Инвестиции в недвижимость — с чего начать, плюсы и минусы инвестирования в жилую, коммерческую недвижимость и строительство. Куда инвестировать? Жилая или торговая недвижимость

Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы получаете договор аренды сроком на 15 лет и надежного якорного нанимателя, например, такого гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe или METRO Group. Вероятность того, что подобная компания разорится, ничтожно мала.

Если же вы вкладываете деньги в доходный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, как правило, с бессрочными договорами. У каждого жильца свои заботы. Один может съехать из вашего дома из-за семейных обстоятельств, другой в связи со сменой работы… Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.

«Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний договор гарантирует, что даже если наниматель через 5 лет захочет сменить место, он все равно должен оплачивать аренду. Но только в том случае, если договор грамотно составлен… Естественно, арендаторы вписывают условия, по которым можно расторгнуть договор. Но если собственник выполняет все свои обязательства, то выйти из сделки нельзя. Для инвесторов – это большой плюс».

Управление

Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но только в том случае, если вы купили новый магазин со свежим договором. Если же объекту уже десяток лет, начинается серьезная работа управляющей компании. Требования к качеству торговых помещений в Германии постоянно совершенствуются, старые объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.

Если собственник не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит договор найма, и найти нового на выгодных условиях будет сложно.

«Думать о том, будет ли ваш объект востребован через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого надо анализировать множество различных параметров: местоположение магазина, покупательную способность населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, различные экономические данные, например, уровень безработицы, демографическая ситуация, ВВП на душу населения…

Еще один важнейший параметр – это пригодность площадей под нужды арендатора. Торговый ритейл в Германии получает очень маленькую маржу, около 1-2% от оборота. Чтобы заработать эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент товаров, а магазин должен быть не больше, и не меньше необходимого. Поэтому если инвестор хочет, чтобы его недвижимость была востребована, он должен вписаться в стандарт торгового оператора».

• Подробнее - о работе

Срок эксплуатации

Важное отличие между доходным домом и торговым объектом – это срок эксплуатации здания. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что если прошло 40 лет, то здание подлежит сносу или требует капитального ремонта. На практике, капремонт проводят каждые 30 лет.

«Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Покупая объект, надо рассчитывать на то, что через 30 лет он потребует дополнительных вложений. Короткий срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, в свою очередь, повышают рентабельность. Именно поэтому доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.

Поясню на примере. Вы покупаете магазин с рентабельностью 6,5%. Все верно в течение 10 лет. Но если вы рассчитаете инвестицию на 30-летний срок, т.е. к вложенным средствам прибавите необходимый ремонт, доходность снизится до 5%. Инвесторы из России об этом редко задумываются».

Первая реакция, когда узнаешь о необходимости ремонта: а зачем ждать 30 лет, можно получать прибыль от объекта 15 лет, а потом продать – пусть ремонтируют другие.

«Стоимость торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены земли, здания, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока договора аренды.

По мере приближения конца действия договора стоимость недвижимости будет падать. Для того чтобы выгодно продать объект и получить хорошую прибыль, надо провести ремонт, т.е. вложить туда какую-то сумму, и заключить новый договор на 10-15 лет».

Доходность

Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с расположением АА (центральные районы семи крупнейших городов) – 3-5%. В жилых домах доходность в среднем на 1% ниже.

Обратите внимание: мы сейчас говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Проще говоря, арендные платежи делим на стоимость объекта и умножаем на 100.

• Подробнее - о

«Приведенные цифры – это средняя ситуация. Если же взять в качестве примера самый популярный у иностранных инвесторов объект – продуктовый магазин в небольшом немецком городе, - то его рентабельность будет сильно меняться в зависимости от срока договора. Объект с 15-летним договором можно найти с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – даже до 9-12%.

Почему больше? Потому что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, здесь нет. Соответственно, цена объекта снижается. И это отражается на рентабельности».

Капитализация

Многие наверняка слышали, что недвижимость в Германии на протяжении долгих лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – быстрее. Это верно, но только в отношении жилья. Если вы купите доходный дом, то можете с большой вероятностью рассчитывать на капитализацию в 3% в год. Если конечно вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие тоже есть.

У коммерческой недвижимости свой ценовой цикл. Как только заключается выгодный договор аренды, объект дорожает, чем ближе договор подходит к концу, тем дешевле становится магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.

«Есть порог оптимального выхода. Его нужно чувствовать, знать, плавать на рынке. Мы с нашими инвесторами это делаем. Они покупают объект с 15-летним договором аренды, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, сообщаю инвестору, и мы продаем. Он возвращает вложенные деньги и получает аренду за годы инвестиции.

Продать объект с прибылью можно только в тех случаях, если он имеет идеальное местоположение – ТОП-А. То есть находится не просто в мегаполисе категории А – большая семерка немецких городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена такой недвижимости будет расти, капитализация есть. Стоимость всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения конца срока действия договора аренды падает».

Ставка на перспективу

«И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.

Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.

Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.

Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.

Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать. Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше».

Подготовила: Анастасия Фалей

Наличие собственного офиса – это необходимое условие для ведения любого серьезного бизнеса. Однако, зачастую покупка офисной площади является слишком тяжелой финансовой задачей для предпринимателя. Особенно это актуально для Москвы. Поэтому юридические лица часто предпочитают прибегать к аренде офиса. Постараемся сравнить покупку и аренду офиса и выявить наиболее приемлемое по всем параметрам решение.

Сложности покупки офиса и пути их решения

Аренда офиса: ключевые моменты

Месторасположение;

Наличие развитой инфраструктуры;

Качественная связь, интернет;

Наличие удобных транспортных коммуникаций, просторной парковки, отдельного входа;

Наличие надежной охраны

Некоторые дополнительные характеристики: этаж офиса и т.д.

Чем собственное офисное помещение лучше арендованного

Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда - скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.

Сколько заработаем?

До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:

• склады;
• офисы.

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

Нормативные показатели:

• для жилой недвижимости - 3-7 %;
• для коммерческих площадей - 8-12 %.

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

• склады;
• офисы;
• торговые площадки;
• отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

• спрос, специфика рынка и предложения;
• прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
• общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости - от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.

Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:

• Москва;
• Санкт-Петербург.

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора - отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Делаем деньги правильно

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

• приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
• приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
• покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость - таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Недостаток системы один - высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости - свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников - это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Наиболее велик спрос на немецкие офисы - именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность - до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область - это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

• столица страны Берлин;
• Кельн;
• Дюссельдорф;
• главный ганзейский город Гамбург;
• пивная столица мира Мюнхен;
• Штутгарт;
• крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны - около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии - до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это - отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости - это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Стоит набрать фразу «аренда промышленных площадей» в любой из поисковых систем Интернета, как тут же высветятся адреса многочисленных сайтов, готовых предложить клиенту множество разных объектов. А есть ли спрос? И в чем плюсы и минусы подобной аренды?

Калейдоскоп арендаторов

Как известно, пустующие площади какого-нибудь завода или фабрики сегодня можно взять в аренду. Обычно такие помещения сдают под офисы сразу нескольким небольшим арендаторам либо же одному крупному. Производственный цех можно отдать, к примеру, под торговые площади и организовать в нем вещевой рынок. Заводские площади вполне подойдут для сдачи в аренду частным кинокомпаниям. На их огромной территории можно хранить и громоздкую аппаратуру, и съемочную бутафорию. Кроме того, здесь одновременно легко разместить сразу несколько съемочных площадок. Одним словом, арендаторы порой вовсе не имеют никакого отношения к промышленности. Среди них много туристических, компьютерных и других фирм. «Компании арендуют помещения на территории производственного предприятия по системе «цена - месторасположение», - говорит Роман Соков, директор Департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. - Этот вариант подходит для аренды помещений под бэк-офис и склад, если территории бывшего завода сдаются дешево и занимают выгодное месторасположение в городе».

Для того чтобы взять в аренду нежилое помещение, необходимо заключить договор. В большинстве случаев долговременный (сроком от пяти лет и более), причем возможность его продления обычно предусмотрена. Речь может идти и о субарендных отношениях или о возможности заключения таковых. «Сегодня допускается аренда всех видов собственности как физическими, так и юридическими лицами, - комментирует ситуацию Р. Соков. - По договору арендатор имеет правомочия почти такие же, как и собственник здания, однако с юридической точки зрения есть некоторые правовые разграничения. Арендатор имеет право выкупа арендуемого помещения с последующей организацией ООО, товарищества и т. п.».

Гражданский кодекс предусматривает возможность сдачи в аренду и промышленного предприятия. В этом случае заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации. «Однако его особенность такова, что вместе с активами (землей, зданиями, оборудованием) арендатору передаются как права требования данного предприятия, так и его долги. В связи с этим на практике договор аренды на все предприятие фактически не заключается. Снимают только здание и земельный участок, но договор на недвижимое имущество все равно регистрируется. Кроме того, отдельно можно взять в аренду оборудование предприятия, и только в этом случае государственная регистрация не требуется. Стоит отметить, что последняя схема наиболее распространена среди участников рынка», - рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».

Когда объектом сдачи в аренду являются все производственные мощности, то нужно учитывать, что процесс заключения договора может затянуться на долгое время. «Структура сделки будет достаточно сложной, включающей в себя поэлементную передачу оборудования, его страхование, - поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. - Такие операции на нашем рынке редкость, поскольку намного проще разместить заказ на изготовление продукции, чем самим арендовать мощности и организовывать на них производство».

Коммуникации - все

В наше время трудно себе представить работу компании, не имеющей доступа в Интернет, у которой нет, к примеру, электронной почты. Без них текущая деятельность любой фирмы просто замирает. Важны и другие коммуникации. Поэтому успешные бизнесмены стремятся арендовать помещения под офис в зданиях, где уровень оснащения отвечает всем самым современным требованиям. Насколько территории бывших заводов и фабрик приспособлены к таким условиям?

В производственных помещениях имеются различного рода ограничения, из-за чего привести их в порядок не так просто. К примеру, необходимо строгое соблюдение различных строительных, пожарных, санитарно-гигиенических и других норм. К тому же на переоснащение нужны немалые средства, ведь территория бывшего завода или фабрики некоторое время не функционировала, в связи с чем могут возникнуть сложности с обеспечением электропитания здания, коммуникации могут оказаться полностью изношенными. При реконструкции объекта, скорее всего, будет нужна замена всех инженерных систем, кровли, перекрытий, потребуется выполнить фасадные работы. Что касается замены внешних сетей, то и здесь арендатора порой поджидают неприятные сюрпризы: чтобы проложить их по территории других собственников, необходимо получить согласие последних.

Учитывая все эти обстоятельства, делать в здании серьезный ремонт арендатор вряд ли станет, в лучшем случае ограничится косметическим. Есть еще один нюанс. «Даже если компания снимет благоустроенный офис, остальная территория завода остается по-прежнему не облагороженной, - говорит Р. Соков. - В большинстве случаев отсутствует единая перепланировка завода, сохраняется ощущение промзоны».

Следует также учесть, что в основном здания заводов и фабрик возводились давно, поэтому их энергоэффективность едва ли будет высокой. «Так, например, отопление старого промышленного предприятия может дорого обойтись арендатору. В этом случае дешевле возвести новое промышленное здание», - считает А. Бушин. Эксперты предлагают учитывать и другие обстоятельства, к примеру, имеются ли в наличии очистные сооружения, подведен ли газ, какие существуют подъездные пути, есть ли складские помещения, стоянки, погрузочные краны и т. д. «На территории заводов административные площади относительно невелики (особенно на советских предприятиях, где было налажено централизованное проектирование и даже отчасти управление), а производственные площади слабо приспособлены к размещению в них офисов. Необходимо спроектировать электросети, теплоснабжение, вентиляцию, кондиционирование и т. п. Фактически переоборудование таких площадей нужно выполнять раз и навсегда, чтобы это было хоть сколько-нибудь рентабельно», - считает К. Королев.

С другой стороны, не стоит проявлять особую категоричность при выборе, ведь заводские помещения все разные. «В том случае, если арендуются административно-бытовые корпуса, то глобальной перестройки и перепланировки не требуется, в связи с тем что они изначально были предназначены под офисы, - объясняет А. Бушин. - Если же речь идет о переоборудовании и реконструкции производственных цехов, то такая практика также встречается. Примерами этому могут служить БЦ «Лефорт», БЦ «Красная роза», бизнес-парк «Дербеневский», наконец, бывший завод АЗЛК, который вскоре переоборудуют под склады и офисы».

Безусловно, на все работы по перепланировке следует получить соответствующую документацию, а это очень длительный процесс. Но для тех, у кого есть терпение и время, это не станет большой проблемой. И еще. У заводских площадей есть большой плюс - огромные помещения, организовать пространство, в которых можно на любой вкус. И даже если для офисных помещений они не подойдут, то могут пригодиться для других видов бизнеса. Развитая инфраструктура (подведенные коммуникации, электрические мощности и пр.) иногда позволяет начать работу новым производителям сразу после монтажа оборудования.

Свести риски к минимуму

По поводу строительства или переоборудования промзоны под сдачу в аренду специалисты советуют будущим клиентам обратить внимание на следующие риски. Такие объекты обычно располагаются достаточно далеко от города - там, где стоимость земли позволяет сделать проект окупаемым. С другой стороны, удаленность от мегаполиса затрудняет работу с персоналом на будущих предприятиях; не всегда можно подвести железнодорожную ветку или организовать качественный подъезд для автотранспорта.

Какова же сейчас ситуация на рынке? Многие эксперты делают довольно пессимистичные прогнозы, учитывая кризис ликвидности, нестабильность экономической системы, сокращение объемов производства и рабочих мест. Если говорить конкретно о помещениях бывших промышленных предприятий, то их достаточно много, причем цена таких предложений низкая. По словам А. Бушина, она соизмерима с размером арендной платы на складские помещения класса С. Что касается спроса, то по сравнению с предложением он невелик, то есть предложение в данный момент опережает спрос.

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU