Как проверить продавца квартиры. Проверка квартиры на чистоту

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра .

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

• Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ . Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
• Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
• Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел .
• Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
• Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму . Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

• Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
• Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра . Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Проверяем квартиру

• Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
• Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы . Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
• Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
• Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут:
• Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
• Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов , а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие» . Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

Из судебных решений можно узнать, например:

1. о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
2. о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
3. о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
4. о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
5. о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
6. о вселении и выселении жильцов;
7. о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

• Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

• Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

• Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
• Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
• Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
• Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

• Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.

3 полезных источника информации о покупаемой квартире

• Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
• Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
• Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?

Откажитесь от сделки, если:

• продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
• личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
• продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
• у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
• продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

Вы уже выбрали квартиру и хотите ее купить? Обязательно проверьте ее перед покупкой!

Наши юристы проверят квартиру за 48 часов с выдачей письменного юридического заключения.

Посмотреть образец юридического заключения Образец

Покупка квартиры без риска - это приобретение недвижимости, с которой не связано никаких обременений (например, кредитов, долгов), третьих лиц, претендующих на владение объектом или проживание в нем. Оплата риэлторских услуг такого рода убережет Вас от проблем вплоть до потери купленного жилья.

Стоимость проверки 25 000 рублей, срок 48 часов Заказать проверку

Заказав у нас проверку квартиры на юридическую чистоту вы получите:

полное спокойствие на сделке покупки квартиры и отсутствие рисков

сильные аргументы в споре с продавцом о снижении цены

полный возврат денег, если мы не уложимся в отведенное время

Для заказа услуги проверка квартиры перед покупкой вам достаточно только ее адреса.

Итак, в каких случаях возникают риски? Что проверяют наши специалисты в первую очередь?

1. Подлинность документов на квартиру

Проверка юридической чистоты недвижимости на данном этапе подразумевает доскональное изучение не только самих правоустанавливающих документов, но печатей и бланков. Популярная схема обмана - когда мошенники под каким-то предлогом предоставляют не оригиналы бумаг, а их дубликаты. Тем не менее, есть несколько уважительных причин, по которым собственник может использовать для регистрации сделки подтвержденные копии. Поэтому юридическую проверку квартиры нужно поручать специалистам с большим опытом в этой сфере.

2. Семейное положение продавца

Наши риэлторы обязательно выясняют, состоял ли собственник в браке. Любое имущество (в том числе и недвижимость), нажитое супругами в браке считается совместным. Если при совершении сделки купли-продажи нет согласия супруга, существует риск того, что «вторая половинка» подаст в суд и сделку признают недействительной.

Этим нюансом нередко пользуются мошенники. Например, муж с деньгами от продажи общего жилья уезжает заграницу, затем на сцене появляется «обманутая» жена и требует справедливости.

Иногда продавцы просто-напросто не в курсе этого закона. Известен случай, когда женщина пыталась реализовать квартиру, половина которой в действительности принадлежала ее погибшему супругу.

3. Дееспособность

Юридическая проверка недвижимости всегда включает верификацию дееспособности продавца (а также подлинность его паспорта). Сделка может быть оспорена опекунами собственника (или наследниками в случае его смерти), если выяснится, что он был недееспособным (или ограниченно дееспособным), злоупотреблял спиртным, принимал наркотики, - словом, в момент подписания договора не был в с состоянии трезво оценивать свои действия. Была ситуация, когда суд назначал посмертную экспертизу, а после проданную квартиру вернули наследнице.

4. Третьи лица, имеющие право на проживание или владение жильем

Данная стадия проверки недвижимости на чистоту на практике часто оказывается важнее исследования личности собственника. Заинтересованным третьим лицом может родственник.

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Часто этим занимаются юристы агентств недвижимости. Покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с купленной на вторичном рынке недвижимостью.

Речь пойдёт о вторичном жилье, т.е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

• есть временно выбывшие по разным причинам: срочная служба в армии, находящиеся в заключении осуждённые, пациенты психиатрических больниц, претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
• сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
• после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

• Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
• Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
• Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
• Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Правоустанавливающие - идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:

• паспорт;
• справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет - решать вам);
• документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
• другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.

Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог). По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
Подлинник доверенности на продажу , заверенной нотариально
Экспликация, или план квартиры , для установления факта незаконной перепланировки.

• Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

• Убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров. Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
• Из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
• Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
• Дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати. И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
• От покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений. Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем. Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.

Важные моменты при покупке

• Обращайтесь для совершения покупки к услугам риелтора . Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.
• Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке. Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов. Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.
• Задаток или аванс - разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.
• Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.
• Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается. В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже. Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.
• Особенно тщательно изучите сведения домовой книги: в практике судопроизводства известны случаи, когда человек, давно не проживающий в квартире, но будучи прописанным в ней когда-то, вдруг предъявляет претензии о незаконности сделки и настаивает на вселении.
• Не указывайте в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что в бумаге нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, это тоже может проверить любой гражданин России. В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после приобретения недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Как проверить историю квартиры

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются подставить. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект.

Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д., то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Согласно российскому законодательству, устанавливается максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, он равен трем годам. Соответственно, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если, все же, в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой совершенно легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет и, как следствие, решение еще не вынесено, имеет смысл подождать с заключением сделки до тех пор, пока суд закончит разбираться с этим делом.

Правда, до сих пор случается такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно, это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Проверяем продавца

Большие сложности возникают в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.

Стоит прочитать и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.

Сделка по купле-продаже квартиры – ответственный процесс, и важно на каждой стадии ее совершения четко задавать вопросы и требовать получения таких же четких ответов. Обращайтесь к профессиональным риелторам ! Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Жилищный рынок в России появился недавно, большинство населения в этих вопросах недостаточно юридически грамотно, поэтому часто используются услуги посредников – многочисленных агентств по продаже/покупке недвижимости в надежде на помощь профессионалов, которые, увы, не всегда оправданы.

Их личные качества – фактор субъективный: недобросовестный или некомпетентный риелтор может проигнорировать важнейшие нюансы, что в дальнейшем значительно усложнит жизнь новоявленному собственнику. За последствия совершённой сделки агент не ответит – нет подходящего закона. Так что берите всё под свой контроль, предварительно усвоив несложные правила, приведённые ниже. Мошенники боятся юридически грамотных покупателей.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

Речь пойдёт о вторичном жилье, т. е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

С выяснения истории жилой площади. Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц. Предъявить подобные требования можно, если:

• есть временно выбывшие по разным причинам:
  • срочная служба в армии,
  • находящиеся в заключении осуждённые,
  • пациенты психиатрических больниц,
  • претенденты на наследственное имущество,
  • дети, не достигшие 18 лет;
• сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
• после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

1. Наиболее известный способ – подделка документов : продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
2. Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
3. Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
4. Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина , под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Излюбленная схема мошенников — продажа квартиры по фальшивой доверенности.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку. Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:

• Правоустанавливающие : идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:
  • паспорт;
  • справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет — решать вам);
  • документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
  • другие основания владения квартирой: , дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.
• Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).
  По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
• Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
• Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
• о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
• Подлинник доверенности на продажу , заверенной нотариально
• Экспликация , или план квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.

Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

Не отдавайте задаток в неофициальной обстановке.

Подведём итоги и проясним ещё некоторые моменты

Даже прибегнув для совершения покупки к услугам риелтора, нельзя расслабляться. Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.

Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке. Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов. Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.

В одной из предыдущих статей мы писали о том, . Разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.

Аналогичная ситуация: продажа квартиры нескольким лицам, используя хорошо изготовленные дубликаты документов.

Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.

Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается. В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже. Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.

Покупая жилье на вторичном рынке нужно внимательней отнестись к проверке документов на квартиру. Купив недвижимость и не проверив все документы, есть большая вероятность получить проблемы с задолженностями предыдущего владельца или того хуже придется делить свое имущество с посторонними людьми. Как избежать подобных ситуаций разберем в этой статье.

Чаще всего по невнимательности покупателя проводятся сделки, результатом которых становится покупка недвижимости с обременением прав третьих лиц. Для того чтобы такого не случилось предлагается провести ряд мероприятий и приобрести квартиру «с рук» с минимальными рисками для покупателя. О том как это сделать читайте ниже.

Что обязательно проверить перед покупкой квартиры

Юридическую чистоту понравившейся жилой площади проверить лучше прибегнув к помощи юриста специализирующегося именно на вопросах недвижимости. Любопытство и настойчивость в этих условиях помогут вам купить чистую квартиру, а поленившись проверить всю информацию, вы, как покупатель, рискуете своими деньгами.

Сначала обратите внимание на следующие пункты, прежде чем заняться проверкой квартиры по инструкции.

1. У продавца должны быть все документы удостоверяющие собственность на имущество:

• Договор(а) основания на каждого владельца и свидетельство(а) о праве собственности;
• Паспорта: кадастровый и технический. Должны присутствовать оба паспорта, если хотя бы одного нет продавец обязан дозаказать его.

• отбывающие срок заключенные;
• военные (срочники);
• дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
• люди, находящиеся в домах престарелых;
• граждане на лечении в психиатрическом диспансере.

• Не фигурирует в судебных разбирательствах;
• Отсутствие ренты - нет договора по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность рентоплательщику.
• Без ареста. Если суд наложил арест на квартиру за неуплату коммунальных платежей или кредит, то продать такую недвижимость можно только после снятия ареста. То есть погасить все задолженности.
• Отсутствует залог. Если квартира ипотечная, и она находится в залоге у банка, то чтобы продать ее нужно сначала получить согласие банка, погасить кредит и снять обременение в Рег. палате.
• Не сдана в аренду. С этим пунктом нужно быть внимательней. Собственник может продать квартиру, но арендаторы, по договору, могут проживать в ней до конца истечения срока действия договора.

Проверить юридическую чистоту квартиры при ее покупке

Выше был представлен список по которому нужно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Почти все документы продавец должен иметь перед продажей.

Мошенники часто придумывают отговорки и пытаются тянуть время. Если, якобы по забывчивости, невнимательности, занятости, продавец не предоставляет нужный пакет документов - не торопитесь с покупкой. Лучше перебдить чем не недобдить.

Согласие супруги или супруга

Если недвижимость принадлежит мужу и жене (покупалась в браке), то нужно обязательно согласие обоих сторон на продажу. Оно не должно быть озвучено устно, попросите нотариально заверенное согласие от одного из супругов.

Исключением может стать семья у которой заключен брачный договор в котором прописано кому принадлежит квартира.

Посмотрим историю сделок с покупаемой квартирой

Для того чтобы проверить историю сделок с квартирой нужно взять выписку из Гос. реестра об истории сделок. Эту процедуру делает продавец недвижимости или доверенное им лицо. Берется такой документ из МФЦ или Регистрационной палаты.

Получив выписку посмотрите не часто ли перепродавалась квартира. Если да, то стоит насторожиться и проверить ее более тщательно, подключив к процессу юристов.

Обращаем внимание на перепланировку

Проверка перепланировки не займет много времени. К этому процессу не нужно подключать специалистов, достаточно лично сверить план квартиры с имеющейся. Убедитесь, что все стены, предусмотренные двери и темные комнаты находятся на своих местах. Этого будет достаточно для проверки.

Если продажа квартиры происходит по генеральной доверенности

• Перед самой покупкой, необходимо сходить к нотариусу который делал эту доверенность и проверить не отозвана ли она.
• Проверьте владельца квартиры на адекватность и дееспособность. При малейших подозрениях, попросите предоставить справки из псих и неврологического диспансера. Продавец не должен состоять на учете ни в одном из заведений. Если же он все таки состоит там, то соответственно должен иметь опекуна, который и должен дать справки из органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры. В противном случае сделка признается недействительной.

Проверить наличие прописанных и временно выписанных

До продажи квартиры все прописанные лица должны быть выписаны, иначе даже после смены владельца они имеют право проживать на территории жилья с новым хозяином. Выписать таких граждан можно только через суд.

Как это проверить? Продавец должен взять справку с паспортного стола в которой указывается наличие прописанных граждан.

Как проверить временно прописанных лиц в покупаемой квартире? Этот момент более щепетилен и требует особого внимания. Обратитесь вместе с владельцем в паспортный стол и узнайте не был ли кто либо выписан не по новому месту жительства, а в псих диспансер, места лишения свободы, воспитательное учреждение. Если ответ будет утвердительный, то от сделки стоит отказаться, так как вернувшись, эти лица имею право на совместное проживание с вами.

Если вы сомневаетесь, то временно прописанных в квартире можно проверить еще одним способом - по квитанции за коммунальные платежи. В ней обычно указывается общее количество прописанных. Следовательно перед сделкой это количество должно быть равно нулю.

Наследственная квартира

Если сделка происходит с наследственной квартирой, то нужно обратиться к нотариусу который вел дело. Он должен подтвердить письменно, что иные претенденты на недвижимость отказались и у квартиры только один действующий наследник.

Согласие супругов

Если семья приобретала квартиру в браке, то следует попросить нотариально заверенное заявление второй владельца на согласие о продаже.

Такое заявление не потребуется если у супругов оформлен брачный договор в котором четко указывается пункт о раздельном имуществе.

Как не купить квартиру с долгами

Честный продавец должен продавать квартиру без долгов. Для этого он должен погасить все коммунальные платежи, свет и газ.

Для того чтобы не купить жилье с задолженностью пройдитесь с продавцом по всем выше описанным организациям и получите справки о задолженностях за последние месяцы. Не сделав эту процедуру, ЖЭК не будет церемониться, а требовать долги с вас. Эта ситуация разрешима в суде, но потраченные деньги и время не стоят того.

Бывает так, что собственник не может погасить свои доги по коммунальным платежам. Эта ситуация разрешается составление договора о задатке. В котором указывается сумма задолженности и идет в счет оплаты долгов.

В договоре купли продажи указывается, что собственник закрыл все долги и если всплывут какие либо скрытые платежи, то за них должен будет заплатить предыдущий хозяин.

В заключении хочется отметить следующее. Понаблюдайте за продавцом, посмотрите не пытается ли он скрыть встречу с соседями, идет ли на встречу вашим пожеланиям. Не выдумывает ли отговорок для предоставления того или иного документа.