Какие виды ипотеки существуют и какую лучше брать. Виды ипотеки в россии Какие программы ипотеки существуют

Кредит, выданный банком на приобретение собственного жилья: квартиры или дома, под залог. Несмотря на множество нареканий, связанных с длительными долговыми обязательствами, часто ипотека - единственно реально возможный шанс для улучшения жилищных условий, при том, что жилье становится собственность сразу после покупки. Грамотный заемщик, прежде чем обратиться в банк за кредитной помощью, ознакомится с видами ипотечного кредитования и выберет оптимальный вариант для себя. Финансовая грамотность позволит избежать рисков и переплат.

Виды и характеристика ипотечного кредита

Кредитные организации разрабатывают программы ипотечного кредитования для разных категорий граждан, с учетом их потребностей и возможностей. Поэтому количество видов ипотеки увеличивается, они отличаются не только названиями, но и условиями предоставления, требованиями к заемщику и имуществу, а также характеристиками финансового продукта.

Варианты залога

Залог недвижимости является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования. Он позволяет снизить возможные риски банка при утрате заемщиком возможности погашения долга и дисциплинирует заемщика для добросовестного исполнения взятых на себя обязанностей. Следует отметить, что залоговое имущество не является собственностью банка, а принадлежит заемщику. Только в случае неуплаты оно по решению суда становится объектом реализации для компенсации неуплаченного долга.

На основании вариантов залога, можно выделить два вида ипотечного кредитования :

1. под залог недвижимости, имеющейся в собственности до получения кредита;
2. под залог приобретаемой недвижимости на деньги банка.

Первый вариант отличается выгодными условиями, низкой процентной ставкой, но не является востребованным по объективным причинам:

• располагая собственным жильем, человек, чаще всего не нуждается в покупке квартиры в кредит;
• риск потери имеющегося имущества вместе с приобретаемым возрастает.

Второй вариант отличается более высокими ставками и ограничениями на использование недвижимости, но является наиболее популярным. Заемщик на деньги банка покупает жилье, которое оставляет в залоге до момента полного погашения долга.

Страхование от утраты и порчи жилого помещения является обязательной процедурой, от которой нельзя отказаться до окончания срока действия договора.

Классификации по объекту кредитования

Программы кредитования могут быть различными на основании характеристики объекта ипотеки:

1. квартира в новостройке;
2. готовый загородный дом с земельным участком;
3. под строительство частного дома по индивидуальному проекту;
4. жилье на вторичном рынке.

Заемщик исходя из собственных желаний и возможностей определяется с вариантом жилья. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы , выраженные в длительности процесса согласования, размере суммы и требуемом пакете документов.

Покупка квартиры в доме на этапе застройки, позволяет сэкономить на цене, но процентная ставка, предложенная банком, будет не самой оптимальной. Для заключения договора придется представить солидный пакет документов и предварительно согласовать застройщика с кредитором.

Ипотека на загородное жилье, позволяет приобрести дом, коттедж или квартиру в многоуровневом таунхаусе в новых поселках. Преимущество данного варианта в том, что, получая в собственность частный дом за городом, в экологически чистом районе, заемщик экономит средства в связи с тем, что цены на такие объекты снижены из-за неразвитой инфраструктуры и типового проектирования.

Ипотечный кредит, выдаваемый для строительства дома на собственном земельном участке, предполагает наличие залогового имущества соотносимого с суммой кредита. Дополнительный залог повышает возможность одобрения заявки, позволяет рассчитывать на значительную сумму, но повышает финансовый риск утраты имущества в случае проблем с долговыми обязательствами.

Кредит, предоставляемый финансовой организацией на покупку жилья, уже имевшего собственника, является самым популярным ввиду объективных преимуществ:

• полная готовность для вселения;
• развитая инфраструктура;
• возможность предварительного знакомства с соседями;
• льготные условия кредитования;
• возможность снизить цену, поторговавшись с собственником.

Жилье на вторичном рынке нуждается в обязательном страховании права собственности во избежание ситуаций, связанных с нечистой сделкой.

Виды по условиям получения кредита

Ипотечный кредит может отличаться в зависимости от условий предоставления денежных средств. Стандартными требованиями являются такие как :

• российское гражданство;
• возраст совершеннолетия.

Дополнительные условия и требования являются необязательными, при предоставлении главного - подтверждения платежеспособности и благонадежности, но часто являются важным аргументом для одобрения кредита и предоставлении льгот и преимуществ:

• Наличие высшего профессионального образования предполагает, что заемщик будет обеспечен высокооплачиваемой работой.
• Нахождение кредитуемого в трудоспособном возрасте повышает гарантии погашения долга.
• Вызывает доверие заемщик, находящийся в браке, в том случае, если вторая половина работает, а количество иждивенцев не превышает двух.
• Чем больше общий трудовой стаж и длительность работы на одном месте, тем выше уровень расположения.
• Место работы имеет значение, в преимуществе находятся работники государственных учреждений, корпораций и крупных компаний.
• Решающее значения имеет уровень активного и пассивного дохода, подтвержденного документально.
• Подлинные документы и правдивые сведения - основания выдачи ипотеки.

Такие условия кредитования, как размер первоначального взноса, срок ипотеки и процентная ставка имеют стандартные параметры, но рассчитываются индивидуально в зависимости от желаемой суммы кредита, уровня дохода претендента, его возраста.

Банки по порядку выплат часто не ограничивают выбор и предлагают из двух вариантов: дифференцированный и аннуитетный. Что касается условий страхования, банки, кроме обязательных программ, мотивируют заемщика снижением ставок на заключение дополнительных.

С условиями ипотеки необходимо знакомиться перед подачей заявки .

Желая купить жилье в ипотеку, стоит понимать, что ипотека всегда предполагает залог недвижимости или другого ценного высоколиквидного имущества, обеспечивающего финансовые долговые обязательства заемщика. Суть ипотеки - в предварительном согласии кредитуемого на то, что в случае невыполнении им обязательств по контракту недвижимость станет собственностью кредитора.

ТЕМА 8 ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности кредитования нового строительства

Оценка привлечения заемных средств для финансирования объектов

Субъекты, источники и формы финансирования недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

– федеральные и местные органы власти и управления;

– кредитно-финансовые учреждения;

– инвесторы и пр.

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Жилье, как предмет залога должно отвечать следующим требованиям: - иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются); - быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; - быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; - иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: - не находиться в аварийном состоянии; - не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; - иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; - иметь металлические или железобетонные перекрытия; этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу.

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%, т.е. Сумма кредита = 0,7 Стоимость объекта залога

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья).

Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

Отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Основные виды ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания:

1 Постоянный ипотечный кредит (аннуитетный) - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

С=S*(i+SFF), SFF=i/[(1+i) n -1]

C- ежемесячный платеж;

i – ставка процентная в месяц;

SFF – ежемесячный фактор возмещения;

n – количество месяцев (срок кредитования);

S- основная сумма кредита.

2 Ипотечный кредит с переменными выплатами:

2.1 Кредит с «шаровым» платежом - предусматривает выплату большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

Отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

Выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

2.2 Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит - предполагает периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга и выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

2.3 Кредит с участием - представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

2.4 Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

Минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

На определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

2.5 Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

2.6 Кредит с переменной процентной ставкой . Предполагает что процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг.

Может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком; - корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период; - может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода; - в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение; - могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

2.7 Канадский ролловер - характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет).

2.8 Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека) -основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность; - принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

2.9 Кредит с добавленной процентной ставко й предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Абсолютно каждому человеку необходимо жильё. Но далеко не каждый может позволить себе купить его сразу, не влезая в кредиты. Потому приходится брать ипотеку. Решение, конечно, не лучшее, но очень распространённое. Но каждый не просвещённый в теме человек сначала интересуется: а какие существуют виды ипотеки в принципе? И, поскольку тема актуальная, стоит о ней рассказать чуть более подробно.

Самый распространенный вариант

Рассуждая о том, какие виды ипотеки существуют в принципе, стоит первым делом отметить вниманием кредитование на вторичном рынке. Поскольку это - наиболее популярный вариант. Принцип простой. Человек должен найти квартиру, которую другие люди продают, и оформить договор на ипотечное кредитование. После этого он приобретает жилье за деньги банка, которые потом им отдает.

Тут есть свои особенности. Для начала нужно найти наиболее подходящий по условиям банк. Лучшими в этом плане являются те, которые государственные. У них система ипотечной ссуды проработана до самых мелких деталей.

После того как человек выберет наиболее выгодное для себя ипотечное предложение, и выяснит размер суммы, которую ему могут выдать, можно приступать к поиску жилья. А перед тем как будет оформляться договор, нужно будет заплатить банку комиссию и страховку.

Об условиях

Рассказывая про виды ипотеки, нельзя не отметить вниманием и то, на покупку какого именно вторичного жилья её могут выдать.

Итак, квартира не должна располагаться в доме, подлежащем сносу, или требующем ремонта и перестройки. Желательно, чтобы она была в хорошем состоянии. Ведь ипотеку оформляют до 30 лет, и банк обязан увериться - если человек не сможет выплатить долг, то убытки он сможет возместить, продав жилье.

Ещё квартира должна быть жилой. То есть находиться в обычном доме, а не относиться к гостиничному или коммунальному комплексу. И ещё она должна иметь стандартную планировку, совпадающую с планом БТИ. Кстати, банки редко дают ипотеку на приобретение квартир, находящихся на цокольных или первых этажах. И на «хрущевки».

Заёмщик тоже обязан соответствовать определенным условиям. Он должен быть платежеспособным гражданином РФ как минимум с годовым опытом работы. И лучше воздержаться от кредита, если зарплата невысокая, так как каждый месяц придется отдавать до 45% от своей зарплаты.

С долевым участием

В списке, где перечислены виды ипотеки, конкретно этот занимает второе место. На это есть свои причины. Ипотека с долевым участием - это, по сути, кредит на покупку жилья в строящемся доме. И, в связи с тем, что здание ещё не введено в эксплуатацию, цены на такие квартиры на 20-30% ниже, чем на обычные.

Принцип в данном случае несколько отличается от предыдущего. Для начала человек должен выбрать застройщика. Тот вышлет ему список банков, которые с ним сотрудничают. И среди них человек выбирает тот, что предлагает наиболее выгодные условия кредитования. Второй вариант аналогичный, но с точностью наоборот. Сначала человек определяет банк, а потом уже выбирает застройщика - из того списка, который ему вручили там же.

Правда, минусы в этом случае тоже есть. Например, более высокая процентная ставка (на 1-2%), задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Впрочем, минусы есть везде.

Для молодой семьи

В последние годы набирает большую популярность именно этот Ипотека выручает многих, особенно если в жилье нуждается молодая семья. Суть заключается в том, что местные власти выделяют субсидию, которой люди оплачивают первый взнос. Таким образом получается уменьшить сумму кредита.

Бездетной семье выделяют 30% от стоимости квартиры. Людям, у которых есть ребёнок - 35%. Чтобы добиться льготной ипотеки, необходимо встать на очередь. Когда наступает черёд той или иной семьи, им выдают сертификат на приобретение квартиры. Это - путь к первому взносу в банк для получения кредита.

Следует знать, что молодой семьей считаются те пары, в которых каждый человек не старше 35 лет. Ипотеку им дают на срок до тридцати лет. Но возможны отсрочки (в этом ещё один плюс льготного кредитования), и вместе с ними получается около 35-ти. Однако даже чтобы получить такую ипотеку, необходимо соответствовать нескольким условиям. Первое - каждый из супругов обязан быть гражданином РФ. И официально трудоустроенным, с источником дохода, который можно подтвердить справкой. Минимальный возраст каждого человека - 18 лет.

Кредит на улучшение жилищных условий

Данную тему также следует отметить вниманием, рассказывая про виды ипотеки. Жилье у многих людей уже есть, но часто семья нуждается либо в расширении жилой площади, либо в улучшении условий. Такие вопросы обычно решаются просто. Люди продают ту квартиру, которую имеют, после чего на вырученную сумму покупают другое жильё, доплачивая деньгами, выданными банком в качестве ипотеки.

Главный плюс данного вида кредитования заключается в том, что его могут оформить без залогов и комиссий. А ещё широко практикуют местные и федеральные программы, предоставляя льготные условия для учителей, например, для многодетных семей, и т.д. Более того, кредит на улучшение жилищных условий могут выдать даже без предоставления справки с постоянного места работы. И процентные ставки меньше.

Информация для иностранцев

Многих людей, являющихся гражданами других государств, интересует вопрос - возможна ли для них ипотека с видом на жительство? Тема интересная. Что ж, купить жилье в Российской Федерации может любой человек. Но вот сделать это не за полную сумму, а взяв кредит, очень трудно. Финансовые организации стараются избегать сделок с иностранцами, так как у них нет гражданства РФ, а, значит, они могут легко покинуть страну, не погасив долг. В связи с этим банки максимально ужесточают свои требования по отношению к заёмщикам. Впрочем, есть и такие банки, которые считают иностранцев самыми добросовестными плательщиками. Но в целом ипотека с видом на жительство является реальностью. А вот об условиях можно рассказать более подробно.

Требования

Что ж, если иностранец решил взять ипотеку с видом на жительство, то ему необходимо, во-первых, быть трудоустроенным официально в России. Также платить налоги и иметь как минимум полугодовой стаж работы в РФ. Ещё придется доказать тот факт, что иностранец на протяжении последующих 12 месяцев будет трудиться в России. Можно просто предоставить контракт с работодателем и справку о доходах. Возраст также имеет значение. Наиболее оптимальный - от 25 до 40 лет.

Но некоторые банки выдвигают дополнительные требования. Например, минимальный стаж работы в РФ может составить не 6 месяцев, а два-три года. И первоначальный взнос, который обычно составляет 10%, увеличится до 30%. Могут потребоваться поручители или совместные заемщики (граждане РФ). И кредитуемую недвижимость банк оформит в качества залога. А ещё, конечно же, будет увеличенная процентная ставка. В общем, довольно трудно достаётся иностранцам ипотека.

Отличаются определенными нюансами, и вот данная ситуация - не исключение. Иностранцу придется собрать целый пакет документов, помимо стандартных (справок о доходах, стаже, договорах с работодателем и т. д.). Понадобится свой гражданский паспорт и нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Также - разрешение на работу в России и на въезд в государство (виза). А ещё понадобится миграционная карта и регистрация в том регионе, где оформляется кредит.

Залог

Всем хорошо известно: чтобы получить кредит, необходимо предоставить банку определенную ценность, которую он сможет забрать себе в качестве компенсации за непогашенный долг (если плательщик не в состоянии отдать деньги). Не является исключением и ипотека. Вид залога в данном случае - это недвижимость. Которую и намеревается приобрести человек, взяв кредит.

Тут всё просто. Человек оформляет ссуду в банке (или в другой финансовой организации), с условием, что квартира, приобретенная на выделенные и деньги, будет выступать в роли залога. В выигрыше оказываются все участники сделки. Заемщик, наконец, получает деньги и покупает квартиру. Банк обретает прибыль в виде выплат по процентной ставке, а за счет того, что залогом является приобретенное клиентом жилье, сводит к минимуму риски невозврата.

А делается всё в несколько шагов. Сначала клиент получает одобрение банка. Затем выбирает жилье, изучая первичные и вторичный рынки. Потом - оценивает и застраховывает недвижимость. И, наконец, подписывает договор, получает деньги, оплачивает сделку, после чего заселяется.

О «подводных камнях»

Теперь стоит поговорить про обременение в виде ипотеки. В самом слове уже заложена суть определения. Обременение квартиры, купленной в ипотеку, выражается в ограничении прав собственника, а также в возложении на него же обязанностей.

Если выражаться проще, то человек может передавать своё жилье во временное пользование другим, сдавать её, или пытаться продать в счет погашения долга. Но всё это - лишь с разрешения залогодержателя. В роли которого в данном случае выступает банк. Все обременения снимаются с человека, когда тот погашает свой долг. С того момента он становится полноправным собственником квартиры.

А вот если он, например, захочет продать её, когда долг ещё не выплачен, придется позаботиться о нюансах. Помимо договора купли-продажи, потребуется передаточный акт, письменное разрешение залогодержателя и заявление сторон сделки.

Страхование

Выше уже несколько раз упоминалось о том, что приобретаемое жилье придется застраховать. Это действительно так. Какие есть виды страхования при ипотеке? Их два - обязательное и дополнительное.

Итак, оплатить страховку в любом случае придется. Но это - невысокие траты. По закону заемщик обязан лишь застраховать залог, то есть, квартиру, для покупки которой и берется кредит. Обычно это около 1-1.5% от общей суммы.

Оформляя дополнительную страховку, получается защитить жилье от повреждения и утраты. А ещё - титул от потери права собственности, которое может случиться из-за мошенничества или двойных продаж. В конце концов, даже жизнь и здоровье клиента будет защищено. Ведь кредит на покупку жилья берется в среднем на 10-15 лет. Это долгое время, и за данный период с человеком может произойти всё что угодно, ведь жизнь непредсказуема.

Как извлечь выгоду?

Что ж, ипотека приносит прибыль только банкам и застройщикам, но и заёмщикам тоже хочется не попасть впросак. И если хочется сэкономить, то лучше оформлять заём на максимально короткий срок. Выгоду можно просчитать на простом примере. Допустим, человек берет 1 миллион рублей в кредит под ставку 13% годовых. Если он взял данную сумму на пять лет, то ему придется ежемесячно отдавать 23 000 рублей, и по итогам переплата составит 366 000 р. Оформив ипотеку на 15 лет, он будет выплачивать по 13 т. р. Это ведь меньше! Да, но только на первый взгляд. По итогам он переплатит 1 300 000 рублей. Так что вопрос, касающийся сроков, нужно решить первым делом.

Но какой из всех ранее перечисленных вариантов лучше всего? Рассуждать можно долго, перечисляя плюсы и минусы. Каждому - своё. Но если судить объективно, то вариант с покупкой строящегося жилья - лучший. Во-первых, можно значительно сэкономить - от 1/5 до 1/3 от общей суммы. А переплата в качестве 1-3% по ставке тут не сыграет особой роли. Во-вторых, можно не бояться задержек по срокам ввода в эксплуатацию. Сейчас банки заключают договора лишь с проверенными застройщиками, потому риски минимальны. Но решать, опять-таки, каждый должен сам.

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• сущность и виды ипотечных кредитов;
• перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
• модели ипотечного кредитования;
• схему и участников ипотечного кредитования;
• способы амортизации ипотечных кредитов;
• понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
• отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
• определять различные виды ипотечных кредитов;
• дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
• определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
• навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
• информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
• специальной терминологией и лексикой данной темы.

Сущность и виды ипотечных кредитов

Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.

В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).

Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».

На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».

Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.

Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.

Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.

Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:

• 1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.

Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции".

• функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функцию обеспечения возврата заемных средств;
• функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .

В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).

Виды ипотечных кредитов

Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).

• 1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:

• части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
• жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
• предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .

В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).

Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

Решение.

Воспользуемся формулой (4.1):

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:

• на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
• кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рис. 4.1.

1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.

Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.

Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).

В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:

• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).

Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

Рис. 4.2.

• 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
• 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
• 7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными

бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг

При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:

• кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
• договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
• договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
• договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
• договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
• договора доверительного управления приобретенными правами требования.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .

Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Преимуществами ипотечного кредита являются:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Индикатор денежного рынка России, представляющий собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке и рассчитываемый Национальной валютной ассоциацией.
• Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.

Для некоторых российских граждан обеспечение жильем – цель №1, причем труднореализуемая за счет собственных сбережений. Поэтому приходится обращаться в кредитно-финансовые учреждения, которые предлагают сегодня множество разнообразных ипотечных программ. И это, разумеется, к лучшему, ведь у человека появляется большой выбор. Но с другой стороны, процесс поиска и подбора нужной программы усложняется. Порой человек не может определиться с оптимальным вариантом, т.к. не знает, какие виды ипотеки представлены на рынке.

Что такое ипотека, какая она бывает

Ипотека – это определенная форма залога, когда недвижимость, закладываемая для получения денежных средств, остается в собственности владельца, но передается во владение и пользование залогодателю в случае невыполнения должником своих обязательств. Если понятие рассматривать с экономической точки зрения, ипотека представляет собой рыночный инструмент кредитования, предназначенный для:

• привлечения финансов с целью поддержания материального производства;
• принятия антиинфляционных мер;
• обеспечения оборота и перераспределения имущества;
• преодоления социальной нестабильности, порождающей экономический кризис;
• социального и экономического развития экономики, строительства и др.

Для заемщика ипотека – это кредит на долгий срок (15-30 лет) с целью приобретения жилья, коммерческой недвижимости, улучшение жилищных условий.

Интересно!

История ипотеки началась с Древней Греции. И если сейчас заемщик обеспечивает возврат денег кредитору залогом имущества, то ранее обеспечением долга являлась его свобода. И только в VI столетии до н.э. появилась имущественная ответственность. Ипотекой называли деревянный столб, который ставили на залоговом земельном участке.

Первый ипотечный банк был частным, его создали в Германии в 1862 г. А последующие в основном принадлежали государству. Стремительно развиваться ипотечное кредитование начало в XX столетии. Массово ипотеку давали компаниям, работающим в промышленной отрасли, сельским хозяйствам.

Обычно ипотечный кредит предоставляют в размере, не превышающем 70-80% от оценочной стоимости приобретаемого/имеющегося объекта. Также жилищное кредитование характеризуется обязательным требованием уплаты первоначального взноса, однако оно распространяется не на все виды ипотеки. Задаток, как правило, составляет 10-30% от величины кредита.

Банки кредитуют, если на обслуживание ипотеки у клиента уходит не более 40% его ежемесячного дохода. Основополагающими для получения кредита являются документы, которые определяют взаимоотношения между участниками системы ипотечного кредитования, – залогодателем и залогодержателем. Это: кредитное соглашение и договор о залоге.

Формы ипотеки в России и экономически развитых странах

У ипотеки есть свои формы и виды. Выделяют ипотеку на договор купли-продажи. Она является наиболее распространенной. Речь идет о приобретении недвижимости за счет кредитных средств, которая уже введена в эксплуатацию. Простыми словами, ипотечный кредит дают на недвижимость в жилом состоянии со всеми необходимыми коммуникациями. Продавец должен быть ее единственным собственником, подтвердить это документально.

В рамках ипотеки по договору купли-продажи обычно дают деньги на покупку квартиры на вторичном рынке. Поскольку в сделке участвуют 3 стороны: покупатель, продавец и кредитор, заключается трехсторонний договор. Документы подписываются исключительно в отделении банка. Договор составляется в 6 экземплярах: 2 для банка и по одному для заемщика, продавца, Росреестра и нотариуса.

Вторая форма жилищного кредитования - ипотека на жилье на этапе строительства. Условия в данном случае несколько ужесточенные, что связано с повышенным риском, с которым сталкиваются кредиторы. Заемщику приходится не только соглашаться с этими условиями, но и с требованием приобрести объект у аккредитованного застройщика, а это существенно сокращает выбор жилья.

Но есть у данного требования и положительная сторона. Покупатель может быть уверен, что продавец его не обманет, ведь аккредитация застройщика банком – это своего рода его проверка на благонадежность. В числе аккредитованных застройщиков будут находиться опытные юрлица. При этом недвижимость одобряется, когда строительные работы выполнены, как правило, на 20-30%.

Третья форма ипотеки заключается в выдаче кредита на индивидуальное строительство. Она, разумеется, сопровождается обязательным страхованием и обеспечением. Залогом до полного выполнения должником своих обязательств выступает имеющаяся в собственности или кредитуемая недвижимость. Во втором случае на период оформления залога предоставляется другой вид обеспечения, например, поручительство.

В странах с развитой рыночной экономикой формы ипотеки другие. Они зиждутся на схемах оплаты. Мы не будем вас утруждать их определениями, а просто перечислим. Бывает ипотека:

• с «шаровым» платежом;
• пружинная;
• с участием;
• ролл-оверная;
• с переменной нормой %;
• самоамортизирующаяся;
• с частичной амортизацией;
• с младшими закладными.

Какие виды ипотеки существуют на российском рынке

Гораздо больший интерес вызывают виды ипотечных кредитов или ипотечные программы, предлагаемые банками. Они условно классифицируются по таким критериям:

• тип приобретаемой недвижимости;
• вид платежей;
• направленность;
• цель ипотечного кредитования.

В зависимости от типа приобретаемой недвижимости выделяют разные виды ипотеки: кредит на строящееся жилье, готовый объект, апартаменты, дачу/коттедж, таунхаус, на строительство жилого дома, на комнату/долю. По видам платежей можно иметь дело с аннуитетной системой погашения. Но также есть и дифференцированная ипотека.

Такой признак, как направленность, классифицирует жилищные ссуды на социальные, т.е. те, в частичном финансировании которых опосредованно или прямо участвует государство, и коммерческие, когда ипотеку берут ИП, юрлица для бизнеса и т.п. А цель определяет 2 вида ипотечного кредитования: целевые или стандартные ипотечные программы и нецелевые (кредит под залог недвижимости).

Во втором случае для залога недвижимости оформляется жилье, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. А деньги даются без декларирования целей. Т.е. человек может потратить их на покупку жилья, обустройство жилплощади и другие потребительские цели. Кроме перечисленных видов, отдельно следует выделить нестандартные ипотечные программы (по двум документам, без первоначального взноса и др.).

Ипотечные кредиты по типу приобретаемой недвижимости: новостройка

Кредит на строящееся жилье еще называют новостройкой . Его банки предоставляют на покупку квартиры, которая только строится. Продавец – аккредитованный партнер-застройщик. Программа для заемщика затратная в силу высоких процентных ставок. Но благодаря ней человек может сэкономить на стоимости самой квартиры, поскольку она становится дороже после ввода в эксплуатацию, а в период строительства – дешевле.

В качестве залога банк принимает приобретаемую квартиру. Сумма кредита рассчитывается, исходя из стоимости объекта и платежеспособности клиента. Позволяется привлекать 1-3 созаемщиков (физлиц), к которым предъявляются такие же требования, что и к заемщику. Их доход учитывается при расчете максимального размера ипотеки. Супруг/супруга выступают в роли созаемщика в обязательном порядке. Процентная ставка определяется в зависимости от: статуса клиента, вида кредита и его срока, величины взноса.

Ипотека на готовый объект

Кредит на готовый объект подразумевает кредитование на приобретение недвижимости (квартиры, дома) на вторичном рынке. Данная программа, пожалуй, наиболее востребованная. Она отличается быстрой оформления, оптимальными условиями предоставления. Поисками недвижимости человек может заниматься сам. Но обычно кредитор предлагает свою помощь в выборе и недвижимость партнеров.

В любом случае объект должен соответствовать определенным требованиям.

Ипотека на апартаменты

Ипотека на апартаменты – это относительно новое понятие на рынке недвижимости. Она представляет собой кредит, выдаваемый на приобретение не квартиры в многоэтажном доме, а особой жилой площади, которая значительно отличается от привычных квадратных метров. Апартаменты нельзя путать с квартирой или пентхаусом. Это объект площадью, как правило, 40 кв. м. Они состоят из 2 и более комнат, обязательно оборудованы кухней и санузлом.

Кроме того, в апартаментах можно прописаться временно на 5 лет. Потом этот срок позволяется продлить. Такая недвижимость продается обычно в коммерческих зданиях. И она давно перестала быть элитным жильем. Благодаря подобному виду ипотеки, апартаменты стали доступны более широкому кругу населения.

Банковские организации желают видеть в роли претендента на кредит лицо с российским гражданством, а некоторые, даже более того, - с пропиской на территории того н.п., где находится предмет залога. Ипотека на апартаменты может сопровождаться дополнительными процентными ставками (в пределах 1-2%), страхованием жизни. Еще ее характеристиками считаются:

• возможность покупки на первичном/вторичном рынках;
• различные виды обеспечения, в том числе залог имеющегося жилья;
• юридический статус жилплощади – коммерческий объект, отсюда все вытекающие с временной пропиской, повышенными тарифами ЖКХ, дополнительное обслуживание Управляющей компании и др.;
• программы реализуют далеко не все банки, т.к. такой вид ипотеки находится на этапе развития. Апартаменты в кредит могут предложить: ДельтаКредит Банк, Абсолют Банк, Банк Зенит, ДОМ.РФ, Возрождение, ВТБ и др.;
• ипотека на апартаменты – подходящий вариант для дальнейшей сдачи их в аренду, что получать доход и возместить расходы по кредиту;
• привлекательное местоположение недвижимости (обычно центральные районы мегаполисов) со всей необходимой инфраструктурой в непосредственной близости;
• нельзя использовать материнский капитал в счет взноса или погашения части ипотеки;
• строящееся жилье приобретается только у аккредитованных застройщиков.

К апартаментам также выдвигаются свои требования. На картинке ниже пример требований ДельтаКредит Банка.

Ипотека на дачу/коттедж

При желании российский гражданин может получить ипотеку на загородную недвижимость, земельный участок, коттедж, другие строения хозяйственного назначения. Она представляет для кредиторов риск, поскольку загородные дома не такие ликвидные, как городские квартиры. Износ наступает раньше. Стоимость объекта рассчитать сложнее. По этим причинам кредит на дачу/коттедж – вид ипотеки, оценивающийся дороже.

Ставка по нему может превышать ссуду на новостройку и вторичный рынок на 2-3 п.п. Первоначальный взнос тоже выше (на 10-15%). Дома рассматриваются только те, которые поставлены на кадастровый учет. Банковские организации интересуют: технические характеристики жилья, материалы, используемые при его строительстве, уровень износа. Немаловажные факторы – целевое назначение земельного участка, отдаленность от проезжей части, присутствие рядом промышленных предприятий, ферм, высоковольтных линий электропередач.

Чтобы кредитно-финансовые учреждения одобрили недвижимость, она и земельный участок должны отвечать ряду условий.

Данный вид ипотеки есть у: Сбербанка, ЮниКредит Банка, Интерпромбанка, Промсвязьбанка, Россельхозбанка, МИнБанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка и др.

Ипотека на строительство жилого дома

Ипотечный кредит на индивидуальное строительство частного дома предназначен для финансирования заемщика, который имеет земельный участок и хочет построить на нем жилье. Если в случае с обычными ипотечными программами вы сначала выбираете объект, а затем отправляетесь в банк, то в с случае с ипотекой на индивидуальное строительство в первую очередь определяют сумму заемных денег, а потом – планируются расходы на возведение.

В качестве залога подходят: имеющаяся в собственности недвижимость, земля, движимое имущество, дом, который будет построен. Занимается этим видом ипотечного кредитования небольшое количество банков. Оптимальные условия отмечены у РСХБ и Сбербанка. Такая ссуда – нежелательна для кредиторов, поскольку существует большой риск недостроя, который компенсируется повышенными ставками и задатком.

Чтобы «удешевить» ипотеку, необходимо привлекать созаемщиков, максимально обеспечивать свои обязательства. Банки сотрудничают с теми людьми, которые получили все разрешения на строительство дома, утвердили проект. По окончании стройки нужно также документально отчитаться перед залогодателем. Еще одна отличительная особенность – возможность финансирования траншами. Земля должна быть пригодна для возведения жилого строения. Требования, предъявляемые к ней, перечислены ниже.

Ипотека на комнату/долю

Ипотечный кредит на комнату в коммунальной квартире или долю также имеют место быть, хотя и встречается реже. Оформляя такой вид ипотеки, человеку придется столкнуться с бюрократической волокитой, а именно удостовериться, что соседи по квартире, отказываются от права преимущественного приобретения. Отказ предоставляется банку документально, причем он должен быть подписан нотариусом.

Ипотеку на комнату банки выдают охотнее, когда заемщик уже владеет одной/несколькими комнатами в квартире, и обращается к кредитору с целью выкупа остальной площади. Кредит на долю в жилом помещении чаще берут в результате развода. И лояльнее относятся к обратившемуся гражданину/гражданке, если после развода прошло достаточно много времени, что уменьшает вероятность притворной сделки.

Комната должна соответствовать нормам жилья, обеспечивать будущему владельцу комфортность проживания (иметь коммуникации, санузел, отопление). Ее метраж может составлять не менее 12 кв. м. Одобряются комнаты без коммунальных задолженностей, которые находятся в зданиях с не деревянным перекрытием, износом не ниже 50%, построенных после 70-х гг. XX века.

Оформить этот вид ипотечного кредита можно у: ТрансКапитала, Сбербанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка, СКБ Банка, ВТБ. Проценты по нему несколько выше, чем на квартиру.

Разновидность жилищных кредитов по виду платежей

За рубежом банки предлагают разнообразные схемы погашения задолженности по ипотеке. Но российские только 2: аннуитетную и дифференцированную. Эти виды ипотечных платежей схожи в том, что включают основной долг + %. Но в остальном они кардинально разнятся. Аннуитет преимуществен в неизменности платежей. Большая часть их – это проценты.

При таком варианте возврата сумма долга уменьшается не сильно, хотя деньги вносятся регулярно. Следовательно, аннуитетный вид платежей несет в себе внушительную переплату и выгоден при досрочном погашении. Оплата дифференцированной ипотеки происходит планомерно, а тело кредита погашается равными частями. Размеры платежей ежемесячно уменьшаются в связи с тем, что начисляются на остаток задолженности, которая также уменьшается.

Поэтому так важно постоянно уточнять в банке, сколько в следующий раз необходимо вносить по ипотеке. Дифференцированная система предполагает, что первые ежемесячные взносы будут высокими, по этой причине, она подходит не всем. Но если произвести подсчеты переплаты, дифференцированная ипотека – лучше.

Иногда у заемщика нет выбора по видам платежей (предлагается аннуитет), но некоторые организации все же дают возможность ему определиться с типом погашения. Таковыми, например, являются: Россельхозбанк, Нордеа Банк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург.

Виды ипотечных программ по направленности

Исходя из направленности виды ипотеки бывают: социальная и коммерческая . Социальная представляет собой кредит, предоставляемый на особых льготах. Его частично финансирует государство, если вы относитесь к определенной категории лиц, например, молодая семья с детьми, военнослужащий. А в некоторых регионах действуют региональные социальные программы.

Чтобы человек, нуждающийся в изменении жилищных условий, мог прибегнуть к социальной ипотеке, нужно обратиться в городскую администрацию или Департамент ЖКХ. На данный момент в социальную ипотеку, входят программы: военная, Маткапитал, Госпрограмма для молодых семей.

Военная ипотека

Военная ипотека направлена на оказание помощи военнослужащим в получении жилплощади. Право на использование такой возможности имеют участники НИС (накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих). Для участия в программе мужчина, проходящий службу, должен зарегистрироваться в ФОИВ/ФГО. Далее ему открывают накопительной счет, куда из федерального бюджета регулярно перечисляют денежные средства.

По истечении 3 лет участия в НИС военнослужащий может затребовать рапорт о предоставлении жилищного кредита. Деньги с накопительного счета могут быть использованы для уплаты взноса. Погашение осуществляется за счет финансов государства, учтенных на счету участника программы. Если военнослужащий увольняется, финансирование прекращается. Более детально о НИС можно узнать на сайте rosvoenipoteka.ru.

По условиям военной ипотеки, сумма кредита ограничена. Например, у Сбербанка это 2 502 000 руб. Срок кредитования также сокращен до 20 лет. Военнослужащим банки предлагают ставки немного ниже, чем другим заемщикам. Купить можно: квартиру на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком, таунхаус, квартиру по договору долевого участия в строительстве. Военную ипотеку дают: Промсвязьбанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Зенит, РНКБ Банк, Связь-Банк, АИЖК, Открытие и др.

Маткапитал

Ипотека в России стала доступной многим родителям с появлением программы Маткапитал , которая предусматривает внесение первоначального взноса или части кредита, погашение уже взятой ипотеки за счет материнского капитала. Она распространяется на тех супругов, у которых родился второй малыш до 2021 года, и на следующие кредитные предложения:

• готовое жилье;
• новостройка;
• индивидуальное строительство дома.

Обратите внимание, что не только мать, но и отец в некоторых случаях может подать заявление на выделение материальной помощи для ипотечного кредитования. В банк обязательно предоставляется соответствующий сертификат. Реализация подобного вида социальной ипотеки осуществляется в несколько шагов.

Маткапитал принимают следующие кредиторы: УРАЛСИБ, ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Сбербанк, БЖФ, Открытие, РСХБ, Альфа-Банк и ряд других.

Ипотека для молодой семьи

Также государство разработало еще одну программу для семей, в которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 года рождается второй/третий ребенок . Ее условия позволяют приобрести жилье по льготной ставке (от 6%) на сумму 3-8 млн руб. Обычно этот вид ипотеки обеспечивает чету объектом на первичном/вторичном рынке.

Взнос может на 5-10% превышать среднестатистическое значение. В роли заемщика должен выступать гражданин/гражданка РФ возрастом не старше 35 лет, состоящий в браке и имеющий детей, получающий достаточно з/п для обслуживания кредита. Ипотека для молодой семьи в 2019 году ободряется тем, кто по решению органов исполнительной власти признан нуждающимся в получении жилья и стоит на очереди.

Субсидия покрывает 40% расходов на кредит. Кредитованием по данной программе занимаются: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, Райффайзенбанк, Открытие, Севергазбанк, Возрождение, Промсвязьбанк, ВТБ, Абсолют Банк, СКБ Банк и т.д.

Коммерческая ипотека

Ипотека коммерческого вида – это кредитование с целью покупки нежилой недвижимости для последующего извлечения прибыли. Деньги предоставляют на покупку: складских помещений, производственных зданий, офисов, торгово-развлекательных помещений и т.п. Передают в залог при этом как покупаемый объект, так и существующий у заемщика. Закон «Об ипотеке» регулирует коммерческое ипотечное кредитование.

Согласно нему, кредит возможен в случае выкупа не только самого сооружения, но и земельного участка, находящегося на нем. Чаще заемщиками выступают юридические лица, ИП. Если они оформляют ипотеку на предприятие-имущественный комплекс, залоговыми становятся и приобретаемая недвижимость, земля, и другие его активы, в том числе оборудование, готовая продукция.

В рамках этого вида ипотеки большинство банков предлагает своим клиентам 10-20 млн руб. Но встречаются кредитно-финансовые учреждения, финансирующие на более крупные суммы. Тот же СМП Банк может занять до 50 млн руб. Ставка по коммерческой ипотеке выше (от 12-13% годовых), задаток – тоже (20-30%). Субсидии и маткапитал использовать по ней нельзя.

Зато отдельные программы дают дополнительные возможности. Россельхозбанк может, к примеру, дополнительно профинансировать заемщика для проведения ремонта объекта, предоставить отсрочку платежа по уплате основного долга. Иногда встречаются предложения по разным формам выдачи заемных средств:

• единовременный кредит;
• кредитная линия.

Виды ипотеки в зависимости от целей ипотечного кредитования

Если разделять ипотеку по целям, то образуются 2 вида – целевая и нецелевая . К первому можно отнести все перечисленные выше жилищные кредиты. Т.е. они выдаются конкретно на покупку того или иного объекта. А во втором случаем речь идет о нецелевом кредите под залог недвижимости. Это альтернатива ипотеке, но без первоначального взноса. Еще он характеризуется небольшими сроком и суммой – до 10 млн руб. на 15-20 лет, сравнительно высокой ставкой – от 13-15% годовых.

Залоговым предметом является жилье, имеющееся в собственности человека. Т.к. кредит нецелевой, подтверждать цель использования денег не нужно. А это значит, что вы можете направить средства на ремонт, приобретение техники, мебели и прочее. Нецелевой вид ипотеки есть в ассортименте кредитных продуктов практически каждого банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании.

Нестандартные ипотечные программы

В отдельную группу стоит выделить нестандартные ипотечные программы . К ним относится ипотека: по 2 документам, без первоначального взноса, кредит на машино-место/гараж. Чаще всего заем денег на решение жилищного вопроса сопровождается подачей большого пакета документов. Но отдельные программы, типа «Легкая ипотека», «Ипотека по 2 документам» упрощают процесс кредитования.

Этот вид жилищного кредита подойдет тем, кто работает неофициально, а потому не может предоставить 2-НДФЛ, ведь банки спросят лишь паспорт и вторую бумагу, удостоверяющую личность (права/СНИЛС/загранпаспорт и т.п.). И получить деньги представляется возможным на: новостройку, рефинансирование, вторичный рынок. Правда, для минимизации рисков кредиторы повышают стоимость ипотеки, величину задатка.