Продажа доли по принуждению: судебная практика. Принудительная компенсация за долю в квартире

Наш телефон +7-905-5555-200

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

Красносельский Федеральный районный суд Санкт-Петербурга

В составе председательствующего судьи Мазурова Н.Е.

При секретаре Борониной И.О.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевчука Александра Леонидовича к Узелковой Ирине Петровне о принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенсации

УСТАНОВИЛ:

Шевчук А.Л. обратился в суд с иском к Узелковой И.П. о принудительной продаже однокомнатной квартиры *** в Санкт-Петербурге и выплате ему после её продажи *** рублей, ссылаясь, что они оба являются в равных долях собственниками этой квартиры, совместное проживание в ней невозможно, в том числе его проживанием в другом городе. Затем истец уточнил свои требования, просил обязать ответчицу в этой же сумме выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с положением ст. 252 ГК РФ.

Решением Красносельского районного суда от 21 декабря 2009 года Шевчуку А.Л. отказано в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербурского городского суда от 30 марта 2010 года решение районного суда отменено. Дело направлено на новое судебное рассмотрение в ином составе суда.

В судебном заседании представитель истица поддержала его требования, просила обязать ответчицу выплатить Шевчуку А.Л. качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли спорной квартиры *** рублей. Этот размер компенсации является реальным, соответствует оценки рыночной стоимости одной второй доли, в том числе установленной Санкт-Петербурским государственным унитарным предприятием, «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и аннулировать запись о регистрации за ним ½ доли названной квартиры.

Ответчица считает размер компенсации завышенным, согласна выплатить истцу за его долю в спорной квартире *** рублей.

Заслушав доводы ответчицы, представителя истицы, исследовав собранные доказательства, суд считает иск обоснованным, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом стороны согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 23.04.2006 года являются собственниками в равных долях однокомнатной квартиры *** в Красном Селе (л.д.21-26).

Шевчук А.Л. проживает в г. *** и обратился к ответчице с предложением выкупить его долю. Размер компенсации его доли, которую он просит взыскать с ответчицы, составляет в *** рублей.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии с положением названной статьи требования истца являются обоснованными и с ними согласилась ответчица.

Размер компенсации в *** рублей соответствует представленному им отчету об оценке рыночной стоимости одной второй доли спорной квартиры, составленному СПб Унитарным государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Подтверждается выпиской из Бюллетеня недвижимости от 12.07.2010 года о стоимости одинаковой по размере однокомнатной квартиры в *** рублей.

Приблизительно такая же рыночная стоимость (в *** рублей) определена Центром оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, исходя из их отчета от 01.07.2010 года, представленному ответчицей, а её доводы о том, что в случае не продажи квартиры в течение трех месяцев её стоимость снижается на 20%, не опровергает рыночную стоимость этой квартиры в *** рублей.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Обязать Узелкову Ирину Петровну выплатить Шевчуку Александру Леонидовичу в качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли квартиры *** в Санкт-Петербурге *** рублей.

Признать за Узелковой Ириной Петровной ** декабря 19** года рождения паспорт ***, выданный ***, зарегистрированной в *** право собственности на всю однокомнатную квартиру №** общей площадью 29,6 кв. метров, расположенную на шестом этаже жилого дома ***.

Признать недействительным регистрацию права собственности на ½ долю этой квартиры за Шевчуком Александром Леонидовичем **.05.19** года рождения от 25.08.2008 года регистрационный номер ***.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербурский городской суд в течение 10 дней.

Фото с сайта pokeroff.ru

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди - небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт - но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя - например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию - разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам - и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой - кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист . Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в "трёшке" площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры - фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в , они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое "незначительность", по словам Александра Латыева, партнера , никто не определял, просто "все понимают, что 1/3 - это существенная доля, а 1/100 - несущественная", - должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист "Хренов и партнёры"

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро . В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 - ведь решение по спору затрагивает и их права", - замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда - время, деньги и нервы", - говорит Елена Полеонова.

"Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно".

Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Долевая собственность на квартиру доставляет много неудобств, а зачастую и неприятностей гражданам, которые являются её участниками. Споры возникают по разным поводам: и по порядку оплаты жилья, и о порядке пользования этой квартирой, и по поводу распоряжения ею. На последней проблеме остановимся и рассмотрим её поподробнее.

Если квартира находится в собственности нескольких человек, которые не могут или не хотят проживать вместе, то часто у кого-либо из них возникает желание или продать свою долю или выкупить долю у «сособственника».

В каких случаях собственник вправе требовать, чтобы остальные собственники купили его долю?

Это допускается в том случае, когда этому собственнику по объективным причинам невозможно выделить в пользование и владение часть квартиры, соразмерную его доле, или хотя бы приближенную к ней.

Например, одному собственнику однокомнатной квартиры принадлежит 4/5 доли, а второму - 1/5. Конечно, в этом случае собственник меньшей доли вправе требовать у своего «сособственника» выплаты компенсации, поскольку определить порядок пользования квартирой просто не получится, а совместное проживание для обоих нежелательно или совершенно невозможно. Если собственник большей доли не хочет покупать долю у своего «сособственника», то «выделяющийся» собственник имеет право обратиться в суд и требовать выплаты ему компенсации в судебном порядке.

А если имеет место противоположная ситуация: «долевые собственники» хотят выкупить часть своей квартиры у собственника маленькой доли, а тот не хочет её продавать?

Можно ли заставить продать его долю или лишить права собственности на часть квартиры принудительно? Ведь право собственности подлежит защите, и собственник имеет право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом.

Для подачи иска о принудительном выкупе доли у собственника необходимо одновременное наличие нескольких условий. Нужна совокупность следующих обстоятельств.

Во-первых , доля собственника, не желающего её продать, должна быть незначительной. Является ли доля таковой - решает суд, в каждом случае индивидуально. Но совершенно понятно, что не может быть, например, признана незначительной 1/ 5 доля четырехкомнатной квартиры. А 1/25 - вполне может быть признана таковой.

Во-вторых , эта доля должна быть «невыделимой», то есть должно быть установлено, что отсутствует реальная возможность выдела этой доли из общего имущества. Установление этого обстоятельства также особой трудности не представляет. И в - третьих, незначительную долю можно принудительно выкупить, если у её собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой. Отсутствие «существенного интереса» означает, что этот собственник имеет другое место жительства, и вполне может обойтись и без этой доли.

В обеих рассмотренных ситуациях может возникнуть спор о размере денежной компенсации за долю квартиры между покупателем и продавцом, независимо от того: принудительно ли один её покупает или против воли другой свою долю продаёт.

Важно! В случае разногласий по поводу «выкупной» цены суд вправе по ходатайству истца или ответчика назначить оценочную экспертизу. Независимый оценщик определит рыночную стоимость этой доли, с учётом многих факторов (расположение квартиры в доме и расположение дома в инфраструктуре населенного пункта, санитарно-техническое состояние квартиры и так далее).

В обоих рассмотренных случаях с получением компенсации право собственности на долю в квартиры у продавца доли прекращается.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Совладение недвижимостью, возникающее, например, из-за наследования, вызывает множество разногласий. Одна из причин – продажа небольшой доли кем-то из собственников. Верховный суд разъяснил, как совершить эту операцию законно: принуждать других владельцев квартиры к покупке доли нельзя.

Покупка доли только с согласия

В Верховный суд обратилась собственница большей части дома, которая проиграла своей сособственнице в суде Краснодарского края. Владелицу основной части объекта недвижимости обязали совершить покупку доли потому, что она настолько мала, что пользоваться ей невозможно. Собственница большей части должна была выплатить истице 295 тыс. рублей, а также с нее взыскали 80 тысяч судебных расходов. Высший судебный орган страны отменил это решение, признав за сособственниками право отказываться от выкупа долей других владельцев.

Дело в том, что ранее имело место неверное толкование норм материального права. Согласно Гражданскому кодексу, если пользоваться частью квартиры нельзя, то владелец имеет право требовать от сособственников покупки доли. Также, если выделить долю нереально, то владелец может получить право на компенсацию за свою часть квартиры. Верховный суд уточнил, что такой вариант возможен, только если другие собственники не против купить долю. В материалах дела, которое рассмотрел суд, было указано, что владелица большей части дома не изъявила желания покупать долю сособственницы и, более того, не имела для этого средств. Решения Верховного суда являются практикообразующими, поэтому отныне можно ожидать, что принуждать к выкупу доли будет нельзя.

Вселяться нельзя

Одним из решений, влияющих на отношения участников долевого владения, является постановление ВС о запрете на вселение в квартиру собственников незначительных долей. Суд отметил, что право совладельца квартиры на проживание в ней не является безусловным. Сможет ли владелец доли вселиться в квартиру, зависит от размера его доли и согласия других участников. Если договориться с сособственниками о вселении невозможно, необходимо обратиться в суд. Очевидно, что даже суд не определит порядок пользования небольшим жильем, например однокомнатной квартирой, для двух владельцев. Едва ли владельцу микродоли удастся прописаться в квартире, принимая во внимание курс на борьбу с «резиновыми» квартирами. Поэтому в таком случае выгодно добиться добровольной покупки доли другими участниками.

Обязанность продать долю

Депутаты Госдумы готовят законопроект, согласно которому, если квартира досталась по наследству нескольким людям, они будут обязаны продать доли. Напомним, как уже сообщал БКН.РУ в № 14 от 11.04 2016, недвижимость предлагается выставлять на аукцион, а вырученные средства делить соразмерно долям между собственниками. По мнению авторов законопроекта, такие меры позволят снизить количество споров и судебных разбирательств между гражданами, получившими объект недвижимости в наследство. Таким образом, наследование можно будет свести к исключительно денежным отношениям.

Текст: Вячеслав Березниченко Коллаж: Татьяна Воронина

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации. При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

«Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.»

Директор департамента расселения агентства недвижимости Home estate Аркадий Леонов:
- «Если у квартиры много собственников, они никак не могут поделить ее самостоятельно, а при этом у всех есть другое жилое имущество в собственности, то о продаже мелких долей крупному собственнику говорить вполне уместно. Другое дело, если данный объект является для “мелкого” собственника единственным местом жительства. Тогда, конечно, это будет несправедливо».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова:
- «При таком подходе существует очень большой риск, что собственников небольших долей в коммунальных квартирах будут шантажировать судами. Мол, не хотите отдавать по-хорошему, так мы пойдем в суд. Поэтому, с нашей точки зрения, хотя описываемое решение Верховного Суда и должно служить ориентиром при разрешении вопросов в аналогичных делах, судам следует внимательно рассматривать каждый случай, основываясь при этом на конституционных принципах».

Генеральный директор «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова:
- «Это революционное решение Верховного Суда, вопреки всей предыдущей практике. Тем не менее не думаю, что все суды теперь поголовно будут выносить подобные решения. Все будет зависеть от каждой конкретной ситуации».