Основанием для переустройства или перепланировки является. Переустройство и перепланировка жилого помещения

§7.3. Основания проведения переустройства и перепланировки

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в части 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.

Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством России. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством России;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в данный орган, который не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством России. Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

В соответствии со статьей 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если:

Не представлены определенные частью 2 статьи 26 ЖК РФ документы;

Документы представлены в ненадлежащий орган;

Проект переустройства или перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в части 2 статьи 26 ЖК РФ (перечень документов см. в § 7.2). Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены частью 2 статьи 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться. Например, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления согласия всех членов семьи нанимателя в нотариальной форме или удостоверенного какими-либо органами (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 92).

Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления*(103). В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на заседаниях межведомственных комиссий административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда. Решение межведомственной комиссии района утверждает супрефект, решение межведомственной комиссии административного округа - префект, решение городской межведомственной комиссии - Комитет муниципального жилья.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ. Например, в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования:

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Например, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Согласно ст. 12 ЖК РФ госорганы РФ определяют условия и порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласование переустройства и (или) перепланировки объектов недвижимости, как правило, осуществляется в органах местного самоуправления (ст.

13 ЖК РФ). Однако в Москве и Санкт-Петербурге это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти.

Основанием оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Такое полномочие может быть выражено согласием на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, предполагается. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители. От имени юридических лиц и публичных образований выступают их органы на основании учредительных документов, доверенностей.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:

Заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством;

Правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

Технический паспорт и подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;

Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

Заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме тех, которые были указаны. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим согласование.

Форма заявления о переустройстве или перепланировке утверждена Правительством России. Для этих целей принято Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Само заявление представляет собой просьбу разрешить переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку жилого помещения, занимаемого на основании права собственности, договора найма, договора аренды согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В заявлении указывается:

1. Наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению. Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.

2. Место нахождения жилого помещения. Указывается полный адрес - субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж.

3. Срок производства ремонтно-строительных работ и режим производства ремонтно-строительных работ.

Заявление содержит обязательство ходатайствующего:

Осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией);

Обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ;

Осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.

В заявлении также указывается, что согласие на переустройство и (или) перепланировку получено от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения. Такое согласие должны высказать и временно отсутствующие члены семьи нанимателя. При этом подписи на таком согласии должны быть проставлены в присутствии должностного лица, принимающего документы. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в соответствующей графе заявления.

Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требования о разделе жилых помещений (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (в ред. от 30.11.1990)).

В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.

Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о переустройстве и (или) перепланировке.

Орган, осуществляющий согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения, должен:

Зарегистрировать принятые документы в соответствии с порядком делопроизводства, установленным в данном органе;

Выдать письменную расписку (с указанием даты получения органом заявлений и иных документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а также перечня этих документов). Такая расписка вручается лично заявителю (или его представителю), возможность направления расписки по почте нормами ЖК РФ не предусмотрена.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает заявителю или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание документа установлены Правительством России. Она установлена уже упоминавшимся Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Данный документ служит основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения допускается, если не представлены перечисленные выше документы или они представлены в ненадлежащий орган, а также если проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

В качестве основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки не названо отсутствие каких-либо сведений в представленных документах или их неправильное оформление. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит причиной отказа в согласовании в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут быть предъявлены. Например, орган, проводящий согласование, не вправе требовать согласия всех членов семьи нанимателя, заверенного нотариусом или удостоверенного какими-либо органами.

Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласованием переустройства или перепланировки занимается орган местного самоуправления. В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов по использованию жилого фонда.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в ст. ст. 5 и 8 ЖК РФ. Например, в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" предусмотрены следующие требования: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются; перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается; запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцевые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Кроме того, производимые перепланировка или переоборудование должны соответствовать нормативным актам, действующим в области архитектуры и строительства, в сфере противопожарной защиты жилых помещений, в сфере санитарно-противоэпидемического благополучия населения. Производимые изменения должны соответствовать также законодательству о культурных ценностях и нормативным правовым актам, регулирующим охрану строений, отнесенных к культурному наследию народов РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Таким образом, отказ должен быть обоснованным. Решение об отказе можно обжаловать в судебном порядке. Соответствующий спор должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Если заявителю был выдан документ, подтверждающий согласование переустройства (перепланировки), который впоследствии был признан недействительным и недействующим (например, по решению суда), то налицо отказ в согласовании переустройства (перепланировки).

Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия, которая формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение, должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который оценивает их допустимость.

Приступить к переустройству (перепланировке) жилого помещения возможно только тогда, когда заявитель получил документ, подтверждающий принятие решения о согласовании (в котором четко сказано, что переустройство, перепланировка жилого помещения разрешаются).

Если фактические изменения переустроенных помещений признаны недопустимыми, органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры, чтобы нарушители были привлечены к ответственности в соответствии с законодательством.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и осмотрев объект, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а при несогласии с решением городской комиссии - в судебном порядке.

Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения переоборудования или перепланировки в зависимости от сложности работ, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ). Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, то регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Как правило, в такую комиссию входят представители Мосжилинспекции, территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ, а также заявителя, т.е. лица, в чьей квартире производилась перепланировка.

Требования для проведения перепланировки или переустройства

Жилищный Кодекс РФ - основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

• не ухудшит состояние квартиры и помещений, прилегающих к ней;
• не нарушит требования пожарной безопасности;
• соответствует санитарным требованиям;
• не затронет интересов соседей и проживающих в квартире лиц.

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие - наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства - это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству или перепланировке

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

Какие документы нужны для согласования перепланировки или переустройства

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

• заполненное по форме заявление на произведение изменений в квартире, утвержденное уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
• документы, подтверждающие право собственности или владения по акту социального найма на объект недвижимости, которые требует перепланировки, в виде заверенных копий;
• проект переустройства, подготовленный организацией, имеющей лицензию на занятие проектной деятельностью (выбор организации гражданин осуществляет самостоятельно);
• действительный технический паспорт жилого помещения, т.е. составленный не позже чем за 5 лет до составления заявления.

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Проект переустройства или перепланировки

Один из обязательных документов, который требует регламент согласования переустройства и перепланировки - это проект изменений объекта недвижимости.

Проектные документы исполняются на основании технической задачи, поставленной заказчиком, и составленного договора в определенные сроки. Проект требует согласования в ряде инстанций, отвечающих за архитектурные вопросы, пожарную и санитарную безопасность.

Существуют специальные нормативные акты, определяющие какие документы должны содержаться в проекте перепланировки. В перечень документов входят:

• планы и экспликации помещения в состоянии до и после перепланировки;
• схемы и экспликации водопроводных систем, гидроизоляции, других инженерных систем;
• схемы изменений, в том числе проемов, разрезов, перемещения стен и так далее;
• перечень мероприятий, предупреждающих пожарную опасность;
• пояснительная записка с основными данными переустройства или перепланировки.

Средние сроки изготовления проекта и необходимых актов и документов к нему составляют от 5 до 10 дней. Сроки, в течение которых проектная документация считается действительной, 12 месяцев от даты выполненной и согласованной работы.

Для наиболее простых вариантов переустройства предусмотрено согласование перепланировки по эскизу, который является упрощенной формой проектной документации. Данный акт действителен в случаях, когда не производятся изменения в несущих стенах, инженерных коммуникационных системах и не изменяется конструкция пола.

Стоит отметить, что существуют виды перепланировки без согласования. К ним относятся такие работы, как замена электрической разводки, установка железной двери, перестановка электроплиты и другие работы, не затрагивающие основные коммуникации.

Технический паспорт жилого помещения

Нормативные акты жилищного законодательства, в частности Жилищный Кодекс РФ, предусматривают наличие у владельцев и пользователей квартир такого документа как технический паспорт жилого помещения.

Форма и правила составления данного документа отвечают требованиям и принципам государственного учета жилищного фонда. Паспорт является свидетельством проведенной технической инвентаризации объекта жилого фонда и содержит техническую информацию об основных параметрах помещений (размеры, планировку комнат, расположение окон и дверных проемов, строительный материал, расположение в многоквартирном доме и так далее).

Сроки согласования перепланировки

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

• 3 дня на выдачу расписки о полученных документах;
• 45 дней для принятия акта о согласовании или отказа в проведении переустройства или перепланировки;
• 3 рабочих дня на выдачу заявителю документа с принятым решением.

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.