Жкх текущее содержание. Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома

Среди квитанций за коммунальные услуги отдельные вопросы у собственников вызывают те, в которых указано «содержание жилья»: а именно – что входит в это понятие. Подробный ответ на вопрос приводится в статье.

Прежде всего, необходимо проанализировать требования действующего законодательства. Основным документом, регулирующим сферу ЖКХ, является Жилищный кодекс. В статье 154 указано, что каждый собственник, а также наниматель (имеется в виду гражданин, заключивший договор социального найма) должны платить не только за сами коммунальные услуги, но также за содержание помещения.

В этой же статье дается подробное описание того, что именно включает в себя понятие:

• управление домом;
• содержание, а также ремонтные работы по общему имуществу;
• плата за все виды коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение)

То есть по сути речь идет об издержках, которые связаны с имуществом, относящимся к общедолевой собственности, а также с управлением всем домом. При этом непосредственно содержанием (физически) дома занимается Управляющая компания , с которой каждый собственник заключает договор (обычно выбор компании производится на ).

Поскольку кодекс, как и любой другой федеральный закон, дает только общие ориентиры и не уточняет конкретный перечень работ по поддержанию общего имущества в порядке, важно обратить внимание и на другие документы. Особое значение имеет Методическое пособие, которое раскрывает и детализирует понятие, а также указывает, что именно входит в него.

Структура работ условно подразделяется на 2 блока – содержание общего имущества и его текущий ремонт. В частности, Управляющая компания обязана:

• проводить технический надзор, контролируя состояние всех объектов с установленной периодичностью;
• подготавливать все объекты к теплому и холодному сезону в соответствии с графиком;
• поддерживать надлежащее санитарное состояние дома и территории вокруг него (уборка, мытье подъезда, окон и т.п.);
• незамедлительное устранение аварийной ситуации и ее последствий.

Сроки устранения указаны в таблице.

А вот таблица с нормативами по поддержанию санитарного порядка в многоквартирном доме.

Схематично все, что входит в понятие можно представить так:

Подробный перечень услуг

1. собственно содержание имущества (стены, крыши, окна и т.п.)
2. техническое обслуживание коммуникационных сетей и устройств. Упрощенное описание представлено ниже.

К этой группе относятся такие работы:

• удаление остатков поврежденной отделки со стен;
• уборка снега и наледи с крыши;
• закрытие входа на чердак и подвал, иные помещения;
• очистка водостока (труба для водоотведения с крыши);
• обработка деревянных элементов антисептиками;
• обслуживание мусорных урн;
• обслуживание всех элементов крыльца;
• поддержание нормального состояния дверей и окон;
• утепление проемов при необходимости (старые двери и окна).

Техническое обслуживание

Обслуживаются инженерные сети и все технические объекты, обеспечивающие жизнедеятельность многоквартирного дома:

• консервация, промывка и опрессовка системы отопления;
• очистка системы вентиляции;
• утепление трубопроводов;
• замена всех неисправных ламп;
• круглосуточное аварийное обслуживание лифтов;
• снятие показаний счетчиков, отслеживающих общедомовые траты;
• удаление мусора из мусоропровода и его дезинфекция;
• санитарные работы (уборка, помывка и т.п.).

Устранение аварий

Имеются в виду такие работы:

• замена малых участков любых водопроводов (не более 200 см);
• устранение засора;
• ликвидация течи;
• сварочные работы – по необходимости;
• ремонт электрощитов;
• откачка воды из подвальных помещений;
• прочие работы, которые необходимо выполнить для незамедлительного устранения последствий аварии.

Важно понимать, что конкретный перечень услуг – т.е. той работы, может отличаться в каждом случае. Информацию необходимо уточнять в договоре, заключенном с Управляющей компанией. Образец договора доступен на сайте организации или непосредственно в офисе. Также его можно найти у старшего по дому или иных представителей собственников.

При ежемесячном получении квитанции собственники многоквартирных домов видят строку «Содержание жилья». Однако не все знают, что скрывает за собой такая формулировка и за что они должны платить. Разберемся в статье, что входит в оплату за содержание жилья.

В основной список услуг, которые входят в содержание многоквартирного дома, включены:

1. Осмотр специализированными службами на предмет безопасности (к примеру, сотрудниками МЧС).
2. Освещение помещений общего пользования. Несмотря на включение этой услуги в список, зачастую жильцы самостоятельно меняют лампочки. Однако чтобы устранить этот недочет в работе ТСЖ достаточно обратиться с жалобой.
3. Уборка придомовой территории и помещений общего пользования.
4. Своевременная утилизация мусора.
5. Проведение ремонтных работ.

Этот перечень основной. Тем не менее, часто даже этот минимальный набор услуг не оказывается собственникам. Если в вашем доме не проводятся какие-либо обязательные работы, а в квитанции стабильно указывается оплата за содержание жилье – это повод обратиться в ТСЖ или управляющую компанию с жалобой.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Кроме вышеуказанных услуг, в этот пункт оплаты могут входить и иные работы. Как правило, полный перечень устанавливается на общем многоквартирного дома, которое проводит управляющая компания или ТСЖ.

Этот вопрос обязательно выносится на обсуждение и согласовывается. К примеру, жильцы могут отказаться от уборки общих помещений и заниматься этим самостоятельно, установив определенный график.

Если общего собрания по этому вопросу не было, то, соответственно, перечень услуг не оговаривается. В такой ситуации УК или ТСЖ самовольно определяют, каким будет тариф и что туда войдет. Однако по факту жильцы не будут знать, за что конкретно они платят, и поэтому часто должные услуги не оказываются. Такое случается повсеместно.

Что делать, если собрание не проводилось? Станьте инициатором его организации. На собрании обязательно будет присутствовать представитель управляющей компании.

Разберемся, что еще может входить в оплату за содержание жилья.

Входит ли оплата за домофон?

Этот вопрос весьма спорный. Разумеется, за установку, обслуживание и ремонт домофона обязаны платить заинтересованные лица, то есть жильцы. Но тут может быть два варианта:

1. Домофон устанавливали государственные органы. Такое случается нечасто. Если оборудование устанавливалось по инициативе жильцов на собрании сотрудниками УК, то обслуживание домофона будет входить в оплату содержания.
2. Домофон ставили собственники квартир. Если жильцы самостоятельно собрали средства на установку оборудования и периодически собирают дополнительные деньги для его обслуживания, то домофон не должен включаться в тариф на содержание жилья.

Как правило, несмотря на непричастность УК к установке домофона, эта статья часто входит в платеж за содержание многоквартирного дома. Это происходит из-за недобросовестности сотрудников. К сожалению, проверяющие органы не разбираются, за чей счет он был установлен, а сами жильцы не замечают разницы – ведь оплата за домофон для большинства не существенна.

Входит ли вывоз ТБО?

С твердыми бытовыми отходами может быть одна из трех ситуаций:

1. ТБО и иной мусор вывозятся, но собственники не платят конкретно за эту услугу. По сути, так и должно быть – вывоз ТБО и мусора включается в содержание и не идет отдельной графой в квитанции.
2. Жильцы сами отказываются от вывоза мусора. Для принятия такого решения на общем собрании должны быть основания. К примеру, собственники могут рассчитать расходы и нанять частную компанию для оказания услуги.
3. ТБО и иной мусор вывозятся, но жильцы платят за это отдельной строкой. Это является грубым нарушением.

Если вы заметили, что вывоз мусора указан в квитанции отдельной графой, необходимо подать коллективную жалобу. На первый взгляд, сумма за оказание этой услуги незначительная, но со временем набегают весьма существенные расходы.

Сезонные работы

Кроме всего вышеперечисленного, существуют и сезонные работы, которые также включаются в оплату за содержание. В этот перечень входят:

• ремонт крыш;
• ремонт вентиляционного оборудования;
• ремонт водостоков;
• ремонт мусоропровода;
• установка и укрепление перил и лестниц;
• ремонт козырьков на входе в подъезд;
• замена дверей и окон;
• уход за придомовой территорией (покраска заборов, уборка листьев, снега и т.д.);
• озеленение придомовой территории;
• уход за детскими площадками;
• аварийное обслуживание;
• полив клумб и т.д.

Этот список может варьироваться, так как перечень работ устанавливается в договоре собственников с ТСЖ или УК. Какими услугами пользоваться, а без каких можно обойтись, жильцы решают на общем собрании.

Как формируется тариф оплаты за содержание жилья в 2017 году

Рассмотрим структуру тарификации. В нее входит:

1. Плата за наем. Этот пункт входит в тариф для квартиросъемщиков .
2. Оплата за ремонтные работы.
3. Оплата за уборку помещений общего пользования.
4. Поддержание порядка в помещениях общего пользования (в т.ч. освещение, мелкий ремонт)
5. Капитальный ремонт.

Если все эти платежи начисляются отдельной строкой, наряду с графой «содержание жилья», можно говорить о нарушении. Такие действия УК являются основанием для составления жалобы. В ответ на коллективную претензию сотрудники УК или ТСЖ обязаны принять меры и исправить нарушение.

Если вам отказывают в исправлении квитанций, необходимо обращаться в Роспотребнадзор. Когда и в этом учреждении вам не помогли – придется судиться.

Кроме того, если речь идет о муниципальном или государственном жилье, то стоит отметить один важный нюанс. Квартиросъемщик не обязан оплачивать капитальный ремонт, так как это является прямой обязанностью собственника, закрепленной законодательно.

Как рассчитать тариф на содержание и ремонт жилья?

Размер платежа определяется исходя из предложений управляющей компании. Бюджет рассчитывается на срок не менее чем год.

Подготавливая список работ и услуг для многоквартирного дома, управляющая компания рассчитывает смету. На ее основе формируется объем стоимости этих работ. Такой порядок прописан в п. 35 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

В 2017 году этот платеж рассчитывается по следующей формуле:

Сумма платежа = (Тариф x Sкв) + (N x Sмоп x Sкв/Sобщ), где:

• тариф – ставка, установленная муниципалитетом;
• Sкв – площадь квартиры;
• N – установленный муниципалитетом норматив потребления;
• Sмоп – площадь мест общего пользования;
• Sобщ – общая площадь помещений многоквартирного дома.

Как правило, расчет производится с помощью специализированных программ. В квитанции указывается итоговая сумма требуемого платежа.

Можно ли не платить за содержание жилья?

Нет, нельзя. Эта обязанность возлагается на собственников помещений многоквартирного дома в ст. 158 ЖК РФ.

Сократить эти расходы можно путем отказа от некоторых видов услуг на общем собрании. Отказ жильцов обязательно должен быть согласован с уполномоченными представителями управляющей компании или ТСЖ.

Как правило, собственники отказываются от услуг, связанных с конкретным подъездом. К примеру, можно отказаться от уборки лестничных площадок. Однако тогда жильцы должны договориться на уборку собственными силами.

При возникновении сложностей или выявлении неправомерного начисления платежей обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное окно.

При ненадлежащем качестве работ или услуг следует обращаться в управляющую компанию с требованием снизить установленный тариф. Если жалоба не помогла, в дальнейшем следует обращаться в Роспотребнадзор, а потом – в суд.

В квитанцию для оплаты коммунальных услуг жителей многоквартирных домов включена графа «текущее содержание жилья». Оплата содержания жилья и тарифы регулируется 154 статьей жилищного кодекса. Управляющая компания получает ежемесячную фиксированную оплату за содержание и текущий капитальный ремонт многоквартирного дома. Но что входит в оплату за содержание жилья и какого рода обслуживание должна обеспечить коммунальная служба для многих жильцов остается загадкой. Также остается загадкой и вопрос, что входит в содержание и ремонт жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Деятельность коммунальных предприятий, установление тарифов и порядок оплаты услуг потребителями регулируется Жилищным Кодексом РФ. Статья 154 ЖК РФ подробно расписывает правила содержания общего имущества для многоквартирного дома. Эти правила созданы для регулирования взаимоотношений, касающихся содержания общего имущества, которое находится в долевой собственности у жильцов многоквартирного дома.

Содержание дома подразумевает комплекс работ по обеспечению ремонта и обслуживанию общего имущества, коммуникаций, которые выполняет ответственное коммунальное предприятие. Услуги по содержанию дома должны осуществляться после начала эксплуатации на протяжении периода существования данного здания.
Согласно статье 154 ЖК РФ под понятием общее имущество подразумеваются:

• Помещения, которые не являются жилыми, т.е. не охватывающие территорию квартир, предназначенные для общего пользования жильцов дома. К ним относят помещения общественного пользования: лифт, коридор, лестница, а также котельные, подвалы, технические этажи, чердаки и встроенные гаражи.
• Крыши.
• Ограждения и конструкции дома, которые являются несущими: фундамент, несущие стены, перила, двери и бордюры.
• Расположенное на территории дома или за его пределами механическое, электрическое и другое техническое оборудование.
• Территория на которой располагается дом. Общая площадь участка определяется на основе государственного кадастрового учета.
• Другие объекты, которые находятся в пределах земельного участка, отведенного этому зданию и созданы для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома. В их число входят автомобильные стоянки, детские площадки, трансформаторные подстанции и т. д.

Полномочия по вопросу решения, что входит в содержание жилья многоквартирного дома возлагаются:

• Владельцы помещений многоквартирного здания.
• Уполномоченные органы государственной власти.
• Уполномоченные органы местного самоуправления.

Совокупный список услуг по вопросу, что входит в статью содержание жилья должен составляться на общем собрании жильцом дома в присутствии представителя ЖКХ.

Важно! Стоимость услуг, а также устанавливаемые тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания, точная информация должна быть указана в договоре с управляющей компанией.

Что входит в содержание жилья

Какие работы входят в содержание жилья? И входит ли уборка подъезда в содержание жилья? Давайте разбираться. Итак, в списке услуг числится:

• На регулярной основе производится осмотр общего имущества многоквартирного дома уполномоченными лицами. Осмотр проводится с целью дачи оценки текущего технического состояния объекта.
• Обеспечение освещения всех помещений, предназначающихся для общественного пользования.
• Осуществление уборки и поддержание санитарных и гигиенических норм на общественной территории.
• Поддержание норм температурного режима и влажности на территории общественного пользования, согласно государственным нормативам.
• Обеспечение норм пожарной техники безопасности многоквартирного дома.
• Своевременный вывоз бытовых отходов в твердой и жидкой форме, включая мусор, который образуется в результате работы предприятий, находящихся на территории дома (по договору найма).
• Сезонная эксплуатация объектов благоустройства, включая уборку и озеленение участка.
• Плановое обеспечение требуемого текущего либо капитального ремонта общественного имущества по мере необходимости.

Вывоз мусора также входит в содержание жилья. Для этого управляющая компания заключает договор с подрядной организацией. График вывоза мусора должен согласовываться с жильцами на общественном собрании. Вывоз бытового мусора должен производиться раз в сутки.
Графа содержание и ремонт жилья предусматривает, что починка крыши производится управляющей компанией за счет ранее уплаченных платежей. Ремонт кровли должен производиться планово, ежегодно УК должна производить экспертизу на предмет неисправности крыши. Текущий ремонт крыши производится ежегодно. Капитальный ремонт также входит в содержание жилья, но услуги за него начисляются в отдельной графе.

Плата за содержание жилья предусматривает озеленение придомовой территории в теплый период времени. Периодичность сезонной уборки территории, посадки и скоса газонов также решается на обще жилищном собрании. Уборка территории и полив газонов должна осуществляться ежедневно, скос травы не реже одного раза в 2 недели.

Куда обращаться если Управляющая компания не выполняет обязательств по содержанию жилья?

На случай если жители дома недовольны работой ЖКХ необходимо на общем собрании составить протокол, собрать подписи всех жильцов и обратиться в управляющую компанию для урегулирования данного вопроса. В ситуациях, когда УК не прислушалась к обращению жильцов, составляется повторный протокол с подписями, и заверяется нотариусом. Данный протокол может быть основанием для подачи судебного иска на ЖКХ.

Важно! Для обращения в суд, по вопросам капитального ремонта жилья проводится экспертиза, которая проводится за счет жильцов. Владельцы также имею право требовать УК возвратить данную сумму через суд.

Все владельцы недвижимости должны платить за полученные коммунальные услуги. Одной из самых противоречивых статей в квитанции ЖКХ считается содержание и ремонт жилого помещения. Разберем, как осуществляется определение тарифа, на какие моменты нужно обратить пристальное внимание.

Содержание и ремонт жилого помещения: что туда входит по закону

Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов ежемесячно с жильцов требуют оплату за содержание и ремонт. Этот термин включает в себя комплекс предоставляемых услуг и работ, изначально направленных на обслуживание МКД и относящихся к нему устройств, коммуникаций и имущества. Все они помогают сохранить надлежащее техническое, а также санитарное состояние дома.

В 2006 году Правительством было утверждено Постановление №491 «Правила содержания имущества многоквартирного дома». По этому закону и можно выяснить, что именно входит в категорию содержания и ремонта жилья. Строка складывается из таких параметров:

• разрешение имеющихся аварийных ситуаций, установление возможных опасностей;
• уборка и утилизация мусора, снега;
• подготовка оборудования и устройств к сезонному использованию;
• своевременный надзор за состоянием дома;
• соблюдение прав и интересов собственников жилья;
• сохранение архитектурных особенностей здания (по данным Фонда архитектуры);
• соблюдение законодательных требований, затрагивающих сферу экономии энергоресурсов;
• проверка исправности всех коммуникаций и приборов;
• ремонтные работы.

На основании указанных рекомендаций государство определяет ряд специфических требований к управляющим компаниям и аналогичным структурам. Они обязаны регулярно выполнять причитающиеся мероприятия, поддерживать состояние дома на должном уровне, отчитываться о начислении ставок.

Тариф и плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме на 2019 год

Каждый год на общем собрании жильцов формируется тариф за содержание и ремонт дома. Управляющей компании нужно отчитаться о текущем состоянии жилого строения и представить перечень работ, намеченных к исполнению. Кроме того, жильцов предстоит ознакомить со сметой, на основании которой происходило определение конкретных тарифных сеток.

На региональном уровне действуют определенные тарифы на оказание тех или иных работ и услуг, на которые должны ориентироваться управляющие компании. Вот пример государственных тарифов для Санкт-Петербурга: ссылка , он применяется в основном для тех людей, кто не имеет собственного жилья и пользуется жилплощадью по договору социального найма. Также он будет применяется в том случае, если при собрании собственников квартир не было принято решения о другом размере оплаты.
Другой пример, для Москвы, смотрите на скриншоте:

Если вы живете в другом регионе, то с актуальной информацией можно ознакомиться на соответствующих региональных сайтах. Но еще раз напомним, что если УК или ТСЖ установили иные размеры платежей, то будут применяться именно они, и о них необходимо интересоваться в компании, управляющей услугами ЖКХ в вашем доме! ⇐

Как показывает практика, итоговый тариф начисляется за счет таких направлений:

1. Статья расходов на исполнение текущих ремонтных операций.
2. Капитальный текущий ремонт строения на основании заявления граждан.
3. Содержание общедомового имущества.
4. Предоставление жилых помещений по договорам соцнайма, управление ими.

Кто платит

Оплачивать эксплуатацию и ремонт дома обязаны собственники (или наниматель) квадратных метров, проживающие в указанном МКД. Обязанность по уплате может быть возложена на нанимателей помещений согласно договору аренды или социального найма.

Куда и как платить

Оплатить ЖКХ можно в любом отделении банка, через специальные платежные терминалы, а также через почтовые отделения. В последнее время обслуживать пользователей стали через интернет порталы.

Расчет размера платы и тарифа

Закон устанавливает требование, что размер платы устанавливается на 1 год, и пересматривается не чаще 1 раза в год. Все указанные моменты, включая перечень имущества общего назначения, периодичность оказываемых услуг и их цена должны упоминаться в договоре управляющей компании с собственниками. Если ставка не устраивает потребителя, он вправе требовать перерасчет.

Методика расчета тарифа на содержание и ремонт жилья

Размер платы за содержание и ремонт складывается из нескольких показателей. Потому, чтобы рассчитать сумму используется специальная методика:

Сир = (Т х Пл) + ОДН, где расшифровка будет следующей

Т – тариф на содержание и ремонт жилых помещений, утвержденный региональным правительством;

Пл – площадь жилища.

В свою очередь показатель ОДН рассчитывается по формуле, которую мы приводим ниже.

ОДН = (Н х ПлО х Пл/ПлН), где:

Н – норматив потребления, установленный муниципалитетом;

ПлО – площадь строения, находящаяся в общей собственности жильцов;

ПлН – площадь всех помещений в доме (включая нежилого назначения).

Калькуляция тарифа на содержание жилья, образец и пример

Калькуляция тарифа производится на основании следующих параметров:

• перечень и периодичность услуг;
• технические сведения о МКД;
• зарплата обслуживающего персонала;
• произведение тарифной сетки с учетом премиальных и разряда;
• налоговая ставка;
• цены на материалы.

Как образец произведем расчет тарифа для многоквартирного дома 1982 года постройки . Общая площадь дома составляет 25981 кв.м, из которых 20055 – жилая площадь, 198 – нежилые помещения. Уборочная площадь придомовой территории составляет 10500 квадратов.

Здание обслуживается 3,249 рабочими единицами.
Тарифная ставка оплаты труда составляет 4375 рублей, премиальные доплаты – 11004 руб., сумма по окладу – 27096 рублей.
Стоимость использованных материалов – 10254 рубля, ФОТ -25635 рублей, транспортные затраты – 1281 руб., НДС 18% 9323 руб.

Итого в месяц содержание указанного жилфонда обходится в 61119 рублей (733434 в год), что соответствует ставке тарифа в 3,02 рубля в месяц за 1 квадрат жилья.

Минимальный тариф за содержание и ремонт жилья

Предельно допустимый минимум для расчета платы за содержание и ремонт жилья на федеральном уровне не устанавливается. Определить минимальное значение тарифа должны властные структуры в каждом регионе. Тариф действует год, перерасчет производится по окончании срока.

Это означает, что минимальное значение ставки квартплаты зависит от многих факторов, среди которых средняя зарплата в России, площадь приватизированной квартиры и многое другое. Ввиду этого тариф может заметно отличаться.

Самый яркий пример - в Москве он составляет примерно 11 рублей за квадрат, в отдаленных городах Подмосковья – около 19 рублей. В то же время жителям Орловской области установлен минимум в 6,6 рублей за квадрат.

Расшифровка тарифа

Управляющая компания выполняет работы на регулярной основе. Каждый пользователь имеет право обратиться к сотрудникам УК и запросить информацию о конкретных выполненных работах, о том, на какие цели расходовались средства, оплаченные им. Это полезно знать на случай, если вы не нашли ответ на свой вопрос в интернете.

Технический надзор за текущим состоянием имущества МКД

Это комплексные меры, ключевой задачей которых является профилактика и предупреждение опасных ситуаций, которые могут негативно сказаться на качестве жизни граждан. Технадзор за состоянием МКД включается при наличии параметров:

• осмотр дома и определение недочетов, которые должны быть устранены;
• соблюдение показателей влажности и температуры в рамках, утвержденных законодательством;
• исполнение работ по противопожарной безопасности;
• сбор и утилизация осветительных приборов, в составе которых имеется ртуть (нужно открыть специальный пункт приема);
• регулярная уборка жилплощади, находящейся в общедолевой собственности жильцов;
• содержание электросетей и принятие мер к экономии расходования энергоресурсов;
• аварийный ремонт.

Ликвидация аварийных ситуаций

Все элементы многоквартирного дома должны работать без сбоев. Потому управляющей компании следует уделить повышенное внимание возможностям предотвращения аварийных ситуаций.

Данная категория помогает осуществлять замену кранов, устранять засоры в канализационной системе, осуществлять работы сантехнического направления, ликвидировать любые проблемы, связанные с функционированием вентиляции, отопления и водопровода.

Вывоз мусора

К категории вывоз мусора относят все действия управляющей компании, целью которых является поддержание идеального санитарного состояния МКД . Помимо регулярной очистки придомовой территории от мусора сюда также относят следующие операции:

• уборка снега и ликвидация обледенения;
• сбор и утилизация листы;
• пролив и стрижка газонов;
• уход за цветочными клумбами.

Общедомовые нужды: что это

Графа «общедомовые нужды» появилась в платежной документации в 2017 году. Данная категория включает в себя все затраты, которые несут пользователи за потребление ресурсов, а именно воды и электроэнергии. Это значит, что в категорию ОДН попадут расходы на вечернее освещение лестничных площадок МКД, полив газонов и клумб и т.д.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Все объекты МКД нуждаются в регулярном внимании и выполнении своевременных ремонтных мероприятий. К ним относят:

• предотвращение разрушения фундамента;
• кровельные и фасадные работы;
• обслуживание водопровода (течь, устранение поломок)
• замена и ремонт внутренней отделки помещений;
• очистка и дезинфекция мусоропроводов;
• необходимый контроль за работоспособностью систем отопления, канализации, вентиляции и водоснабжения;
• мероприятия по благоустройству прилегающих территорий, ремонт дорог и пешеходных тротуаров.

Подготовка устройств и оборудования к сезонной эксплуатации

Это меры, предпринимаемые управляющей компанией по созданию нормальных микроклиматических условий в доме, а также предотвращение проблем со стартом и окончанием отопительного сезона.

Нужно указать, что комплекс работ, исполняемых в рамках данного направления, должен включать:

• проверка систем отопления, своевременные ремонтные операции;
• контроль за качеством вентиляционных узлов;
• проверка целостности оконных стекол.

Содержание и текущий ремонт излишней площади: что это

Понятие излишней площади указывает на то, что у пользователя переизбыток квадратных метров по закону . Следовательно, жилище имеет большую площадь, чем положено по установленным государственным стандартам и нормативам.

Обозначенное понятие используется для того, чтобы установить справедливую ставку для пользователей.

Оплата за излишки жилплощади в приватизированной квартире

Для определения ставки ориентируются на утвержденные нормы. Калькулятор учитывает такие параметры:

• для одного человека -33 квад. метра;
• для двоих жильцов – 42 квадрата;
• для троих и более – по 18 квадратов на человека.

Для начисления используется именно эта норма, однако нужно помнить, что минимальный показатель увеличивается в зависимости от решения местных властей.

Так, для жителей Москвы и Подмосковья дополнительно добавляется по 7 квадратных метров. Кроме того, в отношении ряда пользователей действуют дополнительные послабления.

В муниципальной квартире

Платеж за излишки осуществляется собственниками и нанимателями жилых помещений. В отношении пользователей, обитающих в муниципальной квартире, действует правило, по которому оплачивать излишки будет большинство граждан.

Лишняя жилплощадь не будет оплачиваться только гражданами, проживающими на первом этаже и имеющим действующий договор найма.

Для одинокого пенсионера

Одинокие пенсионеры освобождены от уплаты за излишки квадратных метров.

Можно ли не платить за содержание жилого помещения

По Жилищному кодексу РФ утверждается правило, по которому оплата ЖКУ, а также расходы на содержание и разного рода ремонт МКД осуществляются в соответствии с заключенным договором. Это, правда, не относится к сборам за капитальный ремонт.

Если никаких договоренностей нет, а сам дом не обслуживается управляющей компанией, ЖСК и прочими аналогичными структурами, жильцы вправе отказаться от уплаты средств за содержание дома.

Задолженность по коммунальным платежам: ответственность

Должники по ЖКХ несут ответственность за нарушения согласно действующим требованиям законодательной базы. Против гражданина, который не оплачивает коммунальные услуги, применяют следующие меры:

1. Начисление пени (задолженность по платежам увеличивается ежедневно).
2. Отключение потребителя от доступа к коммунальным услугам.
3. Направление искового дела о взыскании задолженности в судебном порядке (принуждение к оплате).

Что входит в содержание жилья? Этот вопрос мы задаем себе, когда получаем платежную квитанцию за жилищно-коммунальные услуги. И если оплата за воду, свет, газ более-менее понятна, то тариф на содержание и ремонт жилья - это деньги которые получает управляющая компания. И, конечно, всем собственникам хотелось бы знать, из чего складывается этот тариф и на что идут эти денежные средства.

Само управление многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством очень трудоемкое занятие. И поэтому неспроста было введено лицензирование управляющих организаций. Для тех, кто думает, что будет спокойно продолжать собирать денежные средства с населения и не выполнять никаких работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, думаю рано или поздно это станет их ошибкой. Есть механизмы лишения управляющей компании лицензии на право управления многоквартирными домами.

Что входит в содержание жилья

В тариф содержание жилья должны быть заложены все расходы, связанные с содержанием общего имущества дома. Содержание общего имущества в доме закреплено ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме – Этими Правилами определен перечень общего имущества в многоквартирном доме, его я описывал в , но немного повторюсь.

Что входит в общее имущество дома

В каждом многоквартирном доме есть общее имущество всех собственников дома. В него входят все те объекты, которые не принадлежат собственникам. Перечислю основные, если есть у кого вопросы пишите через комментарии. Итак, в общее имущество дома входят:

• Крыша дома;
• Фасад дома;
• Подъезды;
• Лестничные марши;
• Балконные плиты;
• Водосточные трубы;
• Лежаки холодного, горячего водоснабжения, отопления и водоотведения;
• Стояки холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления – но до первого отключающего оборудования. То есть до первого отключающего крана. Например, возьмем полотенцесушитель: если у вас полотенцесушитель единый конструкцией со стояком, то он будет целиком являться общедомовым имуществом. Если на нем есть краны, которые его отключат от системы горячего водоснабжения или отопления, то является уже в зоне ответственности собственника;
• Общедомовые приборы учёта;
• Несущие конструкции всего дома;
• Лифты;
• Вентиляционные каналы;
• Электрика до счетчика в квартиру;
• Земельный участок и всё что на нём расположено в его границах;

И всё это вышеназванное имущество необходимо содержать. И не просто содержать, а всё оно должно находиться в состоянии обеспечивающим следующие условия:

• Надежность и безопасность жилого многоквартирного дома;
• Безопасность для жизни и здоровья граждан;
• Постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого общего имущества в поставке коммунальных услуг собственникам.

Это основные требования.

Что управляющая компания должна делать

Само же содержание общего имущества дома включает в себя проведение нескольких основных видов работ в доме, в которое включено исполнение . Этим постановлением закреплен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Итак, неважно при какой форме управления дома вы проживаете — УК, ТСЖ, ЖСК, то в нём должны выполняться определенные работы, без которых жизнь многоквартирного дома невозможна. Опять же перечислю основные:

• Уборка помещений мест общего пользования (подъездов);
• Уборка земельного участка;
• Очистка кровли от снега и наледи;
• Замена лампочек в подъезде;
• Проведение осмотров состояния дома на предмет технического состояния общедомового имущества;
• Подготовка дома к осенне-зимнему периоду. В эту работу входят проведение промывки и опрессовки дома. Проверка всех систем, отвечающих за теплоснабжение дома. А также проведение всех ремонтных работ необходимых для бесперебойной работы всех систем в осенне-зимний период;
• Проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Заключение договора на обслуживание общедомового газового имущества. Договор заключается со специализированной организацией, которой проводится проверка на предмет отсутствия утечки газа, например в подъездах;
• Заключение договора на проверку вентиляционных каналов в доме;
• Обеспечение поставкой коммунальных ресурсов собственников помещений;
• Заключение договора на обслуживание лифтов;
• С 1 марта 2019 года обязательным является наличие круглосуточной аварийно-диспетчерской службы для всех форм управления домом.

Уже из этого перечня работ понятно, что на обслуживание дома необходимы такие сотрудники как дворник, уборщица, слесарь, электрик. Также в УК должен быть договор с аварийно-диспетчерской службой. И в штате есть такие штатные единицы как бухгалтер, инженер и сам директор.

Наконец- то переходим к самому главному. А зачем же я перечислял все эти виды работ, которые должны производится в доме и общее имущество, которое необходимо содержать? Эта информация нужна, чтобы понять, что входит в тариф на содержание жилья.

Вот этим всем в соответствии с Жилищным кодексом должны заниматься собственники жилья. Но так как это практически невозможно, то они должны выбрать способ управления домом, а это ТСЖ, ЖСК или УК. И они должны утвердить тариф на содержания жилья за который будет возможно заниматься обслуживанием дома.

Опишу идеальную ситуацию. Ещё раз повторю – идеальную.

Есть многоквартирный дом не новостройка, но и не очень старый. Случилось так, что в доме, в котором было ТСЖ председателя больше не найти. И решили они найти управляющую компания. Позвали собственники две, три управляющих компаний, о которых отзывы не самые плохие в городе. Пришли представители этих управляющих компаний и сделали полный осмотр дома. Посмотрели всё, что где сломано, где течёт и капает, сделали расчет своих услуг и сделали предложение собственникам дома. Но сделали реальное предложение с учётом того, что увидели. Того, что надо делать опиловку деревьев, того, что скоро поверку счетчику надо делать, того, что кровля скатная и значит зимой надо будет альпинистов нанимать снег счищать. И выбрали собственники не ту компанию, которая предложила самый низкий тариф, а ту которая грамотно подошла к разъяснению своих обязанностей. Ту которая не стала прописывать в договор управления каких-то ограничений по своим обязанностям. В договоре не должно быть ограничений по выполнению 290 Постановления Правительства РФ.

На практике же происходит совсем другая история. В новостройках каким-то образом принимается завышенный тариф. Хотя внештатных ситуаций там особо не предвидится. В старых же домах, где есть проблемы и с инженерными сетями, и с кровлей наоборот пожилые люди не понимают зачем повышать тариф, потому что и так ничего не делается. Во многих случаях так и есть. Но в это же время надо понимать, что ничего бесплатно не происходит.

Как посчитать доход управляющей компании

Поэтому я предлагаю прикинуть примерный доход своей управляющей организации. Возьмем в доме площадь жилых и нежилых помещений. Это не общая площадь дома. Умножим её на тариф и получим цифру. Цифра конечно же получается большая. Это сумма дохода УО за месяц. Теперь вычтем из неё все заработные платы сотрудников. Прибавим к з.п. сотрудников 30-35 процентов различных налогов. Вычтем затраты на аварийно-диспетчерскую службу. На договоры с газовой службой, вент.каналы и лифты. Вот примерно получается сумма в остатке на руках у УО. Но надо помнить про неплательщиков, внештатные ситуации и т.д. Если В многоквартирном доме прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями отсутствуют, то это ещё оплата долго за неплательщиков за коммунальные услуги, которые погашаются фактически за счет тарифа на содержание жилья других собственников.

Небольшие изменения в перечне услуг, которые входят в тариф содержание жилья вступили в силу 1 января 2016 года. Так вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) из жилищной услуги становится коммунальной и переходит в другую строчку оплаты. Регламентируется это федеральным законом №458-ФЗ от 29 декабря 2014 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления».

Если тариф на содержание жилья не менялся после принятия вышеуказанного закона, то надо понимать, что у управляющей компании искусственно появились свободные денежные средства за счет того, что они теперь за вывоз ТБО не оплачивают. Хотя в большинстве случаев управляющая компания давно эту услугу выделила в отдельную строчку.

Плата за содержание жилья

Если внимательно изучить Постановление Правительства РФ №491 и Постановление Правительства РФ № 290, то становится понятно, что перечень обязательных работ для любой формы управления домом очень широк. И все эти работы должны быть заложены в тариф содержания жилья. И в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, необходимо внимательно изучить договор управления. Обязательно необходимо убедиться , что есть или ссылки на вышеуказанные законодательные акты или эти работы прописаны в самом договоре. Также в договоре управления домом или при утверждении сметы расходов на собрании товарищества собственников жилья, тариф на содержания жилья должен быть расписан в соответствии с затратами на проведение всех работ и услуг, которые предоставляются собственникам. Та управляющая компания, которая берет на себя риски не проводить те или иные работы в многоквартирном доме, может будет подвергнута наказанию. Соответственно и собственники должны понимать, что, если дом находится в неудовлетворительном состоянии, вновь выбранная управляющая компания не сможет исправить ситуацию в ранние сроки при низком тарифе.

Также плата за содержание жилья включает в себя расходы на оплату деятельности руководства управляющей компании, бухгалтерии и других специалистов. Количество таких специалистов может быть разным. Так, например, многим известно, что в настоящее время работает закон о заполнении системы ГИС ЖКХ данными об УК. Учитывая малограмотность даже руководителей УК работы с такими системами, то приходится или нанимать специалистов для работы с ГИС ЖКХ или обращаться в специализированным организациям. Такая же ситуация складывается и с юристами. В особенности, когда управляющей компании приходится судиться с должниками за коммунальные услуги. Формально, собственники многоквартирного дома оплачивают работу юристов из своего кармана для получения прибыли поставщикам коммунальных услуг.

Вывод только один – постоянное изменение действующего законодательства накладывает новую нагрузку на население.

Одно из самых серьезных изменений в Жилищном Кодексе в последнее время в части начисления платы за жилищно-коммунальные услуги произошло 1 января 2017 года. Проблема с начислениями ОДН (общедомовые нужды) давно обсуждается. Ни для кого не секрет, что с помощью этой статьи расходов управляющая компания компенсировала себе расходы на обслуживание дома или просто увеличивала себе прибыль. С 1 января 2017 года плата за ОДН перешла из коммунальной услуги в жилищную. Что это значит и для чего это было сделано?

ФЗ № 73 от 30.03.2016 были внесены изменения в , а им уже были внесены изменения в статьи 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» и 156 «Размер платы за жилое помещение» Жилищного Кодекса РФ.

Теперь начисления за расходование коммунальных услуг на общедомовые нужды в платежки вы можете увидеть не в разделе коммунальные услуги, а в разделе жилищные услуги. Сделано это было для ограничения начислений ОДН управляющими компаниями. Теперь управляющая компания не сможет начислить плату по ОДН выше начисления, которое было на 1 ноября 2016 года, а после 1 июля 2017 года не сможет начислить выше, чем предельный тариф, утвержденный регионом. При этом Минстроем России были выпущены в которых говориться, что если начисления ОДН ниже показателя 1 ноября 2016 года или предельного тарифа, то начислять необходимо по минимальным расчетам.

Если же начисления идут сверх предельного тарифа, то эти затраты на ОДН уже компенсирует управляющая компания из сборов денежных средств за содержание жилья. Теперь управляющая компания становится заинтересованным лицом в энергосбережении ресурсов дома. В установке общедомовых счетчиков, энергосберегающих лампочек и любых других мероприятий, направленных на энергосбережение.

Расчет ОДН с 1 января 2017 года

Приведем пример расчета ОДН с 1 января 2017 года. 1 ноября 2016 года в вашей платежку за оплату холодной воды было начисление ОДН за 0,3 куб. м. воды. В феврале 2017 года расход холодного воды по общедомовому счетчику на многоквартирный дом был 500 куб. м. Из них 490 кубометров это расходы жителей поквартирно, а 10 это остаток, который будет распределен между всеми жителями. Если при распределении остатка на всех собственников показатель будет меньше 0,3 кубометра, то он и должен будет указан в платежки. Если больше, то сверхрасходы должна будет оплачивать управляющая компания из тарифа на содержание жилья, то есть фактически из своей прибыли.

Одна из самой спорной ситуации в стране связана с начислением ОДН за электроэнергию. В основном это связано с теми многоквартирными домами, где начисление производит энергокомпания напрямую собственникам. Если же собственники вовремя не подали показания счетчиков, то весь остаток распределяется между всеми собственниками. После 1 июля 2017 года, когда будут приняты предельные тарифы по ОДН, энергокомпания начислять сверх тарифов не будет иметь права.

Подведем итог, тариф на содержание жилья с 1 января 2017 года плавающий. Он будет состоять из тарифа, утвержденного на общем собрании собственников и плюс оплата за общедомовые нужды(ОДН).

Что входит в тариф ремонт жилья(текущий ремонт жилья) и как его рассчитать? Тариф ремонт жилья очень часто объединяют в квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги в единую графу «содержание и ремонт жилья». Так поступают, когда тариф и тот и другой утверждают на одном собрании. Выше мы разобрались, что входит в содержание жилья. Это очень серьезный список, на который должна понести расходы управляющая компания. Но, что, если управляющая компания берет в управлении многоквартирный дом и в нём требуется проведение ремонтных работ, но не капитального характера (то есть объемы настолько малы, что тратить фонд капитального ремонта не смысла). Тогда управляющая компания предлагает установить тариф на ремонт жилья, с учетом которого она сможет понести расходы на замену тех или иных узлов. В новостройках конечно утверждать такой тариф смысла нет (если дом сдан в соответствии с действующим законодательством).

В этой статье описаны ситуации как должна работать управляющая компания и какие законы должна исполнять. В случае неисполнения Ваших законных требований обязательно обращайтесь в надзорные органы. Но при написании обращения старайтесь конкретизировать проблему которую не решает УК. Описание проблемы словами «у нас всё плохо» вряд ли сподвигнет контролирующие органы к действиям. Например, управляющая компания не выполняет работы в рамках п. 7 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов».

И всегда помните, что если Вас что-то не устраивает в управляющей компании, то любой собственник может инициировать общее собрание собственников по смене её.