Защита дольщика

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Заключение ДДУ

Срок передачи объекта дольщику

Проверка ДДУ

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

ДДУ на что обратит внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снижало стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.

Если заключаете ДДУ на что обратить внимание?

Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.

Нужен юрист для сопровождения покупки по ДДУ?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки по ДДУ?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ), и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ ). Еще встречаются предварительные договоры.

При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч. В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.

Основная работа при сопровождении покупки новостройки по дду проходит до заключения договора, и требует значительного времени. По этому, мы всегда рекомендуем не тратить время и получить хотя бы устную консультацию адвоката по ДДУ.

Суть ДДУ

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.

Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д.).

Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику).

Соответственно, основные обязанности дольщика (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязанностей сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора делают спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение ДДУ

Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий договора , отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

• Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора. Закон однозначно устанавливает за что дольщик платит деньги: 1) в качестве возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг застройщика. Приведенные формулировки ограничивают усмотрение застройщика по распоряжению полученными от дольщика денежными средствами.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде твердой суммы или способа расчета. В любом случае, условие о цене в договоре должно позволять дольщику однозначно определить цену, подлежащую уплате. Как правило, цена в ДДУ указывается за 1 квадратный метр площади объекта строительства, например, многоквартирного дома. При этом, в договоре ДДУ должна быть прямо указана и конкретно описана часть объекта, подлежащая передаче дольщику. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание должно включать конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли дольщика позволяют установить цену договора ДДУ.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком дольщику. Это срок, в течении которого заказчик обязан передать оконченный строительством и введенный в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно – датой, или в виде временного промежутка – например 4-ый квартал 2017 года.

• Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

ВАЖНО: Если дольщик – гражданин, то неустойка взыскивается в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, строительным нормам, проектной документации, а так же иным обязательным требованиям.

В случае выявления дольщиком отступления от условий договора по качеству, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

* соразмерного уменьшения цены договора;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил существенные отклонения в качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.) от условий договора, или несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: Проценты в случае одностороннего расторжения дольщиком договора ДДУ начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

• Гарантийный срок: На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5-ти лет, с даты передачи объекта дольщику.

Требования дольщика к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты дольщика: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика, в случаях:

1) просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок более 2-х месяцев, против срока, установленного договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, которое делает его не пригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращения действия поручительства по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

Вместе с тем, в определенных ситуациях дольщик может расторгнуть договор ДДУ только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства.

По данному основанию требование о расторжении договора ДДУ будет обоснованным при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Интересы дольщика в исполнении застройщиком обязательства своевременно построить, ввести в эксплуатацию и передать объект строительства, как более слабой стороны договора, по закону 214-ФЗ обеспечивается предусмотренными Гражданским кодексом РФ способами:

1) Залогом, 2) Поручительством банка, 3) Страхованием гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ДДУ считается находящимся в залоге у дольщика земельный участок, на котором должно осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, а так же сам не оконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В виду обязательности государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при совершении госрегистрации договора одновременно происходит госрегистрация залога земельного участка на месте строительства.

В случае остановки строительства и/или гос регистрации права собственности застройщика на неоконченный строительством объект, такой неоконченный строительством объект поступает в залог дольщиков.

Введенный в эксплуатацию оконченный строительством объект считается находящимся в залоге у дольщиков до момента его передачи застройщиком дольщику по передаточному акту.

Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО БАНКА и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика , наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Проверка ДДУ

Понятие проверка ДДУ имеет два значения: 1) основное — проверочные мероприятия перед заключением договора ДДУ, 2) проверка самого ДДУ.

ЧТО МЫ ПРОВЕРЯЕМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА ДДУ

Перечисленные выше гарантии дольщика по договору ДДУ возможно реализовать, если договор участия в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям закона 214-ФЗ, то есть действительно является договором ДДУ. Изучение текста договора ДДУ и сопоставление его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

Вместе с тем, сам застройщик и само строительство должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. Следует ясно представлять, что основная обязанность дольщика по договору ДДУ– уплатить цену договора (стоимость квартиры), и при недостаточной внимательности эти деньги могут быть потеряны. Дольщику могут предоставить договор, он его подписывает, платит деньги, и …., все. Строительства нет.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатраты на возврат денежных средств дольщиком делает целесообразным проведение предварительной проверки в рамках подготовки к сделке по заключению договора ДДУ.

Проверочные мероприятия до заключения договора ДДУ.

Мы проверяем:

• Проект договора ДДУ на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ.
• Застройщика, как юридическое лицо и как строительную организацию на существование, соответствие заявленных самим застройщиком данных учетным регистрационным данным, годовая отчетность, репутация и т.д. Проверяем сведения об учредителях и руководителе застройщика.
• Устанавливаем способы обеспечения обязательств по договору ДДУ.
• Устанавливаем характеристики банка-поручителя или страховой.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по договору ДДУ, и его соответствие требованиям закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем сведения о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие сведений проектной декларации и разрешения на строительство.
• Проверяем сведения о зарегистрированных договорах ДДУ на участие в долевом строительстве по объекту ДДУ и сопоставляем с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных разбирательств с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для ведения строительства и заключения договора ДДУ.
• Устанавливаем наличие юридических схем организации строительства и привлечения денег дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного окончания строительства и передачи объекта строительства дольщику.

Подводные камни при заключении ДДУ

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

На что обратить внимание

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры в новостройке по договору ДДУ клиенты НЕ требовалась, поскольку Новая Москва, жилой комплекс бизнес класса. Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается через полгода. Реализация квартир идет давно (более полутора лет), отсутствуют публикации о скандалах по данному объекту, был перенос сдачи, но на один раз.

Нас попросили поприсутствовать на сделке и посмотреть документы на строительство на очевидные огрехи и договор долевого строительства.

Все началось с «пустяка»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договор, нат основании которого он действовал. Их вообще не оказалось, не подлинников не копий. Но вопрос был в другом, почему-то не застройщик продавал квартиры, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель поручил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием ДДУ, по вышеописанной схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтверждал правомерность строительства. В наличии было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтверждала своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находились с 2009 года в собственности застройщика, что так же внушало оптимизм. Так же, как характеристики земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: Вместо заключения ДДУ предложили купить по договору уступки прав по ДДУ от одного из дольщиков.

Появилось новое юр лицо – дольщик, которое продавало свои права по ранее заключенному договору ДДУ. В общем рабочий вариант, но проверок добавляется. Покупатель дал отмашку, двигаемся дальше по проверке.

Договор ДДУ вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир. Права по одной из них дольщик уступает нашему покупателю.

В этом нарушения закона нет, но появляются основания для «накладок» при оформлении, т.к. госрегистрацию будет проходить один договор уступки на одну квартиру.

• Проверяем дольщика – российская организация, но один учредитель со 100% долей – офшор – Британские Виргинский острова. То же нестрашно.
• Проверяем имеющийся договор ДДУ — А вот и новость: в реестре прав (ЕГРП) отсутствуют сведения об этом договоре. Вместе с тем на самом договоре номер госрегистрации есть. Скорее всего ошибка со сведениями в реесте, забыли внести в базу, бывает, не страшно, но обязательно нужно перепроверить. Так при оформлении уступки может задвоиться продажа одной квартиры.
• Устанавливаем количество заключенных договоров ДДУ в целом по объекту – Новость: всего около 180 штук, а со слов клиента и менеджера застройщика продали более 1 000 квартир в розницу, то есть, столько же должно быть договоров ДДУ. Учитывая, что в «нашем договоре ДДУ» 15 квартир, количество проданных в розницу мало, для 1,5 лет реализации и близкого окончания строительства.
• Проверяем наличие судебных споров – Новость: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах дольщик участвовал в 20 судебных процессах. Везде дольщик – ответчик, к нему предъявлялись денежные требования на сумму от 1 до 70 млн. руб. за неоплату поставленных стройматериалов или выполненные строительные работы.

Еще новость: По одному из судебных решений взыскание обратили на залог. И вот новость! Залогом является наш договор ДДУ! Приехали!

Взыскание судом обращено в конце августа 2016г, то есть несколько недель тому назад.

Взыскание производится по судебному решению через реализацию с торгов.

Вопрос в том, что заложенным оказался все права дольщика по договору ДДУ, по всем 15 квартирам. Взыскание обратили только на часть, именно на выбранную покупателем квартиру.

Кроме того, при обсуждении с клиентом ситуации, выяснилось, что он рассчитывал въехать в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, по нашему мнению, объект окончат строительством никак не раньше второго квартала, а введут в эксплуатацию не раньше третьего квартала 2017.

Это подтверждали сведения проектной декларации и продление разрешения на строительство до 2-го квартала 2019.

О чем мы и уведомили клиента.

После долгих размышлений, клиент принял решение купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассматривать другой договор ДДУ, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Разобранная конкретная ситуация показала: при заключении ДДУ обращать внимание следует на все:

1. на документы по строительству (земля, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
2. на документы застройщика
3. на документы продавца (если квартиру покупаете по уступке прав) прежде всего сопоставлять исходный ДДУ, его исполнение дольщиком, и договор уступки
4. на текст условий самого Договора участия в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по правилам закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору ДДУ осуществляется застройщиком после получения и регистрации права собственности на землю или ее аренду.
• Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки (проектная декларация).
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
• При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
• При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

— устранить недочеты безвозмездно своими силами

— уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков.

Вместе с тем, соответствие договора ДДУ требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016

Оформление ДДУ в настоящее время предлагают многие строительные предприятия. Покупатель жилья в новостройке должен четко понимать, в чем суть такого сотрудничества, чтобы не оказаться, как рассказывается в известной сказке, у разбитого корыта. Зачастую предложения с таким юридическим оформлением стоят существенно доступнее, нежели покупка готового жилья, но и рисков, как говорят специалисты, больше. Попробуем разобраться в этом детальнее.

Зачем это нужно?

Причин заключения договоренностей с покупателями именно по такой форме немало. Строители могут раньше начать старт продаж - не требуется получать специальную документацию, подтверждающую возможность возведения здания. Как говорят агенты по недвижимости, иногда в оформлении ДДУ заинтересованы такие застройщики, деятельность которых не слишком прозрачная. Сотрудничество по указанному типу договора помогает оставить теневые стороны без внимания. Конечно, для самого предприятия это выгодно, а вот для покупателя - нет. Заключая договоренность такого плана, нужно внимательно проанализировать, насколько велики связанные с этим риски.

Две стороны одной медали

Рассматривая, что такое ДДУ, необходимо отличать:

• предварительный ДДУ;
• ДДУ (договор долевого участия).

Первый предполагает официальную декларацию обязательств сторон в будущем заключить ДДУ. Условия, на которых будет заключаться такая договоренность, указаны в ПДДУ. То есть фактически бумага декларирует намерение в будущем подписать основной договор. ДДУ, в свою очередь, представляет официальный регистрируемый федеральным реестром договор, указывающий все условия взаимодействия застройщика и покупателя. Права, взятые на себя обязательства - все записывается в ДДУ. Корректным будет договор, заключенный с учетом нормативов, декларированных 214 ФЗ.

Предварительный: а зачем?

В основном застройщики, предлагающие клиентам заключить предварительную договоренность, сразу объявляют, по какой причине организован такой подход к юридической стороне вопроса. Чаще всего причина в отсутствии разрешения на строительство - а его оформление является одним из базовых требований к ДДУ. Не всегда в затягивании сроков виновно предприятие, возможно, причина в местной администрации, у которой могут быть свои мотивы.

Разбирая, что такое ДДУ, ПДДУ, как велики риски, необходимо в первую очередь проанализировать репутацию предприятия, с которым можно сотрудничать. Если разрешения нет, возможно, причина вовсе не в затягивании сроков виновниками, а в многочисленных проблемах, которые фирма скрывает от общественности. Известно много случаев, когда причина была в отсутствии прав на землю, пренебрежении экспертизами, техническими условиями. Если предприятие не исправит эти недочеты, разрешения не будет выдано вообще, и тогда дольщики окажутся в крайне неприятной ситуации.

Некоторые особенности

Некоторые предприятия практикуют так называемые технические предварительные ДДУ. Что такое заключается в этой ситуации? Застройщик, как правило, располагает всей необходимой документацией, но по личным причинам заинтересован в получении денег покупателей, не регистрируя договоренность установленным порядком. Предположить, что компания предлагает ПДДУ такого плана, можно, если указаны небольшие сроки для подписания основной договоренности - в пределах трех месяцев. Эксперты по недвижимости заверяют, что опасаться в такой ситуации нечего, рисков нет.

Как видно из рыночной статистики, предварительные ДДУ - документы, которые оформляют и крупные предприятия, и совсем небольшие застройщики. Первые точно уверены, что могут вовремя сделать положенную документацию, а значит, стоит начать продажи как можно раньше. У небольших застройщиков поначалу недостаточно денег, поэтому ранний старт продаж позволяет с большей уверенностью говорить об успешном окончании проекта.

ДДУ: суть договоренности

Это такой документ, в котором указано, кто строит жилье, кто выступает ее будущим владельцем. Клиент и строитель заключают соглашение, по которому первый оплачивает расходы на возведение жилья, второй берет на себя все работы и по итогам передает заказчику готовое место обитания. Федеральное законодательство с 2004 года содержит базовый нормативный акт (уже упомянутый под номером 214), четко и детально регламентирующий все особенности подобного взаимодействия.

Обязательным условием является письменное заключение соглашения. Клиент и застройщик подписывают его, предприятие заверяет своими печатями, после чего направляет на регистрацию в федеральный реестр таких договоренностей. Тем самым клиент получает на государственном уровне защиту от повторной продажи той же жилплощади другому лицу. Перед заключением договоренности от лица компании в адрес потенциального клиента предоставляется образец ДДУ. Если предприятие не готово представить заинтересованному лицу такой документ, сотрудничать с ней категорически не рекомендовано. Чтобы удостовериться в правильности, можно отнести образец на экспертизу к юристам.

Пример, как может выглядеть ДДУ:

Как это работает?

Фактически, что такое ДДУ? Это превращение частных лиц в соинвесторов для возведения некоторого дома. Тем самым заинтересованный человек приобретает квартиру, а строитель получает необходимые ему средства на завершение возведения проекта. У дольщика есть точно такие же права, как и у всех остальных, кто подписался на условия по этому же зданию. Все инвесторы направляют свои средства в адрес строительного предприятия, финансируя тем самым работы по созданию жилища.

Важные тонкости

Чтобы не сомневаться в корректности договоренности, нужно знать, как проверить ДДУ. Перед заключением предприятие передает заказчику проект для детального исследования. Его можно отнести в юридическую компанию для профессионального анализа и проверки. Специалисты, основываясь на своем опыте, знаниях, образовании, проанализируют все формулировки, обратят внимание клиента на сложные или спорные детали. Возможно, по итогам они скажут, что договор типовой и никаких тонкостей в нем вовсе нет.

Можно, конечно, проверять документ и своими силами, но такое рекомендовано только лицам с юридическим образованием. В противном случае высока вероятность пропустить какую-нибудь важную формулировку, которая в будущем разочарует в сотрудничестве по ДДУ. Собственность клиент, конечно, получит (наверное, ведь никто не может быть уверен в том, что новостройку завершат), но вот впечатления могут быть подпорчены, если на этапе заключения договора проглядеть какое-нибудь важное условие.

Особенности официальных бумаг

Если хочется ознакомиться с документацией, которую застройщик предлагает к заключению, заранее, можно зайти на официальный сайт компании. Надежные фирмы публикуют образец договоренности, куда впоследствии просто вписывают реквизиты каждой из сторон и конкретные суммы. Не нужно даже идти в офис: это удобно, позволяет сэкономить время.

Кстати говоря, если планируется брать ипотеку для ДДУ, то такой образец лучше распечатать и вместе с ним сходить в банк. Менеджеры проанализируют бумагу, возможно, возьмут некоторое время на рассмотрение ситуации, после чего официально решат, насколько предложение надежно. Если такие крупные банки, как, к примеру, Сбербанк, признают программу безопасной, можно смело в ней участвовать.

Что содержится в бумагах?

В любом договоре обязательно прописываются все особенности конкретного жилья. Это адрес с указанием расположения на этаже, этажном плане. Кстати говоря, не стоит слишком надеяться, что номер квартиры в конечном счете будет именно такой, какой указан в бумагах - это зависит от работы экспертов в момент принятия здания. Поэтому проектная нумерация - условная, используется самим застройщиком.

Кроме того, в договоре указывают площадь жилья, число комнат, особенности планировки. Если предполагается балкон, лоджия, этот факт также прописывают. Корректное оформление пригодится в будущем покупателю на этапе регистрации права собственности. ДДУ придется предоставить в ответственные за процедуру госинстанции, где производится сверка реального жилища и указанного в бумагах.

Что с датами?

Пожалуй, именно эта тема традиционно волнует покупателя больше всего: когда наконец жилье будет готово, а ключи - переданы ему в руки. В договоренности указывается четкая дата, и застройщик обязуется передать ключи не позднее этого числа. В некоторых случаях компания упоминает более размытые сроки - например, в пределах полугодия с момента передачи строения в эксплуатацию.

При заключении ДДУ важно внимательно знакомиться с этим пунктом, чтобы в будущем не разочароваться. Необходимо понимать, что передача квартиры и сдача строения в эксплуатацию - это два разных понятия. Почему-то многие их путают.

Обязательства: я плачу, ты строишь

В ДДУ четко прописывается цена договора. Здесь будут присутствовать указания на сроки, в течение которых покупатель обязан расплатиться, а также порядок перечисления сумм в адрес предприятия. Обязательно указывают, по какой цене за квадратный метр предложение было реализовано. В момент передачи здания в эксплуатацию всю построенную жилплощадь обмеряют ответственные за это специалист. Если квартира окажется меньше запланированного, предприятие должно будет вернуть деньги. Если метраж будет больше, покупателю придется доплатить. Для вычисления этих сумм и пригодится информация о цене за квадратный метр.

В ДДУ также прописываются гарантийные обязательства. В норме срок гарантии - пятилетие на квартиру в целом, до трех лет длятся гарантийные обязательства на трубы, отопительную и вентиляционную системы.

Дополнительная информация

В норме в ДДУ прописывают кадастровую нумерацию отведенного под дом земельного участка, программу страхования проекта, точные идентификационные данные предприятия и частного лица, приобретающего жилье. Должен быть указан строительный адрес здания.

Нередко покупатели сталкиваются с тем, что реквизиты смущают, а условия не до конца ясны. В таком случае вписываться в договор в срочном порядке не нужно. Сперва следует запросить объяснения у самого застройщика, затем проконсультироваться у юриста. Это поможет снизить возможные риски. Лишь если удалось выяснить все спорные моменты, прийти ко взаимовыгодному решению, можно ставить на договоре свою подпись и переводить установленные суммы.

Как заключить ДДУ

Никакой особенной сложности в моменте подписания договоренности нет. Необходимо обратить внимание, кто из представителей компании-застройщика ставит подпись на документе. В норме это должен быть генеральный директор. Права на заключение такой договоренности обусловлены Уставом предприятия. В некоторых случаях подпись может поставить другой работник компании. Это возможно лишь при предварительном оформлении доверенности. Факт подписи по доверенности обязательно отражается в документации, в противном случае она не будет иметь силы.

Прежде чем ставить свою подпись, нужно еще раз внимательно проверить условия бумаги на наличие непредсказуемых изменений, а также прочитать доверенность лица, подписывающего документ от имени компании. Если указано, что данный человек может заключать ДДУ, тогда сомнений нет. Если такой информации нет, необходимо потребовать разъяснения и, возможно, отказаться от скоропалительного решения по подписанию бумаг. Задача ответственного покупателя - прочитать оригинал доверенности и запросить копию этого документа для себя, в будущем хранить ее вместе с прочими бумагами на приобретенную жилплощадь в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве). У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее.

Определение

Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон №214

Договор долевого участия в 2019 году регламентируется федеральным законодательством. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, в которых раскрываются юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Договора долевого участия, особенно после внесенных в 2019 году изменений, несут в себе массу как плюсов, так и минусов. Давайте изучим их внимательнее. Начнем с плюсов:

• Покупатель, будущий дольщик, не сомневается в том, что покупает реальный объект. По закону будущему инвестору в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году обязаны предоставить данные по проектной декларации и ее изменениям, а также всю разрешительную документацию, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду участка, на котором ведется строительство
• Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный веб-сайт. Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
• Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
• Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения
• Прозрачные схемы выполнения прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
• Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.

Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:

• Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если ). Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка. Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.
• Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
• Договор долевого участия обязателен для . Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.
• Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2019 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
• Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована у банка, где вы планируете получить ипотечный займ.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ можно назвать регистрацию договора долевого участия в управлении Росреестра по вашему региону. Дело в том, что эта регистрация в том числе означает проверку по базе всех зарегистрированных объектов в данном многоквартирном доме и исключает повторную регистрацию права требования. Переводя на человеческий язык – это исключает махинации с продажами одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что фактически вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

• Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
• Вы заключаете договор долевого участия
• Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
• Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.

Договор долевого участия образца 2019 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер. Двойные продажи фактически исключены.

Неустойка

Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, можно в случае:

• Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
• Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
• Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Посчитать сумму неустойки за просрочку достаточно просто:

• Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
• Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
• Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей.

Обязанности застройщика по ДДУ

Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.

• В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию. Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.
• Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
• Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования. Фактически, если на месте строительства начала возводить торговый центр, у вас есть право, а у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что строит он ТЦ за иные, не ваши средства
• Застройщик обязан достроить собственными силами или любыми другими привлеченными силами третьих лиц объект, на который заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру, находящуюся в надлежащем качестве, ровно как и сам объект жилого строительства
• Девелопер обязан оповестить вас об окончании строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания самого возведения объекта
• Договор долевого участия образца 2019 года предусматривает обязанность застройщика выплатить вам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения существующего ДДУ

Уловки застройщиков

Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.

Вексель

Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:

• Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
• На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
• Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.

Здесь кроется основной обман. Все нормы ФЗ-214, направленные на защиту дольщика, в схеме с векселем не действуют. Ни неустойки, ни страховка от двойных продаж – ничего. Фактически вас обманывают и вексель может обернуться простой бумажкой.

Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ

Предварительный договор

Еще более простая схема, в которой недобросовестные застройщики играют на невнимательности покупателя. Так называемый предварительный договор долевого участия отчитается от ДДУ только одним словом, но фактически является просто фиктивной бумагой, ни к чему не обязывающей застройщика. В этом договоре не прописывается ничего, что требует закон от ДДУ. Все риски ДДУ предусмотрены законодателем. В предварительном договоре этого нет.

Фактически, в этом договоре вы просто договариваетесь о том, что в указанный срок (если он есть), застройщик обязуется заключить с вами ДДУ. Что будет указано в этом ДДУ – неясно. И вот еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия проводятся уже после регистрации документа в Росреестре. Выходит не очень веселая ситуация:

• Вы заключаете предварительный договор
• Платите застройщику
• Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
• Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре

Как заключить ДДУ?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика. Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.

Обязательные пункты

Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

• В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
• Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
• Строка «Предмет договора». В ней указано, что данный Застройщик обязуется передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
• Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
• Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
• Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора. Здесь важность вот в чем – после строительства вы принимаете квартиру и происходит замер площади квартиры сотрудниками БТИ. Площадь может отличаться плюс минус 2-3 метра. Если площадь больше – вы будете знать, сколько нужно доплатить застройщику. Если меньше – сколько застройщик должен вам
• Вам нужно указать точный срок передачи вам недвижимости, а также срок сдачи в эксплуатацию самого дома. Обязательно проверьте наличие именно двух дат – иногда бывает, что застройщик сдает дом в срок, а с передачей ключей тянет по полгода и более, занимаясь исправлением недостатков в квартире, на которые не обращает внимания принимающая комиссия
• Ответственность застройщика должна быть четко прописана. Гарантийный срок – минимум 5 лет. Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.
• Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
• Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
• Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого. Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитив

Проверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант. Алгоритм должен выглядеть так:

• Вы проверяете всю информацию о застройщики
• Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
• Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
• Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
• Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре

Договор составляет сам застройщик. На нашем сайте можно изучить реальный договор долевого участия. Образец можно .

Пакет документов

Пакет документов, который необходимо собрать дольщику, достаточно невелик. Необходимо собрать:

• Копию паспорта
• Сам договор и приложения к нему
• Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
• Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

Регистрация

За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:

• Управление Росреестра вашего региона
• Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет
• Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства.

Риски

Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2019 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, так как в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но так как прецедентов еще не было, остается лишь догадываться, как все будет происходить в реальности.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

• При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
• Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

• Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
• Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

• Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
• Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
• При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

Выписка из ЕГРП Согласие супруга Справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

• Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
• Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
• Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
• Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

• Гражданам РФ – 13%.
• Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

• Определится со стоимостью квартиры.
• Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
• Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
• Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
• Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.