Договор инвестирования — виды и условия договора. Договор об инвестиционной деятельности

Инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. При необходимости права и обязанности сторон будут определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть аналогии права. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Фактически главным источником регулирования деятельности сторон является инвестиционный договор. Именно поэтому на инвестора возлагается большой риск и «ответственность» при составлении и заключении договора. От закрепления всех существенных условий договора, максимально полного отражения фактических и юридических действий заказчика будет зависеть успешное достижение поставленной цели.

Рассматривая инвестиционный договор, предлагаем считать существенными следующие условия: предмет, цена, срок.

Для Инвестора условие о предмете договора является существенным, поскольку любой объект недвижимости уникален. Даже, если объект недвижимого имущества строится по типовому проекту особое значение может иметь место его строительства.

Предметом инвестирования в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Инвестору (квартира, комната, помещение). Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче Инвестору, или через пропорцию участия Инвестора в общем объеме финансирования строительства - ст. 24 ЖК РФ).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от способа его определения) стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целевое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Трапезников В.А.Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. - 2005 - № 9. - С. 37

Обычно предметом договора инвестирования в строительстве является отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить предмет договора инвестирования квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и её положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Сроки строительства являются одним из самых важных условий договора инвестирования. Так как строительство любого объекта имеет свою специфику, сроки строительства должны устанавливаться в каждом конкретном случае. Они не могут быть установлены путем соотнесения конкретного проекта с другими проектами. Как и в договоре строительного подряда, начальный и конечный сроки строительства работ следует признать существенными условиями договора инвестирования Пиняскина О.В. О правовой природе инвестиционной деятельности // Банковское право. - 2010 - № 2. - С. 12..

Эти сроки определяются путем указания конкретных календарных дат и должны быть внесены Застройщиком в предмет договора инвестирования.

Но, как уже указывалось ранее, строительная деятельность характеризуется особой сложностью и специфичностью. В процессе строительства возможны как объективные, так и субъективные обстоятельства, не позволяющие выполнить обязательство в «разумный» срок, поэтому использовать критерий как «разумность» представляется проблематичным. Несмотря на то, что «разумный срок» хотя и является запасным вариантом, но определяться он будет в конечном счете в суде, поскольку перспектива урегулирования срока исполнения в претензионном (досудебном) порядке представляется проблематичной. При этом не следует забывать, что стороны могут подойти к трактовке «разумности» различным образом, сообразно своему пониманию и исходя из личной заинтересованности.

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Так, В.П. Соколов понимает под ней лишь размер вознаграждения, передаваемого стороне, исполняющей договор Соколов В.П. Договор участия в долевом строительстве. - М.: Ось, 2010. - С. 140.. Е.С. Квардонова полагает, что это есть «…сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор» Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. - М., 2003. - С. 81.. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.

Учитывая вышеизложенное, нами предлагается следующая конструкция: по инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В юридической литературе, учитывая такой критерий, как распределение прав и обязанностей сторон, упоминаются как двусторонние, так и односторонние договоры. В отношении сделок такое разделение на односторонние и двухсторонние представляется возможным. Классификация договоров подобным образом все же не является совсем верной. «Договор есть непременно две стороны, но эти стороны не всегда в одинаковом отношении одна к другой». Более точно высказался Я.М. Магазинер, предлагающий называть подобные договоры односторонне обязывающими или односторонне управомочивающими, но только не односторонними либо двусторонне обязывающими Магазинер Я.М. Избранные труды по общей теории права. - М.: Юридический центр, 2006. - С.271..

Учитывая такое квалификационное основание, как наличие встречного удовлетворения, инвестиционный договор относится к разряду возмездных. Хотя некоторые авторы и полагают подобный договор безвозмездным. При этом возмездность заключается в том, что инвестор обязан вознаградить заказчика за совершаемые им (заказчиком) действия.

По моменту, к которому приурочивается возникновение договора, последние подразделяются на реальные (от лат. res - вещь) и консенсуальные (от лат. consensus - соглашение). Поскольку для возникновения взаимных прав и обязанностей у инвестора и заказчика достаточно достижения сторонами соглашения по условиям такого договора, то в соответствии с этим инвестиционный договор признается консенсуальным.

Учитывая, что каждая сделка имеет свое правовое основание, то есть правовую цель, которой стремятся достичь субъекты инвестиционной деятельности, инвестиционный договор признается каузальным договором. Если основание входит существенным элементом в самый состав сделки и отражает в ней свои качества, то мы имеем каузальную, или материальную (индивидуализированную), сделку. Отнесение договора к каузальным договорам имеет под собой важное основание, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой. В нашем случае целью договора является либо извлечение дохода вследствие вложения инвестиций в объекты предпринимательской деятельности, либо достижение положительного эффекта, например, в виде получения объекта недвижимости, пусть и для удовлетворения личных, потребительских нужд, что по действующему законодательству не является незаконным. Из такого каузального договора также видно, на чем основано право собственности инвестора на объект недвижимости.

В зависимости от того, насколько заранее известен, при заключении договора, предмет и размер встречного обязательства, договор может быть коммутативным или алеаторным. Поскольку и заказчик обладает информацией, каков будет объем предоставленных инвестиций, и инвестор предполагает размер передаваемой недвижимости, постольку инвестиционный договор можно признать коммутативным.

Для всесторонней правовой квалификации инвестиционного договора необходимо рассмотреть факультативные признаки. Так, используя в качестве основы классификации такой критерий, как содержание гражданских организационно-правовых отношений, предложенный О.А. Красавчиковым, можно отметить, что инвестиционный договор обладает организационно - предпосылочными свойствами Красавчиков О.А. Категория науки гражданского права. Том 1. - М.: Статут, 2005. - С. 336.. Инвестора по праву называют инициатором строительства. В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, соответственно создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров, как-то: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве.

Заказчик, осуществляя свои права и обязанности по договору, получает определенные полномочия от инвестора. В частности, он вправе по своему усмотрению формировать договорные отношения с остальными участниками строительного процесса, определять направление и порядок освоения инвестиций, потому имеют место организационно-делегирующие отношения.

Поскольку вследствие законодательного закрепления возможности инвестора контролировать целевое использование инвестиционных ресурсов заказчиком, постольку можно признать за таким договором контрольные свойства.

Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом.

Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами. Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Определение

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор - это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Таким образом, основная цель, с которой заключается договор об инвестиционной деятельности, - последующее получение коммерчески ощутимой выгоды вкладчика денежных средств или материальных ценностей. При этом источник получения инвестором дохода - деятельность организации, в которую он вложился. Договор, о котором идет речь, как правило, предполагает, что соответствующие активности получателя денежных средств носят предпринимательский характер. Хотя правовая природа таких соглашений может быть самой разной.

Инвестиции в строительство

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне - от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Интересен тот факт, что такого типа контракты никак не классифицированы в гражданском законодательстве РФ.

С точки зрения правового статуса, инвестиционный договор на строительство - образец смешанного соглашения, легитимность которого гарантируется формулировками 2 пункта 421-й статьи ГК РФ - о возможности заключения контрактов, которые могут быть как предусмотрены законами РФ, так и не иметь такого статуса.

Структура подобного рода соглашений, как правило, подразумевает присутствие элементов, характерных для типов договоров в самых разных сферах.

То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.

Нюансы законодательства

Вместе с тем, ГК РФ - не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ "Об инвестиционной деятельности", а также Закона РСФСР аналогичной направленности - в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Признаки инвестиционных договоров

Как мы отметили выше, законы РФ не дают четкого определения, что же такое инвестиционный договор. В самом начале статьи мы привели одну из популярных трактовок данного термина, но официального характера наше определение не носит. Вместе с тем, российскими юристами выделяется несколько типовых признаков инвестиционного договора. Рассмотрим их.

Ключевой критерий здесь - экономическое содержание соглашений. Некоторые юристы считают, что принципиального значения не имеет, заключается ли инвестиционный договор между физическими лицами, юридическими или тем и другими - субъекты гражданских прав могут быть любыми (как и объекты). Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" - там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства.

В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права. Например, в одном из документов российской арбитражной практики сказано, что инвестиционный договор должен в обязательном порядке содержать формулировку, отражающую цель получения вкладчиком дохода или иных преференций.

Эксперты выделяют следующие несколько ключевых признаков, по которым тот или иной контракт можно классифицировать как "инвестиционный". А именно:

• заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
• соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования - доход, недвижимость, преференции и т.д.);
• соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
• в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

Инвестиционное товарищество

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса - хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Инвестиционное товарищество подразумевает договорные отношения, при котором при распределении доходов между участниками не платятся промежуточные налоги. При этом законодатель предоставляет участникам соглашения не раскрывать условия сделок публично. И в этом статус инвестиционного товарищества в отдельных признаках отличается от соглашения между организациями. Но есть между теми и другими и общие моменты. Например, в большинстве случаев требуется прописывать срок действия договора инвестиционного товарищества, учитывать специфику вывода из соглашения конкретных участников, особенности взаимодействия с кредиторами и т. д.

Практика составления инвестиционных договоров в строительстве

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства - как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса - кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент - информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта - физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Отметим, что обязанная сторона сделки имеет, как правило, один из двух основных статусов - либо она заказчик, либо подрядчик. В первом случае это означает, что контрагент инвестора обязуется привлечь дополнительных подрядчиков - то есть, является, главным образом, управляющей структурой. Но вполне возможен вариант, что одно и то же юрлицо будет и заказчиком и подрядчиком. Однако, в договоре эксперты все же рекомендуют употреблять первый термин.

Далее излагаются условия инвестиционного договора. Как правило, здесь фиксируются предмет соглашения, финансовые показатели, а также содержание контракта. Некоторые юристы полагают, ссылаясь на положения 432-й статьи ГК, что ключевое условие инвестиционного договора - именно предмет. Типовая его формулировка здесь может звучать примерно так: "Инвестор участвует в финансировании проекта путем передачи денежных средств, а заказчик использует их с целью строительства и последующей передачи объекта недвижимости в пользу контрагента". Конечно, в зависимости от специфики конкретного проекта формулировки могут быть иными.

Инвестиционный договор, образец которого мы сейчас составляем, должен также содержать адрес будущего объекта недвижимости (улица, номер дома, корпуса и квартиры - если они могут быть известны), этажность и иные признаки, характеризующие его географическое положение. В ряде случаев эксперты рекомендуют прикладывать к договору графический план расположения объекта на местности, а также, если это возможно - также и схему квартиры.

Следующий пункт - стороны инвестиционного договора фиксируют перечень работ, которые обязанная сторона должна провести с целью выполнения условий контракта со своей стороны. Эксперты рекомендуют подробно раскрывать их содержание, то есть вписывать в соглашение, что это будут строительные, технические, монтажные работы, прокладка коммунальной инфраструктуры, электричества. Если предусматривается отделка - также фиксируем. В некоторых случаях перечень соответствующих работ, а также дополнительную документацию по ним удобнее размещать в приложениях к основному договору.

Следующий пункт договора - цена. Вполне возможно, что заказчик захочет установить ее в иностранной валюте. Но в этом случае следует указать основной источник данных о ее курсе относительно рубля - как правило, это сведения из ЦБ РФ. То есть можно закрепить такую формулировку: "Расчеты в рублях производятся исходя из курса валюты, установленного ЦБ РФ на день, когда инвестор осуществляет оплату". В разделе "цена" договора необходимо отразить общую сумму взноса от вкладчика, а также, поскольку предмет соглашения - недвижимость, цену квадратного метра жилья.

Инвестиционный договор, образец которого мы составляем, должен включать сведения о сроке выполнения заказчиком (подрядчиком - если эти статусы совмещены) своих контрактных обязательств. В 314-й статье ГК РФ сказано, что если срок не определен, то за основу берется некий разумный период времени. Но лучше, конечно, конкретизировать данное условие договора. При этом, срок может привязываться к разным моментам - сдаче объекта по приемке или же факту оформления инвестором права собственности на квартиру. Конкретный критерий определяют стороны договора, руководствуясь объективными приоритетами.

Обязанности инвестора

Полезно будет уделить внимание такому пункту как обязанности инвестора. Эксперты полагают, что типовой проект инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

• передавать денежные средства или иные материальные ресурсы в согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной основе);
• снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного рода документами;
• выплачивать, если это предусмотрено соглашением, отдельное вознаграждение заказчику;
• осуществить приемку объекта.

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

• разработать или заказать проектную документацию;
• найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
• отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
• провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
• сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
• контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
• сдать объект в приемку;
• предоставить инвестору необходимые документы.

Особенности построения договора

Если предельно упросить алгоритм конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он будет примерно так:

• одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать денежные средства заказчику;
• другая сторона, задействовав соответствующее вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики инвестиционного проекта, в строительство объекта недвижимости и впоследствии передать его инвестору;
• соглашение должно включать сроки и прочие условия.

Этапы реализации строительного договора

Мы изучили примерную структуру инвестиционного договора в сфере строительства. Рассмотрим теперь то, в рамках каких этапов соответствующее соглашение может реализовываться. Эксперты выделяют три основные стадии исполнения инвестиционного проекта.

Во-первых, это период, предшествующий непосредственным финансовым расчетам. В рамках него заказчик готовит проектную документацию, экономическое обоснование, осуществляет техническую подготовку к возведению объекта недвижимости. Что касается источника первого типа, она представляет собой совокупность информации, которая отражает применение технологий и инженерных решений в строительном проекте.

При этом перечень работ, предусмотренных в проектной документации, может быть ориентировочным. В ряде случаев инвестор может потребовать от заказчика поставления бизнес-плана, который должен наглядно отображать преимущества конкретного проекта, исходя в том числе из его технологической и инженерной специфики.

Во-вторых, это как таковой инвестиционно-строительный этап. В рамках его заказчик находит инвестора, заключает с ним соответствующий тип договора, подписывает контракты, в свою очередь с контрагентами, оформляет трудовые отношения с наемными специалистами. После - строит объект, а затем - передает его в распоряжение инвестора.

В-третьих, это эксплуатационный этап. В рамках его могут быть произведены дополнительные работы - в направлении отделки, снабжение объекта дополнительными коммунальными ресурсами, решение возможных вопросов, связанных с недочетами, допущенными при строительстве и т. д.

Передача объекта инвестору

Инвестиционный договор на строительство, образец которого мы в аспекте ключевых признаков рассмотрели выше, подразумевает, что передача объекта недвижимости должна сопровождаться подписанием акта приемки (или аналогичного документа) по факту завершения строительства. Кроме того, инвестор должен получить также и необходимые правоустанавливающие документы. В некоторых случаях заказчик обязуется также передать в распоряжение партнера основные источники по профилю рабочей документации - они могут быть использованы, например, при отделочных работах или реконструкции.

Скачать инвестиционный договор

В чем суть договора инвестирования строительства?

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда , купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К характерным особенностям соглашения об инвестированииможно отнести следующие моменты:

• отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
• до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
• каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
• средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
• лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

Предметом договора инвестирования является процесс осуществления строительства или реконструкции объекта на основе привлеченных финансовых средств. Условие о предмете в обязательном порядке прописывается в тексте договора инвестирования, при этом в первую очередь описываются характеристики возводимого недвижимого объекта.

Особенностью договора инвестирования строительства является сложность описания такого объекта, т. к. на момент оформления сделки его еще нет в наличии. Поэтому в договоре используются такие специфические формулировки, как «строительный адрес», «проектная площадь» и т. п. Вместе с тем текст соглашения и приложений к нему должны довольно четко определять месторасположение и строительно-технические характеристики объекта (материал стен, этажность и пр.).

Стороны договора инвестирования: инвестор (лицо, вкладывающее средства) и застройщик (лицо, берущее обязательство по возведению объекта). В качестве инвестора могут выступать как организации, так и физлица или государственные/муниципальные органы. Застройщиками могут быть юридические лица и граждане, имеющие статус ИП.

Что касается строительства многоквартирных домов, то закон предъявляет специальные требования к застройщику, а именно:

• он является юридическим лицом;
• имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды;
• имеет оформленное разрешение на проведение строительства на данном участке.

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
   • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
   • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Форма и дополнительные условия договора

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

• специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
• права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
• порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
• возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
• порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
• права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
• дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

• риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
• в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
• застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Как снизить риски при заключении договора инвестирования?

Договор инвестирования в бизнесявляется на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

1. В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
2. Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
3. Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом – в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.

Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев.
Подчеркну - если речь идет о жилой недвижимости - квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.

Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве.

Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.

А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.

Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы - до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления – застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.

Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.

Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание - какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, - пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.

Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами – правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости – продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

А как у нас?

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

• Процесс инвестирования

Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?

Что такое инвестирование в строительство?

Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта. Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой. Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.

Многие инвесторы сейчас вводят в практику вкладывать чужие деньги в проект, например того же банка, и после продажи или сдачи в аренду купленной недвижимости, отдают деньги. Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.

Как стать собственником земли без денег

Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше. Чтобы стать инвестором, не обязательно покупать недвижимость, а следует заключить инвестиционный договор строительства жилого дома. Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.

Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.

Процесс инвестирования

Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость. Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.

В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо. Инвестор в недвижимость должен действовать в рамках закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», который достаточно сильно отличается от закона «О долевом участии в строительстве». В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.

Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.

Обязательно к прочтению и изучению

5 чек-листов для инвестора в недвижимость

Когда заключается инвестиционный договор

Для осуществления финансирования масштабного жилого проекта можно вложить в него деньги в любой удобный момент. Если договор о долевом участии может быть оформлен только после того, как застройщик получил разрешение на строительство, то инвестиционный договор можно заключить даже на стадии возникновения идеи о строительстве.

Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.

Можно ли расторгнуть инвестиционный договор

Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски. Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу. Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.

Когда договор инвестирования завершает свое действие

Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме. Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье. Раньше существовали схемы, когда по договору инвестирования можно было купить сразу несколько квартир в доме, однако на сегодняшний день такое переоформление будет считаться незаконным.

Как видите, для того чтобы стать инвестором необходимо заключить специальный договор вложения денег в строительство и стать неотъемлемым участником коммерческого проекта, разделив с другими его участниками как прибыль, так и риски. Инвестировать деньги в недвижимость можно на любом этапе развития проекта, однако инвестор не имеет права покупать жилье для последующего собственного проживания – в этом случае на раннем этапе строительства должен оформляться договор долевого участия в строительстве.