данных кадастра.

Оценка III группы землепользователей, группы землепользовате­лей с уникальными условиями использования земель, предполагает комбинированный подход к оценке таких землепользователей, так как данные земли будут являться не просто пространственным базисом, но и орудием производства. Это требует особого подхода, определен­ного выражения в экономической оценке.

Необходимо отметить, что при оценке лесов будет проводиться оцен­ка территорий, занятых не только городскими лесами, но и лесопарка­ми, парками, аллеями, защитными лесными полосами и другими насаж­дениями, неразрывно связанными с оцениваемыми участками.

Для более полного выявления ценовых зон оценку таких земель при­вязываем первоначально к архитектурно-градостроительному зониро­ванию, а затем, по мере возникновения аналогичных ценовых участ­ков и кварталов, производим ценовое зонирование.

Общие принципы выбора объекта оценки. Интересующий нас объект оценки - населенный пункт - определен как совокупность территориально-производственного базиса проживания людей.

Оцениваемый объект должен отвечать набору определенных прин­ципов оценки, позволяющих существенно облегчить задачу эксперта в процессе экономической оценки земель населенных пунктов.

В частности, автором определены следующие принципы: сформи­ровавшейся городской черты, принцип формирования среды обита­ния и жизнедеятельности человека, принцип автономности (район­ный центр), принцип функциональности территории.

Рассмотрим более подробно эти принципы.

Принцип сформировавшейся городской черты. Любой населен­ный пункт - объект оценки - должен иметь четко определенную городскую черту, в которой присутствуют все современные атрибуты населенного пункта.

Данный принцип позволяет в процессе проведения массовой оцен­ки земель населенного пункта получить более точную информацию о всех закономерностях формирования населенного пункта. В данном случае под городской чертой понимается любая граница населенного пункта (деревни, села, поселка, города).

Принцип сформировавшейся среды обитания и жизнедеятельно­сти человека. Данный принцип означает, что оцениваемый объект должен отвечать следующим требованиям:

1)более 70% населения города проживает свыше 10 лет в данном населенном пункте;

2)населенный пункт имеет четкое деление на селитебные и про­мышленные районы (микрорайоны);

3)населенный пункт должен иметь сформированную структуру об­служивания населения (наличие сети магазинов, пунктов быто­вого обслуживания населения, обеспеченность грузопассажир­ским транспортом, наличие сети улиц и магистралей);

4)наличие административно-управленческого блока и хозяйственно-производственных подразделений по обслуживанию населенно­го пункта.

Принцип автономности. Данный принцип основан на том, что на­селенный пункт обладает достаточной автономностью как объект, способный удовлетворить требования проживающего в границах на­селенного пункта поселения.

Принцип функциональности территории. Данный принцип осно­ван на том, что любой населенный пункт предназначен для расселе­ния людей и приложения труда этих людей, что позволяет более рацио­нально разместить трудовые ресурсы региона. В частности, территория населенного пункта должна иметь весь спектр производств, распростра­ненных в данном регионе.

Все эти принципы являются унифицированными и практически применимы к любым населенным пунктам на территории Российской Федерации.

Приложение 5.

Лекция № 1 к главе 1. Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.

1.1. Необходимость оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики .

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости .

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

1.2. Земля как фактор производства

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности , так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.

Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем про­странственным базисом, средством производства и недвижимо­стью обладает рядом специфических особенностей, которые необ­ходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

· земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

· во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства, политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла необходимость создания системы, необходимость упорядочения и обобщения экономических знаний. Адам Смит был человеком и ученым, которому такая задача оказалась по плечу. Смит родился в 1723 г. в маленьком городке Керколди, близ Эдинбурга (Шотландия). Книга «Исследование о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) стоила ему девяти лет полного отшельничества и принесла славу «отца экономической науки».

В своей политической экономии Адам Смит земельную ренту рассматривал: «Как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека» (Smith. Т. II, р. 377-378) [Русский перевод, стр. 268].

Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т. е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов .

«Собственность на землю, - писал К. Маркс, - сама создала ренту». Маркса состоит в признании «абсолютной» ренты. Под пос­ледней понимается рента с земель худшего качества (плодородия) или более отдаленных от рынков сбыта.

Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства позволяет выявить наличие следующих форм земельной ренты: абсолютной и дифференциальной .

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной ренты при переходе от одного участка к другому.

Основное значение имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади.

Обзор российских методик оценки земель

Деление земельного фонда РФ на категории земель является основой для дифференцированного подхода к оценке стоимости земельных ресурсов. ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель по целевому назначению на категории. Согласно ст. 1 п. 1 правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления .

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ – для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами , а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т. е. делением на территориальные зоны.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности . Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т. д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88 – 93 ЗК РФ и иными нормативными актами .

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 000 "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление правительства РФ " Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель". Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике (с 15 мая 2000 г. Федеральной службой земельного кадастра, Росземкадастр), его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности .

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

В настоящее время в РФ на федеральном уровне выработан единый методологический подход к оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, а также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика ГКО земель поселений предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации .

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

В 2002 году кроме методик государственной кадастровой оценки земель поселений и оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана и утверждена методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В соответствии с рассматриваемой методикой, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

– кластеризация объединений;

– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Лекция № 2 к главе 2.

Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т. д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам купли продажи и другой рыночной информации на некоторые однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в себе подверженные влиянию рынка географические территории, отражать различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. В пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ и продажа землевладения на данном рынке. В результате стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц сравнения определяются характер и изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций, как правило, используются три основных способа: нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных характеристик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Лекция № 1 к главе 3.

Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В.И. Петров

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития. Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Прежде чем перейти к анализу методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки отдельных категорий земель, целесообразно рассмотреть общие черты и различия между массовой и индивидуальной оценкой. Массовая отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике расчета используемых показателей.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.

Массовая оценка - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.

Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценкачто отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) - это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории. Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Термин «кадастровая оценка » отражает тот факт, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости заносятся в Государственный кадастр. Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка» говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким образом, кадастровая стоимость используется для налогообложения и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Вместе с тем следует отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как пример, в рамках Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г. кадастровая стоимость земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость в данном случае не являлась продуктом массовой оценки. Кроме того, кадастровая стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости объектов оценки, также являются:

• определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
• создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
• зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

• оценка для управления залоговым портфелем;
• определение стартовой цены на аукционах;
• определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
• расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
• экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
• повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах при реализации недвижимости может быть определена на основе результатов массовой оценки. Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно отчуждать объекты недвижимости. Во-вторых, массовый характер оценки обеспечит однородность цен на различные лоты в пределах класса недвижимости, т.е. равноправие покупателей объектов-заменителей.

Повышение эффективности управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных направлений развития городских территорий.

Модели массовой оценки стремятся отобразить рынок конкретных видов недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади. Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка). Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда - оценить правильность выбора модели и ее калибровки. Для всех трех подходов к определению стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

В Российской Федерации кадастровая (массовая) оценка как самостоятельная наука развивается около 10 лет. В качестве основного направления, использования результатов массовой оценки недвижимости в РФ, является государственная кадастровая оценка земель.
Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Начиная с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.

Сегодня все сведения о кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и субъектов Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными сведениями о кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков.

Сравнение кадастровой и индивидуальной (рыночной) оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы.

• Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
• В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.
• Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами. Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года. Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

5 / 5 ( голосов: 2 )

В данное время крупные города переживают ситуацию, которая требует определения рыночного обоснованного уровня стоимости земли, на которой основывается и массовая оценки земли. Для этого нужно соблюсти экономически справедливый баланс интересов все: собственников, пользователей участков земли и муниципалитета, а также требования по рациональному использованию территории города. Практические задачи, которые стоят перед городом, включают как фискальную функцию (наполняемость бюджета города), так и с регулирующую функцию.

Разноплановые стоящие задачи связаны с определением разного вида стоимостей участков земли согласно различным задачам (к примеру, с целью определения градостроительной или земельно-кадастровой оценки) или внесения соответствующей корректировки определенной «базовой» стоимости согласно специфике конкретной задачи. Из опыта зарубежных стран видно, что основу методики фискальных расчетов, входит массовая оценка земли. В нее входит рыночная стоимость жилья, рентный доход коммерческой застройки и затратный метод для объектов со слабой ликвидностью.

В данный момент в стране решается указанная проблема через методику расчетов кадастровой стоимости земель, заселений, которая подготовлена Росземкадастром на основании методологии, принятой на федеральном уровне. Но существует еще одна, на наш взгляд, существенная недоработка. Исходя из данных о продажах обустроенных участков земли, рассчитывают кадастровую стоимость земли методом «извлечения», в Стандартах оценки, которые обязательны для применения субъектами оценочной деятельности, он называется «методом выделения».

Этот метод требует знания площади земельного участка или данных по коэффициенту земельной доли (соотношение площади земли, которая приходится на 1 кв.м общей площади выставленной на продажу квартиры). Технические указания данного метода гласят, что этот показатель нужно определять на основании таблицы или по графику года возведения района - (действующие на тот период СНиПов), которые регламентировали плотность застройки и этажность жилых зданий.

Сегодня массовую экономическую оценку объектов земли города проводят методикой, применить которую раньше было технически невозможно, потому что она предполагала большое количество расчетов и многомерность классификаций. Такие методики характеризуются кластерный и корреляционно-регрессионным анализом, методами парных сравнений и расстановкой приоритетов, системным подходом и формированием баз данных.

Применяя указанные методики, удается добиться повышения научной обоснованности управленческих решений и качественно анализировать работу данного подхода. Например, расчет стоимости земли по данным о продажах квартир можно произвести двумя подходами (методами):

1. Расчетом по всем данным о продажах к «эталонной» квартире для данного сегмента и уже потом расчет стоимости земли по методу выделения. Достоинство этого метода в упрощении предстоящих расчетов (только по одной квартире), а в недостатки относят высокую вероятность ошибки выбора эталонной квартиры при помощи методов парных сравнений, приводя квартиру к эталонной и, следовательно, возможность большой неточности результатов.
2. Определением стоимости земли в определенном районе для каждой из реализуемых квартир. Тут расчеты сложнее (для всей совокупности данных), зато процент точности повышается.

К примеру, в определенном жилом квартале имеется шесть домов разной этажности, расположены объекты общественного назначения.

Согласно графику рассчитывается потребность в территории для проезда, тротуаров, автостоянок, площадок и озеленения, которая приходится на 1 жителя с учетом средней этажности на территории квартала 7,3: и она равняется 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/чел. Выходит, что на население в 1370 человек в квартале необходимо 20961 м2 территории для жилья, а реальной площади — 12055 м2. Причем площадь на торговые объекты отведено больше в 10 раз, исходя из нормативов СНиП, и дает повод городским властям подумать о размещении подобных объектов в данном квартале.

Необходимо заняться подсчетами кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в жилом квартале. Среднюю цену 1 кв.м выставленной на продажу квартиры в начале 2005 года определяли 19 тыс. рублями, средняя же цена 1 кв.м. квартиры в новых застройках равняется сумме 9333,38 рублей без НДС. Следовательно, с учетом среднего износа зданий в квартале в 15%, выделяем цену 1 кв.м. квартиры, припадающую на землю, она равна 9639 рублей. Используя коэффициент земельной доли, вычисляем рыночную стоимость 1 кв.м. жилой площади в квартале, она равняется 24 714 руб./кв.м.

Опыт зарубежья свидетельствует, что на кадастровую стоимость земли выпадает от 50 до 70% рыночной, выходит, что она определяется около 24 714-0,6 = 15 ООО рублей. Учитывая величину арендной платы за год от 3 до 7% кадастровой стоимости земли, в данном случае она приравняется 15000-5% = 750 руб./кв.м участка земли.

Это совсем низкая сумма для объекта торговли (она равняется десятой части стоимости аренды помещения для торговых целей в данном районе), и она способна принести значительное пополнение городскому бюджету, ибо почти в раз десять больше базовой величины аренды за землепользование.

При сравнении с другим кварталом города с один жилым четырехэтажным домом и несколькими объектами нежилой недвижимости согласно графику положенная площадь участка земли в целях обслуживания проживающих в квартале равняется 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/ чел., или 1819 кв. м. Согласно расчетам площадь участка земли, который приходится на жилой дом, равняется 7 343,1 кв.м. Соотношения торговых помещений к жилым помещениям тоже значительно превышают нормативы СНиП.

При аналогичных расчетах величины арендной платы на участок земли, выясняем, что она примерно в четыре раза меньше, что характеризует неэффективное использование земли в жилом районе. Решить эти проблемы возможно увеличением доли жилых зданий в данном квартале, потому что теперь вкладывать денежные средства в жилищное строительство очень доходное дело. В таком случае величина коэффициента земельной доли снижается, кадастровая стоимость земли повышается и, следовательно, вырастает арендная плата использованной территории в квартале, что, конечно же, принесет доходы в бюджет района и города.

Следовательно, массовая оценка земли выступает экономической основой управления городской недвижимостью, что способствует разумному использованию городских территорий, пополнению городского и районного бюджета. Если у вас возникли вопросы в отношении массовой оценки земли, вы можете обратиться за консультацией в НП «Федерация Судебных Экспертов», где получите квалифицированную консультацию по возникшим вопросам, можете заказать проведение расчетов массовой оценки земли.

В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости , то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.

Цены

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

В статье изложена концепция кадастровой оценки, приведены примеры построения систем массовой оценки в разных странах, а также доказаны преимущества нововведений в соответствующий сегмент российского законодательства.

Райнхольд Вессели, Антон Ланкин
Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 124-131

Введение и предыстория

Авторы данной статьи с 1998 г. работали совместно в рамках реализации четырех проектов Программы Европейского союза ТАСИС, нацеленных на поддержку земельной реформы в России. Эти проекты включали в себя следующие основные направления:

• Развитие системы кадастра в России в части правовой, институциональной и технической основы.
  
• Территориальное планирование.
  
• Развитие системы кредитования под залог недвижимости.
  
• Оценка недвижимости для целей налогообложения.
  

В течение этого десятилетнего периода кадастр в России претерпел трансформацию от земельного кадастра к всеобъемлющему кадастру недвижимости как правовой основе идентификации и учета объектов недвижимости, на базе которой устанавливаются права собственности и иные права.

На сегодняшний день кадастр является основой для реализации множества социально значимых функций (см. рис. 1).

Кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения стала ключевым вопросом экономического развития и будущей финансовой основой бюджетов муниципальных образований. К сожалению, предложенные ранее в рамках проекта Закона о государственном кадастре недвижимости положения, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, были исключены из принятой версии данного закона, что оставляет нерешенным целый ряд вопросов.
Существующая в России концепция массовой оценки для целей налогообложения, даже не будучи полностью реализованной, с точки зрения законодательства является примером современной системы, превосходящей многие подобные системы, уже реализованные за рубежом, кроме, возможно, систем, используемых в некоторых штатах США.

Концепция кадастровой (массовой) оценки как основы для налогообложения недвижимости

Одной из важнейших задач проекта Европейского союза ТАСИС "Реформирование земельных и имущественных отношений II" является оказание содействия органам власти Российской Федерации, в частности Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости и Министерству экономического развития и торговли, в процессе введения новой системы массовой кадастровой оценки в качестве базы налогообложения недвижимого имущества.

Два предыдущих Проекта ТАСИС оказали поддержку в части введения системы массовой оценки в Российской Федерации:

• В рамках Проекта Европейской консультационной службы "Консультации по вопросам земельной политики" ("Развитие системы государственной кадастровой оценки земель в России") в 2001 г. был проанализирован ход кадастровой оценки городских и сельскохозяйственных земель в пилотных регионах.
  
• Проект "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений", реализованный в 2003-2005 гг., позволил оказать техническую поддержку кадастровому агентству в подготовке к внедрению новой системы массовой кадастровой оценки.
  

Общие предпосылки

В Российской Федерации готовится к внедрению новая система налогообложения недвижимого имущества на основе стоимости соответствующего имущества, приближенной к рыночной. Перед Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была поставлена задача создания налоговой базы на том основании, что кадастр объектов недвижимости является единственным и наиболее полным перечнем объектов недвижимости.

В принципе, существуют две основные модели, которые используются в различных странах для установления налоговой базы для налогообложения имущества:

• модель, основанная на заранее определенной стоимости ("нормативной стоимости"), устанавливаемой государством;
  
• модель, основанная на рыночной стоимости или стоимости, приближенной к рыночной.
  

Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной стоимости представляется более "простым" с точки зрения порядка осуществления оценки: в этом случае не остается места сомнениям, так как речь идет об абстрактной величине. В то же время применение стоимости, приближенной к рыночной, сопряжено с определенными трудностями, а именно:

• рынки неустойчивы;
  
• требуется очень тщательный и более дорогостоящий подход к расчету (оценке) рыночной стоимости.
  

Однако есть весьма убедительные аргументы в пользу применения рыночной или приближенной к рыночной стоимости при налогообложении недвижимого имущества.

Во-первых, существует вопрос справедливости. "Нормативная" стоимость, заведомо установленная правительственными органами, даже в том случае, если они пользуются какой-либо системой, является несправедливой в отношении владельца имущества, а также общества в целом. Такая система препятствует равному отношению ко всем собственникам по причине разной стоимости их активов.

Во-вторых, существует взаимосвязь между стоимостью недвижимого имущества и общей экономической ситуацией, в особенности в отношении инвестиций в инфраструктуру, которые повышают стоимость недвижимого имущества. Можно рассматривать эту взаимосвязь как процесс распределения экономических выгод между государством и гражданами или как поощрение усилий государства по улучшению экономической политики и увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру и, в целом, повышению уровня жизни граждан.

Концепция оценки

Понятие права собственности, а также связанные с ним трансакции, такие как продажа и покупка, налогообложение и залоговое кредитование, предполагают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Это довольно непростой процесс. Со временем сформировались эмпирические правила и международные стандарты, которые сегодня считаются основными принципами и правилами оценки, используемыми профессиональными оценщиками.

Теория и практика оценки стоимости недвижимого имущества опирается на три подхода, имеющих свои особенности (см. табл. 1).

Массовая оценка

Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.

Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".

Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:

• время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);
  
• затраты – массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;
  
• возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);
  
• возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;
  
• целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);
  
• наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
  

Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:

• качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;
  
• наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;
  
• наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
  

Международный опыт построения систем массовой оценки

В индивидуальной оценке недвижимости используется три классических метода оценки. Массовая оценка, необходимость применения которой описана выше, также должна строиться на этих принципах.

Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.

Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество.

Пример Германии

В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая "типичная стоимость объекта недвижимости" (Bodenrichtwert). Она определяется как средняя стоимость, зависящая от месторасположения и выраженная в евро/м2. Подобная стоимость определяется ежегодно, публикуется и наглядно представляется населению.

На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые необходимо декларировать.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое. Подача апелляции не означает отсрочки выплаты налогов.

Примеры налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет "налоговый оценщик" ("асессор"). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, внедренная в штате Колорадо, которая, в некотором смысле, может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.

Новый закон о кадастре недвижимости и государственная кадастровая оценка

Актуальность вопросов, связанных с организацией государственной кадастровой оценки возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вносящего изменения в Часть II Налогового кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 января 2006 г. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, – определяемой в рамках государственной кадастровой оценки.

Сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой кадастровой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных федеральных нормативных актах Российской Федерации (Земельный, Налоговый кодексы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации № 945 и № 315, Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222), но в целом они не имеют комплексного характера и иногда противоречат друг другу.

Новый Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений). Этот закон регулирует кадастровый учет земельных участков, объектов капитального строительства, зданий, сооружений, помещений и т.д. Согласно указанному Федеральному закону, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В законе определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.) реализации кадастровой деятельности.

Как уже говорилось выше, к большому сожалению, положения, регулирующие вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, т.е. фискальную функцию кадастра, не были включены в текст данного закона.

Предполагается, что они станут предметом отдельного закона или будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

• создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;
  
• обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;
  
• разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;
  
• обеспечение межведомственного обмена информацией.
  

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель

На сегодняшний день нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки земель составляют Постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25 августа 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Правительством Российской Федерации установлены общие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель в зависимости от классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель в целях налогообложения был проведен на всей территории Российской Федерации в период с 1999 по 2005 г. В большинстве субъектов Российской Федерации в период с 2006 по 2007 г. уже прошли работы по актуализации результатов кадастровой оценки таких важнейших (с точки зрения получаемых налогов) категорий земель, как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ применяемых методик и полученных результатов показал, что в целом большинство из них соответствует общепринятым мировым стандартам и принципам массовой оценки для целей налогообложения, очень точно и прозрачно сформулированным в книге "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под редакцией известного ученого и практика массовой оценки Джозефа К. Эккерта.

Перспективы и последствия

Многие вопросы, связанные с дальнейшим направлением развития системы кадастра в России в целом (и государственной кадастровой оценки в частности), были подробно освещены в недавно опубликованной книге бывшего руководителя Роснедвижимости М.В. Мишустина "Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов". Данная монография является удобным и всесторонним информационным ресурсом, содержащим широкий анализ различных аспектов, связанных с информационными технологиями кадастра и вопросами администрирования имущественных налогов в России на базе новой единой системы государственного кадастра недвижимости. Причем государственный кадастр недвижимости рассматривается в данном контексте как всеобъемлющий интегрированный многофункциональный (электронный) источник официальной информации.

Единый государственный кадастр недвижимости имеет три основные функции – учетную, фискальную и информационную. Все эти функции подробно рассмотрены в книге, в том числе с точки зрения дальнейшего развития и оптимизации системы администрирования имущественных налогов.

Книга содержит множество ссылок на международный опыт организации систем администрирования имущественных налогов, а также анализ таких основных системообразующих вопросов, как IT-поддержка, технологии ведения кадастра, управление пространственными данными, межведомственное взаимодействие и обмен информацией. Автор также проанализировал влияние развития системы кадастра недвижимости на социальное развитие через поддержку системы регистрации прав собственности и дальнейшее обеспечение их гарантии государством.

Материал структурирован таким образом, чтобы подчеркнуть приоритеты вопросов создания и дальнейшего совершенствования системы администрирования имущественных налогов. В книге анализируется сущность налогового администрирования, в частности приведены основные определения, связанные с налогообложением недвижимости и системой кадастра и рассмотрены основные тенденции их развития, а также правовая основа налогового администрирования и социально-экономические последствия внедрения налога не недвижимое имущество. Автор пишет также о систематических мерах, необходимых для успешного введения новой системы кадастра недвижимости в России, принимая во внимание как организационные, так и технические проблемы. Предлагается ряд характеристик и параметров, позволяющих оценить эффективность и продуктивность внедрения новой системы и ее дальнейшего функционирования.

Учитывая тот факт, что система кадастра "родилась" из необходимости реализации фискальной функции во многих странах Европы в конце XVIII в., вопросы, связанные данной функцией, рассмотрены очень подробно. Основным инструментом ее реализации является массовая (или, иначе, налоговая) оценка недвижимости. Автором рассмотрены основные подходы и возможные решения, применимые в российских условиях, с учетом современного международного опыта в этой области с акцентом на вопросах институционального устройства системы государственной (массовой) кадастровой оценки для целей налогообложения.

Перспективы

Авторы данной статьи убеждены в том, что со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это, бесспорно, должно положительно сказаться на развитии регионов и муниципальных образований, а также способствовать решению вопросов, связанных с приватизацией земли.

Экономическое влияние новой системы налогообложения недвижимости на муниципальные образования в России

Очевидно, что налогообложение недвижимости (и земли в частности) на адвалорной основе кроме пополнения бюджетов муниципальных образований должно стать и становится средством повышения эффективности использования ресурсов, прежде всего городских земель. Введение системы налогообложения, основанной на результатах государственной кадастровой (массовой) оценки, влечет за собой ряд важных экономических последствий для развития муниципальных образований и самой системы местного самоуправления.

Последствие 1 – самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов. Так как поступления от земельного налога направляются полностью или в основном в муниципальный бюджет, муниципалитеты получают большую финансовую независимость и могут использовать подобные дополнительные средства для решения непосредственных задач и удовлетворения городских нужд.

Последствие 2 – конкуренция между муниципалитетами. Как следствие может возникать конкуренция между муниципалитетами в целях (1) привлечения бизнеса, (2) создания более благоприятных условий жизни или (3) улучшения социальных условий. Последствием таких решений может стать изменение экономической и социальной структуры городов, их взаимоотношений, а также возникновение уникальных отличительных особенностей.

Последствие 3 – приватизация городских земель. Используемую в настоящее время в России систему налогообложения земель можно считать основанной на рыночной стоимости. Муниципалитеты не могут облагать налогом свою собственную землю (землю под многоэтажной застройкой и вокруг нее), при этом имея обязанности по поддержанию порядка на этих территориях и т.д. Как результат – муниципалитеты будут склоняться к приватизации такой земли в пользу владельцев квартир, что создаст основу для концепции кондоминиумов.

Последствие 4 – создание системы кондоминиумов. Жилищный фонд России в основном находится в весьма плохом состоянии. Статистика показывает, что средний оставшийся срок жизни зданий составляет 15 лет.

Концепция кондоминиумов, практикуемая на Западе, определяет собственность как неделимую часть земли и зон общего пользования плюс конкретную жилую единицу (квартиру). Как следствие – (со)владельцы кондоминиумов имеют обязательства по поддержанию своей (всей) собственности в надлежащем порядке, что в итоге должно увеличить срок жизни жилищного фонда в России.

Выводы

• Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики и с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит важный вклад в экономическое развитие России.
  
• Она усиливает возможности финансового самоопределения муниципальных образований.
  
• Она улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях.
  
• В долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли и поддержит развитие концепции кондоминиумов, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда в России.
  

Заключение

Отсутствие концепции институциональной организации проведения оценки в целях налогообложения и комплексной правовой базы (федерального закона), регулирующей вопросы проведения кадастровой оценки (земель и недвижимого имущества) в целях налогообложения, ведет к возникновению опасного пробела, который в будущем приведет к усложнению ситуации. В частности, это касается процедуры обжалования результатов массовой кадастровой оценки, а также иных вопросов.

Так как технологии и методы осуществления кадастровой (массовой) оценки весьма сложны, процедуры оценки должны быть сфокусированы на вопросах эффективности и результативности всего процесса в целях достижения базового принципа налогообложения – законность и справедливость в отношении юридических и физических лиц. Принимая во внимание тот факт, что доходы от взимания земельного налога являются значительным источником местного (муниципального) финансирования и бюджета, социальные вопросы определения налоговой базы приобретают принципиальное значение уже в настоящий момент.

Оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Эту задачу должна решать специализированная организация.