Как развестись с женой если ипотека. Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе? Развод с ипотекой – практика

Ипотечный кредит отличается свой длительностью. За те пару десятков лет, что проходит с момента подачи заявки в банк до получения справки о полном погашении кредита, произойти может всякое.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но особое значение имеет для банка такое событие, как развод супружеской пары. Ведь при этом происходит раздел имущества, которым вполне может оказаться и находящаяся в ипотеке квартира.

Законодательство

Отношения супругов, в том числе и те, что касаются имущества, регулируются Семейным кодексом.

В нем сказано, что все то, что было куплено за годы брака:

• является общей собственностью обоих супругов;
• при разводе делится пополам, так как части, принадлежащие каждому из них, признаются равными ().

То же относится и к долговым обязательствам.

Купленная в ипотеку квартиру тоже является общим для супругов имуществом. При этом совершенно неважно, кто из них выступал в качестве заемщика и из чьих доходов вносятся платежи.

Если нет брачного договора, в котором четко прописаны все права, такое жилье будет при разделе отдано супругам в равных долях. И каждый из них должен будет погашать свою часть оставшегося долга.

Впрочем, есть одни нюанс. Он касается отношения супругов с банком. И здесь существует два вида обязательств: кредитные и залоговые.

Они регулируются уже не семейным, а гражданским законодательством. А точнее, положениями Гражданского кодекса о займе и залоге.

Сказано, что на смену должника в обязательстве должно быть получено согласие кредитора ().

То есть, для того, чтобы разделить квартиру при разводе, необходимо получить согласие банка. Так как жилье находится у него в залоге до окончания возврата долга.

Действия банка

Банки крайне отрицательно относятся к такой замене одного должника сразу двумя. И весьма редко дают согласие на раздел долговых обязательств.

Причина проста: вместо целой квартиры в таком случае у банка оказываются две ее половинки. Которые имеют существенно меньшую цену и гораздо труднее продаются в случае необходимости.

Чтобы избежать таких рисков, банки привлекают второго супруга в качестве .

Это удобно для них тем, что:

• теперь супруги солидарно отвечают перед кредитором;
• требовать погасить долг можно с любого из должников.

А как они решат вопрос между собой банку уже не интересно.

Еще один плюс от такого решения – возможность обращения взыскания на такую квартиру:

• когда оба супруга являются заемщиками, каждый из них имеет перед банком одинаковые обязательства;
• можно обращать взыскание по ним на общее имущество.

Впрочем, возможен и вариант, когда банк изначально оформляет кредит только на одного из супругов.

Это происходит в том случае, если имеется , где сказано, что:

• все расходы несет только один член семьи;
• ему будет принадлежать жилье в случае развода;
• второй супруг при этом ничего не должен банку, но и на часть квартиры рассчитывать уже не может.

Раздел ипотечной квартиры

Особенности раздела ипотечной квартиры, купленной на средства банковского кредита, зависят от следующих факторов:

• когда именно квартира была куплена;
• имеется ли брачный договор, определяющий права супругов на нее;
• из какого источника вносятся средства на погашение долга.

Бывшими супругами после развода

Если оба супруга выступают созаемщиками, а квартира признана принадлежащей им поровну, то и вносить в банк они обязаны всю сумму долга совместно.

Предъявить требование о погашении ежемесячного взноса или всей суммы досрочно, банк может предъявить к любому из супругов.

Такое условие может быть включено в кредитный договор. Согласно ему, даже если брак будет расторгнут, условия предоставления кредита не будут изменены.

Бывшим супругам придется договариваться между собой самостоятельно.

С материнским капиталом

Является пособием, полученным от государства. Он принадлежит тому члену семьи, на чье имя оформлен сертификат. Общим имуществом он не является, при разводе не делится.

Покупка жилья с привлечением материнского капитала имеет ряд особенностей:

• при использовании маткапитала для приобретения жилья, оно становится долевой собственностью мужа, жены и их детей;
• если покупка осуществляется в ипотеку, доли детям выделяются после ее закрытия;
• при разводе такая квартира будет делиться согласно обозначенным долям.

Купленной до брака

С правом собственности на квартиру, которой уже владел супруг до свадьбы, все однозначно. Второй не может претендовать на ее часть, даже если он в ней проживал.

Но при оформлении ипотечного кредита ситуация несколько меняется:

• в браке погашение ипотечного кредита производится уже из общего имущества, то есть каждый из супругов имеет право на его часть;
• поэтому при разводе супруг-не собственник вправе требовать от второго либо возврата своей части вложенных средств, либо доли в квартире.

Варианты решения проблемы

Вариантов решения проблемы с разделом имущества существует несколько. Самый удобный - составление брачного договора и заверение его у нотариуса.

В этом документе будет детально прописано, какое имущество кому из супругов принадлежит в случае развода. И делить ничего уже не придется.

Если же такого договора нет, то супругам придется либо делить имущество в натуре, делая из одного жилого помещения два, либо искать иной компромисс.

Соглашение

Если купленное в ипотеку жилье представляет собой частный дом, то вполне вероятно, что его удастся разделить в натуре, то есть:

• оборудовать в нем две изолированные квартиры;
• каждая из квартир будет иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации.

То есть каждому из супругов будет принадлежать уже не доля в доме, а самостоятельная жилплощадь.

В такой ситуации банк может пойти навстречу бывшим супругам, разделив их долг и получив в залог два жилых помещения: по одному на каждую часть кредита. Но это довольно длительный и затратный процесс.

Разделить можно и квартиру, превратив ее в коммунальную. Но в этом случае каждому должна достаться изолированная комната.

Впрочем, банк редко соглашается на такой раздел, так как ликвидность комнат невысока. Получать столь ненадежное обеспечение банк не хочет.

Если жилье не делится

Бывшие супруги могут не требовать от банка разделить их кредит, а заключить между собой соглашение.

Например:

• о выкупе одним из супругов своей доли у второго;
• о совместном внесении взносов с последующей продаже освобожденной от обременения квартиры и разделе вырученных средств;
• о немедленной продаже квартиры;

Через суд

Если между супругами нет действующего брачного договора, а достичь соглашения по вопросу ипотеки они не могут, то для раздела имущества следует обращаться в районный суд:

• подается исковое заявление, которое рассматривается в порядке гражданского судопроизводства;
• судья выслушивает доводы сторон, изучает документы и выносит решение.

Образец искового заявления

Оформляется иск в соответствии с требованиями ГПК РФ.

В исковом заявлении излагаются обстоятельства спора. А именно:

• когда была приобретена квартира;
• на кого оформлен кредит;
• из каких именно средств осуществлялись выплаты;
• имеется ли брачный договор;
• как согласно мнению заявителя должно быть разделено спорное имущество.

Решение

При вынесении решения суд будет учитывать интересы не только супругов, но и третьей стороны, то есть банка. Он является залогодержателем имущества и кредитором.

Следовательно, на разделение долговых обязательств супругов должно быть получено его согласие.

Судебная практика

Судебная практика раздела ипотечных квартир показывает, что банки крайне редко соглашаются на разделение кредита.

Им нет никакого резона получать вместо одного проверенного должника сразу двух, а вместо целой квартиры, которую легко продать с аукциона - две половинки, которые в случае невозврата долга повиснут на балансе банка.

Часто задаваемые вопросы

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке. При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры. Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка. Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги. Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Вопрос «Как разделить ипотечную квартиру при разводе?» доставляет бывшим супругам много хлопот. Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит. При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето.

Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам. Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов. Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры. В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Ипотеку после развода можно поделить, только если квартира, приобретенная на заемные средства, состоит из нескольких комнат. Ипотека на однокомнатную квартиру разделу не подлежит.

При согласии банка возможно два варианта изменения условий кредитного договора:

1. Раздел ипотечного долга пропорционально доле каждого из созаемщиков в квартире.

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

1. Вывод экс-супруга из числа созаемщиков с одновременным лишением его прав на жилое помещение.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме. При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке. Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

В Сбербанке обязательно требуют решение суда о разделе имущества и ипотеки. На основании этого решения и будет выведен созаемщик.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

• Получить согласие банка на продажу очень сложно;
• Будущему владельцу перед покупкой ипотечного жилья придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения;
• Увеличение сроков передачи жилья новому собственнику необходимо будет компенсировать снижением его стоимости.

О том, и как это правильно сделать мы говорили в прошлом посте.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Находящуюся в залоге у банка квартиру, один из супругов мог приобрести до брака. Согласно российскому законодательству после развода такое жилье не подлежит разделению между супругами. Муж или жена, не участвовавшие в приобретении недвижимости, могут претендовать только на выплату им денежных средств, израсходованных на оплату ипотечных платежей в период брака.

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей. Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся. При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Ущемление интересов детей при разделе общего супружеского имущества может обернуться для родителей серьезными проблемами вплоть до лишения родительских прав.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко. Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера. Однако наличие подобного рода документа существенно ускорит и облегчит процесс деления жилья в ипотеке при разводе.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

• Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
• Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Договор между супругами может быть заключен:

• до регистрации брака;
• в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

В последнем случае семейная пара обязана известить банк о составлении вышеуказанного соглашения.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Особенности раздела имущества, приобретенного по военной ипотеке

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как правило, оформляется на одного военнослужащего. Супруга и дети не имеют право собственности, но бывают случаи, когда оба родителя являются военнослужащими и приобретают жилье вместе на средства министерства обороны. В этом случае нужно обращаться в суд за оформлением раздела имущества и долгов, а затем в банк с просьбой либо вывести заемщика, либо выделить доли и разделить долг, но реальнее всего закрыть ипотеку и разделить имущество.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря. Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами. Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Даже если супруги развелись, они обязаны продолжать выплачивать долг в полном размере. Банк может потребовать досрочно погасить ипотеку, если у него будут сомнения в возврате заемных средств. В случае длительной просрочки платежа заложенную недвижимость могут выставить на продажу по цене намного ниже ее рыночной стоимости.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Развод в семье – это большая проблема, если есть еще и ипотека, то данная процедура превращается в настоящую головную боль. Запишитесь на консультацию к нашему юристу, чтобы получить бесплатную помощь эксперта и пройти этот сложный путь раздела имущества с надежной поддержкой опытного юриста.

Ждем ваших вопросов. Поддержите проект, если пост был полезен, то нажмите кнопки соцсетей и подпишитесь на обновления.

Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.

Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?

Юлий Ровинский, ю рист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» :

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер» :

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?

Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.

Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.

Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.

Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?

Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:

Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

Бракоразводный процесс с делением имущества и определением места проживания ребенка сложен и без дополнительных аспектов. Ипотека при разводе супругов с детьми становится дополнительной проблемой.

Развод и раздел ипотечного имущества в ипотеке: общие положения

Благополучные супруги, у которых квартира в ипотеке, как делить при разводе даже не задумываются. Но при возникновении конфликта этот вопрос встает остро. Срочного решения требуют два вопроса:

• при разводе;
• кому остается ипотечное имущество, купленное на заимствованные средства.

Низкая правовая грамотность и эйфория, сопровождающая годы счастливого совместного проживания, играют злую шутку: точно определить процент вложенного в ипотечную покупку и степень участия в погашении ипотечного кредита каждого из супругов очень сложно. Учитываются все вложения, в том числе социальные пособия. Как материнский капитал можно использовать при ипотеке, .

Отдельное обстоятельство - наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы обязательно учитываются при сделках с недвижимостью, в которой ребенок прописан. Действия, ухудшающие условия проживания детей, могут быть квалифицированы органами опеки как недостаточное выполнение родителями обязанностей. В этом случае предусмотрены действия вплоть до лишения родительских прав и опеки государства над таким ребенком.

Первое что надо сделать родителям, планирующим при разводе проводить операции с находящимся под ипотечным обременением жильем, - выписать ребенка и обеспечить ему альтернативную регистрацию.

Судьба оформленной до брака ипотеки при разводе

Имущество и обязательства по кредиту, оформленному до вступления в брак, - собственность, не подлежащая делению. Такая ситуация в практике развода с детьми при наличии ипотеки самая простая. Суд или взаимная договоренность родителей определяет место проживания несовершеннолетнего: к ситуации с квартирой этот вопрос не относится. Но судом, который обязан обеспечить защиту интересов детей, может быть учтен факт наличия или отсутствия жилплощади. Каким будет решение об определении места проживания, когда в спор вступит родитель, имеющий все права на квартиру в ипотеке, и второй, не имеющий собственного жилья и не претендующий на него, будет зависеть от множества аспектов.

Как избежать типовых проблем

Чтобы не сталкиваться с негативными ситуациями, связанными с ипотечной квартирой, настоятельно рекомендуется предварительно заключить брачный контракт.

Согласно актуальному законодательству, это можно сделать не только до заключения брака, но и уже в период непосредственной семейной жизни.

Для многих людей, впрочем, такой подход кажется неприемлемым с моральной точки зрения – всего 5% жителей России пользуются таким договором.

Компромиссной альтернативой будет ипотечное соглашение. Оно оформляется при помощи банка и позволяет значительно снизить риски как банка, так и разводящейся стороны. Хотя в первую очередь в этом заинтересованы всё же кредитные учреждения, потому что для них это является гарантией выплаты в любом случае, даже если одна из сторон откажется выплачивать ипотеку. Супругам это больше выгодно до развода – ведь ипотечное соглашение может сделать их созаёмщиками по кредиту и сделать выдаваемую сумму и условия лучше.

Раздел квартиры, оформленной на созаемщиков

Супружеская пара может быть созаемщиками с момента оформления ипотечного договора или с даты вступления в брак. В последнем случае степень участия в выплатах может быть подтверждена поправкой к договору или сохраненными чеками о выплатах. Общепринятое мнение, что имущество по умолчанию делится на две равные части - ошибочно. При мирном урегулировании вопроса, как развестись, если квартира в ипотеке, банк будет рассматривать платежеспособность каждого из претендентов с учетом изменившегося семейного положения и других коррективов в жизненных обстоятельствах. Если делить приходится по суду во внимание принимаются:

• наличие детей;
• степень участия в процессе погашения каждого;
• платежеспособность в целом и уровень доходов.

Обязанность подтвердить факт, что один из созаемщиков платил больше или даже полностью гасил долг, возлагается на него самого.

Юристы рекомендуют, проводя операции по оплате ежемесячных процентов, обязательно сохранять все чеки и документальные подтверждения источников средств. Только в том случае можно доказать суду право претендовать на большую часть имущества при делении, определяемого как совместно нажитое, или на соответствующую сумму возмещения при непропорциональном разделе.

Кредитные обязательства по невыплаченной доле делятся пропорционально частям передаваемого имущества. Получающий больше обязан и рассчитываться в том же объеме.

Судьба квартиры и кредита может быть решена договоренностью сторон или через суд:

1. Равноценный раздел имущества, при котором судьбу обязательств перед банком определяют его эксперты. Неплатежеспособный гражданин может быть избавлен от обязанности делить оплату решением банка, но второй будет вынужден платить по долгам полностью. Самые сложные случаи - раздел однокомнатных квартир, в которых перед реструктуризацией договора придется определить доли.
2. Пропорциональное деление, при котором большая доля остается за опекуном детей или за родителем, оплатившим большую часть кредитного бремени.
3. Добровольный отказ делить метры от одной из сторон. Вместе с имуществом переходят и обязательства по кредиту, что дает банку право отказать в таком переоформлении. Если изучение финансового состояния не вызывает сомнений в платежеспособности и договор перезаключается, второй из супругов, вкладывавший деньги за время пребывания в браке, может потребовать компенсацию. Если добровольно решить вопрос не удается, предписания, как именно делить доли, выдает суд.
4. Продажа квартиры упрощает раздел. Вырученная сумма делится на долю для досрочного погашения задолженности и остаток. Вторую часть супруги могут поделить между собой как по договоренности, так и в судебном порядке. Право на конкретную долю также придется подтверждать документально.

Защита прав детей в ситуации развода с ипотекой

За сделками с недвижимостью, числящейся как место прописки несовершеннолетнего, пристально следят органы государственной опеки. В результате сделок он не должен остаться без жилья и условия проживания после деления не могут быть существенно ухудшены.

Прежде чем решать, как продать ипотечную квартиру при разводе и делить средства, придется выписать детей и определить им новое место проживания. Банковскими правилами предусмотрено время на такие операции. При разделе самой квартиры за родителем, с которым остается ребенок, закрепляется и большая часть площади с пропорциональной нагрузкой в виде процентов по кредиту.

В случае если права несовершеннолетнего на жилье нарушаются, родители могут быть привлечены к ответственности: вопросом о лишении родительских прав, определением места пребывания и назначением опекунства займутся соответствующие органы.