Чаще всего используются методы финансирования объектов недвижимости. Методы финансирования недвижимости

 ДОГОВОР МЕЖДУНАРОДНОГО СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ПРИМЕР ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА № _____ Договор заключен ________________ 200__ г. в городе ________________________________. Компания "_______________________" (_______________________) (далее - Заказчик), в лице _______________, действующего на основании ________________, имеющий разрешение на строительство, полученное ____________________ 200__ г. №______, с одной стороны, и компания "____________________________" (Республика Беларусь) (далее - Подрядчик), в лице _________________________, действующего на основании ________________, имеющий лицензию №______ от ____________________ 200__ г. на производство ____________________________ (вид работ), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Подрядчик обязуется в установленный договором срок по заданию Заказчика выполнить строительно-монтажные работы и сдать их Заказчику, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и оплатить их стоимость. Перечень строительно-монтажных работ устанавливается в проектно-сметной документации. 2. ПРОЕКТНО-СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ 2.1. Подрядчик выполняет работы в соответствии с представляемой Заказчиком проектно-сметной документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также стоимость работы. Проектно-сметная документация разрабатывается, согласовывается и утверждается в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь. В случае необходимости Заказчик и (или) Подрядчик на основе проектно-сметной документации получают необходимые разрешения и согласования в государственных органах и организациях для осуществления работ по настоящему договору. 2.2. Подрядчик, обнаруживший в ходе выполнения работ неучтенные в проектно-сметной документации работы, в связи с чем возникла необходимость проведения дополнительных работ и увеличилась сметная стоимость работ, обязан сообщить об этом Заказчику. При неполучении от Заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней Подрядчик приостанавливает соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет Заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Подрядчик, не выполнивший вышеуказанные обязанности, лишается права требовать от Заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимости немедленных действий в интересах Заказчика. При согласии Заказчика на проведение и оплату дополнительных работ Подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности Подрядчика либо не могут быть выполнены Подрядчиком по не зависящим от него причинам. 2.3. Заказчик вправе внести в проектно-сметную документацию изменения, не связанные с дополнительными расходами для Подрядчика. Изменения проектно-сметной документации, требующие дополнительных расходов для Подрядчика, осуществляются за счет Заказчика на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. Подрядчик вправе требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в проектно-сметной документации. 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Заказчик обеспечивает Подрядчика необходимыми материалами, изделиями, конструкциями и необходимым оборудованием. Оборудование, подлежащее монтажу, а также конструкции, материалы и изделия, обеспечение которыми возложено на Заказчика, передаются по актам Подрядчику комплектно в соответствии с требованиями государственных стандартов и технических условий. 3.2. К обязанностям Подрядчика относятся: а) выполнение в установленные сроки работ в соответствии с утвержденной проектной документацией с обязательным соблюдением всех экологических и иных требований; б) обеспечение надлежащего качества работ, оформление исполнительной документации, подтверждающей соответствие выполненных работ требованиям проектной и нормативно-технической документации; в) проведение индивидуального опробования и испытания смонтированного им оборудования; г) своевременное устранение выявленных недоделок и дефектов; д) сдача Заказчику выполненных работ (его результата); е) предупреждение Заказчика о выявлении предоставленных им некачественных конструкций, материалов, изделий, оборудования, технической документации, возможных неблагоприятных для Заказчика последствиях в результате выполнения его указаний, иных, не зависящих от Подрядчика негативных для Заказчика обстоятельствах. При этом Подрядчик обязан приостановить работы до получения от Заказчика необходимых указаний. В случае невыполнения Подрядчиком этих обязанностей он не может претендовать на компенсацию дополнительных затрат, возникших вследствие указанных обстоятельств; ж) обеспечение сохранности конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, другого имущества, предоставленного ему Заказчиком, от начала работ до подписания акта приемки-передачи выполненных работ; з) хранение документов, подтверждающих все затраты по выполнению работ; и) другие обязанности, установленные законодательством Республики Беларусь, нормативно-технической документацией и настоящим договором. 3.3. К обязанностям Заказчика относятся: а) передача Подрядчику в согласованные с ним сроки проектно-сметной документации и иных необходимых документов; б) передача Подрядчику конструкций, материалов, изделий, оборудования, поставка которых возложена на Заказчика, в соответствии с графиками этой передачи, увязанными со сроками выполнения работ; в) своевременное проведение комплексного опробования и испытания оборудования; г) своевременные расчеты за выполненные работы; д) организация и осуществление контроля и надзора за ходом и качеством выполнения работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), правильностью использования Подрядчиком материалов Заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. При обнаружении отступлений от условий договора Заказчик обязан немедленно заявить об этом Подрядчику. В случае отсутствия такого заявления Заказчик теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки; е) другие обязанности, установленные законодательством Республики Беларусь, нормативно-технической документацией и настоящим договором. По соглашению сторон отдельные обязанности Заказчика могут выполняться Подрядчиком. 3.4. Подрядчик несет ответственность за сохранность объекта в целом с даты начала работ по дату подписания акта сдачи-приемки объекта в эксплуатацию, после чего такая ответственность переходит к Заказчику. 4. СТОИМОСТЬ, СРОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 4.1. Общая стоимость работ - ________________________________. Если работы выполняются поэтапно, то общая стоимость работ включает в себя стоимость каждого этапа работ. Стоимость работ может быть изменена в случае внесения заказчиком изменений в утверждаемую часть проектной документации, изменения законодательства о налогообложении, тарифах, сборах, в случае инфляционных процессов и по другим значимым причинам. 4.2. Срок выполнения работ (приблизительно): с _______________ по _______________. При этом срок строительства _______ (часть объекта): с __________ по ______________. срок строительства _______ (часть объекта): с __________ по ______________. 4.3. Оплата работ производится на основании подписанного сторонами акта приемки-передачи выполненных работ (этапа работ) в течение _________ банковских дней со дня подписания акта. Если работы выполняются поэтапно, то стороны подписывают график выполнения и оплаты этапов работ, в котором указываются сроки выполнения этапов работ, сроки оплаты этих этапов и другие условия. 4.4. Оплата производится путем банковского перевода платежными поручениями со счета Заказчика на счет Подрядчика. 4.5. Оплата производится в ________________. В случае изменения валюты платежа, а также иных условий платежа стороны подписывают дополнительное соглашение к договору, условия которого не могут противоречить законодательству Республики Беларусь. 4.6. Заказчик обязан выплачивать подрядчику авансы, которые, как правило, не должны быть меньше 50% стоимости работ, планируемых к выполнению в последующем месяце. При этом авансы, как правило, должны перечисляться не позднее 10 дней до начала работ. Наряду с указанными авансами договором подряда может предусматриваться перечисление заказчиком разовых (целевых) авансов на приобретение материальных ресурсов, поставка которых зависит от сезонности выполнения строительных работ или имеет иные особенности. Конкретные размеры, сроки и порядок перечисления авансов определяются в договорах подряда с учетом характера объекта, условий строительства и других факторов. Стоимость строительных работ, подлежащих оплате, определяется за вычетом ранее полученных подрядчиком авансов. Неиспользованные своевременно авансы подлежат индексации подрядчиком с учетом инфляции. Авансы, использованные не по целевому назначению, подлежат индексации подрядчиком с учетом инфляции и возврату заказчику по его требованию. 4.7. Некачественно выполненные работы оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними работы. После устранения дефектов ранее выполненные работы подлежат оплате по тарифам, действовавшим на первоначально установленную настоящим договором (графиком) дату их выполнения. При срыве по вине Подрядчика предусмотренного договором срока выполнения работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по тарифам, действовавшим на установленную настоящим договором дату их завершения. 4.8. При нарушении Заказчиком сроков перечисления платежей за выполненные работы их оплата производится с учетом инфляции на момент фактических расчетов. 4.9. Финансирование работ производится за счет ________________ (источник финансирования). 5. ПРИЕМКА-СДАЧА ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ (ИХ РЕЗУЛЬТАТОВ) 5.1. По выполнении работ (этапа работ) Подрядчик письменно сообщает Заказчику о готовности к сдаче результата выполненных работ (этапа работ). При получении такого сообщения Заказчик обязан в течение 3-х рабочих дней приступить к их приемке. Приемка осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь и нормативно-технической документации. Заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет. В предусмотренных законодательством случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов, органов местного управления и самоуправления. 5.2. Приемка-сдача результата работ (этапа работ) оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. В случаях, когда это предусмотрено законодательством либо вытекает из характера выполняемых по договору работ приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. И тогда приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при обнаружении недостатков, которые исключают возможность его целевого использования и не могут быть устранены Подрядчиком или Заказчиком. 6. ГАРАНТИЙНЫЕ СРОКИ 6.1. На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные работы устанавливается гарантийный срок 2 года. Стороны могут установить более длительный гарантийный срок, что указывается в акте приемки-сдачи выполненных работ. Гарантия качества результата работ распространяется на все, что составляет результат работ. 6.2. Исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания приемочной комиссией акта приемки-сдачи выполненных работ, являющихся предметом настоящего договора, а в случае создания объекта - со дня приемки этого объекта в эксплуатацию. Если объект и (или) работы не принимаются Заказчиком по не зависящим от Подрядчика причинам, то гарантийный срок исчисляется со дня, когда Заказчик должен был их принять. 6.3. Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что это произошло вследствие нормативного износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, а также ненадлежащего ремонта объекта, произведенного Заказчиком. Наличие некачественно выполненных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации объекта, оформляется соответствующим актом Заказчика и Подрядчика. Для участия в составлении акта, согласования сроков и порядка ликвидации дефектов Подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 дней со дня получения письменного извещения Заказчика. В случае неявки представителя Подрядчика в установленный срок акт составляется Заказчиком в одностороннем порядке и направляется Подрядчику для устранения дефектов. В составлении акта о наличии дефектов, согласовании сроков и порядка их устранения по субподрядным работам участвует представитель субподрядчика. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает Подрядчик. 7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ 7.1. Споры, вытекающие из договора, разрешаются путем переговоров, выставления письменных претензий. Срок рассмотрения претензии - 14 дней с момента получения. Неразрешенный сторонами спор передается на рассмотрение в компетентный государственный суд по месту нахождения ответчика. 7.2. Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) в действующих ценах (тарифах) Подрядчику в следующих случаях и размерах: а) за необоснованное уклонение от приемки выполненных работ (этапа работ) и оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение, - 0,1% стоимости этих работ (этапа работ) за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости работ (этапа работ); б) несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых в установленном порядке работ - 0,15% неперечисленной суммы за каждый день просрочки; в) нарушение сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря - 0,15% их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных оборудования, конструкций, материалов, изделий и инвентаря. 7.3. Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) в действующих ценах (тарифах) Заказчику в следующих случаях и размерах: а) за несвоевременное обеспечение готовности работ, в том числе непредоставление фронта работ, - 0,1% их стоимости за каждый день просрочки; б) нарушение сроков выполнения работ (этапа работ) - 0,15% стоимости этих работ (этапа работ) за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости работ (этапа работ); в) несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации результата работ (объекта), - 0,15% стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки. 7.4. Кроме предусмотренных п. 7.2 и 7.3 договора санкций за неисполнение обязательств по договору сторона, нарушившая договор, возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой. Сторона, виновная в превышении установленных договором сроков выполнения работ (этапа работ), возмещает другой стороне причиненные этим убытки. 7.5. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. 8. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 8.1. Изменения в договор вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения. При получении предложения о внесении изменений в договор сторона, получившая такое предложение, обязана рассмотреть его в 10-дневный срок. 8.2. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Договор может быть расторгнут досрочно по предложению: а) Заказчика - если Подрядчик неоднократно допустил некачественное выполнение работ либо неоднократно нарушил сроки выполнения работ (этапы работ); б) Подрядчика - при неоплате Заказчиком выполненных в течение трех месяцев работ (этапа работ), при нарушении сроков предоставления Заказчиком более чем на один месяц конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря, а также передачи проектной документации. Договор может быть досрочно расторгнут по предложению любой из сторон, если на предложение о внесении существенных изменений в условия договора другая сторона не дала ответа в установленный срок, либо если вторая сторона ликвидируется в связи с ее банкротством. 8.3. Предложение о расторжении договора в письменном виде заинтересованная сторона направляет другой, которая обязана рассмотреть его в 20-дневный срок. При согласии второй стороны расторжение договора оформляется двусторонним актом. В нем указываются: объем и стоимость фактически выполненных Подрядчиком работ; перечень передаваемой Заказчику исполнительной документации; перечень и стоимость имущества Заказчика, не использованного Подрядчиком при выполнении работ на объекте; установленные законодательством Республики Беларусь или договором гарантийные обязательства по работам, принятым Заказчиком и отраженным в акте о расторжении договора; другие обязательства сторон, связанные с расторжением договора. 9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 9.1. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до момента исполнения сторонами всех своих обязательств. 9.2. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства Республики Беларусь, устанавливающий обязательные для Заказчика и Подрядчика требования, отличные от действовавших при заключении настоящего договора, его условия должны быть приведены в соответствие с этим актом законодательства, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь. 9.3. Подрядчик вправе привлекать на основании договоров субподряда для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков с согласия Заказчика. Выполнение обязанностей Заказчика по работам, на которые Подрядчиком заключен договор субподряда, возлагается на Подрядчика, а обязанностей Подрядчика - на субподрядчика. Подрядчик несет перед Заказчиком ответственность за все работы, выполняемые им и субподрядчиками. 9.4. Отношения между сторонами, не урегулированные настоящим договором, регулируются законодательством _____________________________. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН: Заказчик: Подрядчик: Место нахождения: _______________________ Место нахождения: _______________________ Почтовый адрес: _________________________ Почтовый адрес: _________________________ Банковский счет: _________________________ Банковский счет: _________________________ Телефон и факс: _________________________ Телефон и факс: _________________________ E-mail: __________________________________ E-mail: __________________________________ Контактное лицо: ________________________ Контактное лицо: ________________________

В настоящее время ввиду застройки большей части территории Российской Федерации распространение получили договоры подряда . Однако не всегда строительные работы выполняются российскими подрядчиками. Сейчас все более популярными становятся договоры подряда с иностранными подрядчиками, преимущественно по возведению крупных промышленных и бытовых объектов.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со ст. 1211 Гражданского кодекса РФ регулироваться данные отношения будут либо по соглашению сторон, либо правом страны, с которой договор наиболее тесно связан.

Правом страны, с которой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона , условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, в отношении договора строительного подряда и договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ – право страны, где в основном создаются предусмотренные соответствующим договором результаты.

Таким образом, если по договору подряда будут возводиться здания и сооружения на территории Российской Федерации, то будет применяться российское право.

Для того чтобы найти подрядчика, многие организации проводят торги (тендеры), определяющие наиболее надежного подрядчика и наиболее подходящие условия.

Правом страны, с которой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела в отношении договора, заключенного на аукционе, по конкурсу или на бирже , – право страны, где проводится аукцион, конкурс или находится биржа. В данном случае, если торги будут проводиться на территории Российской Федерации, правом, подлежащим применению, будет считаться российское право. Однако и в данном случае это диспозитивная норма и может изменяться соглашением сторон.

На международном уровне действуют различные договоры. Одним из таких примеров являются Общие условия монтажа машинного оборудования за границей (Европейская экономическая комиссия ООН , ECE/ ME/574D, 1963 г.).

В данных Общих условиях в выражении «монтаж машинного оборудования за границей» имеются в виду следующие случаи:

• договор, по которому предприятие или консорциум предприятий, взяв на себя глобальное обязательство по поставкам и монтажу машинного оборудования, передает договор о монтаже оборудования или части оборудования другому предприятию;
• договор, по которому собственник установки желает произвести монтаж машинного оборудования, купленного им в другом месте;
• договор, по которому предприятие, производящее монтаж, заключает договор о монтаже оборудования, изготовленного самим клиентом.

Договор считается заключенным, если по получении твердого предложения одной из сторон другая сторона посылает в пределах установленного первой стороной

Развитие международного сотрудничества в области строительства объектов недвижимости значительно повысило роль договоров подряда, заключаемых белорусскими инвесторами-заказчиками с иностранными подрядными организациями, а также отечественными подрядчиками с зарубежными заказчиками. В связи с этим возникающие имущественные отношения, связанные с выполнением работ, несомненно, являются объектом правового регулирования и должны требовать к себе повышенного внимания как со стороны хозяйствующих субъектов, так и со стороны законодателя. Причина в том, что наличие иностранного элемента в виде стороны договора, обладающей правосубъектностью, основанной на нормах иностранного гражданского права, является важной особенностью данных отношений. Присутствие иностранного элемента обязывает учитывать при разработке условий договора строительного подряда, а также в случае возникновения спора нормы иностранного законодательства. В этой связи следует отметить, что договоры международного подряда справедливо относятся к наиболее сложным видам внешнеэкономических сделок. Договор подряда может квалифицироваться как международный при наличии одного из двух условий: коммерческие предприятия сторон такого договора - подрядчика и заказчика - должны находиться на территории различных государств либо подрядные работы должны осуществляться на территории другого государства, даже если стороны имеют свои коммерческие предприятия на территории одного государства.

Договор подряда практически не получил конвенционного регулирования. Отсутствие нормативного (юридически обязательного регулирования) договора на международном уровне в определенной степени компенсируется множеством руководств и проформ договора, которые разработаны различными международными организациями и служат образцом для заказчиков и подрядчиков, принадлежащих к различным государствам. Среди таких проформ можно выделить Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов (A/C№.9/SER.B/2) 1987 г., разработка которого была обусловлена стремлением облегчить заказчикам, особенно из развивающихся стран, подготовку соответствующих контрактов. Как и все подобные документы, Правовое руководство не имеет какой-либо юридической силы и является лишь рекомендацией сторонам договоров международного подряда. Кроме того, нельзя не указать на принятые в 1985 г. Принципы Всемирного банка, регулирующие строительство промышленных объектов, а также общие условия договоров подряда и поставки, финансируемых Европейским фондом развития, принятые в 1972 г.

В мире существует большое количество различных видов типовых строительных контрактов, и потому профессиональное сообщество всегда стремилось сформировать некие единые стандарты документации, которые могли бы упростить процесс подготовки и осуществления строительной деятельности, были бы более удобными в использовании и могли бы многократно использоваться в различных строительных проектах. Однако наиболее применимыми на практике рекомендациями по составлению договоров подряда являются рекомендации Международной федерацией инженеров-консультантов - FIDIC (Federation Internationale des Ingenieurs Counseils). Федерация была основана в 1913 году группой инженеров из Франции и Швейцарии. В настоящее время в FIDIC входит около 80 национальных ассоциаций, представляющих более 4000 практикующих инженеров-консультантов. Республику Беларусь в данной международной организации представляет Белорусская ассоциация инженеров-консультантов. Всего под эгидой FIDIC появилось на свет девять типовых контрактов, восемь из которых имеют неофициальное название «по цвету». Первоначально были выпущены пять основных проформ:

• «Условия контракта на сооружение объектов гражданского строительства» («Красная книга») – «Conditions of Contract for Works in Civil Engineering Construction» («Red Book»);
• «Условия субдоговора на сооружение объектов гражданского строительства» – «Conditions of Subcontract for Works in Civil Engineering Construction»;
• «Типовой договор между заказчиком и консультантом на оказание услуг» («Белая книга») – «Client/Consultant Model Services Agreement» («White Book»);
• «Условия контракта на проектирование, строительство и сдачу объектов «под ключ» («Оранжевая книга») – «Conditions of Contract for Design-Build and Turnkey» («Orange Book»);
• «Условия контракта на электромонтажные работы и работы по монтажу механического оборудования» («Желтая книга») – «Conditions of contract for Electrical and Mechanical Works» («Yellow Book»).

В 1999 году было разработано еще четыре формы:

• «Условия контракта на строительство» – «Conditions of Contract for Construction, First Edition», 1999 – рекомендуются при проведении строительных или инженерных работ, спроектированных заказчиком или его представителем, инженером;
• «Условия контракта на поставку оборудования, проектирование и строительство» – «Conditions of Contract for Plant and Design and Build, First Edition», 1999 – рекомендуются при поставке и монтаже электрического и/или механического оборудования, а также при разработке проекта и выполнении строительных или инженерных работ;
• «Условия контракта для проектов, выполняемых «под ключ» – «Condition for Contract for EPC Turnkey, First Edition», 1999 – могут применяться при сооружении «под ключ» полностью оборудованного и готового к эксплуатации завода, электростанции, объекта инфраструктуры или другого аналогичного объекта, где, во-первых, важна точность оценки конечной стоимости объекта и сроков его выполнения, и, во-вторых, подрядчик несет всю полноту ответственности за разработку проекта и осуществление работ с минимальным участием заказчика;
• «Краткая форма контракта» – «Short Form of Contract, First Edition», 1999 –рекомендуется при выполнении строительных и инженерных работ с относительно малым объемом инвестиций.

Проформы ФИДИК регулируют отношения сторон также на преддоговорной стадии. Указанными контрактами регламентируется проведение строительных тендеров. Проформы рекомендованы, прежде всего, для проведения международных тендеров на строительство, но могут применяться и на национальном уровне.

ФИДИК разрабатывает, публикует типовые условия контрактов для использования во всех странах мира и призывает не участвующие в данной федерации страны к выработке единой концепции и общих правил проведения торгов (тендеров), разработке единых норм и типовых форм контрактной документации, которые можно было бы применять во всех странах мира. Эти документы используют Международный и Европейский банки развития и реконструкции.

Касательно вышеприведенных актов следует отметить, что все они разработаны международными организациями и не имеют общеобязательной силы. Для сторон конкретного договора строительного подряда обязательны лишь те положения данных документов, которые включены в договор либо на которые сделаны ссылки в договоре. В то же время, если в договоре сделана оговорка на применение условий какого-либо их данных международных документов он автоматически становится неотъемлемой частью договора.

Вместе с тем, с учетом отсутствия в национальном законодательстве собственных разработанных уникальных проформ договоров международного подряда, принимая во внимание специфику подобных договоров и их значимость для отечественной экономики, представляется целесообразным использование положений указанных проформ в договорах, заключаемых отечественными заказчиками и подрядчиками. Доводом в пользу этого помимо прочего будет являться и то, что как в Правилах заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, так и в Положении о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.11.1999 № 339 содержатся отсылочные нормы на условия заключаемых договоров.

Существует ряд правовых актов Содружества Независимых Государств в сфере строительства. К ним относится Соглашение от 09.09.1994 г. «О сотрудничестве в строительной деятельности (СНГ). В соответствии с данным Соглашением, создан Межправительственный совет по сотрудничеству в строительной деятельности; государства-участники СНГ выразили намерение стремиться к сближению законодательства и методов государственного регулирования инвестиционной и строительной деятельности. Заседания совета проводятся не реже двух раз в год.

Также следует назвать соглашение от 27.03.1997 г. «О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств-участников Содружества независимых государств».

Это Соглашение имеет наибольшую практическую значимость для субъектов хозяйствования государств-участников СНГ. Согласно данному документу, органы договаривающихся государств, ответственные за выдачу соответствующих лицензий, взаимно признают выданные ими лицензии на отдельные виды строительной деятельности, по которым у них порядок эквивалентен выдачи лицензий. Признание лицензии происходит путем оформления и выдачи строительной организации соответствующей национальной лицензии. Срок действия лицензии определяется по законодательству страны, где будет осуществляться строительная деятельность, но не может превышать срока действия данной лицензии, предусмотренного в стране, где лицензия была выдана.

Соглашение подписали Азербайджан, Молдова (ратифицировано с оговоркой), Армения, Россия, Беларусь, Таджикистан, Грузия, Узбекистан, Казахстан, Украина, Кыргызстан. Соглашение не подписано Туркменистаном.

Соглашение от 13.01.1999 «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес для государств - участников Содружества Независимых Государств».

В Республике Беларусь отсутствуют специальные правовые акты, регламентирующие реализацию международных договоров подряда. Исключением являются утвержденные постановлением МАиС РБ от 17. 09. 2010 № 24 Методические рекомендации о порядке действий иностранного инвестора при реализации на территории Республики Беларусь инвестиционного проекта.

Указанные рекомендации содержат список документов, регламентирующих деятельность иностранных инвесторов при реализации инвестиционных проектов на территории Республики Беларусь. Следует отметить, что среди специальных документов в нем названы:

1. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь
2. Декрет Президента Республики Беларусь от 6.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь»
3. Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 1.02.2005 № 2 «Об утверждении Положения о порядке деятельности инженерной организации, осуществляющей комплексное управление инвестиционным проектом в строительстве»

Все иные документы в равной степени известны отечественным подрядным организациям, поскольку регламентируют подрядные отношения с участием резидентов Республики Беларусь.

• выступать заказчиком;
• уполномочить выступить заказчиком другое лицо;
• привлечь инженерную организацию по договору на оказание
• инженерных услуг либо договору об оказании инженерных услуг по
• комплексному управлению инвестиционным проектом.

Основным документом, между заказчиком и подрядчиком является договор подряда. Как правило, договоры международного подряда, в особенности международного строительного подряда, заключаются в процессе торгов. В настоящее время информация о тендерах, широко доступна через СМИ и Интернет. Кроме того, следует отметить, что существуют специализированные сайты, аккумулирующие соответствующие предложения не только по конкретной стране, но и по всему миру, например dg Market Tenders Worldwide: ]]> http://www.dgmarket.com ]]>

• предпроектные работы, а именно, «привязка» соответствующего промышленного объекта к месту его сооружения с выяснением различных обстоятельств, связанных с указанной местностью (например, геологических, климатических и т.д.) без уточнения которых невозможно надлежащим образом создать промышленный объект;
• разработка проекта (проектно-сметной документации), связанного с созданием соответствующего здания (сооружения), либо системы зданий (сооружений), в которых будет размещаться соответствующее промышленное производство;
• адаптация проектной документации к законодательству страны, в которой будет осуществляться строительство;
• разработка технической и технологической документации в отношении соответствующего оборудования (машин), начиная с предварительного проекта, рабочего технического проекта и т.д.;
• производство необходимого оборудования (машин);
• приобретение необходимых строительных материалов, техники и т.д. у сторонних организаций;
• поставка строительных материалов в страну заказчика (покупателя);
• строительство зданий (сооружений) в стране заказчика (покупателя);
• поставка оборудования (машин) в страну заказчика (покупателя) с соблюдением всех условий, связанных с поставкой товара;
• осуществление монтажа либо руководство или надзор за монтажными работами;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• проведение гарантийных испытаний;
• помощь в управлении объектом со стороны подрядчиков (продавцов), в том числе и путем направления соответствующих специалистов;
• подготовка работников заказчика (покупателя) подрядчиками (продавцами) для работы на соответствующем оборудовании (машинах);
• гарантия поставки запасных частей (а иногда и условия их поставки);
• продажа лицензии или передача ноу-хау на соответствующие машины; и т.д.

При этом, необходимо учитывать особые требования национального законодательства к договору подряда. Так, в частности в соответствии с пунктом 16 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда № 1450 от 15.09.1998, утв. МАиС РБ в договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

1. наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

2. предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

3. сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

4. договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

5. порядок расчетов за выполненные работы;

6. источники финансирования;

7. распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости - и по проектированию объекта;

8. обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

9. порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

10. условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

11. ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

12. особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

13. взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

14. порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

15. перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне.

Следует обратить внимание как заказчиков, так и подрядчиков на то, что если в договоре не включено одно из условий, названных в законодательстве в качестве обязательных, существенных или необходимых, а также тех, по которым стороны условились достигнуть соглашения такой договор может быть признан незаключенным.

По данной причине в случае применения типовых условий контрактов FIDIC в соответствии с белорусским правом необходима соответствующая адаптация, так как имеют место существенные отличия диспозитивных норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, Положения о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.11.1999 № 339, др белорусских подрядных правовых норм и типовых условий контрактов FIDIC.

Можно выделить два основных метода установления контрактных отношений на строительство промышленных объектов:

Заключение единого контракта;

Заключение нескольких контрактов.

В некоторых случаях стороны создают совместное предприятие для строительства объекта, которое не является видом договора и в данной статье не рассматривается. В качестве вида договора стороны могут пожелать заключить договор о совместной деятельности (простого товарищества).

При заключении одного контракта подрядчик обязан выполнить весь комплекс обязательств, необходимых для строительства объекта, координировать процесс строительства и в некоторых случаях - его эксплуатации в течение согласованного срока.

В зависимости от объема обязательств подрядчика можно выделить виды единого контракта: «под ключ»; «под неполный ключ»; «продукт в руки».

При заключении контракта «под ключ» подрядчик должен обеспечить положительный результат испытаний объекта после завершения его строительства и передать его заказчику готовым для эксплуатации на заранее согласованной мощности.

При заключении контракта «продукт в руки» подрядчик обязан кроме завершения строительства объекта передать заказчику технологические и другие умения для его эксплуатации, а также гарантировать его соответствие согласованным показателям, таким как объем выпуска продукции, потребления сырья, ресурсов.

Однако наряду с указанными договорами, когда наибольшая часть обязанностей лежит на подрядчике (продавце), международный торговый оборот знает и так называемые договор «расходы плюс вознаграждение». Суть указанных договоров заключается в том, что подрядчик (продавец) фактически выступает в роли посредника, который осуществляет функцию комплектации соответствующего объекта и организации его строительства, а право выбора соответствующих предметов для комплектации объекта и подрядчиков для строительства объекта среди организаций, представленных основным подрядчиком (продавцом), принадлежит именно заказчику (покупателю).

Основным преимуществом заключения единого контракта выступают обеспечение единой ответственности за конечный результат и выполнение обязательств по контракту.

Среди недостатков обычно называют более высокую стоимость, более низкое использование национального научно-производственного потенциала. Кроме того, подрядчик не заинтересован в предложении инновационных технологий при строительстве объекта, технических новшеств и усовершенствований, существенно удорожающих строительство.

Договоры международного подряда, а также предшествующая их заключению тендерная документация в большинстве случаев предусматривают разбирательство споров в создаваемых сторонами третейских судах либо (что реже) в государственных судах по месту осуществления строительства, которое, как правило, совпадает с местом нахождения заказчика, с применением права государства-заказчика.

Коллизионные нормы белорусского законодательства предусматривают применение права страны подрядчика как наиболее тесно связанного с договором (п. 1 ст. 1125 ГК РБ).

В гражданском и торговом праве зарубежных стран отношения по договору подряда регулируются в основном диспозитивными нормами. Отсюда большое значение приобретают положения самого контракта, которые, однако, формулируются фактически в одностороннем порядке заказчиком и выносятся на тендер. Большую роль в области регулирования подрядных отношений в зарубежных странах играет также формулярное право.

Помимо разрешения споров государственными судами возможно включение в договоры арбитражной оговорки о подведомственности частным судам.

При определении подведомственности сторонам необходимо исходить в первую очередь из стоимости рассмотрения дела в том или ином суде, а также руководствоваться тем, каким образом в последующем происходит исполнение судебного решения.

Зачастую в договорах используется следующая формулировка: «Контракт регулируется правом государства X (страна заказчика). Споры рассматриваются в хозяйственном суде (арбитражном суде) в стране X по месту нахождения заказчика (подрядчика).

В заключение необходимо отметить, что практически полное отсутствие в отечественной литературе работ, посвященных договору международного подряда, не соответствует тому месту, которое занимает данный вид договора в отечественной и зарубежной договорной практике. Возможной причиной тому является то, что практика привлечения зарубежного инвестора (подрядчика) для строительства является новой для нашего государства.

В Республике Беларусь применение контрактов FIDIC на сегодняшний день недостаточно популярно. Причины тому – специфика отечественного законодательства, а также стремление белорусского подрядчика (заказчика) работать по установленной схеме – т.е. по уже разработанным договорам подряда на строительство. Однако приход в Республику Беларусь крупных иностранных инвесторов, подрядчиков диктует свои правила, и большинство из них предпочитает работать с учетом международных норм и механизмов, широко применяемых на международном строительном рынке. Специфика белорусского строительного законодательства, безусловно, требует внесения порой значительных изменений в контракты FIDIC для их адаптации и возможности использования в Республике Беларусь. Не стоит забывать также и о том, что проформы контрактов FIDIC являются объектом авторского права и все права на их перевод и продажу принадлежат Международной федерацией инженеров-консультантов.

В этой связи другим вариантом решения данной проблемы будет являться включение раздела о специфике международных подрядных правоотношений в проект новой редакции Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, а также в Положение о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.11.1999 № 339 с учетом современных реалий строительного рынка, разрозненных положений отдельных правовых актов, регулирующих участие иностранной стороны в подрядных правоотношениях. Также представляется целесообразным разработка и утверждение Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь типовых проформ указанных договоров по аналогии с проформами контрактов FIDIC.

Функ Я.И. Совершенствование правовых средств производственной кооперации (кооперирования) путем введения особого типа договора.

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• источники и составляющие доходности, особенности инвестиций в недвижимость:
• требования к признанию юридического и физического лица в качестве квалифицированного инвестора;
• права инвестора, их государственные гарантии, условия прекращения или приостановления инвестиционной деятельности;
• формы инвестирования в недвижимость на территории России иностранных инвесторов;
• основные характеристики первичного и вторичного рынков инвестиций в недвижимость;
• особенности движения капитала в форме инвестиций в недвижимость;
• формы финансирования проектов по развитию недвижимости;
• сущность и основные характеристики ипотечного кредитования сделок с недвижимым имуществом;
• классификацию и содержание применяемых в мировой практике моделей ипотечного кредитования;
• роль и функции государства в организации и развитии системы залогового финансирования сделок с недвижимостью;
• основные задачи анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• содержание работ анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• основные принципы выполнения работ по исследованию рынка недвижимости и его общих тенденций на национальном, региональном и городском уровнях;
• системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• цели и основные методы анализа рисков при обосновании инвестиционных решений;

уметь

• определять составляющие доходности инвестиций в недвижимость;
• выбирать наиболее эффективные формы инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• оценивать целесообразность и эффективность применения моделей ипотечного кредитования объектов недвижимости в зависимости от их вида и условий сделки;
• проводить анализ рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• применять современные системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• использовать в обосновании инвестиционных решений качественный и количественный методы анализа рисков;

владеть

• навыками выбора наиболее эффективных форм, моделей и методов инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• навыками организации работ и использования методов анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• современными системами измерения продуктивности инвестиций в недвижимость и методами анализа рисков при обосновании инвестиционных решений.

Формы и методы привлечения инвестиций в финансирование операций с объектами недвижимости

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира приобретения и улучшения объектов недвижимости финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается:

• – из прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• – дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость делятся на прямые и портфельные и имеют следующие основные особенности:

• – долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• – невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• – потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
• – относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• – многообразие источников инвестирования.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты недвижимости.

Портфельные (финансовые) инвестиции – это вложения не в сами объекты недвижимости, а в выпущенные под их обеспечение ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги). Юридические и физические лица, осуществляющие вложения финансовых средств в операции с объектами недвижимости и цепными бумагами, называются инвесторами. Они активные участники рынка недвижимости. Инвесторы делятся на две основные группы – индивидуальные и институциональные инвесторы.

Индивидуальный инвестор – это юридическое и физическое лицо, которое вкладывает в недвижимость и обеспеченные ей цепные бумаги собственные средства с целью получения прибыли.

Институциональный инвестор – юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые и кредитные организации. На современных рынках ценных бумаг институциональные инвесторы являются одними из важнейших участников, и особенно активное их развитие отмечалось с конца 1980-х гг. Они предлагают более эффективное управление инвестиционными ресурсами, что не могут обеспечить индивидуальные инвесторы по причине отсутствия необходимых профессиональных навыков и опыта. Это управление обеспечивает диверсификацию рисков с помощью вложения средств индивидуальных инвесторов в различные инструменты финансового рынка. Кроме того, институциональные инвесторы, аккумулируя сбережения мелких инвесторов, накапливают значительные ресурсы, что дает возможность снизить затраты на проведение операций на рынке ценных бумаг.

Существует понятие квалифицированного инвестора. Впервые в РФ понятие "квалифицированный инвестор" было обозначено в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-Φ3 "О рынке ценных бумаг" и уточнено в Федеральном законе № 334-Φ3 от 06 декабря 2007 г. "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Квалифицированный инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое может быть признано для осуществления операций на рынке ценных бумаг в отношении одного или нескольких видов ценных бумаг и иных финансовых инструментов, одного вида или нескольких видов услуг, предназначенных для квалифицированных инвесторов. Признание лица квалифицированным инвестором может быть осуществлено по его письменному заявлению брокерами, управляющими, иными лицами, определенными законом, в случаях и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку цепных бумаг.

Физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – владение ценными бумагами или иными финансовыми инструментами на сумму не менее 3 млн руб.;
• – наличие определенного опыта работы в финансовой организации, совершавшей операции с ценными бумагами при наличии квалификационного аттестата участника финансового рынка не менее года (для остальных опыт работы не меньше трех лет);
• – ежеквартальное проведение не менее 10 сделок с ценными бумагами или иными инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью нс менее 300 тыс. руб.

Юридические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – не менее 100 млн руб. собственного капитала;
• – ежеквартальное проведение не менее пяти сделок с ценными бумагами или иными финансовыми инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью не менее 3 млн руб.;
• – не менее 1 млрд руб. оборота (выручки) за установленный период;
• – не менее 2 млрд руб. активов по данным бухгалтерского баланса за последний год, в том числе в доверительном управлении.

Также ст. 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определен список организаций, которые в соответствии со своей профессиональной лицензией являются квалифицированными институциональными инвесторами, а именно:

• – брокеры, дилеры и управляющие;
• – кредитные организации;
• – акционерные инвестиционные фонды;
• – управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов;
• – страховые организации;
• – негосударственные пенсионные фонды;
• – Центральный банк РФ;
• – государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)";
• – Агентство по страхованию вкладов;
• – международные финансовые организации, в том числе Всемирный банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития;
• – иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.

Любой инвестор имеет право:

• – самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
• – привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• – передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• – контролировать целевое назначение инвестиций;
• – владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Государство гарантирует стабильность прав инвесторов по следующим направлениям:

• – положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• – не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• – безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• – признания инвестора банкротом;
• – стихийных бедствий, катастроф;
• – введения чрезвычайного положения;
• – если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• – долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства;
• – приобретения предприятий;
• – создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• – приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• – приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• – приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• – предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Первичный инвестиционный рынок недвижимости формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав и при инвестировании строительства или улучшения объектов недвижимости, которые не сопровождаются передачей прав. К первичному инвестиционному рынку относятся также операции по залогу недвижимого имущества (ипотеке) с целью получения ссуды (ипотечного кредита) и эмиссии первичных ипотечных ценных бумаг – закладных. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Основой инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступает инвестиционный механизм, представляющий собой целенаправленную взаимодействующую совокупность методов и форм, источников инвестиций, инструментов и рычагов воздействия на производственный процесс в интересах расширения действующего производства или авансирования вновь создаваемого производства.

Экономическими источниками инвестиций в строительство являются амортизационный фонд, чистые накопления народного хозяйства (прибыль предприятия, прямые доходы бюджета), сбережения населения, элементы национального богатства (резервные, страховые фонды), эмиссия денег, иностранный капитал.

В организационно-финансовом аспекте источники инвестиций в недвижимость подразделяются на собственный и заемный капитал фирмы, централизованные ресурсы (безвозвратные бюджетные ассигнования, льготные инвестиционные государственные кредиты), иностранные инвестиции (вклады в уставные фонды и покупка акций предприятий, кредиты зарубежных банков и финансовых организаций) и средства населения.

Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и других форм капиталовложений позволяет выделить следующие их особенности:

• – по своей природе данные инвестиции всегда имеют длительный характер;
• – издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в недвижимость, относительно велики;
• – сумма капитала для приобретения недвижимости требуется довольно значительная, и не всегда возможно приобретать недвижимость долями;
• – время покупки и продажи достаточно продолжительно;
• – недвижимость легко становится объектом государственного воздействия в самых различных формах;
• – стоимость недвижимости склонна к возрастанию, что обусловливает высокую защищенность от инфляции.

Приобретение недвижимости в личную собственность рассматривается как инвестиционное вложение, приносящее доход, что предполагает получение в будущем определенных выгод. В процессе владения объектом недвижимости собственник получает ряд положительных финансовых результатов, среди которых можно выделить поток денежных средств, повышение стоимости, экономию на подоходном налоге, снижение ипотечного долга. Место недвижимости в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем другие, особенно в переходных экономических системах. Инвестиции в недвижимость характеризуются низкой ликвидностью, высокими издержками операций купли-продажи, с одной стороны, и надежностью вложения капитала и доходностью – с другой.

Движение капитала в форме инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, следующие из специфики формирования исходной точки движения инвестиций – ресурсов инвестирования как результата предыдущей инвестиционной деятельности.

На первой стадии определяются источники финансирования, пропорции в распределении чистого дохода на фонд накопления и фонд потребления, осуществляется отбор альтернатив инвестирования, формируется инвестиционный спрос.

На второй стадии размещения инвестиционных ресурсов главное внимание уделяется структуре с целью кругооборота инвестиций и превращения потенциального инвестиционного спроса в реальный, подготовке производственной деятельности фирмы и оценке инвестиционного объекта.

Интенсивность жилищных инвестиций измеряется с помощью ряда статистических показателей:

• – валовой объем инвестиций – данные о законченном строительстве (служит для оценки валовых инвестиций, однако не учитывает амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций);
• – количество начатых строек (не совпадает с объемом чистых инвестиций, поскольку не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества начатых строек, которые могут превратиться в незавершенное строительство);
• – количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени (служит показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности).

В зависимости от интересов субъекта инвестирования результат инвестиций выражается в виде прироста национального дохода, экономии общественного труда, снижения текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, роста дохода или прибыли предприятия. Затраты включают в себя объемы инвестиций, необходимых для осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей; разработки технико-экономического обоснования или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на проектно-изыскательские работы; на производство строительно-монтажных работ; па приобретение и монтаж оборудования и другие расходы. В зависимости от уровня цели инвестора выделяют показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности, при этом учитываются прямые, сопутствующие и сопряженные инвестиции.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

• краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором – коммерческим банком);
• долгосрочного кредитования (как правило, институциональным инвестором (пенсионный фонд, страховая компания) или ипотечным банком);
• сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Отличия между долгосрочным и краткосрочным финансированием касаются следующих моментов.

1. Обеспечение кредита.

Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму "корпоративного" кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение. Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.

2. Технология выдачи кредита и механизм его возврата.

Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования.

В случае кредита под строительство предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение всей суммы осуществляется единовременно по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

• – поэтапный метод, суть которого состоит в том, что по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта;
• – метод драфта, по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством, о выполнении работ;
• – метод ваучеров, когда кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.
• 3. Риски, связанные с кредитованием, и механизмы управления ими.

При кредитовании строительства особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

• – возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• – задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• – несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам на строительство, как правило, существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплаты процентов по кредиту, который, как правило, выдается на условии "плавающей" ставки. Последняя изменяется вместе с базовой процентной ставкой, в качестве которой, как правило, применяется ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

В то же время краткосрочное кредитование, в отличие от долгосрочного, в меньшей степени подвержено рискам, связанным с инфляцией, в силу относительно коротких сроков строительства. При долгосрочном кредитовании инфляционные риски имеют важное значение.

Краткосрочное кредитование базируется на взаимоотношениях двух сторон – девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

• – большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
• – "первоклассные" проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
• – по мерс укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
• – девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладает достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Достаточно распространенным видом финансирования является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания инвестируют реализацию проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, так как уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства. К тому же, невзирая на то что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию довольно часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды. Этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе "базовой ренты", либо на основе "базовой доходности".

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50: 50.

При другом варианте – по методу базовой доходности – между инвестором и девелопером может быть оговорена "приоритетная", или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как эго происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажу с обратной арендой предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект.

Такого рода соглашение носит название "выводящего" соглашения, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

• – заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий "выводящего" соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. "выкупит" кредит под строительство;
• – институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что "выводящий" платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.