Или восстановительной стоимости объекта основных. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС,

C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки

С точки зрения бухгалтеров под понятием основные средства в первую очередь понимается финансовые показатели отражения имущественного капитала организации. Если говорить о вещественном наполнении данного термина, то оно достаточно расплывчато.

В действительности сильной разницы, сколько штук изделий на конкретном станке будет произведено нет. С точки зрения учета вещественные показатели являются только индикаторами дающими возможность персонифицировать данный объект. Все возможные процедуры в отношении каждого из объектов происходят строго в стоимостном или финансовом выражении.

Именно по этой причине оценка ОС обладает таким большим значением в работе бухгалтеров.

Разновидности оценок ОС

С точки зрения управленческого учета любой компании предусмотрена нормативно зафиксированная система оценивания стоимости организационного имущества. Она используется для различных целей измерения стоимости, например:

• Для ведения учета;
• Для составления прогнозов;
• Для создания бухгалтерского учета;
• Для создания статистического учета;
• Для создания налогового учета.

Все возможные частные случаи ведутся строго на основании данных полученных при использовании данных оценок, например:

• При продаже;
• При бартере;
• При получении кредита с залогом;
• При решении имущественных вопросов в суде;
• При получении страхового возмещения.

На данный момент существует три основных разновидности оценки стоимости:

1. Первоначальная.
2. Восстановительная.
3. Остаточная.

Существует также и термин балансовая стоимость, который используется для обозначения оценки. Но на практике под понятиями балансовая и первоначальная стоимость часто подразумевается одно и то же. Хотя некоторая разница между этими понятиями и есть.

Часто разницу можно заметить при переоценке ОС. Стоимость активов после проведения переоценки теперь восстановительная стоимость основных средств. Именно по ней теперь мы и учитываем теперь данные объекты в балансе.

При этом, когда мы приобретаем объекты после переоценки, восстановительная стоимость основных средств соответствует первоначальной. Именно по первоначальной мы и принимаем их на учет. И те другие активы можно считать балансовой стоимостью. Но если ориентироваться на экономический смысл, то в одном случае балансовую стоимость следует считать восстановительной, а во втором первоначальной.

Именно на основании таких моментов и приходит понимание, что бухучет ведется в смешанной форме оценивания.

Восстановительная стоимость

В действительности возможны ситуации, когда указанная балансовая стоимость перестает отвечать реальному положению дел в организации и в частности экономическому состоянию рынка. Попав в подобную ситуацию, организация имеет право на то чтобы осуществить переоценку своих ОС. В момент такой переоценки балансовая оценка ОС будет уточняться с учетом актуальной информации о рыночной стоимости на приобретение аналогичного объекта ОС.

По итогам переоценки будет установлена восстановительная стоимость ОС. Именно ее в дальнейшем и стоит брать в качестве балансовой стоимости. Для понимания суммы данного объекта в отношении его восстановительной стоимости могут использоваться совершенно разнообразные источники информации, например:

• данные организаций-производителей подобных объектов;
• информация об аналогичных ценах в гос. организациях либо в общедоступных источниках;
• экспертное оценивание специалистами.

Восстановительная стоимость основных средств определяется на основании денежных средств, которые могут быть уплачены за них на момент проведения их переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств формула определения:

1. При помощи прямого пересчета балансовой стоимости активов по тем ценам, что существуют на момент проведения переоценки на точно такие же объекты ОС. Все должно быть подтверждено экспертными данными, документами и соответствующим заключением;
2. Умножение балансовой стоимости на соответствующие коэффициенты пересчета балансовой стоимости ОС.

Вместе с переоценкой балансовой стоимости происходит, и начисление амортизации если после переоценки ОС восстановительная стоимость оказалась выше балансовой то их сумма (сумма разницы) направляется в качестве прироста стоимости данного актива, увеличение основных средств и добавочного капитала. При этом аналогичная разница по индексированной сумме амортизации данных ОС направляется на уменьшение стоимости основных средств.

В дальнейшем уже переоцененные объекты могут снова переоцениваться. Это необходимо чтобы избежать разницы в ценах и в дальнейшем.

Как все происходит с точки зрения налогового учета

Важно учитывать что есть небольшая разница между налоговым и бухгалтерским учетом. В особенности если речь идет о переоценке.

В двух разновидностях учета (бухгалтерский и налоговый) существует одна и та же система разделения категорий переоценки (первоначальная, восстановительная, остаточная). Но в итоге окончательные показатели формирования цены могут значительно отличаться между собой.

Обычно это связанно с учетом курсовых (суммовых) разниц. Они возникают после покупки активов, стоимость которых учитывается в привязке к иностранным деньгам. Вся разница возникает между валютным и рублевым эквивалентом оплаты долга на момент погашения. Расчет разниц происходит по официальному курсу Центробанка на данное число. Тут же могут быть учтены и все затраты понесенные предприятием при покупке данного ОС (например перевозка, оплата рабочих вовлеченных в процесс установки и прочее).

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов, скорректированную от первоначальной в результате проведенной переоценки объекта. Действующее законодательство разрешает коммерческим организациям регулярно (не чаще одного раза в год) пересматривать стоимость ОС , ориентируясь на изменение рыночных цен и принимая во внимание прогнозируемую инфляцию.

Возможность переоценивания имущества существует как для основных фондов, так и для нематериальных активов (НМА). Регулируют применение этой нормы ПБУ 6/01 и ПБУ 14/2007, хотя применительно к НМА законодатель использует термин «текущая рыночная стоимость» с приближенным значением к понятию «восстановительная». Поговорим о том, как рассчитать восстановительную стоимость основных средств и на что при этом следует обратить внимание.

Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств

Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость . Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.

Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.

Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.

Первоначальная восстановительная и остаточная стоимость

Поговорим подробнее о категориях восстановительной стоимости. Стоимость современных аналогов активов по отношению к уже использующимся объектам, подлежащим переоценке, является полной восстановительной стоимостью. А поскольку работающие активы уже в какой-то мере изношены , их восстановленная стоимость не может быть полной, а лишь приближенной к рыночной и с учетом начисленного износа.

И здесь уместно понятие первоначальной восстановленной стоимости. Т.е. после проведения переоценки объекта его первоначальная стоимость становится первоначальной восстановительной, т. е. первоначальной ценой актива на текущий момент.

Правилом переоценки является пропорциональное распределение прироста (или уменьшения) стоимости на сам актив и его амортизацию , т. е. пересчитывается не только цена объекта, но сумма износа по нему. Пересчитанная стоимость за минусом амортизации будет называться остаточной восстановительной стоимостью.

Как определяется восстановительная стоимость основных фондов

Для определения восстановительной стоимости ОС используют разные методы. Анализируют:

• цены на аналогичные объекты по данным производителей, торговых организаций;
• информацию статистических органов,
• заключения экспертов о текущей стоимости аналогичных ОС.

Устанавливают «новую» стоимость объектов индексацией или прямым пересчетом на основе данных на аналогичные продукты. Как правило, для проведения переоценки привлекают специалистов-оценщиков, которые переоценивают каждый объект, учитывая все рыночные критерии и износ активов.

Процедуре переоценки предшествует большая организационная работа. Необходимо:

• выбрать объекты ОС, которые будут подвергнуты переоценке;
• заключить договор с лицензированным оценщиком;
• издать приказ о проведении переоценки, куда следует включить перечень оцениваемого имущества. В нем указывают:

Наименование объектов;

Даты их приобретения/изготовления, ввода в эксплуатацию.

Основными критериями определения восстановительной стоимости основных производственных фондов для выполнения переоценки выступают:

Первоначальная или текущая стоимость (если объект ранее переоценивался) на начало отчетного года;

Амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

Преследуя цели приближения к рыночной стоимости ОС, переоценкой регулируется первоначальная стоимость, поэтому итогом переоценки может стать дооценка либо уценка фондов.

Восстановительная стоимость: формула

Установив величину полной восстановительной стоимости, можно определить восстановительную стоимость основных средств после переоценки. Ее находят умножением полной восстановительной стоимости на отношение остаточной стоимости к первоначальной (до переоценки). По формуле:

С в = С п х К оц, где

С в – восстановительная стоимость объекта,

С п – первоначальная стоимость,

К оц – оценочный коэффициент.

Пример

По оценке специалиста, первоначальная стоимость станка (100 000 руб.), работающего в предприятии 3 года (36 мес.), снизилась по сравнению с рыночными аналогами на 30%. При переоценке актива применили коэффициент 1,3 и рассчитали восстановительную первоначальную стоимость объекта:

С в = 100 000 х 1,3 = 130 000 руб.

Справедливости ради, заметим, что корректирующий коэффициент не всегда используется. Определить восстановительную стоимость объекта можно, опираясь на анализ рыночной ситуации и цену аналоговых продуктов, подтвержденную документально.

Вернемся к примеру:

После установления цены станка на текущий момент необходимо рассчитать его текущую остаточную стоимость. Вычислим ее по формуле:

С ов = С пв х С ост / С пер, где

С ов – остаточная восстановительная стоимость,

С пв – полная (первоначальная) восстановительная, а С ост и С пер остаточная и первоначальные стоимости актива до переоценки.

Допустим, что установленный в организации срок службы станка составляет 8 лет (96 мес.). Тогда

С ост = 100 000 – (100 000 / 96 х 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 руб.

Подставим значения в формулу:

С ов = 130 000 х 62 500 / 100 000 = 81 250 руб.

Таким образом, восстановительная первоначальная стоимость станка на день переоценки составила 130 000 руб., его текущая остаточная стоимость увеличилась с 62 500 руб. до 81250 руб., а начисленный износ составил 48 750 руб. (130 000 – 81 250) вместо 37 500 руб. до переоценки.

В бухгалтерском учете основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА) наряду с первоначальной и остаточной стоимостью активов выделяют также стоимость восстановительную. Напомним, что первоначальная стоимость активов - это стоимость, по который объект отражается в момент его принятия к бухгалтерскому учету. А остаточная стоимость амортизируемого объекта - это его учетная величина, уменьшенная на сумму начисленной по объекту амортизации. А что понимается под восстановительной стоимостью?

Восстановительная стоимость ОС

Восстановительная стоимость основных средств - это стоимость, по которой объект ОС учитывается после того, как по нему была произведена переоценка. Можно сказать, что восстановительная стоимость ОС — это переоцененная первоначальная стоимость основного средства. При этом не важно, уменьшилась или увеличилась в результате переоценки первоначальная стоимость основного средства.

Переоценка объектов ОС проводится для определения реальной стоимости объектов основных средств. Для этого первоначальная стоимость ОС приводится в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки (п. 41 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).

Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01).

Проводить переоценку ОС и, следовательно, определять по ним восстановительную стоимость - это право, а не обязанность организации. Однако если объекты ОС все же однажды подверглись переоценке, делать это в последующем придется регулярно, чтобы учетная стоимость ОС существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка ОС проводится путем индексации или прямого пересчета их стоимости по документально подтвержденным рыночным ценам (п. 43 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).

Для определения восстановительной стоимости ОС могут быть использованы:

• данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
• сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
• сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
• оценка бюро технической инвентаризации;
• заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.

О том, как переоценка объектов основных средств до восстановительной стоимости отражается в бухгалтерском учете организации, мы рассказывали в нашей отдельной .

Восстановительная стоимость НМА

Переоцениваться могут не только объекты основных средств, но и нематериальные активы организации.

Если по определенным группам НМА существует активный рынок, коммерческая организация на конец года может переоценивать такие группы НМА по данным этого рынка. Как и в отношении ОС, переоценка НМА может проводиться не чаще 1 раза в год (п. 17 ПБУ 14/2007).

При этом, как и основные средства, те объекты НМА, по которым было принято решение о переоценке, в последующем должны переоцениваться регулярно, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от текущей рыночной стоимости (п. 18 ПБУ 14/2007).

Уровень существенности при решении вопроса о переоценке объектов ОС и НМА организация устанавливает самостоятельно и закрепляет это в своей .